【正文】 體 對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買心理及行為。 總結(jié) ： 項(xiàng)目自身項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品特點(diǎn)是項(xiàng)目的一大關(guān)鍵核心賣點(diǎn)，另一方面項(xiàng)目?jī)?yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)也是項(xiàng)目營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)力之一，加上作為政府重點(diǎn)性項(xiàng)目的支持的有效保障，對(duì)項(xiàng)目的成功 運(yùn)營(yíng)將會(huì)是關(guān)鍵中關(guān)鍵，我們要在營(yíng)銷推廣運(yùn)營(yíng)中把握以上幾點(diǎn)。 ⑶． 商業(yè)環(huán)境： 建設(shè)路是岳西商業(yè)的核心干道， 本項(xiàng)目商業(yè)氣氛 能夠滿足項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需求 ，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。 地塊四至 北面： 項(xiàng)目北面被民建筑物阻擋 西面： 西面與振岳集團(tuán)毛家飯店緊密相連 東面： 東面面臨 長(zhǎng)度約 80米，寬 12 米左右的中州路 南面： 南面緊靠岳西縣城核心干道建設(shè)路 主要規(guī)劃指標(biāo) 及規(guī)劃條件 項(xiàng)目建設(shè)西路段 項(xiàng)目中州路段 城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案書(shū) 6 建筑 面積： 14555 平方米。 租金水平：地下租金水平一般在 100200/每月不等，地上屬于個(gè)體經(jīng)營(yíng)，僅收 一般 的管理費(fèi)用。 住宅市場(chǎng)基本情況 岳西現(xiàn)有的 在售樓盤(pán)僅 有 45 家，現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況 ，呈現(xiàn)供小于求的局面，后面的項(xiàng)目供應(yīng)量也少，住宅的價(jià)格也基本上達(dá)到 4000 元 左右的水平 ，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖，銷售價(jià)格上會(huì)有所提升。 本策略， 對(duì)城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)后續(xù)的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)策略、推廣計(jì)劃 等作出概要性闡述， 并將隨市場(chǎng)變化情況適時(shí)調(diào)整。 調(diào)查位置：岳西服飾步行街地下農(nóng)貿(mào)集市及廊橋附近 調(diào)查 方式 ： 現(xiàn)場(chǎng)市調(diào) 調(diào)查內(nèi)容： 經(jīng)營(yíng)種類： 地下集市主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、肉類、禽類、水產(chǎn)類還有一些 家庭常用的雜貨等，農(nóng)貿(mào)集市向西靠近汽車站附近的地下集市經(jīng)營(yíng)低檔中老年服飾、百貨等 ，地上零散經(jīng)營(yíng)主要包括蔬菜、家禽等的零售 。該項(xiàng)目是政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)的重要部分，是政府的重點(diǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目產(chǎn)品類型名稱 產(chǎn)品所在項(xiàng)目位置 產(chǎn)品數(shù)量 停車場(chǎng) 項(xiàng)目負(fù)一層 整一層（約 1963 平米） 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 項(xiàng)目一層及二層 一層及二層（約 3660 平米） 辦公用房 B 號(hào)樓三層 整三層（約 580 平米） 回遷安置房 A 號(hào)樓四層至九層及十層部分 25 套（約 2550 平米） 商品房 A 號(hào)樓三層全部及十層部分， B 號(hào)樓四到十一層全部 55 套（約 6000 平米） 沿街商鋪 一層沿街店面 7 套（約 350 平米） 地塊周邊規(guī)劃 項(xiàng)目所處位置為 城西區(qū) ， 其區(qū)位是政府未來(lái)重點(diǎn)拓展城市的重要方向之一，其西接高速公路和 318 國(guó)道，向西連接蓮云經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東接城市商業(yè)中心區(qū)，城西現(xiàn)有的城市建設(shè) 正在快速發(fā)展，房 地產(chǎn)項(xiàng)目也在城西區(qū)域不斷新增，區(qū)域?qū)W校、政府機(jī)關(guān)眾多，其承東啟西的地理位置，未來(lái)將是岳西城市大發(fā)展大開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵之地。 ⑶． 產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目 規(guī)劃的產(chǎn)品是 滿足市場(chǎng)的核心產(chǎn)品，其農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)將成為岳西首席唯一的專業(yè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 ⑵．客源職業(yè) ①． 