【正文】 察費(fèi)用 已 付 萬 三 開發(fā)稅費(fèi) 1 市政配套設(shè)施費(fèi) 付清 .(含消防、人防配套） 2 白蟻防治工程費(fèi) 25 已付 萬 3 環(huán)保工程咨詢和設(shè)計(jì)、審查費(fèi) 付清 . 4 放線、報(bào)建費(fèi) 付清 . 5 防雷檢測(cè)費(fèi) 6 供電貼費(fèi) 付清 . 7 煤氣增容費(fèi) 四 建安工程費(fèi) 12102 1 地下土建工程 2360 2 地上土建工程 （商業(yè)、住宅） 1159 3 內(nèi)水電安裝 30 4 消防通風(fēng)工程 20 5 電梯工程費(fèi)用 150 6 中央空調(diào) 100 7 外水電工程 50 8 道路、給排水管網(wǎng) 175 已付 83 萬 9 園林綠化工程 100 750M2 10 公共天線、電話線工程 40 11 煤氣工程 20 12 公建工程 1004M2（已包括在土建工程中） 13 售樓部 800 100M2 14 樣板房裝修 15 其他零星項(xiàng)目 5 . 五 不可預(yù)見費(fèi) 3% 六 銷售推廣費(fèi) % 七 項(xiàng)目管理費(fèi) 八 利息費(fèi)用 1 投入前期已付利息 2 投入后利息 % 九 成本合計(jì) 第六部分、 銷售預(yù)測(cè) 一、 銷售方式、購買者分析 本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)以三梯六戶為主，高層減至四戶，頂層復(fù)式 僅有兩戶，垂直交通相當(dāng)便利。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際條件，制作本項(xiàng)目住宅部分銷售的 SW0T 分析圖如下表： S(優(yōu)勢(shì) ) W（劣勢(shì)） 位于東湖路旁，地理位置優(yōu)越、交 位于主干道大馬路旁，東向噪音影響較 通便利，生活配套完善 大； 間隔方正實(shí)用，采光通風(fēng)極佳，無 小區(qū)面積較小，小區(qū)自身配套不夠完善； 黑廚黑廁，可欣賞湖景、江景； 建筑格調(diào)高雅多樣，與園林化地理 環(huán)境緊密融合，帶有入戶花園，在 居住理念和建筑設(shè)計(jì)上以人性化為 主導(dǎo)； O（機(jī)會(huì)） T(威脅 ) 臨近僅有的老東山板塊項(xiàng)目存貨量 周邊區(qū)域的某某御苑、東山水戀、 極少，附近又基本無可開發(fā)土地， 漢苑、濱江路豪宅等一些新開項(xiàng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少 ； 目對(duì)有限市場(chǎng)購買力造成一定的 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位有一定的市場(chǎng) 分流，可能影響到本項(xiàng)目的銷售 競(jìng)爭(zhēng)力； 進(jìn)度。君鉑國際，單體樓，規(guī)劃占地 8000 平方米，全部為 144 平方米以上大單元，已售 6成，今年 10 月交樓，預(yù)售毛坯均價(jià) 5800 元 / M2；東風(fēng)廣場(chǎng)，占地 6萬平方米，在售 3 期 2棟 36 層 446 戶，今年 7 月交樓，預(yù)售毛坯均價(jià) 8500 元 / M2，已售近 6 成；東山雅苑，規(guī)劃 占地 平方米，建筑面積 11 萬平方米，共 2 期均在售， 2020 年 7月交樓，全部為大單元，現(xiàn)房裝修均價(jià) 8000 元 /平方米，管理費(fèi) 元 / M2/月，已售近 8成。 （ 2）五羊新城板塊是東山區(qū)后起的住宅區(qū)，與珠江新城一路之隔，南對(duì)二沙島，景觀和空氣好，樓盤售價(jià)高。 此外，東山區(qū)內(nèi)主要樓市還有淘金板塊和五羊新城板塊、東風(fēng)路沿線盤三塊： （ 1）淘金板塊素有“東山 CBD”之稱，在售樓盤主要在淘金路，以中檔樓盤為主。