【正文】 他地區(qū)的相連關(guān)系，如果有規(guī) 劃的交通，還要進行介紹，強調(diào)本地段的受重視程序和發(fā)展?jié)摿Γ榻B交通之前先要用簡單的一句話概述一下周邊交通的特征、特點，如： (1) 立體形網(wǎng)狀交通，出入方便，左右逢緣； (2) 躍世紀(jì)全新軌道交通大力支持； (3) 上海西區(qū)公交集匯的中心位置； (4) 多條主干道的交匯，給這里的交通帶來無限的方便等。 六、教育配套，包括幼稚園，小學(xué)，中學(xué)，大學(xué)，?？茖W(xué)院，私立學(xué)校等。 下面我 為大家介紹千面詭辯之一，環(huán)境如是說。那么如果是新興規(guī)劃的超前特區(qū)，那我們有可以說，人們往往在回首過去的同時，吸取教訓(xùn)和經(jīng)驗在一塊充滿活力地方開始憧憬未來，一切都是嶄新的，一切都充滿生機，給 人一種向上的動力，讓人感覺已經(jīng)站在生活時代的最前列，享受全新規(guī)劃給人帶來的無限方便。 在某區(qū)域內(nèi)，這個區(qū)域的定位可大可小，如市中心內(nèi)，在上海樓市中，徐家匯，地鐵沿線內(nèi)，浦東等等。 設(shè)計單位：如果是著名設(shè)計院設(shè)計的，要強調(diào)一下，但更重要的是對一種設(shè)計觀念的介紹，如綠化是人性可真正享受的綠化，從綠化率到鮮花率；符于建筑以頭腦；人車分道等等。 (2)從實用角度，告訴對方這樣的綠化環(huán) 境、中庭花園給他的生活帶來了什么，如飯后在花叢中散步，每天竄過公園回家，在棋盤石上下棋會友，在雕塑前給孩子講述什么是美，看著噴泉流水述說兒女情長等等，讓對方身臨其境體驗將來的生活。 建筑的建材標(biāo)準(zhǔn)，其內(nèi)涵包括很廣 ，大致的例舉其中較為重要的部分，如何講解。 水電、煤 簡單概述一下容量，分類就可以了，如果有凈水，中央供熱的，那么則會單獨列出來作為一個賣點詳細介紹其用途和好處 ，并對所用的設(shè)備品牌詳細說明。 (4) 房屋的層高 現(xiàn)在上海房產(chǎn)住宅樓的標(biāo)準(zhǔn)層高為 2 米 8，大部分范圍為 2 米 7 到 2米 9， 3 米以上的層高的建筑樓面價就很高，當(dāng)然作為房型上看更氣派，現(xiàn)代家庭裝璜對天花做頂?shù)囊筝^高，所以層高越高，空間越大。 (8) 動線分明 房內(nèi)走道、過廊清晰分明，路線明確，不交叉， 這樣房間面積的利用率高。 (14) 房型的靈活性 房型靈活即墻面的靈活、可動性，承重墻的完美處理。 (6) 功能分區(qū)是否清晰 一套完整的住房，其需功能可劃分為：客廳、餐廳、玄關(guān)、主臥、副臥、書房、工人房、客衛(wèi)、主衛(wèi)、客陽臺、主陽臺、工作陽臺、儲藏室、化妝間另可附贈花園、閣樓、車庫等，功能分區(qū)越明顯，房型設(shè)計品味、檔次也就越高，當(dāng)然要因地因價而異。 (2)客廳、臥房的方正：方正的房型利用率高，浪費少，房型為多邊不規(guī)則的，可說視覺效果更好，裝璜起來更美觀。 窗：是塑鋼的還是鉛合金的，是雙層還是單層，什么品牌，進口或國產(chǎn)。 現(xiàn)代派風(fēng)格，現(xiàn)代派也源于歐洲及美洲，其一般建筑符號有現(xiàn)代主義象征科技的屋頂，簡捷明快的線條，活潑的陽臺設(shè)計。 (2)綠化是人可進入的綠化，這句話指的不是說人可以踏在綠地上游戲，而是指通過小道、柱廊、涼亭、小座等等將綠與人結(jié)合起來，人車分道，讓老人和兒童放心的樂在其中。 投資商：如果本案是有投資商參建的，那就是多方都對這一地塊—— 此樓盤的開發(fā)都表現(xiàn)很有興趣，想在此投資取利，更從另一方面展現(xiàn)本案的經(jīng)濟價值。