【正文】 第一步：從 2021 年到 2021 年，實(shí)現(xiàn)曲江新區(qū)從旅游區(qū)向文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 曲江新區(qū)不僅僅是文化旅游區(qū)，而且是城市發(fā)展新區(qū)，是未來西安城市發(fā)展的重中之重。在這里陸續(xù)開發(fā)的居住項(xiàng)目，都受到了業(yè)主的厚愛，銷售均取得了不俗的業(yè)績(jī)。 目前項(xiàng)目用地已經(jīng)平整，并完成前期勘探工作，準(zhǔn)備進(jìn)行土方施工。 這些世界級(jí)的資源，是曲江打造西部意義文化品牌的資源支撐 II. 文化支撐 “長(zhǎng)安自古帝王都 ”。 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 18 頁 共 32 頁 曲江擁有 “雁塔題名 ”、 “曲江流飲 ”、 “杏園盛宴 ”、 “紫云高樓 ”等膾炙人口的歷史故事，擁有大雁塔－慈恩寺、大雁塔南北廣場(chǎng)，民俗、戲曲、佛教、文學(xué)藝術(shù)四個(gè)大觀園，大唐芙蓉園、曲江海洋世界等旅游景點(diǎn)，形成巨大項(xiàng)目集群，是來西安必游之地。 大唐圣境、曲水丹青。 ? 依托 唐風(fēng)商業(yè)板塊和 大唐不夜城 商業(yè)街區(qū) 唐風(fēng)商業(yè)板塊 位于曲江新區(qū)的西北部，占地約 2 平方公里。 西安人居伊甸園曲江 ，高檔住宅產(chǎn)品升值潛力極大。 近年來，曲江新區(qū)始終堅(jiān)持 “ 文化立區(qū)、旅游興區(qū)，大項(xiàng)目帶動(dòng) ” 戰(zhàn)略，引發(fā)曲江更加強(qiáng)盛的生命力和更大的輝煌魅力。 景區(qū)類旅游項(xiàng)目：大雁塔北廣場(chǎng)，亞洲最大的音樂噴泉廣場(chǎng)、最 大的唐文化主題廣場(chǎng)。目前，正在籌建的還有西安文物交易中心。 一個(gè)昆明世博會(huì)，歷時(shí) 90天，卻從此改變了云南的旅游形象和旅游形態(tài)。 去年 “8其中高檔住宅全為花園洋房，僅 90余戶， 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理， 生活設(shè)施齊全，以省 內(nèi)外來投資者及 中高收入家庭為目標(biāo)消費(fèi)群，定位明確。 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 27 頁 共 32 頁 六 ．項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 1） 土地成本及來 源 本項(xiàng)目 通過在西安曲江新區(qū)土地儲(chǔ)備中心掛牌出讓活動(dòng)中竟得，包含各種稅費(fèi)后土地 成本 9752萬元 。同時(shí)物業(yè)管理的介入對(duì)客戶而言比任何廣告宣傳都更具說服力。整個(gè)項(xiàng)目以期建設(shè)啟動(dòng)資金共需約 15000萬元，通過以下三種方式解決： 1. 自 籌： 15000萬元 2. 預(yù)售收入： 20210萬 元 3. 銀行貸款： 5000萬元 七 .項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析 1．項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) “ 曲江通善坊 ”項(xiàng)目建設(shè)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，是否能按期高質(zhì)量的建成，對(duì)項(xiàng)目的順利竣工有一定影響。 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 32 頁 共 32 頁 附件１： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 附件２： 《國(guó)有土地使用證》 復(fù)印件 附件３： 《建設(shè)用地 規(guī)劃許可證》 復(fù)印件 附件４： 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 復(fù)印件 。 ： 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 30 頁 共 32 頁 該項(xiàng)目已領(lǐng)取了《土地證》。 住戶未入住前的綠地、景觀、會(huì)所等的管理投資，在此期間物業(yè)管理的收入小于支出。 以上條件可以看出，“ 曲江通善坊 ”項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作已完成，項(xiàng)目基本 完成籌備工作、各項(xiàng)手續(xù)齊全， 即將 進(jìn)行樁基和土方工程，依靠公司豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及高效有序的組織管理，該項(xiàng)目建設(shè)一定能夠按期高質(zhì)量完成。 