【正文】 產(chǎn)權(quán)歸屬情況 企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)主要是大沙頭路 33 號和大沙頭四馬路 2 號的土地使用權(quán)，及二層臨建辦公樓，企業(yè)基本再無其他可抵押資產(chǎn)。詳見表二），容積率 ，綠化面積不少于 750M2。目前該項目已三通一平，并在 2020 年 11 月開始樁基礎(chǔ)建設(shè)，按開發(fā)進(jìn)度，該司可于 2020 年 4月份完成灌樁，并進(jìn)入下階段施工。 項目建設(shè)規(guī)劃如下表 [二 ]： 形象分部 面積 (平方米、個車位 ) 單價（元 / M元 /個） 可銷售商鋪 25,000 可銷售住宅 7,200 可銷售車位 228 個 160,000 二、項目實施進(jìn)度 目前項目前期報建審批基本完成，已取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》。 第四部分、 市場評估 一、廣州市房地產(chǎn)市場整體情況 根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理 局公布的“ 2020 年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報告”披露信息， 2020 年廣州市全市十區(qū)房屋成交量 為 1, 萬平方米， 金額 604 億元， 較 2020年同期增長了 %和 %，其他 包括預(yù)售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，也都保持了雙位數(shù)的增長。同時，這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積為 萬平方米，市場消化率（即預(yù)售登記面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積）為 %，比 2020 年的 %上升 個百分點。其中預(yù)售商品房成交登記面積 萬平方米，同比增長 %；二手房成交登記面積 萬平方米，同比增長 %。這一現(xiàn)象預(yù)示著廣州市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了幾年市場容量高速擴(kuò)展以及價格理性回歸后，出現(xiàn)了價格回升、成交量繼續(xù)有效放大的良好局面。 2020 年上半年，預(yù)售商品房均價為 5,606 元 / M2，比 2020 年的 5,274 元 / M2有一定幅度的上升，但仍貼近近幾年的價格水平，應(yīng)視為合理 的回升。番禺仍是去年二手房成交面積最多的區(qū)域，全年二手房成交面積為 ，占全市二手房成交總面積的 %，其次為天河、海珠、白云三個區(qū)， 2020 年二手房的成交面積分別為 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米。 2020年天河區(qū)二手房成交金額為 億元，占全市二手房成交金額的 %，比重位列第一。 2020年上半年與 2020年下半年廣州市原八區(qū)預(yù)售住宅成交結(jié)構(gòu)的單套面積比重分布、單套單價比重分布、單套總價分布結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出趨同性，一方面反映了廣州市原八區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，另一方面也說明了在當(dāng)前市場產(chǎn)品差異性小的情況之下，只 有大力提高產(chǎn)品的附加值，才可得到市場的認(rèn)可。據(jù)統(tǒng)計，廣州個人住房消費占住房消費的比重超過 95%。根據(jù)廣州中譽(yù)房地產(chǎn)代理有限公司等知名中介代理結(jié)構(gòu) 20202020 年的六次大型市場調(diào)研分析顯示，廣州市民對于住宅的平均理想價格已由 萬元上升到了 萬元，市民能承受的房價主要集中在 35005000 元 / M2區(qū)間內(nèi)，有 52%的購房者選擇這一價位的樓盤 。從消費者對購房區(qū)域的選擇來看，由于天河已成為廣州市最重要的商業(yè)和金融地帶，故成為年輕白領(lǐng)最青睞的地區(qū)之一；而海珠區(qū)經(jīng)過近兩年大刀闊斧的市政工程，道路面貌和交通狀況有了很大的改變，成為第二位居住首選區(qū)域。居住環(huán)境也比較好。相對于其他區(qū)，由于其特有的居民構(gòu)成（ 2020 年底數(shù)據(jù)：常住人口 /流動人口 =% : %） ，東山區(qū)的老城區(qū)改造步伐一直較落后，土地開發(fā)資源不集中，開發(fā)成本高，使得區(qū)內(nèi)很少有上規(guī)模的大樓盤，僅有一些精品小盤，而且推出貨量和存量都不多，如老東山板塊現(xiàn)有的樓盤供貨量就不到 500 套。 