【正文】 行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。 管理處重要資料接收必須經(jīng)過(guò)管理處主任驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。 裝修管理、客戶服務(wù)及日常維修服務(wù)的負(fù)責(zé)人員及實(shí)施要求： 管理處管理員負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)裝修進(jìn)行監(jiān)管。房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)到 98%。 、宣傳品等由安全管理隊(duì)、工程部負(fù)責(zé)懸掛或張貼。 ，不得刊登、張貼和懸掛低級(jí)趣味、淫穢不堪的廣告和宣傳，不得侵犯他人商標(biāo)專權(quán)和肖像權(quán)。 ，如發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)打電話給管理處值班中心，由值班人員指派有關(guān)人員進(jìn)行修理，修理費(fèi)用的收取按規(guī)定執(zhí)行。 設(shè)備檔案管理 a. 管理處負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行分類、編號(hào)，每臺(tái)設(shè)備對(duì)應(yīng)一個(gè)設(shè)備編號(hào)，并將設(shè)備按類別、編號(hào)登入《設(shè)備臺(tái)賬》。 c. 設(shè)備運(yùn)行操作人員必須按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做好運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。 設(shè)備的維修 a. 設(shè)備的維修分計(jì)劃維修和故障搶修兩類。 c. 君留苑小區(qū)范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 c. 制定和完善各項(xiàng)安管管理規(guī)章制度，實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡視制度。 d. 危急業(yè)主（客戶）安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 消防管理按照《消防管理規(guī)定》文件執(zhí)行。 綠化管理 為了明確綠化管理工作的職責(zé)、工作流程和要求，對(duì)綠化服務(wù)工作質(zhì)量進(jìn)行有效控制，使業(yè)主（客戶）對(duì)綠化完好率達(dá)到 90%。 通過(guò)社區(qū) 文化活動(dòng)的開展，增進(jìn)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的了解，改善小區(qū)的人文環(huán)境，促進(jìn)小區(qū)文化發(fā)展。為了提升 君留苑小區(qū) 社區(qū)文化活動(dòng)意義，擬把握以下幾點(diǎn)基本原則： 隨著社區(qū)文化活動(dòng)工作的不斷深入，逐漸轉(zhuǎn)換業(yè)主自身觀念，由被動(dòng)向主動(dòng)過(guò)渡，由無(wú)序向有序過(guò)渡，由個(gè)人活動(dòng)向集體活動(dòng)過(guò)渡，由管理處開展活動(dòng)向業(yè)主自發(fā)舉辦活動(dòng)過(guò)渡。充分調(diào)動(dòng)住戶的積極性，發(fā)掘業(yè)主中的骨干力量和多方面人材，讓他們參與到活動(dòng)及組織策劃中來(lái)。 31 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 君留苑小區(qū) 內(nèi) 16 歲以下的居民生日， 君留苑小區(qū) 管理處將用小區(qū)宣傳或電話方式祝賀生日快樂(lè)信息，并于固定時(shí)間播放節(jié)日氣氛的背景音樂(lè)，以表祝賀； 君留苑小區(qū) 內(nèi) 16 歲以上的居民生日， 君留苑小區(qū) 管理處將以 EMEIL、傳真、電話方式祝賀，當(dāng)班安管員向該居民敬禮，說(shuō)“生 日快樂(lè)”，送卡片一張，卡片由管理處主任簽署，并注明于某特定時(shí)間段播放特定音樂(lè)，以示祝賀。 節(jié)能管理 在君留苑小區(qū)的運(yùn)行成本中，能源開支是最重要的一部分。 b. 加強(qiáng)能源管理，全體員工應(yīng) 掌握能源消耗情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問(wèn)題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。 管理處主任負(fù)責(zé)成本控制并制定有關(guān)節(jié)源開支措施方案，由全體員工共同執(zhí)行。 管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)。最大限度的滿足業(yè)戶合理要求，并及時(shí)征求管委會(huì)、業(yè)戶和租戶的意見和建議，完善便民服務(wù)功能。 在君留苑小區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域建立完善的居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 d. 給排水系統(tǒng)：加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水，避免造成不必要的浪費(fèi)。 e. 實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造，應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具，采用有效的節(jié)能運(yùn)行措施。但在工作中，管理處應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)整工作程序、調(diào)配資源和充分利用資源，做到有效控制辦公費(fèi)用。在財(cái)務(wù)測(cè)算中，也沒有納入會(huì)所收支情況。 、趣味性、娛樂(lè)性原則 社區(qū)文化活動(dòng)應(yīng)該在逐步滿足參與者需求的基礎(chǔ)上，不斷在知識(shí)性、趣味性、娛樂(lè)性上下功夫，盡可能集三者特性于一體，如 “網(wǎng)友之家”、“保健講座”、“養(yǎng)生之道”、“棋友協(xié)會(huì)”等，盡可能在社區(qū)活動(dòng)中滲透知識(shí)性，保持趣味、娛樂(lè)性。 “鄰里親善、和睦友好、團(tuán)結(jié)互助”的社區(qū)公共關(guān) 29 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 系。 