【正文】 在“千市萬城搞開發(fā)，市長市場雙人舞”的形勢下，對市場的進(jìn)入主體實行準(zhǔn)入資格審定，避免遍地開花、盲目建設(shè)、造成虛假繁榮、資源浪費。 項目條件：牯牛降位于黃山市祁門縣境內(nèi)，是國家級自然保護(hù)區(qū)，總面積達(dá) 18,535ha。區(qū)內(nèi)山高林密，動植物資源豐富； 森林景觀 風(fēng)光如畫， 森林小氣候 得天獨厚 。境內(nèi)有古城巖 、 萬安老街 、 橫江 、 古代水利工程萬安壩 、 有人民教育家陶行知先生啟蒙館 和 眾多文物古跡；并 有松 蘿茶和古羅盤等名優(yōu)特產(chǎn) ， 環(huán)境優(yōu)美， 具有很好的開發(fā)價值。 項目內(nèi)容：建設(shè)玄天大道、道家作坊園、茶藝樓 、易經(jīng)園、養(yǎng)生園、名勝園等 15個子項目，占地面積共 376,000m2， 項目總投資 12,450萬元。 項目條件： 清涼峰自然保護(hù)區(qū)位于 省道 324 公路 旁，地處黃山 － 杭州、千島湖黃金旅游線上，具有豐富多彩的森林景觀、自然景觀和得天獨厚的自然環(huán)境、自然資源，融云海佛光、險峰石林、珍稀物種、自然野趣 “ 四絕 ” 于一體，有 “ 黃山姐妹峰 ” 之美譽，是尋幽探險，進(jìn)行森林生態(tài)旅游的絕佳去處。 總投資約 億元。 中國黃山奇墅湖旅游度假村 項目地點： 黟縣奇墅湖 。 黟縣 中國江南明清影視城項目 項目地點： 黟縣碧山鄉(xiāng)與縣城 之間?？傄?guī)模可達(dá)200ha，四周輻射面積可達(dá) 134ha， 風(fēng)光優(yōu)美，植被生態(tài)良好， 宜 用于 開發(fā) 度假 別墅。 項目內(nèi)容：翡翠谷休閑度假娛樂中心占地約 40畝，總建筑面積約 8,100m2，其 中包括恒溫游泳池、 10棟小木屋、 30棟度假別墅?？偼顿Y 。 項目內(nèi)容：該項目規(guī)劃范圍以浮溪口沿湖而下至曙光約 25km的小三峽一帶。 旅游房地產(chǎn)特色：水庫度假村 —— 濱水花園度假別墅。整個項目區(qū)三面環(huán)水，一面靠山，環(huán)境優(yōu)美，具有較好的生態(tài)條件。 項目條件： 黃山市屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，雨量充沛，氣候宜人。 太平湖被稱為“黃山情侶”，為峽谷型水庫， 面積達(dá) 70 多 km2，水域開闊深邃，是安徽省最大的水庫和皖南最可寶貴的水體，也是黃山實施“兩山一湖”戰(zhàn)略的核心旅游區(qū)。 環(huán)黃山游憩帶前期的旅游房地產(chǎn)發(fā)展主要是借黃山觀光游的知名度打休閑度假牌，從而形成了健康養(yǎng)老、森林療養(yǎng)、體驗式民居度假村為特色的一批山地森林度假物業(yè)，不足是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、檔次不高、各自為政、有重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。 當(dāng)務(wù)之急一是完善現(xiàn)有物業(yè)的旅游度假功能，加強其休閑文化內(nèi)涵，使之能夠反映黃山和徽文化的特色；二是規(guī)范管理、控制遍地開花的傾向，發(fā)展一批為自駕車度假者喜愛的民居式度假物業(yè)和公寓式度假物業(yè)，回歸旅游度假的本位；結(jié)合商務(wù)旅游和城市旅游，發(fā)展商旅一體的混合物業(yè)，減少前期江浙投資者炒作的泡沫成分，實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)質(zhì)的提升和良性發(fā)展。 四類發(fā)展區(qū)域 根據(jù)上述各空間單元彼此不同的情況，制訂不同的發(fā)展策略，在空間上又可將黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展分為四種類型的區(qū)域。 代表作：生態(tài)型屋村 — 牯牛降；運動型屋村 — 太平湖 。開發(fā)商以為異地 客源提供 度假休閑物業(yè) 為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。這樣才能確保按市場規(guī)律辦事，調(diào)動項目操作者的全部潛能和積極性，爭取創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的最大效益，提高旅游房地產(chǎn)投資的成功率。 ☆ 政府主導(dǎo) 當(dāng)?shù)卣凑战y(tǒng)一的規(guī)劃，控制宏觀層面政策方向，加強對市場“看不見的手”的宏觀調(diào)控，在國家政策法規(guī)框架下訂好游戲規(guī)則。在總體布局上，黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展將形成“一帶二 心，二湖三山四城”的格局 — 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 — 一帶：環(huán)黃山風(fēng)景區(qū)游憩帶；二心：黃山高爾夫旅游區(qū)和太平湖度假區(qū)兩個中心；二湖：黟縣奇墅湖、歙縣豐樂湖；三山：牯牛降、齊云山、清涼峰；四城：黟縣縣城、歙縣縣城、休寧縣城、徽州區(qū)城區(qū)。 有選擇限制發(fā)展的區(qū)域。 基于上述認(rèn)識，提出黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一些基本觀念與戰(zhàn)略性思考如下： 總體戰(zhàn)略：“集約、分區(qū)、差異、適度”八字方針 ☆ 集約策略：體現(xiàn)三個結(jié)合 與現(xiàn)有基礎(chǔ)相結(jié)合。就目前來看，黃山主景區(qū)打的是山岳觀光牌，而周邊延伸游憩帶打的是休閑度假牌，各唱各調(diào)， 令消費者莫衷一是，有可能導(dǎo)致黃山公共品牌形象與環(huán)境維護(hù)的危機，累及旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 旅游房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營水平不高，市場信譽度較低 眾多的旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)商經(jīng)營水平良莠不齊、魚龍混雜，沒有形成品牌與規(guī)模。對旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商和中介機構(gòu)的監(jiān)管主體也沒有明確的規(guī)定，容易造成有利益時“搶”，有問題時“推”的局面。 缺乏相關(guān)制度、法規(guī)的支持和配套 我國長期以來商品住宅的銷售方式只有按建筑面積、套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)面積 3 種方式銷售，并按照實際可使用的土地使用權(quán) 年限確定產(chǎn)權(quán)，而對于按時間段劃分產(chǎn)權(quán)是一塊真空，對于辦理時權(quán)的手續(xù)還沒有合法的依據(jù)。 信息時代的來臨：通訊技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成熟，計算機和互聯(lián)網(wǎng)的普及為發(fā)展旅游房地產(chǎn)所需的交換系統(tǒng)奠定了基礎(chǔ)。 另一方面 ，就全國來說，城鎮(zhèn)居民住房需求總的來說還是不夠，有些度假區(qū)、度假村，或者適合發(fā)展旅游的房地產(chǎn)項目沒有開發(fā)出來，與旅游休閑有關(guān)的項目，像行、游、住、吃、購、 娛 六要素還需要做進(jìn)一步開發(fā)。 我國 雖然是一個發(fā)展中國家，經(jīng)濟(jì)實力 、 生活水平 與 美國比還有很大差距，但是從休假時間這個角度上來說差不多。 另一方面， 老百姓手里有錢了， 儲蓄回報過低（銀行 利息降到了 2%以下 ），投資 股票 、收藏 風(fēng)險大，而將這些錢用于 投資購置第二套住宅 則頗具 前景 ， 特別是在著名旅 游景區(qū) 和 海 濱旅游勝 地 附近興建的 一些低密度的房子或小別墅， 作為帶度假性質(zhì)的物業(yè)受到了眾多買家的追捧 。 環(huán)境規(guī)劃、 建筑景觀、 戶型設(shè)計、 定價策略、 營銷策劃 、銷售通道、 物業(yè)管理和 品牌形象均與滿足一般居住的當(dāng)?shù)貥潜P大相徑庭。 