【正文】 稅費和行政費用、土地使用權的評估、轉讓、拍賣等措施的出臺，土 此資料來自企業(yè) 地使用費在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的比重越來越大；另一方面，土地屬于耐用消費品，土地資源的稀缺性，這些都造成了土地供應者的議價能力很強。 從以上 競爭態(tài)勢矩陣中，我們可以看出在房地產(chǎn)行業(yè)中廣匯房地產(chǎn)在行業(yè)中處于較大的領先優(yōu)勢的位置，而華源集團、康普建設、大灣、宏大在行業(yè)中競爭實力均等，處于行業(yè)跟隨者的地位，而華源的競爭優(yōu)勢略高于其他三個企業(yè)。這使得烏魯木齊市煤煙型大氣污染是目前的首要污染源。目前已是烏魯木齊供熱市場中最主要的方式，供熱面積已由原來不足百萬平米增加供熱面積 3500 多萬平方米，烏魯木齊近 6000 多萬平米供熱總面積，占全市供勢總面積的 60%以上。由于采用新的節(jié)能技術，環(huán)保性能強于集中供熱，但 相應供熱成本較高，加之，烏魯木齊天然氣主要來源于吐哈油田，而目前天然氣承載量小，只能承載 25 萬用戶，滿足家庭廚衛(wèi)使用已難以承受，在短期內不具有競爭優(yōu)勢，因此，在短期內能源結構調整及新技術使用對烏魯木齊集中供熱行業(yè)結構沖擊不是很大。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內的環(huán)境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。 全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理 收 費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等 ，這些涉及 物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定。但我市的物業(yè)管理行業(yè)也存在較多的問題，主要包括，在現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)中，有一半以上的企業(yè)沒有企業(yè)等級；從事物業(yè)管理的人員中有 60%左右的人員沒有接受正規(guī)培訓，大部分物業(yè)管理企業(yè)都是虧損經(jīng)營，要依靠門面出租或其他方面的補貼來維持生計。由于行業(yè)的穩(wěn)定性特點決定了企業(yè)在該行業(yè)有穩(wěn)定的業(yè)務收入，同時物業(yè)管理的質量是住宅產(chǎn)品的重要賣點，也是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設的一個重要方面。 我國制藥行業(yè)繼續(xù)保持連續(xù)高速增長的勢頭，制藥工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)資產(chǎn)總量、制藥商業(yè) 銷售額在“ 九五 ” 前 4 年分別達到年均遞增%、 %、 %的水平，增長速度不僅快于全球制藥行業(yè)平均增長 水平，也快于我國 GDP 的增長速度。 按行業(yè)總產(chǎn)值分析，高于制藥行業(yè)平均水平的行業(yè)分別是：化學藥品制劑業(yè)、制藥機械業(yè)、醫(yī)療器械業(yè)；而低于制藥行業(yè)平均水平的行業(yè)分別是：生物制藥業(yè)、化學原料藥業(yè)、包裝材料業(yè)、中藥和其他產(chǎn)業(yè)項目 。實現(xiàn)利潤總額 億元，占全行業(yè)的 %，其中， 5 億元－ 2 億元的 10 家， 2 億元－ 1億元的 17 家， 1 億元以下的 33 家。第二，隨著我國關稅壁壘的降低 （即降低進口關稅），勢必使制藥產(chǎn)品的原材料供應 商選擇面更廣，價格進一步降低，尤其是醫(yī)療器械所需的進口元器件價格更低，從而有利于制藥企業(yè)降低生產(chǎn)成本 。 （二）行業(yè)競爭狀況分析 我國制藥行業(yè)產(chǎn)品眾多，差異較大，由于制藥行業(yè)存在明顯的技術及知識產(chǎn)權等方面的進入壁壘，行業(yè)的競爭壓力主要來自于現(xiàn)有市場競爭者的競爭狀況以及生產(chǎn)替代品的競爭者。經(jīng)濟基礎薄弱，設備工藝落后，難以形成規(guī)模生產(chǎn)，企業(yè)產(chǎn)品競爭力弱。 （ 4）新疆制藥行業(yè)產(chǎn)品結構基本特點 新疆制藥生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展初步形成了具有新疆地方特色的，以雪蓮系列產(chǎn)品、補鈣制劑系列產(chǎn)品、麻黃素系列產(chǎn)品、甘草系列產(chǎn)品、維吾爾藥制劑系列產(chǎn)品以及枸杞、紅花、大蕓等為主導產(chǎn)品的產(chǎn)品結構。 