【正文】 敏感性分析 以下選取對項目經(jīng)濟指標影響較大的投資額及銷售 收入因素，進行敏感性分析： 財務指標 基準情況 總投資增加 10％ 總投資增加 20％ 銷售減少 10% 銷售減少 20% 稅后投資收益率 % % % % % 靜態(tài) NPV(萬元 ) 30,693 29, 27, 投資回收期（年） 以上項目敏感性分析表明：投資額和銷售收入變動因素對項目經(jīng)濟效益影響較大，其中銷售收入影響相對強烈。 分析表明，當項目銷售至 %（即銷售收入達到 21289 萬元）時或平均銷售價格不低于計劃售價的 %（即 元 /平方米 ） 時，即可保本，也就是說該項目各部位近七成為開發(fā) 商的贏利。 三、 項目償債能力測算及財務效益分析 項目開發(fā)總成 本 該項目開發(fā)總成本為 21289 萬元，平均單位成本為 3175 元 / M2（詳見表四），比一般住宅項目成本水平要低，主要是項目補償款占比較?。?9%），拉低了成本平均數(shù)，本來作為單體樓特征出現(xiàn)的樓盤，都源于在地處廣州傳統(tǒng)政治、文化中心的老區(qū)開發(fā)時拆遷成本相對高昂所致。目前項目已投入的前期建設資金，包括土地出讓金、三通一平、建筑設計、環(huán)境評估、工程監(jiān)理、市政配套設施、房屋拆遷補償、基礎工程進度款等 工程費用、拆遷費用和各項雜費，連同前期貸款利息合計 7351 萬元，全部以自有資金或股東信貸資金投入，占總建設成本的 43%，占總項目投資的 35%。 根據(jù)我部保守估計，該項目可獲得銷售收入 71223 萬元，總開發(fā)成本 21289 萬元，所得稅前利潤 45811 萬元，稅后利潤 30693 萬元；稅前銷售利潤率 64%，稅后利潤率 43%。目前商業(yè)初步定位為：負一至首二層規(guī)劃為數(shù)碼電腦城、三四層作為住宅會所配套的高檔食府，五層打造為吧式會所供業(yè)主私家商務交流兼可對外經(jīng)營。另外，由于項目銷售四成左右可達至投資回收并開始盈利，彈性空間十分廣闊，為計算簡便，以下各部位測算均忽略尾貨清貨概率影響而設定可全部售罄。 二、 銷售預測 本項目企業(yè)計劃開發(fā)期為 26 個月，該項目的啟動日期為 2020 年 11 月，至 2020 年 3月全部竣工交付使用，根據(jù)測算，若資金到位， 2020 年初可開始對外銷售，考慮銷售意外，計劃銷售期 24個月。結合上述對東山區(qū)目前樓盤銷售市場的特點分析和本項目以 110200 平方米的大中型為主，總戶數(shù)少、僅 224 套 等特點，本項目的銷售定位采取緊跟東山區(qū)樓盤銷售的市場需求特征和項目周邊獨特商業(yè)環(huán)境衍生的自然需求特征，主要面對鄰近周邊地段的舊居民、軍人及其家屬、周邊高級政府公務員、周邊高收入的企業(yè)主管及高層管理人員、鄰近各專業(yè)市場的中小私營企 業(yè)老板等銷售，針對的是年齡在 3035 歲的城市中堅人群，項目定位為中高檔生活住宅和商務住宅并重的社區(qū)，客戶群多具“地域情結”，以享受生活為特征，并以二次、多次置業(yè)為主。由于低價位入市（現(xiàn)房毛坯均價 4900 元 / M2），遭搶購，未正式發(fā)售就已銷售 9 成，目前只剩下 2套大房單位。目前東山區(qū)住宅樓盤可以分為以下幾個片區(qū)：二沙島 — 豪宅中的豪宅、景觀盤、五羊新城、繁華路段等。相對于其他區(qū)，由于其特有的居民構成（ 2020 年底數(shù)據(jù)：常住人口 /流動人口 =% : %） ，東山區(qū)的老城區(qū)改造步伐一直較落后，土地開發(fā)資源不集中，開發(fā)成本高，使得區(qū)內(nèi)很少有上規(guī)模的大樓盤，僅有一些精品小盤，而且推出貨量和存量都不多，如老東山板塊現(xiàn)有的樓盤供貨量就不到 500 套。從消費者對購房區(qū)域的選擇來看，由于天河已成為廣州市最重要的商業(yè)和金融地帶，故成為年輕白領最青睞的地區(qū)之一；而海珠區(qū)經(jīng)過近兩年大刀闊斧的市政工程，道路面貌和交通狀況有了很大的改變，成為第二位居住首選區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，廣州個人住房消費占住房消費的比重超過 95%。 2020年天河區(qū)二手房成交金額為 億元，占全市二手房成交金額的 %，比重位列第一。 2020 年上半年，預售商品房均價為 5,606 元 / M2，比 2020 年的 5,274 元 / M2有一定幅度的上升，但仍貼近近幾年的價格水平，應視為合理 的回升。其中預售商品房成交登記面積 萬平方米，同比增長 %；二手房成交登記面積 萬平方米，同比增長 %。 