截止目前， 曲江通善坊項(xiàng)目所在的地區(qū)政府規(guī)劃的大唐不夜城諸多項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)，該項(xiàng)目作為其中之一也即將開工。 從政策環(huán)境來看，為通過打擊房地產(chǎn)投機(jī)來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房，政府在近年頻繁出臺(tái)房產(chǎn)政策， 自央行 121號(hào)文件出臺(tái)后，融資、拿地政策門檻升高，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)與整合。 曲江新區(qū)還將陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè)曲江池遺址公園、唐城墻遺址公園等六大遺址公園；啟動(dòng)建設(shè)西安音樂廳，西安歌劇院，曲江電影城，陜西藝術(shù)家展廊，陜西民間藝術(shù)館，陜西文學(xué)館等六大文化場(chǎng)館。 會(huì)展旅游類項(xiàng)目：西安曲江國(guó)際會(huì)展中心、西安曲江國(guó)際會(huì)議中心，和諧廣場(chǎng)。大唐芙蓉園、大雁塔景區(qū)、曲江海洋世界已經(jīng)成為西安最主要游覽目的地和最大的散客集散地，成為帶動(dòng)西安旅游業(yè)大發(fā)展的龍頭，促進(jìn)西安旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代的核心板塊。 曲江新區(qū)內(nèi)擁有聞名中外的大雁塔、大慈恩寺、秦二世陵、漢宣帝杜陵、唐城墻遺址、曲江寒窯等文物古跡，旅游資源豐富。她以歷史文化為依托，將旅游資源和文化產(chǎn)品融為一體，憑借獨(dú)特的商業(yè)模式，搭建起平臺(tái)，成為向中外游客提供多方位、多層次的文化消費(fèi)市場(chǎng)的國(guó)際性文化 MALL．她將擁有全亞洲規(guī)模最大、街景最長(zhǎng)的文化商業(yè)步行街，成為西安國(guó)際化大城市建設(shè)的重要支撐 之一 。被陜西省委、省政府命名為文化產(chǎn)業(yè)改革實(shí)驗(yàn)園區(qū)，并得到了西安市委、市政府、雁塔區(qū)委、區(qū)政府的大力支持。目前擁有唐華賓館、曲江賓館等四星級(jí)以上園林式酒店四座，擁有西安國(guó)際會(huì)議中心，西安曲江國(guó)際展覽中心。 III. 旅游支撐 作為全國(guó)五大國(guó)際旅游熱點(diǎn)城市，西安 2021年接待國(guó)內(nèi)游客首次一舉突破2021萬人次，境外游客 50萬人次。 大雁塔，世界級(jí)的文化遺存，不僅是聞名世界的佛教圣地，也是西安旅游的金字招牌。城市優(yōu)勢(shì)是曲江品牌的有力支撐，曲江品牌也是城市品牌。這里不僅具備完備的市政 基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊發(fā)達(dá)，打造與國(guó)際直接接軌的平臺(tái)，是未來西安最佳的人居社區(qū)，是高品質(zhì)生活的策源地。提高服務(wù)水平，提高產(chǎn)出效益。 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 14 頁 共 32 頁 ? 商務(wù)會(huì)展板塊 位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長(zhǎng)安南部西安未來 CBD 核心區(qū)，占地約3平方公里。 ? 功能定位： “ 一心 ” ：以大雁塔為整個(gè)曲江的核心； “ 兩帶 ” ： 既貫穿整個(gè)新區(qū)，寬 100 米的唐城遺址保護(hù)綠帶；分布在繞城高速兩側(cè)共 100 米寬的綠化景觀帶； “ 三軸 ” ：既雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江達(dá)到景觀軸線； “ 四個(gè)功能板塊 ” ：既唐風(fēng)商業(yè)板塊、旅游休閑板塊、科教文化板塊和會(huì)展商務(wù)板塊。其是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。已經(jīng)趨于飽和的鐘樓商圈發(fā)揮自身不可匹敵的魅力向外延擴(kuò)張，從而將周邊更大的范圍納入自己的勢(shì)力圈之內(nèi)；小寨商圈的改造，成為繼鐘樓商圈之后的西安又一大消費(fèi)旺地； 曲江 商圈則依托 旅游產(chǎn)業(yè) 、 全國(guó)獨(dú)有的文 化 產(chǎn)業(yè)示范區(qū)效應(yīng)以依然崛起并吸引著全國(guó)數(shù)以萬 計(jì)的旅游消費(fèi)群。同時(shí)因?yàn)楦咝隆⑶?、城南、城?nèi)以及迎賓大道至城運(yùn)公園沿線等區(qū)域樓價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，帶動(dòng)了其他區(qū)域房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上揚(yáng)，在 2021年，西安商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率比全國(guó)水平高 2%。