【正文】 份數(shù)劃分為業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分，分別由 各業(yè)主直接交付，另一種辦法是物業(yè)管理人由管理開支中整體支付。較為客觀的辦法是以不可分割業(yè)權(quán)份數(shù)來分擔(dān)費用。 (2)屋村的對比價值 房委會就各個屋村落成的先后時間、地點、交通、設(shè)施、環(huán)境、文化娛樂的配備及服務(wù)等因素。 同時，假如居民在經(jīng)濟上沒有能力繳付調(diào)整后的租金，房委會會安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位，或轉(zhuǎn)介往社會福利署求助。 房委會認(rèn)為，所有公屋住戶都無權(quán)罔顧需要百終生享用當(dāng)局巨額資助的公共房屋，因此那些經(jīng)濟環(huán)境已改善的家庭，當(dāng)可負(fù)擔(dān)較高的房屋支出。由于成本不斷上漲，房屋委員會每隔三年就要檢計此類租金，由于大部分福利單位，都是獲得政府財政的資助的。房屋委員會在這里的貢獻(xiàn)，受到各團體的贊賞。 房屋委員會的政策是不會給予商業(yè)單位任何補貼或優(yōu)惠的。過去一年內(nèi)，此類單位已批出了 144 個，而它們的引進也促進了商場的繁榮。 四、香港樓宇、屋村管理的法制化 香港既以自由主義著稱，又以法治聞名，二者有機結(jié)合、構(gòu)成“活而不亂、管而不死”的所謂“大籠子”政策。香港地狹人稠，樓宇建筑因地價昂貴而不斷向高度要面積。《公契》的具體規(guī)定，可因樓宇所在區(qū)域、環(huán)境、設(shè)計的不同而有所不同。因此，主宇航局部門對《公契》的合理與公平設(shè)定有所管制，當(dāng)局負(fù)責(zé)提供一套《公契》指引，用以平衡買賣雙方的基 本權(quán)益。 樓宇、屋村公共契約圍繞管理好、發(fā)揮好樓宇、屋村使用效益這一中心任務(wù)，對發(fā)展商、管理公司、業(yè)主或租客的權(quán)利和義務(wù)都有明確規(guī)定，對各方應(yīng)做什么、不應(yīng)做什么和違章的罰則都讓大家知曉，共同規(guī)范有關(guān)的行為。 ，代表該屋村之業(yè)主，根據(jù)其個別利益，為屋村內(nèi)所有大廈及設(shè)施及該等業(yè)主，向該委員會所選定之某間或若干間聲譽良好之保險公司投保及繼續(xù)投購火險、公共責(zé)任保險與管理及保養(yǎng)人員之傭主責(zé)任保險，以及代表業(yè)主繳付為保持此等保險生效而須繳付之保險費。 。 、器具。 ，及聘請、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專 業(yè)人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員以及其他管理、保養(yǎng)、行政人員提出、主持、進行及答辯有關(guān)涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。按此條例，可成立業(yè)主立案法團。 業(yè)主們要正式成立業(yè)主立案法團，先要由業(yè)主會議選出管理委員會，再由管理委員會在規(guī)定的期限內(nèi)向田土廳注冊成立為合法的業(yè)主立案法團。多層大廈“業(yè)主立案法團”按程序注冊成立后，承擔(dān)了該大廈的物業(yè)管理權(quán)，該大廈各業(yè)主在大廈所享有的權(quán)利、權(quán)力、利益和所負(fù)責(zé)任，都交由該法團去運用和執(zhí)行，于是，法團在法律上便負(fù)起業(yè)主對該大廈各公共地方所應(yīng)負(fù) 的一切責(zé)任；而管理委員會每隔一定時間要向業(yè)主報告處理該法團事務(wù)的經(jīng)過，每次都要把賬目結(jié)算妥當(dāng)，呈交大會審核。為解決這一問題，社會各方對《多層大廈 (業(yè)主立案法團 )條例》進行了多年的討論和修改，最終頒布了 1993 年 5 月 8 日起生效的《建筑物管理條例》。 若發(fā)現(xiàn)有人在天臺進行潛建，或走火通道遭人改建，或在防煙門后的樓梯間開設(shè)門口、抽氣孔等，應(yīng)立即向建筑物條例執(zhí)行處舉報，以便該處能立即向住戶采取行動。如果大廈的業(yè)主已登記注冊成為業(yè)主立案法團，該業(yè)主立案法團有權(quán)在財政預(yù)算提交后一個月內(nèi)否決該財政預(yù)算。管理公司須在被解雇后兩個月內(nèi)”向業(yè)主委員會 (如有 的話 )或獲委任接替其職位的經(jīng)理人，交出由其管理或保管的與建筑物的管理及行政有關(guān)的一切賬簿、賬目記錄票據(jù)、文件及其他記錄”。 