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 39 頁 第二章 產(chǎn)品篇 一、規(guī)模及規(guī)劃 講解產(chǎn)品，先要講述產(chǎn) 品的規(guī)模及規(guī)劃，即占地建筑面積總量多少戶數(shù)，分別由幾幢高層、幾幢小高層、幾幢多層組成，分別為多少層，分幾期開發(fā)，何時完工，綠化分布，綠化率，小區(qū)建蔽率及容基率。未開發(fā)地區(qū)，我們可說，全新開發(fā)，依靠交通，政府發(fā)展，只有在原本什么都沒有的白紙上才能給藝術(shù)家創(chuàng)作最美的畫，此 地升值潛力無限，因為現(xiàn)在沒有，所以一定會建，而建造的話，一定是最先進的， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 39 頁 誰都想站在時代的前列，來吧加入新區(qū)社會。根據(jù)不同的樓盤在這方面可以有不同的挖掘，對不同年齡的客戶也要做不同要求的解說。 四、銀行、郵局、證券交易所 如果小區(qū)周邊這一類配套齊全，在銷講上有必要作相應(yīng)的講解，告訴 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 39 頁 客戶這些配 套與生活的相關(guān)，在此地一應(yīng)俱全。 第三節(jié) 標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境銷講內(nèi)容 一、本案所處地理位置，行政區(qū)域，相應(yīng)的某一個標(biāo)志性建筑或人們耳熟能詳?shù)奈恢酶浇?，用最精練、簡單的話語立刻給對方一個深刻清晰的地理概念。如：地鐵、輕軌、中央花園、水族館、電腦城、酒文化街，基礎(chǔ)建設(shè)與新世紀(jì)接軌。在一個精明的房產(chǎn)商眼中，每一個準(zhǔn)地段都可以創(chuàng)造財富。一個好的銷講，能使靜止不動的樓盤充滿活力，讓鋼筋水泥成為展示大師筆下濃厚個性的 線條，使沉靜不語的建筑變得會說話，讓每一處不為人所知和重視的細微之處都散發(fā)著迷人的誘惑。 小訂后追蹤客戶遲遲不來，過期的一律告訴對方被經(jīng)理打開當(dāng)天就賣掉了。 原因（ 4）：房子還未滿意 對策方法：首先打電話告訴對方，經(jīng)理對這套房盯得很緊，確實它比較完美，需求量較大，而房少。 目的：讓對方帶訂金來現(xiàn)場達成銷售。 目的：一是，爭取過了；二是，非常困難有特別情況，以此抬高對方心價位。 原因 房子還未滿意。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 39 頁 有關(guān)于本案的新消息要告知對方。 二、運用 SP 促銷進行電話追蹤 方法： 有政府領(lǐng)導(dǎo)參觀給予頒獎。 例二：創(chuàng)世紀(jì)花園。 第一節(jié) 小訂前的追蹤 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 39 頁 一、電話追蹤要達到的最終目的是讓客戶再來現(xiàn)場達成銷售，追蹤的任務(wù)是解決客戶不來的原因，給對方一個必須再來的理由， SP 促銷是追蹤可運用的手 段，重要的是對追蹤客戶要做詳細分析。電話追蹤就是用電話作為工具緊緊 的盯住每一個客戶隨時隨地了解他們的動態(tài)，發(fā)現(xiàn)狀況，想出辦法，抓住時機，解決問題，正因為它的重要性所以我們把它單獨拿出來作為一個專業(yè)課題研究，電話追蹤是一門藝術(shù)?