從上圖可以看出西安市商品房銷售額呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢(shì)，尤其從2021年伴隨著銷售面積的大幅度增大，銷 售額也有相應(yīng)回報(bào)。大量的居民從沒有住房升級(jí)到有住房；從小住房升級(jí)到大住房。說明房地產(chǎn)投資在政府的引導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商的理性投資下向成熟的方向發(fā)展。公司于 2021年 3月在西安曲江新區(qū)土地儲(chǔ)備中心掛牌出讓活動(dòng)中竟得國(guó)有土地使用權(quán) 畝 ，位于曲江新區(qū)雁塔南路東側(cè) ,現(xiàn)計(jì)劃對(duì)該宗土地進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目名稱“曲江通善坊”，總投資約 5億元人民幣，開發(fā)建筑總面積 。整個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格采用仿唐手法，建筑立面不僅保留傳統(tǒng)風(fēng)格，同時(shí)兼?zhèn)洮F(xiàn)代氣息。 項(xiàng)目 位于全國(guó)文化與旅游產(chǎn)業(yè)示范區(qū)西安曲江新區(qū)，該區(qū)域獨(dú)特的文化與旅游產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)賦 予項(xiàng)目無法匹敵的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)。 2021年取 得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 2021年和 2021年房地產(chǎn)投資相對(duì)減緩。伴隨著西安市人口的增長(zhǎng)、家庭收入的增加以及人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)的變化，面對(duì)西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大好形勢(shì)，房地產(chǎn)需求也在不斷地增長(zhǎng)。 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 9 頁 共 32 頁 銷售額 4 7 . 2 5 1 . 3 5 4 . 31 3 5 . 32 0 6 . 21 3 3 . 134%9% 6%145%2%52%0501001502002502021 2021 2021 2021 2021 2021單位：萬平米0%50%100%150%200%銷售額 增長(zhǎng)率 西安市作為西部地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，在房地產(chǎn)行業(yè)自然成為該區(qū)域的領(lǐng)軍城市，因此也成了開發(fā)商們?cè)谖鞅眳^(qū)域投資的首選之地。 商品房均價(jià)逐年增長(zhǎng)，在 2021年達(dá)到均價(jià) 3258元 /平方米 雖然國(guó)家有關(guān)部門聯(lián)合出臺(tái)國(guó)六條、國(guó)八條以及在稅收、金融、土地等方面進(jìn)行一系列宏觀調(diào)控措施，無疑將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格提升產(chǎn)生一定的抑制 作用，但西安經(jīng)濟(jì)總量飛速提升，龐大的人口基數(shù)，人均可支配收入的曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 10 頁 共 32 頁 穩(wěn)定增加，形成了相當(dāng)穩(wěn)定的剛性需求。 ? 西安的商圈將展現(xiàn)出更大的輻射力 未來西安的商圈將不再局限于以往的發(fā)展格局而呈現(xiàn)“突變”的態(tài)勢(shì)。 曲江新區(qū)位于西安市東南，以聞名 中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規(guī)劃面積 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積 47平方公里。曲江新區(qū)在規(guī)劃格局上形成了 “ 一心、兩帶、三軸、四個(gè)板塊 ” 的機(jī)構(gòu)形態(tài)。依托西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、西安國(guó)際旅游學(xué)院、西安電影制片廠等資源優(yōu)勢(shì)，形成以教育為龍頭，以影視、動(dòng)漫、創(chuàng)意 、傳媒、廣告、出版為核心的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 15 頁 共 32 頁 第三步：從 2021 年到 2021 年，進(jìn)一步提升曲江文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)文化行業(yè)的發(fā)展境界。 大唐圣境、曲水丹