【正文】 與特點(diǎn)。ng 曲江通善坊 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 陜西新龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限 責(zé)任 公司 二 00七年四月 目 錄 一 . 項(xiàng)目 概況 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1. 項(xiàng)目名稱．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2．項(xiàng)目簡(jiǎn)介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3． 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4． 開發(fā)企業(yè) ．．．．．． ．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二．西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及 行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 ．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1．西 安市房地產(chǎn)概況．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2．西安 市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3. 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀及房地產(chǎn)發(fā)展． ．．．．．．．．．．．．．．．．． 三．項(xiàng)目?jī)r(jià)值及 SWOT分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1．項(xiàng)目概況．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2．項(xiàng)目核心價(jià)值解構(gòu)． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3．項(xiàng)目 SWOT分析及策略．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．． 四 ．項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1．項(xiàng)目開發(fā)背景及西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析．．．．．．．．．． 2．“ 曲江通善坊”同檔次房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況．．．． ．．．．．．．． 3．“ 曲江通善坊”項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)．．． ．．．．．．．．．．．． 五 ．項(xiàng)目建設(shè)條件 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1．項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)進(jìn)展情況．．．．．．．．． ．．．．．．．．． ． 2．項(xiàng)目工程進(jìn)展?fàn)顩r．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．． ． 六 ．項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．． 1． 項(xiàng)目成本分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 3 頁 共 32 頁 2． 銷售額估算 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3． 銷售利潤(rùn)估算 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4. 投資評(píng)價(jià) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5． 投資方式 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6． 資金籌措 ．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．． 七 . 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1．項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 八 . 研究結(jié)論 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 九 . 附表及附件 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 4 頁 共 32 頁 一．項(xiàng)目總論 1．項(xiàng)目名稱 [曲江通善坊 ]項(xiàng)目 2．項(xiàng)目簡(jiǎn)介 “ 曲江通善坊 ” 項(xiàng)目 土地使用權(quán)面積為 畝 ，土地性質(zhì)為 綜合 用地。整個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格采用仿唐手法，建筑立面不僅保留傳統(tǒng)風(fēng)格，同時(shí)兼?zhèn)洮F(xiàn)代氣息。 寫字樓 面積 ； 高檔住宅戶型面積： 。公司于 2021年 3月在西安曲江新區(qū)土地儲(chǔ)備中心掛牌出讓活動(dòng)中竟得國(guó)有土地使用權(quán) 畝 ，位于曲江新區(qū)雁塔南路東側(cè) ,現(xiàn)計(jì)劃對(duì)該宗土地進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目名稱“曲江通善坊”，總投資約 5億元人民幣，開發(fā)建筑總面積 。 未來西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的某些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速度。說明房地產(chǎn)投資在政府的引導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商的理性投資下向成熟的方向發(fā)展。今后政府部門須做好房地產(chǎn)存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展和規(guī)劃，促進(jìn)西安市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。大量的居民從沒有住房升級(jí)到有住房；從小住房升級(jí)到大住房。 銷售面積 180 22030058868148815%22%36%63%21%16%02004006008002021 2021 2021 2021 2021 2021單位：萬平米0%20%40%60%80%銷售面積 面積增長(zhǎng)率 西安 地產(chǎn)自 2021 年以來迅猛發(fā)展， 2021 年至 2021 年為穩(wěn)步增長(zhǎng)階段， 2021年、 2021 年、 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量分別為 180 萬平方米、 220 萬平方米和 300 萬平方米，年均增長(zhǎng) 29％； 進(jìn)入 2021 年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)突然發(fā)力，市場(chǎng)銷售量從 2021 年的 300 萬平方米一舉沖到 2021 年的 488萬平方米，增長(zhǎng)幅度達(dá) 62％，自此，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)跨入一個(gè)新的增長(zhǎng)平臺(tái)。