【正文】 備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時(shí)間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 （ 3）采購 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會(huì) 詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》 其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計(jì) 審算部 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 39 頁 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8 條至 15條和招投標(biāo)管理程序 ?招投標(biāo)工作 小組審核、考 察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會(huì)審核 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。 詳見《工程變更管理辦法》 —— “工程變更的控制辦法”？？？？ （ 2）變更的審核簽認(rèn) ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 施工現(xiàn)場簽證 （ 1）簽證的必要性 ?現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 主管總經(jīng)理 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十四條。 甲方代表 詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 》四、“總分包配合費(fèi)” 材料供應(yīng) （ 1）選型 （ 2）材料供應(yīng)方式 （ 3）材料計(jì)劃 （ 4）預(yù)留時(shí)間 ?施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。 ?甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位 ?預(yù)算人員審核工程價(jià)值量 詳見《付款審批程序規(guī)范》附件 2：“工程款付款流程” （ 1）付款的審批 ?根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。 ?依據(jù)合同中約定付款。 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 ?審算部專人 負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作 ?工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督 價(jià)差的調(diào)整 （ 1）材料價(jià)差 （ 2）人工價(jià)差 （ 3）費(fèi)用價(jià)差 ?嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法 ?及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況 ?當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策 審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé) 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 33 頁 共 39 頁 洽商、變更的費(fèi)用控制 （ 1）圖紙審核 （ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改 （ 3）現(xiàn)場簽證 ?工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共 同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制 ?監(jiān)理公司審圖 ?施工單位審圖 ?甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較 ?現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控 審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 ?甲方履行自己的合同義務(wù) ?甲方督促乙方履行合同義務(wù) ?工期與質(zhì)量重視過程中控制 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控 審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁 共 39 頁 （ 3）配合管理 ?工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合 （ 4）停工、窩工 ?當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工程部與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算 審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁 共 39 頁 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 委托物業(yè)管理 （ 1）未銷售的商品房 （ 2）地產(chǎn)公司辦公室 （ 3）職工宿舍 （ 4）樣板間 ?制定委托管理邀約并致物業(yè)公司 ?物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案 ?經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第8 條 第九項(xiàng) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 39 頁 共 39 頁 資產(chǎn)委托經(jīng)營 （ 1）康樂中心 （ 2）幼兒園 （ 3）班車 ?制定委托經(jīng)營合同 ?物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案 ?經(jīng)同北京公 司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同 詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第6 條 物業(yè)虧損或補(bǔ)貼 （ 1）物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)） （ 2）取暖費(fèi)虧損 （ 3）水電費(fèi)虧損（含差額部分） 暫缺 暫缺 現(xiàn)階段集團(tuán)內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團(tuán)公司，如何處理物業(yè)虧損或補(bǔ)貼將出臺(tái)相應(yīng)政策。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 乙方預(yù)算 （ 1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查 ?先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 審算部 詳見《招投標(biāo)管理規(guī)范》第六、七條和《設(shè)備材料采購規(guī)范》第四條 材料款支付 ?材料款支付方式 ?材料款支付進(jìn)度 ?保修款 ?預(yù)付款限額控制 ?首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。 ?按進(jìn)度付款。 人 本控制要點(diǎn)》三、“審圖” 總分包配合費(fèi) （ 1）分包方式 （ 2）分包內(nèi)容 （ 3）分包的責(zé)任界定 ?通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。 ?必須遵循“先洽后干”的原則。 （ 3）變更的審批 ?主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。 ?甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評估。 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21 條至 33條、和招投標(biāo)管理程序 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 39 頁 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。 審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。 由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)