洛陽升龍西小屯地產(chǎn)項(xiàng)目20xx年?duì)I銷推廣執(zhí)行報(bào)告(38頁)-地產(chǎn)策劃(存儲(chǔ)版)
【正文】 規(guī)劃以“步行街區(qū)”商鋪為主，控制面積區(qū)間，著力營造良好的商業(yè)環(huán)境，給市場帶來全新的消費(fèi)模式； ? 集中式商業(yè)主要考慮部分自持，依其帶動(dòng)其他商業(yè)價(jià)值； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 ?市政配套： 學(xué)校 ：十九中、十八中、十六中、白馬小學(xué)遍布周邊； 商場 ：王府井、新都匯、新銀泰應(yīng)有盡有； 超市 ：王府井、家樂福、華潤萬家； 金融 ：中國銀行、建行、工行、農(nóng)行等； 醫(yī)院 ：洛陽市第二人民醫(yī)院； 王城公園 王府井 十九中 新都匯 新銀泰 華潤萬家 啟示 ——項(xiàng)目屬于洛陽核心地段稀缺的高端大盤物業(yè)、城市中心公園輻射物業(yè)、城市交通主干道物業(yè)，周邊休閑資源、景觀資源、配套資源無以倫比，未來區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越，升值潛力無限。亞秀麗都 ?香榭里 世紀(jì)華陽 ?隴海鐵路 ?洛 陽西站 ?邙嶺路 ?機(jī)場路 ?牡丹 ?公園 ?牡丹 ?廣場 ?孫辛路 ?洛陽南站 ?苗圃 ?王城 ?公園 ?棉紡路 ?西工體育場 ?市委 ?市政府 ?解放路 ?洛陽站 ?順馳城 3期 ?中泰 洛陽西小屯項(xiàng)目 2020年年度營銷執(zhí)行報(bào)告 2 競爭格局 ——洛陽已形成以澗西區(qū)南昌路、西工區(qū)王城大道為主的高端住宅居住板塊，南昌路沿線開發(fā)規(guī)模相對成熟，已奠定在洛陽市場的江湖地位，王城大道沿線未開發(fā)土地較多， 升龍項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將提升王城大道整體板塊的價(jià)值，與南昌路板塊 “ 并駕齊驅(qū) ” 升龍項(xiàng)目處于西工片區(qū)核心位臵，南臨王城公園，北接紗廠西路，距離西工商業(yè)中心王府井僅 500米，項(xiàng)目客戶圈層范圍廣泛。綠洲 ?建業(yè) 連霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛陽九縣六區(qū)； 王城大道既是洛陽的幾何中軸，也是城市發(fā)展中軸； 洛河以北西工區(qū)域稀有的土地資源、成熟的生活配套設(shè)施提升了項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值； 4 地塊開發(fā)條件與價(jià)值 資源環(huán)境 ——擁有洛陽市最大的綜合性公園 ——王城公園 ，是洛陽名符其實(shí)的 城市中心公園輻射物業(yè) ，自身也是俯瞰洛陽城市景觀的絕版物業(yè)；周邊生活配套成熟，優(yōu)越的居住條件不言而喻 ?王城公園： 王城公園位于洛陽市中心，坐落在洛陽市中州路北側(cè)，洛陽博物館西的東周王城遺址上。王城公園作為洛陽一大特色景點(diǎn)，每年數(shù)以萬計(jì)的客群到此旅游，也給本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了有力的條件； ? 區(qū)域競爭： 西工區(qū)土地資源稀缺，超百萬平米的大型城市綜合體更是絕無僅有，目前，西工區(qū)尚未有超 10萬平方米在售高端住宅項(xiàng)目，市場的空白對于升龍項(xiàng)目領(lǐng)航市場打下了基礎(chǔ)； ? 品牌運(yùn)營： 升龍企業(yè)在河南擁有較高的知名度，業(yè)內(nèi)對升龍企業(yè)的認(rèn)同也是市場良好的口碑基礎(chǔ)；良好的企業(yè)品牌將對未來項(xiàng)目產(chǎn)品的形象和物業(yè)服務(wù)提供有力的支撐。 幼兒園：提高標(biāo)準(zhǔn)，提升形象 ? 引進(jìn)國內(nèi)知名的國際雙語幼兒園； ? 以服務(wù)于住區(qū)的主流客群為主，功能上內(nèi)外兼顧； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 21 城市中央生活圈，都會(huì)級復(fù)合地產(chǎn) 屬性定位 ——作為 洛陽首席國際人居復(fù)合地產(chǎn)、 “洛陽城市形象名片”的綜合體項(xiàng)目 ，我司認(rèn)為項(xiàng)目的屬性定位是 —— 同致行思考 市場指引 區(qū)域走勢 規(guī)劃導(dǎo)向 競爭發(fā)展 品牌謀略 物業(yè)價(jià)值 交鋒在即 戰(zhàn)略決勝 平臺(tái)高起 重裝上陣 洛陽 中央生活圈 版塊運(yùn)動(dòng) 改善性居住 規(guī)模化大盤 城市價(jià)值運(yùn)營者 區(qū)域核心級復(fù)合地產(chǎn) 22 高級 居住功能 —— 滿足最初層的、居住要求，產(chǎn)品功能單一 環(huán)境、安全 —— 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）； 文化風(fēng)情 —— 生活理念（國際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）； 市場定位 —— 作為洛陽中央生活圈的都會(huì)級復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)定位將整體偏重于 中高檔層次 我們在造“ BMW” 汽車，從 3系到 7系， 雖然配臵不同，但我們始終堅(jiān)持品質(zhì)！ 項(xiàng)目整體定位策略 23 功能定位 —— 項(xiàng)目做為“ 洛陽中央生活圈 ”的高端物業(yè)，具備“ 中央級 ”物業(yè)的特質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目整體的發(fā)展價(jià)值，項(xiàng)目亦具備 4種發(fā)展功能 項(xiàng)目整體定位策略 購物功能 餐飲功能 娛樂功能 文化功能 體驗(yàn)功能 產(chǎn)品功能 運(yùn)動(dòng)功能 景觀功能 會(huì)所功能 教育功能 國際住區(qū) 主題商業(yè) 國際街區(qū) 企業(yè)中心 體驗(yàn)功能 休閑功能 美食功能 育樂功能 資訊功能 辦公功能 商務(wù)功能 社交功能 金融功能 會(huì)議功能 24 2 同致行思考 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目價(jià)格定位 ?項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目開發(fā)定位思考 25 地塊 占地面積 建筑面積 容積率 戶型 面積區(qū)間 開發(fā)套數(shù) 套數(shù)配比 建筑面積 建面配 比 住宅 商業(yè) A地塊 89826 265875 35900 準(zhǔn)兩房 5363 950 % % 小兩房 6970 132 % % 兩房 8283 368 % % 小三房 110111 450 % % 中三房 118128 541 % % 大三房 131136 343 % % 四房 168168 66 % % 小計(jì) 301775 2850 % 265875 % B地塊 29961 120202 59462 公寓 4451 624 % % 79 104 % % 一房 104 % % 準(zhǔn)兩房 6063 208 % % 小兩房 7276 104 % % 兩房 8383 104 %
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