行業(yè)發(fā)展狀況 （ 1）制藥企業(yè)規(guī)模小、技術人員比重低、產(chǎn)品競爭力弱。另外，上述大型跨國公司所建的合資企業(yè)，還有長 期投資、收獲未來的戰(zhàn)略遠見和風險資本儲備，并已在生物工程產(chǎn)業(yè)方面搶占先機，而且有本部在技術創(chuàng)新上的有 力 此資料來自企業(yè) 支撐，加入 WTO 后，這些方面留給我們的發(fā)展空間，應該說不是很大。 加入 WTO，對于制藥行業(yè)來說，既有機遇，又有挑戰(zhàn)。 ， 大企業(yè)和企業(yè)集團在制藥經(jīng)濟發(fā)展中的骨干作 用進一步加強。隨 著人口的自然增長 、老齡化社會的形成、城鎮(zhèn)醫(yī)療保險制度的改革以及其他相關因素，制藥市場總體需求將保持平穩(wěn)增長趨勢。其中青 霉素及β 內酰胺類藥物和維生素等已成為最大生產(chǎn)國和出口國。 物業(yè)管理行業(yè)在我國屬于新興的行業(yè)，目前我國對該行業(yè)的管理仍然比較傳統(tǒng)，缺乏法律、法規(guī)的制約和有效的行業(yè)標準，行業(yè)內企業(yè)管理不到位，居民消費觀念，市場化意識均比較淡漠。其中僅部分住宅小區(qū)實行了社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理。 且政府對物業(yè)管理的收費不論管理質量和管理成本，一律實行統(tǒng)一限價。對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言， 通過 提高物業(yè)市場 的 競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉。 此資料來自企業(yè) （三）進入企業(yè)眾多，企業(yè)規(guī)模差異較大 目前烏魯木齊已經(jīng)批準成立的集中供熱企業(yè)達到 41 家，其中規(guī)模較大的有 17 家，其中絕大部分的供熱面積 在 100 萬平米左右，只有市熱力公司供熱面積達到了 650 萬平米，所以烏魯木齊集中供熱市場進入企業(yè)較多，大部分具有相當規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商都進入了該行業(yè)，但普遍規(guī)模較小，整體規(guī)模優(yōu)勢尚未顯現(xiàn)。 2020 年 11 月起，自治區(qū)計委下文暫停熱貼費收取，這將使集中供熱項目失去一塊較大的政策性收益，且熱費收繳困難，使集中供熱項目的風險大增。 （一）烏魯木齊市實施藍天工程將推動集中供熱行業(yè)的迅速發(fā)展，但隨著集中供熱逐漸市場化，該項目的政策優(yōu)勢將逐漸消失。其中：市場仹額、房地產(chǎn)開發(fā)資質指標綜合反映了房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合實力，我們對其賦以權數(shù) 。但從長期看，我國“十五”期間按小康居住水平人均一室，戶均一套，人均面積 25 平方米的這種需求來衡量，目前烏魯木齊市常住人口 208 萬人，人均居住面積不足 16 平方米的現(xiàn)狀看，在“十五”期間我市平均每年需要建設 400~500 萬平方米的住宅才能滿足市場的需求。 宏大房產(chǎn) 是宏大集團的支柱企業(yè)，為宏大集團的發(fā)展壯大起到了重要的推動作用，幾年來，宏大房產(chǎn)先后成功地開發(fā)建設了“幸?；▓@新城”、“宏業(yè)大廈”、“環(huán)宇商住新城”、“偉業(yè)大廈”、“麗景花園”、“名都花園小區(qū)”、“格蘭得假日俱樂部”、“宏大購物中心”、“幸?；▓@小區(qū)”、“幸福山莊別墅”等項目，開發(fā)面積達 400 萬平方米，目前宏大房產(chǎn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售租賃、物業(yè)管理、建筑設計、裝飾裝修、建筑材料經(jīng)營為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其產(chǎn)品經(jīng)營特點為：注重企業(yè)形象及產(chǎn)品品牌建設，注重住宅產(chǎn)品的住宅環(huán)境建設和住宅產(chǎn)品的技術含量。其中獲得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質的企業(yè)有：廣匯房產(chǎn)、華源房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)。七年來，烏魯木齊市共完成房地產(chǎn)投資 132 億元，預售住房面積 1185 萬平米，住宅 1066 萬平米。造成房地產(chǎn)銷售市場啟動困難，行業(yè)發(fā)展進入暫時性的低潮。其中，商品住宅平均銷售價格為 2103 元／平方米，同比下降 %。