博思堂寶應(yīng)市白田雅苑商鋪營銷策劃報告(56頁)-營銷策劃(存儲版)
【正文】 分析中不難看出劣勢明顯而優(yōu)勢確是屬于區(qū)域產(chǎn)品共有型，產(chǎn)品本身難以跳出市場價格束縛 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié) 論 總 結(jié)： 目前區(qū)域內(nèi)市場均價 3950元 /㎡ ～ 4050元 /㎡ 目前區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群心理承受價格： / ㎡ ? 從現(xiàn)有市場情況來看，商業(yè)價格已略超于消費(fèi)群心理價位，未來商業(yè)價 格增長速度將有所降低。 ? 沿街商鋪因面積段不同，位置差異，價格跨度較大。僅本案周邊在售或即將出售的樓盤就多達(dá) 6家，樓盤同質(zhì)化競爭十分激烈，已接近白熱化，價格戰(zhàn)已十分的明顯，預(yù)計今年需求量不僅不會明顯增加，而且還會出現(xiàn)消費(fèi)萎縮，我們必須找出與其它樓盤差異點(diǎn)并將其深化，使本案在所有項目當(dāng)中脫穎而出。未來該區(qū)域商業(yè)前景看好 ? 本案位置屬于寶應(yīng)縣的北部偏遠(yuǎn)地帶，在寶應(yīng)消費(fèi)群中“心理距離較遠(yuǎn)”。 ? 本項目所處區(qū)域今后幾年的商業(yè)發(fā)展緩慢但潛力較大，市場的需求將支撐此區(qū)域的未來商業(yè)較快速的發(fā)展。 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 31 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 報 告 目 錄 市 場 篇 營銷策劃 篇 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 32 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 WHO:“我 ” 是誰？ 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 33 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?有人會在自己家樓下購買冰箱、彩電嗎？ ?有人會在自己家樓下購買名貴的時裝嗎？ ?有人會把在自己家樓下購物說成“逛街”嗎？ ?有人會為了一包煙跑到 5公里外嗎？ ?有人會為了一袋鹽專程去 SUPERMARKET嗎？ 我們就是 ——普通的社區(qū)底商！ 客戶的購買習(xí)慣決定了“我”的性質(zhì)： 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 34 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 明確了”身份“后 從現(xiàn)在起，忘記市場部分的結(jié)論！ 成功的推廣，首先是對消費(fèi)者“購買思路”的探索！ 請遵循這一思路，思考一切問題！ 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 35 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 購買社區(qū)底商“我”擔(dān)心： 慎重選擇！ 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 購買社區(qū)底商“我”要： 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 37 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全國大型商場的布置驚人的相似 1F 化妝品、珠寶 2F 女裝 3F 男裝 5F 美食廣場 業(yè)態(tài)分布是有規(guī)律的 遵守“行規(guī)” ，是大多數(shù)人的選擇 選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)，“我”會“穩(wěn)妥起見”： 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)的同質(zhì)化決定了利潤的同質(zhì)化 分 類 特 點(diǎn) 具體業(yè)態(tài) 細(xì)水長流型 租金低、租期長、獲利少，收益穩(wěn)定 便利店、小型超市、面包餅店、自助銀行、書報店、藥房、房產(chǎn)中介等 峰谷跌宕型 租金高、租期短、獲利大、收益不穩(wěn)定 棋牌室、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、洗衣房、足浴按摩、音像制品等 其他社區(qū)底商都在經(jīng)營什么？ 總結(jié)：無論何種業(yè)態(tài)，幾乎都是頻繁消費(fèi)的、小額的、同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài) 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “我”喜歡的“商鋪”： 降低投資風(fēng)險！ 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 40 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 既然買“哪個商鋪”利潤都差不多， “我”自然選擇“性價比”更好的！ 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 41 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在地段、環(huán)境、居住人群、交通條件等差異不大的情況下， 社區(qū)底商銷售的快慢、好壞，一定程度上取決于： 該片區(qū)域的總價優(yōu)勢 總結(jié)： 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此，在市場還鮮有“ 5000元 /平”單價的挑戰(zhàn)下， 誰先將這一“高價”拋向市場， 在可能獲得“最大利潤”的同時， 必然要承擔(dān)“高利潤”背后的風(fēng)險！ 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 43 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略建議： 一、兩層商鋪分割銷售 二、延長蓄水期，“培育”市場 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建議一：兩層商鋪分割銷售 目 的：降低投資客或自營者的“入市風(fēng)險”，擴(kuò)大客群范圍， 縮短銷售周期。 ?現(xiàn)階段市場價格接受度較低 ?目前區(qū)域市場商業(yè)屬于真空期 ? 隨著區(qū)域內(nèi)幾個住宅區(qū)的入住，市場消費(fèi)群體加大。 ? 周邊小區(qū)均為今幾年剛剛形成的小區(qū)，商業(yè)人氣不足。 市 場 狀 況
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