第四部分、 市場評估 一、廣州市房地產(chǎn)市場整體情況 根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理 局公布的“ 2020 年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報告”披露信息， 2020 年廣州市全市十區(qū)房屋成交量 為 1, 萬平方米， 金額 604 億元， 較 2020年同期增長了 %和 %，其他 包括預售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，也都保持了雙位數(shù)的增長。目前該項目已三通一平，并在 2020 年 11 月開始樁基礎建設，按開發(fā)進度，該司可于 2020 年 4月份完成灌樁，并進入下階段施工。 5. 主要經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)權歸屬情況 企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)主要是大沙頭路 33 號和大沙頭四馬路 2 號的土地使用權，及二層臨建辦公樓，企業(yè)基本再無其他可抵押資產(chǎn)。負債比率變化較大，反映公司貸款決策較為波動。（ 3）“短期借款”科目余額由 04 年初的 7000 萬降為零，是退還建行的流動貸款額。 該公司自 1993 年成立至今主要圍繞東湖廣場項目作轉名、立項，向多個部門辦理一系列手續(xù)，設計并作多番修改完善，重新報建等，現(xiàn)進入177。加上該塊地皮的價值不菲，變現(xiàn)價值高， 項目償債能力強，安全度高。項目建設單位為廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司（下簡稱“華 商貿(mào)房產(chǎn)”），投資方為香港華順達置業(yè)有限公司（下簡稱“華順達置業(yè)”）。具體為 —— 六至十二層：每座三梯六戶，以116～ 150 平方米為主；十三至二十九層：每座三梯兩戶，為 200 平方米以上大戶型；三十及三十二層：每座三梯兩戶，為 400 平方以上大型復式高尚住宅。項目占地面積 5500 平方米，總建筑面積 平方米 (地上建筑面積 平方米 ,地下建筑面積 14967 平方米 )。本項目與東山湖公園隔路相望，（“東湖春曉”為廣州舊羊城八景之一，東山湖占地 33萬平方米，其中水域面積 20 多萬平方米），南臨珠江，同時與項目毗鄰的海印電器總匯為廣州市最成熟的專業(yè)市場之一，優(yōu)越的地理位置使得本項目成為宜商宜住的好項目。尚有資金缺口 13869 萬元，一方面由銀行融資13800 萬元解決，期限 3年，剩余極少部分完全 可靠項目銷售回籠保證。該公司目前有員工 12 人，具有三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要管理人員均具有 10~20 年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。由于該公司的項目為東山區(qū)旱有的江景湖景兼?zhèn)涞纳套潜P，地段優(yōu)勢明顯，因此，盡管該企業(yè)只有三級開發(fā)資質(zhì)，而且項目開發(fā)周期頗長，但我們認為該公司財務狀況良好，無歷史包袱，而其經(jīng)營項目的收入前景上佳，土地價值仍有上揚空間，抗風險的能力較強；再加上公司領導層作風穩(wěn)健、務實，出資的港方股東有強大的資本實力，可認為本項目的投資回收是有相當保證的。由于項目優(yōu)質(zhì)，基本上是建成賣出三四成，便可穩(wěn)賺。經(jīng)營現(xiàn)金流為“ ”走向，符合開發(fā)早期，未有收入的特征。本項目的建筑布局綜合考慮了用地條件、通風采光、住宅造型、間距、綠地布置、整體組合和空間環(huán)境等因素，結合該區(qū)域中高檔住宅和海印商圈的特點，規(guī)劃為 1棟地上 32 層兩座、地下 3 層的商住綜合樓，負三至負一層（二分一）為車庫，負一層（二分一）到地上五層為商業(yè)，第六至三十一層分成東西兩座為住宅，設計住宅戶數(shù) 224 戶，層層三梯到頂。土地使用權出讓金全部繳清并領有 《國有土地使用證》，可用于貸款抵押。 2020 年上半年，廣州市原八區(qū)商品房批準預售面積為 萬平方米，預售成交面積為 萬平方米，市場消化率為 %，市場消化率達到歷史來的最高水平，空置率明顯下降，顯示了預售商品 房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場形勢仍舊看好。 