全國共完成土地開發(fā)面積 億平方米，增長 %，增幅比上年提高１ .87 個百分點。因此把握國家宏觀經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)開發(fā)具有先導性的意義。 。當前，越來越多的企業(yè)注重企業(yè)的社會公眾形象，要求經(jīng)濟效益和社會效益的共同發(fā)展反映了社會、文化因素對企業(yè)的影響。這些通貨的變化都不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 消費者消費需求的多樣化，帶來了企業(yè)在市場經(jīng)營中環(huán)境的不穩(wěn)定性，這將對華源集團在房地產(chǎn)行業(yè)及藥業(yè)領 域的發(fā)展提出更高的要求。由于房地產(chǎn)行業(yè)土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn)業(yè)的地域性特商品房銷售增長率與GDP 增長率的關系 30 0204060801001201988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999%商品房銷售額增長率 GDP 增長率圖 1： 此資料來自企業(yè) 征十分明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品供給缺乏彈性。從圖 1 可以看出，從 1986 年到 1998 年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度的 GDP 增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調基本上是一致的。物業(yè)管理質量與物業(yè)費將成為選擇與配置物業(yè)管理資源的重要手段，同時未來政府政策對物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關系和如何規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)將對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到重要作用。 中國最龐大的管理資料庫下載 業(yè)的影響 由于集中供熱關系到城市居民取暖的基本需求、關系到城市環(huán)境的治理等相關方面，為此政府制訂對集中供熱行業(yè)采暖費的指導性價格政策。隨著中國房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業(yè)務，房地產(chǎn)消費信貸業(yè)務必將有迅速的發(fā)展，對我國房地產(chǎn)交易必將起到積極的促進作用。為了提高政府供地環(huán)節(jié)的透明度，實行政務公開，政府供地計劃一經(jīng)確定，必須向社會公開，即政府土地供應計劃、供地結果和基準地價、土地市場交易信息等將定期向社會發(fā)布。 此資料來自企業(yè) 華源集團外部運營環(huán)境分析 【提要】 市場多變性和環(huán)境不穩(wěn)定性的趨勢，使得在仸何場合，企業(yè)的資源都不足以利用它所面對的所有機會或規(guī)避它所受到的所有威脅。在一個城市內，必須堅持土地利 用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理。隨著住房制度改革的持續(xù)推進，中國房 此資料來自企業(yè) 地產(chǎn)市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，政府的房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)的發(fā)展也 越來越重要，住房消費信貸對房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來。 C. 房地產(chǎn)交易市場將進一步完善 政府先后出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見》等文件，說明政策將進一步完善、放開房地產(chǎn)二級、三級市場，活躍住房交易市場。 政府將制訂物業(yè)管理行業(yè)的各項制度條例，逐步將物業(yè)管理行業(yè)納入社會化管理，各物業(yè)管理企業(yè)將逐步成為物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭的主體。 （二）經(jīng)濟環(huán)境分析 （ GDP）變化趨勢 房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎建設行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。其用于購房的款項包括：原有的儲蓄存款、當年總收入中扣除消費支 出的余額、住房公積金、