從產(chǎn)品功能來看，各開發(fā)商均不遺余力，注重文化、體育、教育、養(yǎng)生、文化、園林與房地產(chǎn)的嫁接與結(jié)合，實現(xiàn)房地產(chǎn)與旅游功能的融合，營造具有多樣性、典型性的環(huán)境，提供一個既 有人工化的精致，又可接近、認(rèn)識、體驗大自然的平臺，從而打造復(fù)合房地產(chǎn)的新業(yè)態(tài)，更好地滿足度 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 假、家居、休閑、文化等更廣泛市場的需求，有助于實現(xiàn)家庭聚會、生態(tài)休閑、主題觀光、企業(yè)培訓(xùn)、文化體驗、運動健康、親子教育等多元化的功能。于是，越來越多的越資浙商開始加入到與舊城老街、古村民居、名山秀水等黃山特有的旅游資源聯(lián)姻開發(fā)、建設(shè)的行列中來。 另一股力量為來自以民間游資為主的炒房投機資本，以溫州炒房團(tuán)為典型代表。這些旅游房地產(chǎn)根據(jù)所依托的旅游資源及發(fā)展定位可分為三種類型： ? 城市型，指依托徽文化古商業(yè)街、城市旅游和旅游接待設(shè)施、度假娛樂因素發(fā)展的房地產(chǎn)。 表 1 黃山度假區(qū)旅游房地產(chǎn)分布 度假區(qū) /景區(qū)名稱 所在地 旅游房地產(chǎn)性質(zhì) 開發(fā)狀態(tài) 黃山高爾夫球場 屯溪區(qū) 度假別墅產(chǎn)權(quán)酒店 建設(shè)推介中 屯溪古城 屯溪區(qū) 休閑客棧、特色商鋪 已開發(fā) 徽州古城 徽州區(qū) 古式商鋪客 棧 開發(fā)中 萬安古街 休寧縣 古式商鋪客棧度假公寓 擬開發(fā) 黟縣古街 黟縣 古式商鋪度假客棧酒店 擬開發(fā) 新安江沿岸 屯溪區(qū) 第二住宅、度假公寓 首期開發(fā) 黃山南大門 黃山區(qū) 度假養(yǎng)生別墅及酒店 新開發(fā)樓盤，未交盤 黃山北大門 黃山區(qū) 度假別墅養(yǎng)生公寓 擬開發(fā) 牯牛降 祁門縣 生態(tài)度假木屋別墅 開發(fā)中 翡翠谷 黃山區(qū) 農(nóng)家風(fēng)格度假別墅 已開發(fā) 太平湖 黃山區(qū) 湖濱度假別墅 擬開發(fā) 豐樂湖 歙縣 湖濱度假別墅農(nóng)家客棧 擬開發(fā) 奇墅湖 黟縣 京黟地產(chǎn)度假別墅 擬開發(fā) 齊云山 休寧縣 山鄉(xiāng)農(nóng) 家度假客棧 擬開發(fā) 清涼峰 歙縣 山地度假別墅 擬開發(fā) 西遞村 黟縣 老民居客棧商鋪 正在開發(fā)租售 宏村 黟縣 老民居客棧商鋪 正在開發(fā)租售 黃山中路 屯溪區(qū) 第二住宅、度假公寓 已開發(fā) 黃山茶林場 黃山區(qū) 上海知青養(yǎng)老公寓 擬開發(fā) 在 黃 山 市旅游業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)、 迎接新 的升級發(fā)展之際 ， 在來自江浙投資商與溫州等地炒家的推動下， 處于 著名古村、古街、度假區(qū)、 風(fēng)景區(qū)或高爾夫球場內(nèi) 的 多個 旅游房地產(chǎn) 樓盤借 勢 迅速崛起，備受市場的關(guān)注。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動度假區(qū)整體發(fā)展 的路子難度很大。 這種模式的 典型代表 是華僑城旅游度假區(qū)。 模式一：賣地滾動發(fā)展模式 該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。僅就分時度假物業(yè)而言 ，目前全球已有 60多家大型的分時度假集團(tuán)，大約 5,000多個采用分時制度的度假村分布 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 在 80多個國家和地區(qū)，來自 120多個國家和地區(qū)的 300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。本文討論的旅游房地產(chǎn) —— 度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個有機組成部分。 未來十年之內(nèi) ， 隨著中國汽車時代、郊區(qū)化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動 、 健康 、 養(yǎng)生 、體驗、 休閑等因素 將 更加深入地 滲透到 度假區(qū) 產(chǎn)品和服務(wù)之中， 并 構(gòu)成主要的價值 支撐 和賣點 。