而東山區(qū)的著名景觀不多，因此景觀的罕缺性造就了不少高檔樓盤，如有以某某公園為賣點(diǎn)的龍湖大廈、某某御 苑等樓盤，有以廣州起義烈士陵園為賣點(diǎn)的盈澤苑等樓盤；有以江景為賣點(diǎn)的漢苑、凱旋會(huì)等樓盤，大多樓盤價(jià)格介于 700010000 元/ M2，單位面積超過 100 平方米，頂層帶豪華復(fù)式，盡顯大戶風(fēng)范。越秀、荔灣已鮮有新盤出現(xiàn)，東山區(qū)今年以來也只有“東山水戀”、“俊逸閣”兩個(gè)新盤開售。主要是由于人們經(jīng)濟(jì)收入的增加，對(duì)精品樓盤的追求也越來越強(qiáng)烈，激發(fā)了市場(chǎng)需求量。東山區(qū)樹木參天，綠蔭如蓋，有東山湖公園、東風(fēng)公園、動(dòng)物園、二沙島、烈士陵園、黃花崗等大面積的綠地園林。上述行業(yè)調(diào)查顯示，首選天河、海珠、番禺和東山區(qū)購房的比例分別為 %、 %、 %和 %。從總價(jià)來看，能夠承當(dāng) 3140 萬元、 4150 萬元區(qū)間房價(jià)比例最大，合計(jì)達(dá)到 57%，而且由于主力購買人群在擴(kuò)大， 2020 年這兩個(gè)比例均較 2020 年有不同程度的提高。以小換大、賣舊置新的住房消費(fèi)觀念使 住房 “ 從一而終 ” 成為歷史，居住條件不斷改善。 （ 4）貨幣分房配套措施促使住宅市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，個(gè)人成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體，人均居住面積不斷增加。其次為海珠、番禺、東山三個(gè)區(qū)， 2020 年的二手房成交金額分別為 億元、 億元、 億元；分別占全市 2020 年二手房成交金額的 %、 %、 %。三區(qū)近年來一手房房地產(chǎn)開發(fā)興旺，新樓盤多，區(qū)域內(nèi)的房改房也受市場(chǎng)歡迎，所以二手房成交量不斷上升。二手房均價(jià)由 1997年的 5,408元 / M2開始逐年回落，至 2020年均價(jià)水平回落到 3,173元 / M2， 2020 年上半年，二手樓均價(jià)為 3,174 元 / M2，基本與 2020 年持平。 自 199 1997 年國家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以來，廣州市原八區(qū)房屋價(jià)格逐年回落，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的理性回歸。全市房屋成交登記金額 億元，較 2020 年同期增長了 %。 2020 年上半年，廣州市原八區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，預(yù)售成交面積為 萬平方米，市場(chǎng)消化率為 %，市場(chǎng)消化率達(dá)到歷史來的最高水平，空置率明顯下降，顯示了預(yù)售商品 房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。 廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共 431 個(gè)，可預(yù)售總面積 939 萬平方米，比 2020 年增長 ％ ,顯示了廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)正向著快速持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)發(fā)展。土地使用權(quán)出讓金全部繳清并領(lǐng)有 《國有土地使用證》，可用于貸款抵押。項(xiàng)目工期 為 26 個(gè)月，到 2020 年 2月完工，銷售期 24 個(gè)月，從 2020 年 4 月初開始至 2020 年 3 月。本項(xiàng)目的建筑布局綜合考慮了用地條件、通風(fēng)采光、住宅造型、間距、綠地布置、整體組合和空間環(huán)境等因素，結(jié)合該區(qū)域中高檔住宅和海印商圈的特點(diǎn)，規(guī)劃為 1棟地上 32 層兩座、地下 3 層的商住綜合樓，負(fù)三至負(fù)一層（二分一）為車庫，負(fù)一層（二分一）到地上五層為商業(yè)，第六至三十一層分成東西兩座為住宅，設(shè)計(jì)住宅戶數(shù) 224 戶，層層三梯到頂。 