從上圖可以看出西安市商品房銷售額呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢(shì)，尤其從2021年伴隨著銷售面積的大幅度增大，銷 售額也有相應(yīng)回報(bào)。 住宅市場(chǎng)區(qū)位均價(jià) 從西安房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積分析 2021－ 2021年緩慢增長(zhǎng)，在 2021年有一定比例地下降。同時(shí)因?yàn)楦咝?、曲江、城南、城?nèi)以及迎賓大道至城運(yùn)公園沿線等區(qū)域樓價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，帶動(dòng)了其他區(qū)域房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上揚(yáng)，在 2021年，西安商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率比全國(guó)水平高 2%。根據(jù)目前外來購(gòu)房者與西安市本地購(gòu)房者的比例大致為曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 11 頁 共 32 頁 1： 3 推算，外來購(gòu)房人群大約 萬戶，市場(chǎng)商品房需求者戶數(shù)總計(jì)約為 萬戶，以平均每戶需求 100 m2 空間計(jì)算，目前西安市居民尚需 2427 萬平方米住房。已經(jīng)趨于飽和的鐘樓商圈發(fā)揮自身不可匹敵的魅力向外延擴(kuò)張，從而將周邊更大的范圍納入自己的勢(shì)力圈之內(nèi)；小寨商圈的改造，成為繼鐘樓商圈之后的西安又一大消費(fèi)旺地； 曲江 商圈則依托 旅游產(chǎn)業(yè) 、 全國(guó)獨(dú)有的文 化 產(chǎn)業(yè)示范區(qū)效應(yīng)以依然崛起并吸引著全國(guó)數(shù)以萬 計(jì)的旅游消費(fèi)群。市場(chǎng)在呼喚新的符合其要求的寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)，未來幾年，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)劇增現(xiàn)象，而配套完善的純寫字間項(xiàng)目會(huì)再次受到青睞。其是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來五年西安城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目審批、規(guī)劃定點(diǎn)、建設(shè)管理、土地出讓、企業(yè)管理一 條龍服務(wù)，為投資者提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 ? 功能定位： “ 一心 ” ：以大雁塔為整個(gè)曲江的核心； “ 兩帶 ” ： 既貫穿整個(gè)新區(qū)，寬 100 米的唐城遺址保護(hù)綠帶；分布在繞城高速兩側(cè)共 100 米寬的綠化景觀帶； “ 三軸 ” ：既雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江達(dá)到景觀軸線； “ 四個(gè)功能板塊 ” ：既唐風(fēng)商業(yè)板塊、旅游休閑板塊、科教文化板塊和會(huì)展商務(wù)板塊。依托 70 公 頃的曲江南、北湖水面，利用起伏變化的地形地貌、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和豐富的歷史文化資源，營(yíng)造規(guī)模宏大、配系齊全的旅游休閑板塊。 曲江通善坊項(xiàng)目可行性研究 第 14 頁 共 32 頁 ? 商務(wù)會(huì)展板塊 位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長(zhǎng)安南部西安未來 CBD 核心區(qū)，占地約3平方公里。 第二步：從 2021 年到 2021 年，強(qiáng)化曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)主導(dǎo)文化產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。提高服務(wù)水平，提高產(chǎn)出效益。目前擁有唐華賓館、曲江賓館等四星級(jí)以上園林式酒店四座，擁有西安國(guó)際會(huì)議中心，西安曲江國(guó)際展覽中心。這里不僅具備完備的市政 基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊發(fā)達(dá)，打造與國(guó)際直接接軌的平臺(tái)，是未來西安最佳的人居社區(qū)，是高品質(zhì)生活的策源地。目前，這里，小高層 售價(jià)已經(jīng)普遍突破 5000元 /平方米， 多層高檔住宅售價(jià)已達(dá) 10000元 /平方米， 別墅類項(xiàng)目最高售價(jià)已達(dá) 17000元 /平方米。城市優(yōu)勢(shì)是曲江品牌的有力支撐，曲江品牌也是城市品牌。對(duì)這五大價(jià)值的理解有利于我們認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的本質(zhì)與優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)項(xiàng)目的后期開發(fā)，保證充分利用該地塊，最大程度的獲得其所能帶來的商業(yè)利潤(rùn)與社會(huì)價(jià)值。 大雁塔，世界級(jí)的文化遺存，不僅是聞名世界的佛教圣地，也是西安旅游的金字招牌。涌現(xiàn)出了柳青、杜鵬程、陳忠實(shí)、賈平凹等文壇巨匠；石魯、趙望云、何海霞、劉文西等畫壇巨匠；劉熾、趙季平等樂壇巨匠；衛(wèi)俊秀、劉自核、鐘明善等書壇名家。 III. 旅游支撐 作為全國(guó)五大國(guó)際旅游熱點(diǎn)城市，西安 2021年接待國(guó)內(nèi)游客首次一舉突破2021萬人次，境外游客 50萬人次。隨著大唐芙蓉園、曲江海洋館的盛大開放，到 2021年曲江年旅游人數(shù)將突破 1500萬人次，躋身世界級(jí)景區(qū)。目前擁有唐華賓館、曲江賓館等四星級(jí)以上園林式酒店四座，擁有西安國(guó)際會(huì)議中心，西安曲江國(guó)際展覽中心。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購(gòu)物 等生活設(shè)施，同時(shí)座擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長(zhǎng)安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方便， “距城市不遠(yuǎn)，離自然很近 ”，被譽(yù)為 “魅力曲江，人居樂土 ”，是西安公認(rèn)的最佳居住地。被陜西省委、省政府命名為文化產(chǎn)業(yè)改革實(shí)驗(yàn)園區(qū)，并得到了西安市委、市政府、雁塔區(qū)委、區(qū)政府的大力支持。 大 唐 不夜城 商業(yè)街區(qū) 大唐不夜城 是 中國(guó)第一個(gè)文化 MALL。她以歷史文化為依托，將旅游資源和文化產(chǎn)品融為一體，憑借獨(dú)特的商業(yè)模式，搭建起平臺(tái)，成為向中外游客提供多方位、多層次的文化消費(fèi)市場(chǎng)的國(guó)際性文化 MALL．她將擁有全亞洲規(guī)模最大、街景最長(zhǎng)的文化商業(yè)步行街，成為西安國(guó)際化大城市建設(shè)的重要支撐 之一 。 同日，在北京舉辦的 “ 首屆中國(guó)品牌節(jié)