公共衛(wèi)生條例對維護樓宇，屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴(yán)格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。 把廉政建設(shè)具體化、法制化、對健全和加強管理有深刻的意義。 (6)煙囪或有關(guān)裝置應(yīng)經(jīng)常維修及適當(dāng)操作，以免造成空氣污染，妨擾鄰居。消防條例是屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。 (3)業(yè)主法團解雇管理公司 業(yè)主立案法團“可經(jīng)持有不少于 50％業(yè)權(quán)份數(shù)的業(yè)主通過的決議案，給予經(jīng)理人 (指管理公司 )通知將他解雇而無須給予賠償”。 《條例》附表 7 規(guī)定了公共契約的強制條款，主要內(nèi)容有； (1)核定管 理費用總額 管理公司 (即條例子中所指的“經(jīng)理人” )須就每一財政年度編制收支預(yù)算草案，并將該草案送業(yè)主委員會或?qū)⒉莅笍堎N于大廈的顯眼處，以便業(yè)主委員會審議和業(yè)主提出交意見。 在多層大廈內(nèi)，經(jīng)常都有不顧公德的業(yè)主或住客進行潛建工程或占用公用地方，造成危險及不便的情況?！抖鄬哟髲B (業(yè)主立案法團 )條例》經(jīng)實踐后被證明，該《條例》對法團的授權(quán)顯得不足，主要是缺乏凌駕大廈公契之上的條文，而大廈公契對于業(yè)主表達(dá)意見和參與大廈管理往往保障不夠。如果業(yè)主委派代表投票，必須出具書面委托書。 “業(yè)主立案法團”是各大廈的業(yè)主按照香港政府 1970 年 7 月 14 日立法局通過的《多層建筑物 (業(yè)主法團 )條例》成立的法團體。房屋條例給樓宇和屋村管理機構(gòu)設(shè)置和權(quán)限，提高法律依據(jù)。 ，并每年將該等賬目張貼在該屋村之布告板上。 、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑 (如有小徑者 )、空位及空地或其任何部分。 (包括外墻、屋頂、公用地方及結(jié)構(gòu)物 )、設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施、設(shè)施及公用地方，保持其功用良好，并在需要時更換任何需要替換之部份。總的講來，管理委員會有下列權(quán)力、職責(zé)及義務(wù)： 、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之款項。除第一份預(yù)算外，以后年份預(yù)算必須向業(yè)主管理委員會征詢； (6)由樓宇發(fā)出入伙通知書之日起，管理者每年必須就樓宇管理作出財政報告，業(yè)主管理委員會有權(quán)將賬目提交審計； (7)管理者應(yīng)以業(yè)主托管人的身份代 表業(yè)主接受所有款項，并必須將該筆款項存放于指定的銀行賬戶，管理者可經(jīng)業(yè)主管理委員會批準(zhǔn)保留合理數(shù)額以應(yīng)會日常開銷； (8)管理者必須每季度在樓宇顯眼處告示收支賬目情況； (9)業(yè)主必須交納不超過第一年管理費支出預(yù)算 25％的押金；應(yīng)成立一項特別基金預(yù)備重大維修工程支出。一般來說，新建樓宇《公契》應(yīng)規(guī)定的物業(yè)管理公司的職現(xiàn)主要有：負(fù)責(zé)樓宇安全保衛(wèi)；負(fù)責(zé)樓宇清 潔衛(wèi)生、清除垃圾、日常簡單維修；負(fù)責(zé)編制樓宇年管理費開支預(yù)算，計算每交納之費用，按月收取應(yīng)收之費用；編制全年財務(wù)收支報告；設(shè)計樓宇業(yè)主召開業(yè)主大會及組織樓宇管理委員會的程序與方法：糾正住戶違反《公契》條文的違約行為；等等。樓宇的后業(yè)買主無論是否個別簽署《公契》，也必須承認(rèn)并遵守《公契》的規(guī)定。從 70 年代起，香港政府就開始推行樓宇、屋村管理公契制度，使公共契約制度化、法制化。至于那些居住屋村滿十年，經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，而收入超逾“資助入 息限額”的公屋住戶，則需繳交雙倍凈額租金，以便騰出資源，多建房屋，惠澤那些亟需房屋資助的人士。同時亦可鼓勵各行業(yè)中的所謂“巨子”或可以說是最有名氣的集團公司來到公共屋村里開拓業(yè)務(wù)，為居民提供最佳的服務(wù)。 (商店及檔位 ) 公共屋村內(nèi)均有廣泛的商業(yè)設(shè)施，供應(yīng)居民的日常需要。在興建的 34個新屋村里，也有預(yù)留地點供作各種福利用途。主要是要將開支來作詳細(xì)分析，開支包括房屋署職員薪金、保養(yǎng)建筑物費用、清潔費、電費、行政開支、政府貨款與建筑的利息、折舊率等，來取得一個經(jīng)營成本的數(shù)據(jù)。據(jù) 1984年的公屋住戶入息調(diào)查顯示，在過往十年，公屋住戶的入息，經(jīng)扣除通貨膨脹后，其增長率為一倍，而公屋租金，同樣情 況經(jīng)扣除通貨膨脹后，實際下降了 1％，在同等收入下，公屋住戶在每一類貨品和服務(wù)的消費能力都較私人樓宇住客為強。 房委會經(jīng)考慮上述因素后 而厘定的租金是以每平方米計算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。香港公共屋村的租金訂立受以下因素的影響： (1)住房的負(fù)擔(dān)能力 為確保公房租金是住房能負(fù)擔(dān)的，房委會在訂立和討論租金時，是根據(jù)住 房的租金與收入比例中位數(shù)不超過 15％為準(zhǔn)則， (即一半住房的租金與收入比例是低于 15％，另一半則是高于15％ )，如申請公房的是四人家庭，每月收入中位數(shù)是 4500 元，獲配單位面積是 30 平方米，并座落在最高價值屋村內(nèi)，則月租金不會超過 (4500 15％ )675 元。存入銀行的利息可減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 大廈地稅是香港政府征收的土地使用費。 環(huán)境美化，種花種草開支雖然不大，但是也應(yīng)在預(yù)算中列明，以便業(yè)主有所了解。 這是給物業(yè)管理公司的服務(wù)收益。工業(yè)樓宇和商業(yè)樓宇因為電梯使用頻繁，又有中央空調(diào)，因而電費開支占管理費總支出的 30％以上。商業(yè)大廈占 30％，公共屋村比重更大，占 35％，在普通住宅樓宇中也要占到 20％。 所有收與支的核定，就構(gòu)成樓宇、屋村管理的財務(wù)預(yù)算方案。 三、香港房屋管理的財務(wù)安排 為履行樓宇、屋村管理的職責(zé)，必須有相應(yīng)的財務(wù)安排加以保證。 辦公寫字樓需要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理服務(wù)。 為保持商場的美好形象，要注意多方面的工作： (1)商店的招牌要妥善管理，經(jīng)常保持整齊的外觀； (2)在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置足夠的簡明方向指示牌； (3)樓宇設(shè)施，如升降機、電動扶梯等，在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，以保證為顧客提供方便而不間斷地服務(wù)；空氣調(diào)節(jié)必須調(diào)校得宜，特別是食肆、百貨公司、戲院和其他公共娛樂場所等地方的空調(diào)尤為 重要。為此，物業(yè)管理人員還應(yīng)該做到，在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌，商店的招牌應(yīng)妥善管理，保持整潔美觀。 (2)增加商場人流以增加 其營業(yè)額。為此，更明確指出物業(yè)管理是一種服務(wù)行業(yè)，為物業(yè)的所有業(yè)主、租戶和居民提供服務(wù)，這就清楚地表明了樓宇、屋村管理的性質(zhì)主要是服務(wù)性。為此，先成立一個經(jīng)政務(wù)司批準(zhǔn)的組織。 —— 已宣告破產(chǎn)的人，或已與其債權(quán)人合并的人； —— 曾被判入獄六個月以上的人。 樓宇互助委員會的工作和職責(zé)由執(zhí)行委員會負(fù)責(zé)，執(zhí)行委員會最少須由 3 名主要委員，即主席、秘書及司庫各 1 人組成。每位業(yè)主 只能選派一名代表。香港當(dāng)局于 70 年代初推廣互助委員會計劃，只要樓宇的 20％住戶同意，便可成立樓宇互助委員會。 ，鑒定管理水平，聘請管理員工 。 運用和執(zhí)行大廈業(yè)主所享有的權(quán)力及責(zé)任。 管理委員會每年編制出管理預(yù)算，交業(yè)主周年大會通過。若討論解散管委會，法定人數(shù)則為百分之三十的業(yè)主出席。 管理委員會被選出后，必須在十四日之內(nèi)向田土廳申請注冊為“業(yè)主 立案法團”。依據(jù)該法律，樓宇業(yè)主有權(quán)成立業(yè)主立案法團，其為自治組織。 