三、借款人在銀行的貸款及擔(dān)保情況： 貸款情況（截至 2020 年 12 月 31 日）： 貸款銀行 貸款金額 貸款方式 貸款期限 到期日 逾期情況 建設(shè)銀行 7000 萬元 土地使用權(quán)抵押 一年 2020 年 1月 已還清 （人行信貸系統(tǒng)中顯示的三十多萬未還金額，為雙方有爭(zhēng)議的罰息） 銀行承兌 承兌金額 保證金比例 期限 到期日 逾期情況 無 擔(dān)保情況： 無對(duì)外擔(dān)保。經(jīng)營現(xiàn)金流為“ ”走向，符合開發(fā)早期，未有收入的特征。此外，由于是單一項(xiàng)目公司，又未開發(fā)完畢，難以從各類盈利指標(biāo)加以考察，而除卻土地使用權(quán)的價(jià)值，一切有賴出資方的資本運(yùn)營和經(jīng)營管理，因此參考華順達(dá)置業(yè)的財(cái)政狀況會(huì)有所幫助。由于項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)，基本上是建成賣出三四成，便可穩(wěn)賺。（ 4）“長期借款”科目余額 1276 萬元，全部為年初凈增加額，是投資方華順達(dá)置業(yè)的控股股東投入的兩年期款項(xiàng)，按香港優(yōu)惠利率計(jì)收年息，屬投資關(guān)聯(lián)方借款，投資人可控度高，作為相當(dāng)于對(duì)該項(xiàng)目的投資款（注：港方投入已超出當(dāng)年政府批出投資額度，作為外資，修改注資條件必須經(jīng)八大部 門通過，所以為投入便利，注冊(cè)資本以外資金均以往來或借貸形式投入），對(duì)方已知悉并承諾該款項(xiàng)本息的支付，不得先于我行每期貸款資金本息的償還，在實(shí)際銷售情況一如評(píng)估理想時(shí)，才在我行監(jiān)控下實(shí)施。由于該公司的項(xiàng)目為東山區(qū)旱有的江景湖景兼?zhèn)涞纳套潜P，地段優(yōu)勢(shì)明顯，因此，盡管該企業(yè)只有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)，而且項(xiàng)目開發(fā)周期頗長，但我們認(rèn)為該公司財(cái)務(wù)狀況良好，無歷史包袱，而其經(jīng)營項(xiàng)目的收入前景上佳，土地價(jià)值仍有上揚(yáng)空間，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)；再加上公司領(lǐng)導(dǎo)層作風(fēng)穩(wěn)健、務(wù)實(shí)，出資的港方股東有強(qiáng)大的資本實(shí)力，可認(rèn)為本項(xiàng)目的投資回收是有相當(dāng)保證的。 00 以下基礎(chǔ)工程施工。該公司目前有員工 12 人，具有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要管理人員均具有 10~20 年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目各部分銷售達(dá)至 36%左右（即銷售收入達(dá)到 25412 萬元）時(shí)或平均售價(jià)不低于四折，即可保本，換言之超過六成的銷售全部為開發(fā)商付息后的贏利。尚有資金缺口 13869 萬元，一方面由銀行融資13800 萬元解決，期限 3年，剩余極少部分完全 可靠項(xiàng)目銷售回籠保證。目前正進(jìn)行177。本項(xiàng)目與東山湖公園隔路相望，（“東湖春曉”為廣州舊羊城八景之一，東山湖占地 33萬平方米，其中水域面積 20 多萬平方米），南臨珠江，同時(shí)與項(xiàng)目毗鄰的海印電器總匯為廣州市最成熟的專業(yè)市場(chǎng)之一，優(yōu)越的地理位置使得本項(xiàng)目成為宜商宜住的好項(xiàng)目。 開發(fā)計(jì)劃 “東湖廣場(chǎng) 綜合 樓”項(xiàng)目于 2020 年 11 月動(dòng)工，計(jì)劃 2020 年 2 月底全部竣 工交付使用，目前正進(jìn)行樁基礎(chǔ)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積 5500 平方米，總建筑面積 平方米 (地上建筑面積 平方米 ,地下建筑面積 14967 平方米 )。