【正文】 體 對住宅產品的購買心理及行為。 總結 ： 項目自身項目農貿產品特點是項目的一大關鍵核心賣點，另一方面項目優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢也是項目營銷的競爭力之一，加上作為政府重點性項目的支持的有效保障，對項目的成功 運營將會是關鍵中關鍵，我們要在營銷推廣運營中把握以上幾點。 ⑶． 商業(yè)環(huán)境： 建設路是岳西商業(yè)的核心干道， 本項目商業(yè)氣氛 能夠滿足項目的開發(fā)需求 ，尤其是住宿、餐飲產業(yè)等。 地塊四至 北面： 項目北面被民建筑物阻擋 西面： 西面與振岳集團毛家飯店緊密相連 東面： 東面面臨 長度約 80米，寬 12 米左右的中州路 南面： 南面緊靠岳西縣城核心干道建設路 主要規(guī)劃指標 及規(guī)劃條件 項目建設西路段 項目中州路段 城西農貿市場營銷策劃方案書 6 建筑 面積： 14555 平方米。 租金水平：地下租金水平一般在 100200/每月不等，地上屬于個體經營，僅收 一般 的管理費用。 住宅市場基本情況 岳西現有的 在售樓盤僅 有 45 家，現有的市場狀況 ，呈現供小于求的局面，后面的項目供應量也少，住宅的價格也基本上達到 4000 元 左右的水平 ，隨著市場的進一步轉暖，銷售價格上會有所提升。 本策略， 對城西農貿市場后續(xù)的營銷運營策略、推廣計劃 等作出概要性闡述， 并將隨市場變化情況適時調整。 調查位置：岳西服飾步行街地下農貿集市及廊橋附近 調查 方式 ： 現場市調 調查內容： 經營種類： 地下集市主要經營蔬菜、肉類、禽類、水產類還有一些 家庭常用的雜貨等，農貿集市向西靠近汽車站附近的地下集市經營低檔中老年服飾、百貨等 ，地上零散經營主要包括蔬菜、家禽等的零售 。該項目是政府進行城市基礎建設的重要部分，是政府的重點項目。 項目產品類型名稱 產品所在項目位置 產品數量 停車場 項目負一層 整一層（約 1963 平米） 農貿市場 項目一層及二層 一層及二層（約 3660 平米） 辦公用房 B 號樓三層 整三層（約 580 平米） 回遷安置房 A 號樓四層至九層及十層部分 25 套（約 2550 平米） 商品房 A 號樓三層全部及十層部分， B 號樓四到十一層全部 55 套（約 6000 平米） 沿街商鋪 一層沿街店面 7 套（約 350 平米） 地塊周邊規(guī)劃 項目所處位置為 城西區(qū) ， 其區(qū)位是政府未來重點拓展城市的重要方向之一，其西接高速公路和 318 國道，向西連接蓮云經濟開發(fā)區(qū)，東接城市商業(yè)中心區(qū)，城西現有的城市建設 正在快速發(fā)展，房 地產項目也在城西區(qū)域不斷新增，區(qū)域學校、政府機關眾多，其承東啟西的地理位置，未來將是岳西城市大發(fā)展大開發(fā)的關鍵之地。 ⑶． 產品 優(yōu)勢 本項目 規(guī)劃的產品是 滿足市場的核心產品，其農貿市場將成為岳西首席唯一的專業(yè)的農貿市場。 ⑵．客源職業(yè) ①． 私營業(yè)主、個體經營者； ②． 岳西縣 在外務工者； ③． 企業(yè) 中層 管理人員； ④． 學校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； ⑤． 岳西 地效益較好的企業(yè)職工； ⑥． 富裕進城的農民。 階段 一 ： 通過 產品定位推廣策略 ，積累 充分 客戶意向， 在開 盤 采取低價開盤，樹立高性價比形象，實現一階段完美性 銷售 ，為二階段價格提升打好基礎 ； 階段二： 根據一階段的價格形象和客戶的心里預期， 在二階段對項目產品價格做一定幅度的穩(wěn)定提升 ，實現價值利潤的突破。 3．與客戶的交流界面：價值觀 ，對客戶的產品價值觀進行概念性引導，使客戶達到認同本項目的目的。通過營銷中心展示 活動 節(jié)點，再對項目做一個全面的產品解析，從而讓項目初步的深入人心。 執(zhí)行方式：開盤采取 集中式開盤形式，項目推出貨量不多，在客戶儲備充足的情況下， 采取引爆式開盤，打造開盤銷售火爆場面 ，提升項目的影響力及為后期開盤銷售進行預熱和營銷話題。 ② VI 系統設計。 ③ 項目掛牌推廣營銷 ④ 傳達本案銷售信息。 ② 集成掌握來人來電之成交。 ②促進簽約。 ② 新聞 、廣告。 ② 公關活動 。創(chuàng)造良好口碑，提升市場接受面，拓展客戶層面。 ? 一期營銷費用按總額的 1%進行營銷費用的分配， 即 3300 1%≈ 33 萬元。 2．推廣策略： 形象廣告推廣 3．核心主題：依據銷售、市場、客戶分析挖掘產品訴求點 4．預期效果：強化品牌優(yōu)勢、產品優(yōu)勢，促進 尾盤 銷售，鞏固品牌形象，同時為 商業(yè)銷售 積累客戶。 5．節(jié)點 ： 營銷展示中心開放活動 （ 營銷展示中心媒體公關宣傳 +項目產品解析 ） 第二階段： 引導銷售期（ 12 年 4 月 下旬 —— 12 年 6 月 上旬 ） 主要任務： （ 1） .進一步樹立形象：通過進一步媒體宣傳推廣和產品定位引導，加深客戶群體對項目認知 （ 2） .客 戶銷售儲備：針對后期銷售，進行意向客戶篩選儲備 2．推廣策略： 形象廣告 +事件推廣活動 3．核心主題： “ 陽光宜居 住所 ，便捷生活社區(qū) ” 4．推廣思路： 以事件活動為主導，對項目產品 生活宜居 形象進行更深一輪的引導和推廣，另一方面，通過推廣引導對客戶進行分析把握，達到銷售目的。 ④ 單頁等 尾盤銷售期 /商業(yè)銷售啟動 ①困難產品突破。 ④ 在總體規(guī)劃 指導下，保 證分階段推出的產品順利去化。 ③ 舉辦推廣、促 銷活動，報 紙、海報等 媒體配合 。 ⑤ 銷售開盤準備 。 ④ 營銷中心 包裝、定點看板制作。 營銷推廣工作的 具體細化和工作要點 入市時機的選擇 根據工程進度、可預售條件及客戶積累情況進行開盤時間的選擇， 初步定為 2020 年 6 月中旬 。 執(zhí)行形式： 針對項目一階段貨量較少的情況， 采用復合式認籌方式，即針對指定的 住宅 進行多重認籌儲客。 圍墻廣告 項目展示中心開發(fā)儀式 戶外高炮 電視媒體 第 六 部分 營銷 推廣策略 營銷準備 （營銷接待中心的選定） 項目的第一步是針對項目營銷場所的 選擇，落實項目營銷接待場地是項目對外面市的首要點。（“ 物超所值 的好房子”） 具體措施 1． 一階段推出 ， 在 20 套左右，把 A 號樓 7 套及 B 號樓選擇 四層、五層、六層共 三層位置進行低價推出， 價格在 36003700