【正文】 售情況推算其銷售前景。銷售稅率取 %，不考慮有收入時(shí)需預(yù)繳的土地增值稅因素。 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) =總成本 /[銷售量（ 1稅率） ] =21289/[16034（ 1－ ％） ] = 元 / M2 占計(jì)劃銷售價(jià)格的 56％。該公司在充分市場(chǎng)調(diào)查分析的基本上，進(jìn)行了較好的市場(chǎng)定位，建筑格調(diào)高雅多樣，與園林綠化、地理環(huán)境緊密融合，市場(chǎng)前景看好；在建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)上以人性化為主導(dǎo)，比較符合定位“中高檔精品住宅”的思路，結(jié)構(gòu)功能較以前樓盤更趨成熟；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益極佳，是值得我行支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 分析表明，當(dāng)住宅 銷售至 %（即銷售收入達(dá)到 21289 萬元）時(shí)或均價(jià)不低于計(jì)劃售價(jià)的 %（即 元 /平方米 ） 時(shí)，即可保本，也就是說該項(xiàng)目近兩成的住宅及全部商業(yè)、車位的收入均為開發(fā)商的贏利。 平衡點(diǎn)分析 該項(xiàng)目總可售面積參見 建設(shè)規(guī)劃表二 ，銷售進(jìn)度參見 銷售收入測(cè)算表六 ,各部位加權(quán)平均銷售單價(jià)為 元（銷售總額247。 三、小結(jié) 借款人自投資金達(dá)到項(xiàng)目總投資比例的 35%，扣除新增貸款利息因素已經(jīng)達(dá)到 38%，并已核實(shí)全部原始憑證。低成本、高利潤(rùn)，調(diào) 價(jià)空間之大，昭顯項(xiàng)目銷售盈利的競(jìng)爭(zhēng)力，其償債能力是不言而喻的。如初期銷售未如理想，均可持租待售，條件同前，每年可得租金 3848 萬。根 據(jù)近幾年來廣州市房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，未來價(jià)格將呈上升趨勢(shì)，因此住宅 7,200 元 /平方米的價(jià)格存在高估的可能性不大，而且根據(jù)周邊同檔次樓盤的銷售來看，以此價(jià)格在 2年的時(shí)間內(nèi)銷售 100%，高估的可能性也很小。而海印電器總匯的鋪位大多是首層住宅改為商浦，雖結(jié)構(gòu)不盡合理，但據(jù)調(diào)查，其商鋪的首層租金卻為 250400 元 / ，基本無空置，二層的租金基本上在 100120 元/ ，三、四層的租金基本上在 60120 平方米 .月之間。 第五部分、 投資評(píng)價(jià) 按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，“東湖廣場(chǎng)商住樓”項(xiàng)目建設(shè)投資成本估算如下 [表四 ]：項(xiàng)目建設(shè)投資成本估算 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目建設(shè)總成本構(gòu)成分析 預(yù)測(cè)金額（萬元） 占總投 資％ 綜合每平方米成本（元） 1 建設(shè)用地面積 6665 M2 2 總建筑面積 M2 3 可銷售住宅建筑面積 M2 4 可銷售商 鋪面積 M2 5 可銷售車位面積 /數(shù) 11609M2／ 228 個(gè) 6 可銷售總面積（含住宅、商鋪、車位） M2 7 住宅銷售價(jià)格 7200 元 /M2 8 商鋪銷售均價(jià)格 25000 元 /M2 9 車位銷售價(jià)格（萬元 /個(gè)） 16 10 銷售收入 71, 11 減： 建筑成本 81% 12 其中： 土地開發(fā)成本 9% 13 各項(xiàng)政府收費(fèi) 6% 14 前期投入費(fèi)用 6% 15 建筑安裝（公建、配套） 工程費(fèi)用 57% 16 不可預(yù)見費(fèi)用 2% 17 減 : 期間費(fèi)用 19% 18 銷售費(fèi)用 3% 19 管理費(fèi)用 4% 20 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12% 21 減： 各種應(yīng)繳稅款 4, 19% 22 其中：營(yíng)業(yè)稅 (收入 5%) 3, 17% 23 堤圍防護(hù)費(fèi) (收入 9‰ ) 0% 24 土地增值稅 2% 25 利潤(rùn)總額 45, 215% 26 利潤(rùn)率％ 215% 27 減：企業(yè)所得稅（ 33%） 71% 28 實(shí)際稅后凈利潤(rùn) 30, 144% 29 實(shí)際稅后凈利潤(rùn)率％ 144% 30 年平均 利潤(rùn)率 (投入 3 年 ) 48% 31 資金投入總額（ 11+17） 100% 根據(jù)上述成本利潤(rùn)測(cè)算，借款人對(duì)該項(xiàng)目實(shí)際總投資 萬元，項(xiàng)目于 2020 年 11月動(dòng)工， 2020 年 2 月開發(fā)完畢，共 26 個(gè)月。