受廣州市不再在老城區(qū)批住宅用地的影響，東山、越秀、荔灣三個老城區(qū)近年的房源在不斷減少，大有“買少見少”之勢。目前東山區(qū)住宅樓盤可以分為以下幾個片區(qū)：二沙島 — 豪宅中的豪宅、景觀盤、五羊新城、繁華路段等。其中 富力宜居 只剩余 2 套大房單位；華薈大廈 ，規(guī)劃占地 5000 平方米， 3棟樓 300 戶，在售 2 棟基本售完，僅余 5 套單位； 都市晴川 ，規(guī)劃占地 萬平方米，分 2期建設(shè)，在售 1期 135 戶只剩 27 套， 2020 年 8月交樓，預(yù)售裝修均價 6800 元 / M2； 東山龍珠 ，規(guī)劃占地 4321 平方米，建筑面積 萬平方米， 2棟 26 層塔樓共 200 戶，預(yù)售毛坯均價 6000 元 / M2，已售 8成； 東湖御苑 ，規(guī)劃占地 萬平方米， 4 棟高層 844 戶， 1999 年 12 月開盤，以大戶型為主，尚余 30 套大戶單位，現(xiàn)房裝修均價 8800 元 / M2，管理費 元 / M2/月； 文德雅軒 ，單體樓 180 戶，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，僅剩少量 1 房單位， 2020 年 12 月開盤，現(xiàn)房裝修均價 6100 元 / M2； 東雅軒 ，規(guī)劃占地 6280 平方米， 2 棟 27 層聯(lián)體樓 346 戶，售 9 成，現(xiàn)房毛坯均價 6600 元 / M2； 愛家園 ，規(guī)劃占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米， 2 棟 30 層聯(lián)體樓 400 戶， 2020 年開盤，現(xiàn)房毛坯均價 6000 元 / M2，為尾盤； 俊逸閣 ，單體樓，規(guī)劃占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米， 2 棟 22 層高層 138 戶，在售 11 層以上單位，已售 6成，今年 10 月交樓，預(yù)售裝修均價 6500 元 / M2； 東山水戀 ，占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米， 3 棟 32層聯(lián)體塔樓 555 戶， 2020 年 6月交樓，預(yù)售裝修均價 6800 元 / M2，管理費 元 / M2/月，開盤當(dāng)日即成交 320 套，占總量 56%，銷售金額 2億元， 70%是東山區(qū)舊居民和長期在東山工作的公務(wù)員、醫(yī)生、金融界人士和生意人。由于低價位入市（現(xiàn)房毛坯均價 4900 元 / M2），遭搶購，未正式發(fā)售就已銷售 9 成，目前只剩下 2套大房單位。 （ 3）東風(fēng)路沿線盤占盡交通便利，在售樓盤大多面積大、售價高，如東風(fēng)廣場、東山雅苑和君鉑國際，除東風(fēng)廣場有 2 房 69 平方米單位外，其余最小都在 129144 平方米，三個樓盤均價高達(dá) 7000 元 / M2。結(jié)合上述對東山區(qū)目前樓盤銷售市場的特點分析和本項目以 110200 平方米的大中型為主，總戶數(shù)少、僅 224 套 等特點，本項目的銷售定位采取緊跟東山區(qū)樓盤銷售的市場需求特征和項目周邊獨特商業(yè)環(huán)境衍生的自然需求特征，主要面對鄰近周邊地段的舊居民、軍人及其家屬、周邊高級政府公務(wù)員、周邊高收入的企業(yè)主管及高層管理人員、鄰近各專業(yè)市場的中小私營企 業(yè)老板等銷售，針對的是年齡在 3035 歲的城市中堅人群，項目定位為中高檔生活住宅和商務(wù)住宅并重的社區(qū)，客戶群多具“地域情結(jié)”，以享受生活為特征，并以二次、多次置業(yè)為主。從成本控制角度來看，東山區(qū)是老城區(qū)，拆遷費用比較昂貴，但由于該地塊原為倉庫用地，拆遷費相對較便宜，所以本來所占比重不菲的土地費用投入，在此綜合每平方米為 元，僅占總投資的 9%,而建安成本則占總投資的57%，在成本項目中比重最大。 二、 銷售預(yù)測 本項目企業(yè)計劃開發(fā)期為 26 個月，該項目的啟動日期為 2020 年 11 月，至 2020 年 3月全部竣工交付使用，根據(jù)測算，若資金到位， 2020 年初可開始對外銷售，考慮銷售意外，計劃銷售期 24個月。而本項目在交通和停車方面的優(yōu)勢是方圓之內(nèi)均無法比擬的，所以商鋪銷售均價為 萬元 / M2是符合市場實際的；三是負(fù)二層 89個地下停車位的銷售。另外，由于項目銷售四成左右可達(dá)至投資回收并開始盈利，彈性空間十分廣闊，為計算簡便，以下各部位測算均忽略尾貨清貨概率影響而設(shè)定可全部售罄。 。目前商業(yè)初步定位為：負(fù)一至首二層規(guī)劃為數(shù)碼電腦城、三四層作為住宅會所配套的高檔食府，五層打造為吧式會所供業(yè)主私家商務(wù)交流兼可對外經(jīng)營。 。 根據(jù)我部保守估計，該項目可獲得銷售收入 71223 萬元，總開發(fā)成本 21289 萬元，所得稅前利潤 45811 萬元，稅后利潤 30693 萬元；稅前銷售利潤率 64%，稅后利潤率 43%。 