自 199 1997 年國家實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控以來，廣州市原八區(qū)房屋價格逐年回落，實現(xiàn)了價格的理性回歸。三區(qū)近年來一手房房地產(chǎn)開發(fā)興旺，新樓盤多，區(qū)域內(nèi)的房改房也受市場歡迎，所以二手房成交量不斷上升。 （ 4）貨幣分房配套措施促使住宅市場體系進一步完善，個人成為房地產(chǎn)市場的消費主體，人均居住面積不斷增加。從總價來看，能夠承當 3140 萬元、 4150 萬元區(qū)間房價比例最大，合計達到 57%，而且由于主力購買人群在擴大， 2020 年這兩個比例均較 2020 年有不同程度的提高。東山區(qū)樹木參天，綠蔭如蓋，有東山湖公園、東風公園、動物園、二沙島、烈士陵園、黃花崗等大面積的綠地園林。越秀、荔灣已鮮有新盤出現(xiàn)，東山區(qū)今年以來也只有“東山水戀”、“俊逸閣”兩個新盤開售。 此外，東山區(qū)內(nèi)主要樓市還有淘金板塊和五羊新城板塊、東風路沿線盤三塊： （ 1）淘金板塊素有“東山 CBD”之稱，在售樓盤主要在淘金路，以中檔樓盤為主。君鉑國際，單體樓，規(guī)劃占地 8000 平方米，全部為 144 平方米以上大單元，已售 6成，今年 10 月交樓，預售毛坯均價 5800 元 / M2；東風廣場，占地 6萬平方米，在售 3 期 2棟 36 層 446 戶，今年 7 月交樓，預售毛坯均價 8500 元 / M2，已售近 6 成；東山雅苑，規(guī)劃 占地 平方米，建筑面積 11 萬平方米，共 2 期均在售， 2020 年 7月交樓，全部為大單元，現(xiàn)房裝修均價 8000 元 /平方米，管理費 元 / M2/月，已售近 8成。 以下是其中分項開發(fā)建 設成本構成預算表 [表五 ]： 序號 分項名稱 單價 (元/平米 ) 總價 (萬元 ) 備 注 一 土地成本 1. 土地出讓金 付清 . 2. 拆遷補償款 300 付清 . 二 前期費用 1. 三通一平費用 2. 建筑設計費 968 已付 897 萬 3. 人防、園林設計費 已付 萬 4． 建筑工程監(jiān)理費 160 已付 85 萬 5． 建筑工程質(zhì)監(jiān)費 15 付清 . 6． 勘測及沉降觀察費用 已 付 萬 三 開發(fā)稅費 1 市政配套設施費 付清 .(含消防、人防配套） 2 白蟻防治工程費 25 已付 萬 3 環(huán)保工程咨詢和設計、審查費 付清 . 4 放線、報建費 付清 . 5 防雷檢測費 6 供電貼費 付清 . 7 煤氣增容費 四 建安工程費 12102 1 地下土建工程 2360 2 地上土建工程 （商業(yè)、住宅） 1159 3 內(nèi)水電安裝 30 4 消防通風工程 20 5 電梯工程費用 150 6 中央空調(diào) 100 7 外水電工程 50 8 道路、給排水管網(wǎng) 175 已付 83 萬 9 園林綠化工程 100 750M2 10 公共天線、電話線工程 40 11 煤氣工程 20 12 公建工程 1004M2（已包括在土建工程中） 13 售樓部 800 100M2 14 樣板房裝修 15 其他零星項目 5 . 五 不可預見費 3% 六 銷售推廣費 % 七 項目管理費 八 利息費用 1 投入前期已付利息 2 投入后利息 % 九 成本合計 第六部分、 銷售預測 一、 銷售方式、購買者分析 本項目住宅設計以三梯六戶為主，高層減至四戶，頂層復式 僅有兩戶，垂直交通相當便利。東山區(qū) 車位歷來緊張，因東山區(qū)新開發(fā)樓盤規(guī)模普遍較小，車位供應量一直較少，造成東山區(qū)的停車比較困難，特別是商業(yè)旺地的停車更是難上加難，但從政府近期出臺的車位收費政策看來，車位的月租較之前有了一定幅度的下調(diào)，對車位的銷售會有一定的影響，不利于提高銷售價格。根據(jù)附近海印電器匯總匯市場的出租情況來看，首層租金為 250400 元 / ，基本上沒有空置，二層的租金基本上在 100120 元 / ，三、四層的租金基本上在 60120 元 / 。車位的數(shù)量適中，按照 16萬元 /個的銷售價格共可獲得 3648萬元款項。由于銷售尚屬未來預測存在不確定性，若返還銀行本息后銷售款無盈余，在日常運作及付息需求下即出現(xiàn)資金 1129 萬缺口，需繼續(xù)啟用余下 1300 萬銀行貸款； 至 08 年貸款運作期滿， 銷售資金已有夠長的時間陸續(xù)到位， 即可如期返還剩余全部貸款本息。 第八部分、 項目償債能力評價 一、 測算依據(jù) 根據(jù)目前廣州市房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平測算該項目的成本，及該項目所處地段樓盤銷