五羊華軒，單體樓 24 層 100 戶，占地 6442 平方米， 2020 年 3 月開盤，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 5800 元 / M2，已售 8成；城心林澗，規(guī)劃占地 2萬平方米，在售 2 期 1 棟 22 層 175 戶，預(yù)售裝修均價(jià) 5800 元 / M2，今年 6 月交樓；華逸錦軒，占地 5500 平方米， 2棟 30 層聯(lián)體樓 360 戶， 2020 年 9月開盤，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 5200 元 / M2，已售 8 成。目前在售樓盤有 10 個(gè)，房源消化快。就連二手樓市也一直活躍異常，出租率與天河北不相伯仲。 東山區(qū)內(nèi)黨政軍首腦機(jī)關(guān)集中，是廣東省的政治、軍事中心，也是廣州傳統(tǒng)的中心城區(qū)，廣州市最重要的交通干線幾乎全部從該區(qū)穿過，交通、醫(yī)療、購(gòu)物等各種配套優(yōu)勢(shì)是其他區(qū)所無法比擬的。 二、廣州市、東山區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 隨著近年來廣州市經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)快速發(fā)展，市民收入的增加，市民用于安居置業(yè)的開支也不斷增加。 2020 年上半年，廣州市原八區(qū)預(yù)售住宅成交面積主要集中在 7090 平方米之間，占總成交套數(shù)的 %；成交單價(jià)主要集中在 35005000 元 /M2之間，占總成交套數(shù)的 %；成交單套總價(jià)主要集中在每套 20萬 50萬元之間，占總成交套數(shù)的 %。 據(jù)數(shù)據(jù)分析報(bào)告， 2020 年廣州市二手房成交面積的分布，已由 2020 年的“番禺區(qū)一枝獨(dú)秀”演變?yōu)?2020 年的“番禺、天河、海珠、白云四強(qiáng)鼎立”。成交登記金額的增長(zhǎng)幅度稍高于面積增長(zhǎng)幅度，這是近幾年來少見的。 2020 年，原八區(qū)預(yù)售商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，而這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積同比增長(zhǎng) %，明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的增長(zhǎng)率高。目前企業(yè)已投入前期建設(shè)資金（包括拆遷補(bǔ)償款、土地出讓金、前期費(fèi)用等） 7418 萬元已全部到位。 第三部分、 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng) 價(jià) 一、項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方案 “東湖廣場(chǎng)綜合樓”項(xiàng)目總占地面積 6665 平方米，總建筑面積 54,096 平方米（包括地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 12613 平方米 ），可銷售面積 平方米（其中商業(yè)面積 平方米，住宅面積 平方米，車庫(kù)面積 11609 平方米。 （ 3）至于單一項(xiàng)目公司的償債、盈利能力，需要結(jié)合其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目本身的相關(guān)指標(biāo)才能得出較為科學(xué)客觀的結(jié)論，這可在后面的評(píng)估分析中參看。 3．