；騿柺欠裼蓄A(yù)約，或問您是哪一位，找老板有什么事。 (2) 打擊面太大，準(zhǔn)客戶率較低?！? 或例，“我們得到通知，最近幾天，由于我們樓盤銷售過半，公司決定價格作一定上調(diào)，雖然您還未來過現(xiàn)場，不過我把您當(dāng)成老客戶，我希望 在此之前您先來一次，如果看了您有滿意的結(jié)果，價格將比以后來 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 39 頁 的實惠。” 然后馬上約對方找個理由，不要讓對方感覺有負(fù)擔(dān)。 過程三 買不買實際無所謂，多看看肯定是沒有錯的，希望有機會與您見面，到時我一定會盡地主之誼，幫您好好介紹一下。 四、了解客戶情況需求 接聽電話時必須了解對方的情況和購房需求，了解情況和購房需求是為了分析每一個客戶和分辨不同的客戶，做到知己知彼，從中找尋對方 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 39 頁 的個性和關(guān)心點。 對賣點的解說是決定是否能引起客戶興趣和購買欲望的關(guān)鍵所在，所以我們在每次廣告刊登之前也就是客戶來電之間，就要對這次廣告的主題思想進行透徹的理解，抓住重要賣點反復(fù)練習(xí)，為之后的電話接聽做好充分準(zhǔn)備。 二、留下對方的電話號碼，聯(lián)系方法（主要目的） 留對方電話對銷售來說很重要，接聽每一組電話都必須想方設(shè)法拿到對方客戶的電話號碼，便于以后聯(lián)系包括再邀約和追蹤留電話也是一門學(xué)問，一般客戶與銷售者之間是買方與賣方的關(guān)系相對立，客戶往往有戒備心理，加之現(xiàn)在各種銷售員拿到客戶電話后日夜追蹤，給客戶生活帶來許多麻煩，所以往往從主觀上不愿意留電話，抓住這一問題所，所以我們可以用以下方法獲取聯(lián)系方法： 開門見山直接留電話，不給對方考慮的機會，讓他 感覺必須這么做，這是規(guī)定，對方只有留下電話才能交換他所想要的信息。 引起這截然不同的三種結(jié)果取決于： 樓盤的自身情況； 接聽電話的售樓業(yè)務(wù)員。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 39 頁 物業(yè)中介新員工培訓(xùn)手冊 (二 ) 引 言 本培訓(xùn)教程主要內(nèi)容具體闡述了房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)處理各個環(huán)節(jié)的技巧和規(guī)范，指導(dǎo)每個業(yè)務(wù)員成為房產(chǎn)銷售的專業(yè)頂尖人才，往往一個新進業(yè)務(wù)員要成為能得心應(yīng)手運用各種專業(yè)技巧，通曉客戶心理的行業(yè)高手，需要摸索很長的時間，這樣一來每一個人才的培養(yǎng)周期就變得很長，無法滿足高速發(fā)展公司急需的人才，會影響公司的發(fā)展速度，所以公司本著人才至上的原則，編寫本教程，明確一條成長的捷徑，傳授前輩多年總結(jié)的經(jīng)濟，愿各位細心學(xué)習(xí)其中內(nèi)容，在工作中融匯貫通，并在此基礎(chǔ)上進一步提高，創(chuàng)出自我獨到的銷 售風(fēng)格。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 39 頁 第二章 電話 接聽技巧 第一節(jié) 電話接聽技巧的重要性 房產(chǎn)銷售最常用的是通過廣告對樓盤進行介紹，引起欲購房者的興趣，一旦產(chǎn)生興趣，購房者一般會發(fā)生兩種行為：