根據(jù)各年項目投入與銷售進(jìn)度預(yù)測，制定以我行放款日開始為測算起點周期的 現(xiàn)金流量 預(yù)測表 [八 ]如下 ： 序號 分類 年度 投入前期 1 現(xiàn)金流入 20,489 42,212 8,522 銷售收入 20,489 42,212 8,522 2 現(xiàn)金流出 7351 7035 9200 13918 3026 房地產(chǎn)投資 6582 6672 4881 265 291 資本化利息 768 363 484 864 118 經(jīng)營稅金及土地增值稅 1,186 2,444 493 所得稅 2649 10345 2124 3 凈現(xiàn)金流量（稅前） 7351 7035 13938 38639 7620 4 凈現(xiàn)金流量（稅后） 7351 7035 11289 28294 5496 5 累計凈現(xiàn)金流量（稅前） 7351 14386 448 38191 45811 6 累計凈現(xiàn)金流量（稅后） 7351 14386 3097 25197 30693 計算指標(biāo)： 所得稅后 所得稅前 投資回報率 114%（年平均值 48%） 215% （年平均值 72%） 投資回收期 [年 ] 由上表可以看出： 項目投資開發(fā)期相對較短，從 2020 年 11 月至 2020 年 2月，大額資金投入主要集中在 2020 年，在以自有資金投入后，項目收益暫未體現(xiàn)前，凈現(xiàn)金流量負(fù)值較大，約需 7000萬元銀行貸款支持，此時項目全部投資資金缺口 9200 萬元； 2020 年年初，隨著項目建至拿預(yù)售證， 4 月份開始對外銷售，將帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，根據(jù)表 [七 ]保守預(yù)測， 2020 年，商業(yè)部分可獲銷售收入 14029 萬、住宅可獲收入 5366 萬元、車位可獲收入 1094 萬，合計達(dá)到 20489 萬元，資金壓力得到緩解，而且在保證滾動投入、不考慮 05 年貸款資金少部節(jié)余的前提下， 2020 年底可實現(xiàn) 16821 萬元的資金盈余，項目經(jīng)濟(jì)效益得到逐步體現(xiàn)，保證了充足的第一次還款來源；此外，由于年中才開始銷售，年初還需動用第二筆銀行貸款資金 5500 萬支持； 在項目完工 10 個月后即 2020 年底車位、商業(yè)部分售出 90%、住宅售出 85%時，項目可獲得 28294 萬元的資金盈余，可于 3 月償還首期 7000 萬借款及相關(guān)利息。目前項目已投入的前期建設(shè)資金，包括土地出讓金、三通一平、建筑設(shè)計、環(huán)境評估、工程監(jiān)理、市政配套設(shè)施、房屋拆遷補(bǔ)償、基礎(chǔ)工程進(jìn)度款等 工程費用、拆遷費用和各項雜費，連同前期貸款利息合計 7351 萬元，全部以自有資金或股東信貸資金投入，占總建設(shè)成本的 43%，占總項目投資的 35%。 我行將嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)施工進(jìn)度封閉監(jiān)控企業(yè)每筆提款 ,并且銷售再投入資金也必須封閉監(jiān)控。 三、 項目償債能力測算及財務(wù)效益分析 項目開發(fā)總成 本 該項目開發(fā)總成本為 21289 萬元，平均單位成本為 3175 元 / M2（詳見表四），比一般住宅項目成本水平要低，主要是項目補(bǔ)償款占比較?。?9%），拉低了成本平均數(shù)，本來作為單體樓特征出現(xiàn)的樓盤，都源于在地處廣州傳統(tǒng)政治、文化中心的老區(qū)開發(fā)時拆遷成本相對高昂所致?？墒劭偯娣e）。 分析表明，當(dāng)項目銷售至 %（即銷售收入達(dá)到 21289 萬元）時或平均銷售價格不低于計劃售價的 %（即 元 /平方米 ） 時，即可保本，也就是說該項目各部位近七成為開發(fā) 商的贏利。 3）商業(yè)部位銷售收入角度分析： 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /[平均銷售單價（ 1稅率） ] =21289/[25000（ 1－ ％） ] =8972 平方米 占可售面積總量的 56％。 敏感性分析 以下選取對項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響較大的投資額及銷售 收入因素，進(jìn)行敏感性分析： 財務(wù)指標(biāo) 基準(zhǔn)情況 總投資增加 10％ 總投資增加 20％ 銷售減少 10% 銷售減少 20% 稅后投資收益率 % % % % % 靜態(tài) NPV(萬元 ) 30,693 29, 27, 投資回收期（年） 以上項目敏感性分析表明：投資額和銷售收入變動因素對項目經(jīng)濟(jì)效益影響較大，其中銷售收入影響相對強(qiáng)烈。