財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià) 根據(jù)上述財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)比率顯示： （ 1）扣除土地增值入帳的因素，企業(yè)總資產(chǎn)近幾年變化不大，凈資產(chǎn)基本維持現(xiàn)狀，與投資方依靠股東公司及銀行貸款持續(xù)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀相吻合。由于因應(yīng)市場(chǎng)變化修改設(shè)計(jì)，期間又遇個(gè)別投資股東進(jìn)行更替，使得開發(fā)期有所延長(zhǎng)；而隨著土地成本上揚(yáng)、物價(jià)逐步攀升，當(dāng)年政府批準(zhǔn)的（境外資金）投資額度，已無法滿足開發(fā)需求，該公司曾于 2020 年向建設(shè)銀行貸出流動(dòng)資金 7000 萬，繼續(xù)投入開發(fā)。 第二部分、 借款人評(píng) 價(jià) 一、借款人基本情況 廣州市華商 貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于 1993 年 12 月 30 日，由三方合作組建，除 華順達(dá)置業(yè)負(fù)責(zé)出資，廣州市商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司提供土地、廣州市外經(jīng)貿(mào)房地產(chǎn)發(fā)展總公司提供管理服務(wù) 。截止 2020 年 3 月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，華順達(dá)置業(yè)已直接或間接投入 7418 萬元，占該項(xiàng)目總投資（不含新增借款利息）的 38%，該企業(yè)表示在放款前可存入我行 80 萬或以上的流動(dòng)資金。住宅售價(jià) 7,200 元 / M商鋪售價(jià) 25,000 元 / M車位售價(jià) 16萬元 /個(gè)，預(yù)計(jì)總銷售收入 71140 萬元，利潤(rùn)總額 45734 萬元。 東湖廣場(chǎng)開發(fā)評(píng)估報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總體現(xiàn)況 “東湖廣場(chǎng) 綜合樓 ”定位為中高檔湖景住宅。項(xiàng)目建成后可售面積 平方米，其中可售商業(yè)面積 平方米，可售住宅面積 平方米，可售地下車庫(kù)面積 11609 平方米，容積率 ，綠化面積不低于 750 平方米。 00以下基礎(chǔ)工程建設(shè)，樁基礎(chǔ)施工已接近尾聲。 金額、期限、利率、擔(dān)保方式 廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司擬向我行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 13800 萬元，期限 3 年，利率按人行基準(zhǔn)上浮 10%執(zhí)行；由公司各合作方法人股東連帶責(zé)任保證擔(dān)保，提供“東湖廣場(chǎng) 綜合 樓”項(xiàng)目土地及在建工程抵押；項(xiàng)目按既定方案封閉監(jiān)管至款項(xiàng)還清。該公司一直用自有資金完成前期的巨額開發(fā)費(fèi)用，包括繳清土地使用權(quán)出讓金、市政配套費(fèi)等，各項(xiàng)手續(xù)相當(dāng)齊備。總的來說，該司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)清 晰，財(cái)務(wù)狀況尚可。據(jù)現(xiàn)有資料，我們了解到該企業(yè)為在港 上市房地產(chǎn)公司，市值約二十億港元，為主要對(duì)大陸投資發(fā)展的控股公司，在廣州開發(fā)區(qū)參股開發(fā)有中誼大廈（基本售罄）、山東青島投資開發(fā)有頤園大廈。 銀行信用分析：據(jù)人行信貸查詢系統(tǒng)顯示，該公司銀行信用正常，無不良?xì)v史記錄。項(xiàng)目所需總投資 21289 萬元，其中企業(yè)自籌 7418 萬元，銀行融資 13800 萬元，再由銷售滾動(dòng)投入 71 萬元。此外， 2020 年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄為 %，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展 。其中預(yù)售 商品房成交登記金額 億元，同比增長(zhǎng) %；二手房成交登記金額 億元，同比增長(zhǎng) 30%。