管理處主任負(fù)責(zé)精神文明建設(shè)并制定有關(guān)措施。 現(xiàn)場(chǎng)人員調(diào)度 現(xiàn)場(chǎng)緊急調(diào)度 組織疏散組 應(yīng)急供電水組 故障搶修組 電梯應(yīng)急處理組 現(xiàn)場(chǎng)搶救組 外圍秩序組 搶救運(yùn)輸組 現(xiàn)場(chǎng)滅火組 維修應(yīng)急指揮 （工程組主管） 搶救指揮 （安全管理隊(duì)長(zhǎng)） 現(xiàn)場(chǎng) 調(diào)度 指揮 （綜合管理主管） 總指揮 （管理處主任） 副總指揮 （服務(wù)管理中心主管） 28 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處管理員負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督和執(zhí)行。 物業(yè)管理處全體員工為義務(wù)消防員。 b. 君留苑小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)治安制度。詳細(xì)工作內(nèi)容： a. 建立健全安全防范組織機(jī)構(gòu)，制定和完善各安管崗位責(zé)任制。 共用設(shè)施管理 公用設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn)： a. 君留苑小區(qū)各項(xiàng)公用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。 d. 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)由維修主管根據(jù)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作。 設(shè)備運(yùn)行管理 a. 運(yùn)行值班員對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理，配備專職運(yùn)行操作人員，以專人定崗值班方式或巡回方式對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查并做好記錄。樓宇商場(chǎng)設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高運(yùn)作效益。 用戶房?jī)?nèi)不準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、有腐蝕、有放射和揮發(fā)刺激性的物品，走廊、各層公用通道、消防通道、廳不準(zhǔn)堆放任何物品。 小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理 為規(guī)范小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理，指導(dǎo)商業(yè)行為和職業(yè)道德，為客戶提供滿意服務(wù)，保持小區(qū)清潔與美觀。 小區(qū)廣告招牌、宣傳品管理 、宣傳品、招牌的擺放、張貼統(tǒng)一由管理處審查批準(zhǔn)并負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，管理處實(shí)行房屋本體維修保修期滿后的項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由管理處主任定期對(duì)維修項(xiàng)目的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并向公司匯報(bào)，使維修基金 發(fā)揮最大效用，確保房屋本體始終完好，使用功能不斷完善。 日常維 修服務(wù) 為了及時(shí)處理業(yè)主（客戶）的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保為業(yè)主（客戶）提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，管理處根據(jù)作業(yè)規(guī)程制定相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)書并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，使維修服務(wù)的全過(guò)程得以有效控制，并按規(guī)程對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪。 、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主管 審批。 入伙場(chǎng)地的布置。 、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。 君留苑管理人員配制及物業(yè)管理成本測(cè)算（ 見 附件一） 君留苑物資裝備及物業(yè)管理費(fèi)用（開辦費(fèi)）測(cè)算（ 見 附件二） 成本 總 測(cè)算（ 見 附件三） 7 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施 通過(guò)規(guī)范化的物業(yè)管理，對(duì)君留苑小區(qū)的前期和日常管理包括樓宇商場(chǎng)會(huì)所自控、公用設(shè)施設(shè)備、消防、安管、停車場(chǎng)、游泳池、清潔衛(wèi)生、綠化、房屋本體維修、有償服務(wù)和特約服務(wù)等，通過(guò)周密的管理程序和綜合的管理手段，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造安全、文明、舒適、潔凈的居家 生活環(huán)境，提供安全、文明、整潔、滿足客戶需求并持續(xù)改進(jìn)的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。 ，以保持樹型美觀，草地平坦。 ，不遲到、不早退，堅(jiān)守崗位，工作時(shí)間應(yīng)經(jīng)常巡查環(huán)境衛(wèi)生，及時(shí)打掃，保持分管區(qū)域干凈整齊。 、匯報(bào)工作，協(xié)助主任完成公司其他工作。 ，對(duì)業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、協(xié)調(diào)。 m. 負(fù)責(zé)各類業(yè)主資料、信息、房屋本體等檔案的建立、保管和控制。 f. 負(fù)責(zé)管理處的人力資源管理，節(jié)約人力成本。安管人員含隊(duì)長(zhǎng)共11 人。