【正文】 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于建筑工程上面。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目銷售利潤為 萬元。*10000 元 / m178。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 二 OO 五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 . 項(xiàng)目 SWOT分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等， 配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 . 地形地勢(shì) 本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場(chǎng)景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，視野開闊，滿眼翠綠。 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 代理商 自售 物管公司 萬廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時(shí)間 2020/9/8 入伙時(shí)間 2020/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷售階段 中期 折后均價(jià) 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng) 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營銷方式 行政中心區(qū) 高實(shí)用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕 白領(lǐng)階層 樓盤總體評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 . 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管收費(fèi) 多層 元 園林規(guī)劃 不詳 開盤時(shí)間 . 入伙時(shí)間 . 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30 萬 m178。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。 對(duì)小區(qū)的配套的 需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步 增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365 等幾個(gè)大盤外，其余項(xiàng)目的開發(fā)水平都比較粗放。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價(jià)格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相“屯兵”龍華的誘因所在。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。總體來看，主力戶型價(jià)格比上年上漲%左右。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致 2020 年這兩區(qū)住宅價(jià)格有較大幅度上漲。 圖 2 2020 年與 2020 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2020 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價(jià)格來看， 2020 年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每平方米 5680 元 /平 方米，與 2020 年相比上漲了 %。 從各區(qū)域住宅新增供求對(duì)比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2020 年的存量。 2020 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?？傮w來看， 2020 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 2020 年， 我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國近 3 個(gè)月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā) 展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達(dá) 700 萬平方米。2020年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì) 在投資意識(shí)的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇 。 2020 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 針對(duì)這種危險(xiǎn)， 2020 年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策， 2020 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及房地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時(shí)高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對(duì)改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2020 年我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國近年來消費(fèi)主要增長點(diǎn)的住房消費(fèi)， 2020 年將繼續(xù)升溫。 ? 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％ ? 社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升 ? 經(jīng)濟(jì)增長對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲(chǔ)備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí) ? 投資增速高 位回落，市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型 ? 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長 ? 堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展 2020年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。 第三個(gè)亮點(diǎn) :消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在 1998年～ 2020 年 5 年多的時(shí)間里， 4年物價(jià)指數(shù)都很低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。, 一層臨街商鋪售價(jià)在 10000 元 15000 元 /M 178。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2． 2． 5 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、 項(xiàng) 目分析及評(píng)價(jià) 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢(shì) 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 3． 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 四、 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 4． 1 項(xiàng)目定位 4． 2 方案評(píng)估意見 五、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項(xiàng)目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經(jīng)營收入測(cè)定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 新華苑二期地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng) 可行性研究報(bào)告 深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 二 OO 四年五月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 . 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬元，因此，由源發(fā)實(shí)業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 可行性研究結(jié)論 . 市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在 3300 元 4000 元 /M 178。 計(jì)劃本項(xiàng)目于二 OO 四年七月動(dòng)工，二 OO 五年十二月份通過竣工驗(yàn)收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。 第二個(gè)亮點(diǎn) :通貨緊縮的趨勢(shì)基本結(jié)束 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2020年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì) 。 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn) 2020 年國民經(jīng)濟(jì)的 進(jìn)一步繁榮。如果現(xiàn)在這種投資趨勢(shì)進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價(jià)房將逐步成為市場(chǎng)主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置， 而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。“置業(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革 2020 年出臺(tái)的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比 例過大對(duì)于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不