【正文】 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目的風(fēng)險在于建筑工程上面。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項目風(fēng)險及防范 由于本項目較低的地價成本。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目銷售利潤為 萬元。*10000 元 / m178。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 二 OO 五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請竣工驗收。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 . 項目 SWOT分析 . 項目優(yōu)勢 項目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得天獨厚； 項目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨特的景觀資源： 項目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢明顯； 項目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等， 配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項目開發(fā)，這項目的成功提供了實力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項目地塊的使用權(quán)，地價十分低廉，大大降低了項目成本，使本項目今后的銷售中極具競爭優(yōu)勢。 . 地形地勢 本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動場，視野開闊，滿眼翠綠。 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 代理商 自售 物管公司 萬廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2020/9/8 入伙時間 2020/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷售階段 中期 折后均價 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 行政中心區(qū) 高實用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕 白領(lǐng)階層 樓盤總體評價： 本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 . 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管收費(fèi) 多層 元 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 . 入伙時間 . 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30 萬 m178。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。 對小區(qū)的配套的 需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步 增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365 等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價格，顯然有較大的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭相“屯兵”龍華的誘因所在。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍華真正成為深圳的“后花園”。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個?？傮w來看，主力戶型價格比上年上漲%左右。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致 2020 年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。 圖 2 2020 年與 2020 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2020 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看， 2020 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米 5680 元 /平 方米，與 2020 年相比上漲了 %。 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2020 年的存量。 2020 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個?？傮w來看， 2020 年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 2020 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā) 展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達(dá) 700 萬平方米。2020年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會 在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費(fèi)模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇 。 2020 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 針對這種危險， 2020 年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策， 2020 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2020 年我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點， 作為我國近年來消費(fèi)主要增長點的住房消費(fèi)， 2020 年將繼續(xù)升溫。 ? 現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％ ? 社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升 ? 經(jīng)濟(jì)增長對就業(yè)帶動作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級 ? 投資增速高 位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財政政策功能轉(zhuǎn)型 ? 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長 ? 堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 2020年全國房地產(chǎn)市場前瞻 經(jīng)濟(jì)繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2020 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價格計算，比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。 第三個亮點 :消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長點。在 1998年～ 2020 年 5 年多的時間里， 4年物價指數(shù)都很低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。, 一層臨街商鋪售價在 10000 元 15000 元 /M 178。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2． 2． 5 市場分析有關(guān)結(jié)論 三、 項 目分析及評價 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項目 SWOT 分析 3． 3 項目評價 四、 市場定位及項目評估 4． 1 項目定位 4． 2 方案評估意見 五、 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 新華苑二期地產(chǎn)項目計劃立項 可行性研究報告 深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司 二 OO 四年五月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 . 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬元，因此，由源發(fā)實業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 . 可行性研究結(jié)論 . 市場預(yù)測結(jié)論 目前龍華房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在 3300 元 4000 元 /M 178。 計劃本項目于二 OO 四年七月動工，二 OO 五年十二月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。 第二個亮點 :通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2020年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn) 2020 年國民經(jīng)濟(jì)的 進(jìn)一步繁榮。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置， 而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。 ? 房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步多元化改革 2020 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比 例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不