依據(jù)東山區(qū)土地開發(fā)資源有限、項(xiàng)目位于東山湖公園隔路相望、南臨江景等特點(diǎn)，縱觀周邊的樓盤及目前的市場(chǎng)情況，該項(xiàng)目住宅以景觀為賣點(diǎn)，重點(diǎn)突出湖景，充分滿足客戶對(duì)住房品質(zhì)的要求，項(xiàng)目定位為“面向二三次置業(yè)人士、高素質(zhì)、設(shè)計(jì)優(yōu)良、注重環(huán)?！钡暮白≌蜗?。具體為 —— 六至十二層：每座三梯六戶，以116～ 150 平方米為主；十三至二十九層：每座三梯兩戶，為 200 平方米以上大戶型；三十及三十二層：每座三梯兩戶，為 400 平方以上大型復(fù)式高尚住宅。 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于東山區(qū)東山湖公園以西、珠江以北，海印大橋西北隅，交通便利；附近有東山湖公園、（興建中并已部分使用的沿江 ）港灣廣場(chǎng)、大沙頭珠江夜游客運(yùn)站東山區(qū)體育場(chǎng)、海印電器總匯、星之觀電器城、珠島賓館、湖濱賓館、廣東省人民醫(yī)院、中山大學(xué)附屬醫(yī)院、東山區(qū)人民醫(yī)院、東山百貨等，能充分享受東山區(qū)成熟完善的文化教育、居住環(huán)境、生活配套、醫(yī)療衛(wèi)生等。項(xiàng)目建設(shè)單位為廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司（下簡(jiǎn)稱“華 商貿(mào)房產(chǎn)”），投資方為香港華順達(dá)置業(yè)有限公司（下簡(jiǎn)稱“華順達(dá)置業(yè)”）。 總投資構(gòu)成及資金來源 根據(jù)借款申請(qǐng)人估算和我部門實(shí)地調(diào)查核實(shí)，借款申請(qǐng)人在該項(xiàng)目的總建設(shè)投資（含借款利息）為 21289 萬元，截止 2020 年 3月止，申請(qǐng)人自有資金已投入 6196 萬元（其中征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 300 萬，土地出讓金 1699 萬，前期各種稅費(fèi) 2500 萬及基礎(chǔ)建設(shè)工程款 1444萬等，均有原始憑證可查），加上其股東公司的信貸資金投入 1276 萬元，華商貿(mào)房產(chǎn)的實(shí)際可控（含自有）資金投入至少為 7418 萬元。加上該塊地皮的價(jià)值不菲，變現(xiàn)價(jià)值高， 項(xiàng)目償債能力強(qiáng)，安全度高。注冊(cè)資金人民幣 3000 萬元，在廣州市東山區(qū)大沙頭路 33 號(hào)及大沙頭四馬路 2 號(hào)地段開發(fā)、建設(shè)及出租、管理商住樓宇。 該公司自 1993 年成立至今主要圍繞東湖廣場(chǎng)項(xiàng)目作轉(zhuǎn)名、立項(xiàng)，向多個(gè)部門辦理一系列手續(xù)，設(shè)計(jì)并作多番修改完善，重新報(bào)建等，現(xiàn)進(jìn)入177。鑒于該筆貸款為短期性 質(zhì)（現(xiàn)已全部返還），不利于長周期的開發(fā)建設(shè)，特向我行申請(qǐng)三年期的貸款。（ 3）“短期借款”科目余額由 04 年初的 7000 萬降為零，是退還建行的流動(dòng)貸款額。企業(yè)為單一項(xiàng)目公司，資產(chǎn)實(shí)力在同型房地產(chǎn)行業(yè)中屬中上，項(xiàng)目的發(fā)展基本體現(xiàn)公司的發(fā)展。負(fù)債比率變化較大，反映公司貸款決策較為波動(dòng)。 4. 現(xiàn)金流量分析和預(yù)測(cè) 企業(yè) 2020 至 2020 年分析期的現(xiàn)金流呈“ +， ， +”結(jié)構(gòu)，與籌資現(xiàn)金流變化趨勢(shì)一致，反映其借款、還款、再籌資投入的經(jīng)營現(xiàn)狀。 5. 主要經(jīng)營性資產(chǎn)