主要內(nèi)容如下： (1)業(yè)主的權(quán)力 —— 租金收益權(quán)； —— 產(chǎn)業(yè)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用權(quán)； —— 與其他業(yè) 主共同使用公用部分及設(shè)施權(quán)； —— 對大廈的各項管理決策擁有投票權(quán)； —— 根據(jù)公契條款，監(jiān)督管理公司及人員的工作權(quán)。根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)安保公司提供全天安保服務(wù)，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。根據(jù)《公共契約》，房屋署應(yīng)承擔(dān)居屋交付使 用后 5 至 10 年的管理責(zé)任。但是，為了鼓勵居屋業(yè)主最終接手負(fù)責(zé)居屋苑的管理工作，香港房委會推行了一項居屋物業(yè)代管計劃，聘請有品牌的物業(yè)管理公司，在其監(jiān)督下代為管理若干居屋苑。根據(jù)統(tǒng)計，屋村管理的財務(wù)結(jié)構(gòu)安排大致為：屋村管理機構(gòu)職工勞動報酬 25％；維修支出 20％；維修支出 20％；清潔養(yǎng)護費 7％；雜費與稅金 34％左右。 (6)市容整潔隊，負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清理、非法設(shè)攤的排除與車輛亂停放的管理等。公共屋村的居住者，是符合《轉(zhuǎn)候公屋登記冊》條件的低收入租戶。房屋署機構(gòu)龐大， 1987 年就有 55 萬余公屋單位， 萬余居屋單位， 2萬余工業(yè)單位，員工有 萬名。為加強對私人大廈的管理和服務(wù)，香港民政事務(wù)總署決定，在 1998 年 5月間設(shè)立首個私人大廈管理資源中心，免費為業(yè)主提供成立立案法團、物業(yè)管理及維修保養(yǎng)等方面的服務(wù)。這使物業(yè)管理的難度越來越大，要求越來越高，需要有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)人才?！八饺舜髲B管理咨詢委員 會”主要為多層大廈業(yè)主立案法團及大小業(yè)主提供咨詢服務(wù)， 1987 年設(shè)立工作小組，向政府建議制定“公共契約指引”并推動修訂“不平等公契”等重點工作。這樣，就使樓宇和屋村的管理更臻完善，從而進一步提高了管理的服務(wù)水平。 由于對住房的需求量很大，單靠政府興建大廈和屋村，缺房問題仍然嚴(yán)重，于是發(fā)展商也積極投資大型建筑。因缺乏公共道德教育和完善的管理，在這些住宅中，經(jīng)常出現(xiàn)嚴(yán)重的衛(wèi)生問題、破壞建筑與設(shè)備及拖欠租金等問題，使得居住環(huán)境差，房屋業(yè)主的利益得不到保障。 1953 年圣誕節(jié)之夜，九龍石硤尾木屋區(qū)發(fā)生一場大火災(zāi)，大火從當(dāng)晚九時燒到第二天上午，火勢蔓延不已，使 5萬人無家可歸，形成嚴(yán)重的社會問題。 第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，一方面遭到戰(zhàn)火摧殘，房屋殘 破短缺；另一方面有大量人口由中國大陸涌入港島，人口劇增。人口密集、戶權(quán)分散的情況帶來治安等各種問題。于 1954 年，成立徙置事務(wù)處，專門負(fù)責(zé)興建和管理應(yīng)急的徙置樓宇。為此受到英國政府有關(guān)部門重視，開始在國內(nèi)普遍推行物業(yè)管理工作。由此，也就出現(xiàn)了由發(fā)展商為私人屋村提供專業(yè)化管理的形式。入伙之初即交專門物業(yè)管理人員管理，并有物業(yè)管理的策劃與屋村的發(fā)展相配合。 從香港樓宇和屋村管理發(fā)生、發(fā)展的歷史進程考察，即清楚表明這種管理的必要性和重要性，也反映出 這種管理正逐步走向?qū)I(yè)化和民主化，而且將相互補充，不斷提高管理服務(wù)水平。有的公司管理的物業(yè)已達(dá)到數(shù)百萬平方米。在實施公共房屋計劃的同時，不僅從英國引進物業(yè)管理人才、管理理論和方法，而且根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況又有所發(fā)展，并于 1966年成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會香港分會。 香港的物業(yè)可分為公共屋村、居屋苑、私人樓宇、商業(yè)樓宇及臨 時房屋等。 (1)房屋事務(wù)經(jīng)理，主持日常工