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； ②． 岳西縣 在外務(wù)工者； ③． 企業(yè) 中層 管理人員； ④． 學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； ⑤． 岳西 地效益較好的企業(yè)職工； ⑥． 富裕進(jìn)城的農(nóng)民。 階段 一 ： 通過(guò) 產(chǎn)品定位推廣策略 ，積累 充分 客戶意向， 在開(kāi) 盤(pán) 采取低價(jià)開(kāi)盤(pán)，樹(shù)立高性價(jià)比形象，實(shí)現(xiàn)一階段完美性 銷售 ，為二階段價(jià)格提升打好基礎(chǔ) ； 階段二： 根據(jù)一階段的價(jià)格形象和客戶的心里預(yù)期， 在二階段對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格做一定幅度的穩(wěn)定提升 ，實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)的突破。 3．與客戶的交流界面：價(jià)值觀 ，對(duì)客戶的產(chǎn)品價(jià)值觀進(jìn)行概念性引導(dǎo)，使客戶達(dá)到認(rèn)同本項(xiàng)目的目的。通過(guò)營(yíng)銷中心展示 活動(dòng) 節(jié)點(diǎn)，再對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)全面的產(chǎn)品解析，從而讓項(xiàng)目初步的深入人心。 執(zhí)行方式：開(kāi)盤(pán)采取 集中式開(kāi)盤(pán)形式，項(xiàng)目推出貨量不多，在客戶儲(chǔ)備充足的情況下， 采取引爆式開(kāi)盤(pán)，打造開(kāi)盤(pán)銷售火爆場(chǎng)面 ，提升項(xiàng)目的影響力及為后期開(kāi)盤(pán)銷售進(jìn)行預(yù)熱和營(yíng)銷話題。 ② VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 ③ 項(xiàng)目掛牌推廣營(yíng)銷 ④ 傳達(dá)本案銷售信息。 ② 集成掌握來(lái)人來(lái)電之成交。 ②促進(jìn)簽約。 ② 新聞 、廣告。 ② 公關(guān)活動(dòng) 。創(chuàng)造良好口碑，提升市場(chǎng)接受面，拓展客戶層面。 ? 一期營(yíng)銷費(fèi)用按總額的 1%進(jìn)行營(yíng)銷費(fèi)用的分配， 即 3300 1%≈ 33 萬(wàn)元。 2．推廣策略： 形象廣告推廣 3．核心主題：依據(jù)銷售、市場(chǎng)、客戶分析挖掘產(chǎn)品訴求點(diǎn) 4．預(yù)期效果：強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，促進(jìn) 尾盤(pán) 銷售，鞏固品牌形象，同時(shí)為 商業(yè)銷售 積累客戶。 5．節(jié)點(diǎn) ： 營(yíng)銷展示中心開(kāi)放活動(dòng) （ 營(yíng)銷展示中心媒體公關(guān)宣傳 +項(xiàng)目產(chǎn)品解析 ） 第二階段： 引導(dǎo)銷售期（ 12 年 4 月 下旬 —— 12 年 6 月 上旬 ） 主要任務(wù)： （ 1） .進(jìn)一步樹(shù)立形象：通過(guò)進(jìn)一步媒體宣傳推廣和產(chǎn)品定位引導(dǎo)，加深客戶群體對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知 （ 2） .客 戶銷售儲(chǔ)備：針對(duì)后期銷售，進(jìn)行意向客戶篩選儲(chǔ)備 2．推廣策略： 形象廣告 +事件推廣活動(dòng) 3．核心主題： “ 陽(yáng)光宜居 住所 ，便捷生活社區(qū) ” 4．推廣思路： 以事件活動(dòng)為主導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品 生活宜居 形象進(jìn)行更深一輪的引導(dǎo)和推廣，另一方面，通過(guò)推廣引導(dǎo)對(duì)客戶進(jìn)行分析把握，達(dá)到銷售目的。 ④ 單頁(yè)等 尾盤(pán)銷售期 /商業(yè)銷售啟動(dòng) ①困難產(chǎn)品突破。 ④ 在總體規(guī)劃 指導(dǎo)下，保 證分階段推出的產(chǎn)品順利去化。 ③ 舉辦推廣、促 銷活動(dòng)，報(bào) 紙、海報(bào)等 媒體配合 。 ⑤ 銷售開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備 。 ④ 營(yíng)銷中心 包裝、定點(diǎn)看板制作。 營(yíng)銷推廣工作的 具體細(xì)化和工作要點(diǎn) 入市時(shí)機(jī)的選擇 根據(jù)工程進(jìn)度、可預(yù)售條件及客戶積累情況進(jìn)行開(kāi)盤(pán)時(shí)間的選擇， 初步定為 2020 年 6 月中旬 。 執(zhí)行形式： 針對(duì)項(xiàng)目一階段貨量較少的情況， 采用復(fù)合式認(rèn)籌方式，即針對(duì)指定的 住宅 進(jìn)行多重認(rèn)籌儲(chǔ)客。 圍墻廣告 項(xiàng)目展示中心開(kāi)發(fā)儀式 戶外高炮 電視媒體 第 六 部分 營(yíng)銷 推廣策略 營(yíng)銷準(zhǔn)備 （營(yíng)銷接待中心的選定） 項(xiàng)目的第一步是針對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷場(chǎng)所的 選擇，落實(shí)項(xiàng)目營(yíng)銷接待場(chǎng)地是項(xiàng)目對(duì)外面市的首要點(diǎn)。（“ 物超所值 的好房子”） 具體措施 1． 一階段推出 ， 在 20 套左右，把 A 號(hào)樓 7 套及 B 號(hào)樓選擇 四層、五層、六層共 三層位置進(jìn)行低價(jià)推出， 價(jià)格在 36003700