根據(jù) 2020 年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及對(duì)今年廣州市原八區(qū)主要樓盤的銷售價(jià)格來看，特別是中高檔樓盤價(jià)格均比前兩年有了明顯的回升（以某某房地產(chǎn)公司開發(fā)的東山區(qū)“東川大廈”的銷售為例，一手樓的銷售均價(jià) 5,800 元 / M2，現(xiàn)在期二手樓的銷售均價(jià)超過了 7,200 元 / M2），而設(shè)計(jì)優(yōu)良、居住配套完善、景觀優(yōu)美的住宅普遍受到消費(fèi)者的青睞 表 [三 ] ： 廣州市原八區(qū)房屋價(jià)格情況 單位：元 /平方米 年 份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 年上半年 房屋總體價(jià)格 6507 6562 5991 5538 5357 5009 4798 4439 4649 預(yù)售商品房均價(jià) 6677 6616 6000 5601 5608 5600 5560 5274 5606 二手房均價(jià) 4404 5408 5856 4914 4234 3593 3353 3173 3174 （ 2）二手房交易量大幅增長(zhǎng)，梯度消費(fèi)方式逐漸形成 ，有利于一手樓開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展 。 （ 3）住宅市場(chǎng) 成交結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，呈現(xiàn)趨同性。 2020 年底，廣州市人均居住面積已達(dá)到 平方米，在全國(guó)各大城市中居于前列。也就是說，消費(fèi)者對(duì)地段的重視程度越來越高，大部分消費(fèi)者的選擇都比較集中，消費(fèi)者對(duì)地段的重視程度已經(jīng)逐漸上升到買房動(dòng)機(jī)的第一位，占 346%，而前幾年消費(fèi)者最關(guān)心的樓宇質(zhì)量現(xiàn)在已 下降到了第 5 位，只有不到 6%。這樣一來，由于資源條件的限制，使得近郊高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量較為有限，區(qū)域內(nèi)樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較少，相對(duì)于區(qū)域內(nèi)旺盛的買家需求和購(gòu)買力， 這一區(qū)域內(nèi)的樓盤大都銷售業(yè)績(jī)很好，像新近某某御苑、東山水戀、文德雅軒、 俊逸閣等樓盤推出后，就一直受買家關(guān)注和追捧，樓盤間的均價(jià)也差別不大，大都處于60008000 元 / M2之間，均價(jià) 7000 元 / M2，屬于傳統(tǒng)的高樓價(jià)區(qū)域。老東山板塊（東山口、某某、東川路、德政路、萬福路、文明路等）一直是東山人口密集之地，樓盤多以生活便利、靠近名校為賣點(diǎn)。在售樓盤中，漢苑為豪宅，規(guī)劃占地 4800 平方米， 2 棟 38 層 266 戶，預(yù)售毛坯均價(jià) 11000 元 / M2，管理費(fèi) 元 / M2/月，已售 6 成；竹外一枝 軒，占地 5 萬平方米，建筑面積 25 萬平方米， 2 棟高層 400 戶，規(guī)劃 4期，在售 2 期，僅剩 3套復(fù)式單位， 2020年 9 月開盤，現(xiàn)房毛坯均價(jià) 6600 元 / M2；五羊華軒、城心林澗、華逸錦軒同處東泰路沙河涌旁，均以計(jì)劃中的沙河涌綠化生態(tài)區(qū)為賣點(diǎn)。 東山區(qū)交通便利、生活配套完善之 住宅一向受年輕白領(lǐng)追捧，本項(xiàng)目 戶數(shù)少，區(qū)內(nèi)供銷態(tài)勢(shì)好； 五、小結(jié) 綜上所述，本項(xiàng)目地處老東山板塊，項(xiàng)目周邊居住環(huán)境、 生活配套環(huán)境成熟，住宅戶數(shù)少，且住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)、理念定位等方面比較新穎，市場(chǎng)需求環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)好，市場(chǎng)銷售前景都比較好。由于本項(xiàng)目緊鄰海印電器總匯及大型布匹市場(chǎng)，此得天獨(dú)厚的地理位置使得本項(xiàng)目極具有商 業(yè)價(jià)值。為盡快安全地收回投資，華商貿(mào)房產(chǎn)公司計(jì)劃采取 7,20