負(fù)責(zé)接待業(yè)主投訴、組織機(jī)構(gòu)圖 君留苑小區(qū)管理處主任 君留苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 江西聯(lián)榮物業(yè)有限公司 房地產(chǎn)發(fā)展商 物業(yè)管理主管部門 安全管理隊(duì) 治安防范 交通秩序 停車場(chǎng)管理 消防管理 消防檢查 裝修管理 裝修巡查 工程運(yùn)行組 設(shè)備運(yùn)行 設(shè)備維護(hù) 設(shè)施維護(hù) 節(jié)能降耗 客戶服務(wù) 咨詢接待 信息收集 信息反饋 服務(wù)受理 應(yīng)急處理 協(xié)調(diào)調(diào)度 投訴受理 客戶服務(wù) 管理 中心 綜合管理部 行政管理 服務(wù)質(zhì)量 檔案資料 房屋管理 后勤服務(wù) 采購(gòu)計(jì)劃 倉(cāng)庫(kù)管理 衛(wèi)生消殺 社區(qū)文化 綠化養(yǎng)護(hù) 財(cái)務(wù)管理 核算采購(gòu)計(jì)劃 評(píng)定供方價(jià)格 裝修申報(bào) 11 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 意見、新聞媒體、上級(jí)部門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析處理和及時(shí)傳遞，并提供分析報(bào)告，為質(zhì)量分析、決策提供依據(jù)。保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修工作，實(shí)現(xiàn)道路完好率達(dá)到要求。 管理員每日巡視檢查衛(wèi)生保潔實(shí)施情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 立即協(xié)調(diào)處理，并及時(shí)將衛(wèi)生檢查信息報(bào)告給客戶服務(wù)管理中心， 確保小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境達(dá)標(biāo)。 管理處對(duì)安管員工作的有效性進(jìn)行定期、不定期檢查，明察與暗察相結(jié)合。 零修急修及時(shí)率達(dá)到 98%以上； 圖 監(jiān)督機(jī)制圖 管理效果 服務(wù)質(zhì)量 組織行為 管理制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 消防、治安、納稅等 委托管理合同規(guī)定的權(quán)利、責(zé)任、 義務(wù) 管理處人、財(cái)、物 資源，管理質(zhì)量 業(yè)主（住戶）、業(yè)主委員會(huì)及社會(huì)各界監(jiān) 督 業(yè)主委員會(huì)、 市房管局監(jiān)督 政府有關(guān)部門 監(jiān)督 業(yè)主委員會(huì)、 市房管局監(jiān)督 聯(lián)榮物業(yè)及 ISO9000 體系監(jiān)督 管理處運(yùn)作的同時(shí)接受員工監(jiān)督 8 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處設(shè)有專門的維修運(yùn)行組并責(zé)任到人，接到急修指示后半小時(shí)內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)，以保證一般維修不過(guò)夜，緊急情況 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 效益激勵(lì) 優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。 聯(lián)榮物業(yè)奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的管理因素，并在管理實(shí)踐中總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施。 君留苑小區(qū)物業(yè)管理處在設(shè)置服務(wù)及信息反饋處理流程過(guò)程中，要以服務(wù)客戶為 最高原則，強(qiáng)化服務(wù)觀念，提高組織體系的服務(wù)效率，適當(dāng)授權(quán)，提高基層骨干和員工在一線解決問(wèn)題的能力和效率，最大限度地滿足業(yè)主、客戶的需求。這就直接要求物業(yè)管理人員必須具備一定的文化涵養(yǎng)及高度的工作管理服務(wù)理念，對(duì)物業(yè)的管理縱深化程度高。 劉龍生： 1975 年 10 月出生，中共黨員；服兵役期間在團(tuán)政治處四年做宣傳工作，任班 長(zhǎng)； 2020 年任職深圳某物業(yè)管理有限公司， 從事物業(yè)管理行業(yè) 5 年， 歷任安管部主任、客戶服務(wù)部主任、物業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目主任、物業(yè)管理處主任等職， 2020 年經(jīng)物業(yè)公司委派參加全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)主任培訓(xùn)，持有《全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)主任上崗證》。 以人為本，以客戶滿意為目標(biāo)，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 公司服務(wù)理念：“追求您滿意的服務(wù)” 以 “ 追求您滿意的服務(wù) ” 的個(gè)性化服務(wù)理念作為工作目標(biāo)。有良好的組織協(xié)調(diào)能力， 工作主動(dòng)、認(rèn)真，責(zé)任心強(qiáng)。 服務(wù)定位 由于君留苑小區(qū)是豐城市政府為加快市政建設(shè)，解決和提高在職員工居住生活條件，增強(qiáng)現(xiàn)代城市綠色環(huán)保意識(shí)，造福百姓而興建的時(shí)尚小區(qū)，堅(jiān)定了其居住的業(yè)主主要是薪金階層和政企高端人群，其對(duì)物業(yè)的保密性及物業(yè)的硬 件的需求相對(duì)而言也要求較高。第二個(gè)循環(huán)是通過(guò)客戶管理服務(wù)中心這個(gè)關(guān)鍵部門， 24 小時(shí)受理服務(wù)有關(guān)事宜，直接組織、協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門的服務(wù)工作，并及時(shí)反饋，保證落實(shí)。這些嶄新的管理理論核心內(nèi)涵都體現(xiàn)在重視客戶需求、重視人的因素和組織效率。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，共同參與管理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與建設(shè)單位的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達(dá) 96%以上。并與經(jīng)營(yíng)人員及進(jìn)入小區(qū)各類施工單位簽訂安全責(zé)任書，所有施工人員必須掛牌進(jìn)入，定位施工。通過(guò)嚴(yán)格管理、