【正文】 目 優(yōu)劣勢(shì) 分析 1．優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH） ⑴．地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊位于城 西 ， 與城市商業(yè)中心步行僅 5分鐘距離 ，該區(qū)域?yàn)?岳西縣 未來 城市 建設(shè) 開發(fā) 重點(diǎn)，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。 第二部分 客戶分析 目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析 1．目標(biāo)消費(fèi)群定位 項(xiàng)目 在招 標(biāo)過 程 中 ， 項(xiàng) 目 案名 —— 城 西農(nóng) 貿(mào)市 場(chǎng) 就 以 實(shí)際 已經(jīng) 確 定了 產(chǎn) 品走 中檔 的路 線， 是一個(gè)面對(duì)大眾消費(fèi)群體的一個(gè)項(xiàng)目 。 項(xiàng)目案名推介 結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特征及產(chǎn)品定位方向及項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)在住宅屬性上， 針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目案名的確立 ： 陽光 U 閣 案名解析： “ 陽光 ” ，突出產(chǎn)品的優(yōu)越性，建筑布局的宜居性，“ U”在單位里面是代表的尺寸 ， 在視覺形象給予 新鮮感，在戶型上突出產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的緊湊實(shí)用性 ，戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)越性！ 推廣理念： 愛陽光，優(yōu)生活！ 第四部分 價(jià)格策略 及推貨策略 價(jià)格策略 及推貨策略 （以住宅為先期 運(yùn)營(yíng) ，商鋪后期 運(yùn)營(yíng)為思路 ） 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書 11 1． 住宅價(jià)格策略 及推貨策略 1） 鑒于項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，項(xiàng)目的主力銷售方向在于住宅，而項(xiàng)目的住宅 體量也不大 ，僅 55 套 ，但鑒于現(xiàn)有市場(chǎng)的低迷 。 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書 12 第五部分 媒體宣傳策略 媒體宣傳策略 1．整合傳播平臺(tái)：“公關(guān)活 動(dòng) +新聞媒體 +廣告組合” 2．總體策略：通過環(huán)境營(yíng)銷的手法，用公關(guān)活動(dòng)和媒體兩種工具做“窩”，用廣告“釣魚”。 營(yíng)銷執(zhí)行（ 開盤前的主要營(yíng)銷執(zhí)行： 包括四大 部分 ） 項(xiàng)目在營(yíng)銷準(zhǔn)備的完善過程中將進(jìn)入項(xiàng)目營(yíng)銷的實(shí)際執(zhí)行當(dāng)中 ,其主要思路過程包括四大部分： 營(yíng)銷 接待 中心的開放 典禮 思路目的： 營(yíng)銷接待中心的開放展示是項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)的踏腳石，只有把握好這一步，才是使得項(xiàng)目 被 消費(fèi)群體所 初步 了解認(rèn)知的 ，而消費(fèi)群體對(duì)項(xiàng)目初步了解的好與壞將是為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備客戶資源的關(guān)鍵性的方向。 執(zhí)行形式：通過向政府部門申請(qǐng)“菜籃子”工程，邀請(qǐng)政府主管部門親自對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行掛牌剪彩儀式，并邀請(qǐng)前期認(rèn)籌及來訪客戶等觀禮，在活動(dòng)結(jié)束后，通過新聞媒體、單頁、短信等形式進(jìn)行形象宣傳 ，為項(xiàng)目銷售奠定扎實(shí)的市場(chǎng)認(rèn)知基礎(chǔ)。 ④ 營(yíng)銷中心的 裝修 、對(duì) 外開放 。 ③ 條幅、短信 。 ④ 條幅廣告 ⑤車身廣告。 ④ 營(yíng)銷中心 包裝。 ④后續(xù)活動(dòng)適時(shí)展開，營(yíng)造階段銷售高潮。 ②對(duì)剩余產(chǎn)品在不影響項(xiàng)目整體形象的前提下采取機(jī)動(dòng)作法。 通過銷控， 推出 二階段 產(chǎn)品， 進(jìn)行產(chǎn)品二階段強(qiáng)銷 ； ? 一期住宅整體 商品房 銷售均價(jià)按 3800 元 /㎡ 計(jì)算 ，回遷安置按政府指導(dǎo)價(jià)計(jì)算 。 （ 2） .進(jìn)行商鋪的宣傳推廣，采取集中式銷售活動(dòng)進(jìn)行商鋪銷售 項(xiàng)目 營(yíng)銷 工作排期細(xì)分 工作名稱 具體事項(xiàng) 時(shí)間安排 營(yíng)銷接待中心籌備 接待中心 裝修方案 、效果圖 出圖、 確定 ． 15~ 前期營(yíng)銷 準(zhǔn)備 項(xiàng)目案名的確立及項(xiàng)目 LOGO 設(shè)計(jì) 、確立 ． 15~ 前期營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目圍墻宣傳文案 制定 、執(zhí)行 ~ 營(yíng)銷接待中心籌備 接待 中心裝修布置 ~ 營(yíng)銷接待準(zhǔn)備 銷售人員進(jìn)場(chǎng)、培訓(xùn)及 接待工作準(zhǔn)備 ~ 前期營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目戶外廣告文案 制定 、執(zhí)行 ~ 前期營(yíng)銷推廣 營(yíng)銷中心開放的電視媒體、短信、條幅等文案 制定 、執(zhí)行 ~ 營(yíng)銷接待中心開放 營(yíng)銷接待中心的展示開放活動(dòng) 認(rèn)籌活動(dòng)準(zhǔn)備 項(xiàng)目認(rèn)籌方案細(xì)則制定、確認(rèn)，認(rèn)籌物料的準(zhǔn)備 ~ 認(rèn)籌活動(dòng) 推廣 項(xiàng)目認(rèn)籌的短信、條幅、電視媒體等文案的制定及執(zhí)行 ~ 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書 19 認(rèn)籌活動(dòng) 認(rèn)籌活動(dòng) ~ 項(xiàng)目掛牌活動(dòng)準(zhǔn)備 項(xiàng)目“菜籃子“工程的申請(qǐng)、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目掛牌活動(dòng) 掛牌活動(dòng)方案的制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目掛牌活動(dòng)推廣 圍繞掛牌活動(dòng)進(jìn)行的短信、條幅推廣的文案制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目開盤活動(dòng)準(zhǔn)備 項(xiàng)目 開盤 方案細(xì)則制定、確認(rèn)，開盤活動(dòng)物料的準(zhǔn)備 ~ 項(xiàng)目開盤活動(dòng)推廣 項(xiàng)目開盤活動(dòng)的短信、條幅等文案的制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目開盤活動(dòng) 開盤活動(dòng) 開盤后營(yíng)銷推廣 圍繞開盤成效所進(jìn)行的短信、條幅等文案制定、執(zhí)行 ~ 二階段加推營(yíng)銷準(zhǔn)備 項(xiàng)目二階段加推方案細(xì)則制定、確認(rèn)，加推活動(dòng)物料的準(zhǔn)備 ~ 二階段加推營(yíng)銷推廣 圍繞開盤成效所進(jìn)行的戶外、短信、條幅、等文案制定、執(zhí)行 ~ 二階段加推銷售 二階段加推銷售 二階段加推營(yíng)銷推廣 針對(duì)二階段加推銷售進(jìn)行一次廣告推廣的短信、條幅等文案的制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目尾盤銷售推廣 圍繞項(xiàng)目尾盤銷售的方案制定、執(zhí)行及尾盤銷售推廣文案的制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目商業(yè)銷售 準(zhǔn)備 項(xiàng)目商業(yè)銷售方案的細(xì)則制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目 商業(yè)銷售推廣 圍繞項(xiàng)目商業(yè)銷售所進(jìn)行的短信、條幅、等文案制定、執(zhí)行 ~ 項(xiàng)目 商業(yè)銷售 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用 1．項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用預(yù)算 常規(guī)的住宅樓盤營(yíng)銷費(fèi)用比例占總銷售額的 %，按項(xiàng)目總建筑面積約 萬平米、商品房住宅可銷售面積 6000 平米，銷售均價(jià) 3800 元 /平米進(jìn)城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書 20 行計(jì)算，回遷安置房及辦公用房可售面積約 6800 平米，以政府指導(dǎo)價(jià) 1500 元 /平米計(jì)算，商鋪可銷售面積 350 平米，按銷售均價(jià) 18000 元 /平米進(jìn)行 計(jì)算， 則項(xiàng)目總銷售額約為 3930 萬 ，則項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用為 萬元 。 ⑵．集