一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外， 具體 還 包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、 登山、滑雪運動度假村、 高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團(tuán)與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新 世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。 這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯： ? 這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化； ? 隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大； ? 最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂； ? 隨 著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨特性強。 與之相應(yīng)，目前在黃山的一些休閑度假地，如環(huán)黃山游憩帶上南大門湯口鎮(zhèn)、北大門耿城鎮(zhèn)、西遞村、宏村、萬安、歙縣古城、屯溪黃山中路及附近的黃山高爾夫球場、屯溪古街、新安江沿岸、牯牛降、太平湖、豐樂湖、奇墅湖、齊云山、清涼峰等地，一批旅游房地產(chǎn)或悄然崛起，或蓄勢待發(fā)，成為黃山房地產(chǎn)和旅游 市場上一道新的風(fēng)景線（表 1）。初步統(tǒng)計，目前全市已建、在建和擬建的旅游房地產(chǎn)為數(shù)約十余處（詳見表 1）。 一股力量來自房地產(chǎn)開發(fā)資本。有結(jié)論認(rèn)為，華東房價暴漲 ： 杭州、上海的房價就是被他們帶來的民間資本翻番炒上去的。主力客源來自 4 小時車程半徑的長三角城市群地區(qū)，少數(shù)來自境外市場，體現(xiàn)出近程客源高度集中化的特征。但是，如果旅游房地產(chǎn)缺乏獨立的市場與廣告策劃，過分依賴旅游營銷則會帶來潛在的風(fēng)險： ? 一損俱損，當(dāng)旅游業(yè)不景氣時，將會對房地產(chǎn)品牌、形象與營銷產(chǎn)生不利影響； ? 如果旅游發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)得不好，有可能導(dǎo)致雙輸?shù)木置妗? 三是投資者外向化，在前文中對以溫州炒房團(tuán)為代表的外地投資者已有充分論述，此不贅述。 休閑經(jīng)濟(jì)主要體現(xiàn) 在 度假、 會展、娛樂、健身、探險 等 方面 ，這些要素均與旅游房地產(chǎn)有關(guān) 。 住房條件改善促進(jìn)旅游房地 產(chǎn)發(fā)展 我國人民 收入和 生活水平的提高 ，帶動了 全國城鎮(zhèn) 和 部分農(nóng)村住房條件的改善 。 基礎(chǔ)設(shè)施的改善為旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力保障 交通條 件的改善：交通設(shè)施的不斷完善，特別是高速公路的迅速發(fā)展，為有車族的假日遠(yuǎn)途旅游創(chuàng)造了極好條件。 認(rèn)識不充分，經(jīng)驗不足 旅游房地產(chǎn)與一般的住宅和旅館酒店經(jīng)營是有區(qū)別的。這對于以分時度假為代表的度假村的 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 開發(fā)也進(jìn)行了明確限制。一個比較典型的例子是我國在組建國內(nèi)酒店交換體系就舉步維艱，經(jīng)過多年都未取得成功。 經(jīng)營主體錯位，影響可持續(xù)發(fā)展 首先，部分旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)經(jīng)營管理的主體不一致。就如對其它新生事物的發(fā)生與發(fā)展一樣，對于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的作用和影響，既要持積極開放的態(tài)度，又要有清醒審慎的判斷。依托山水森林生態(tài)、文化古村、徽商故里、農(nóng)業(yè)旅游等優(yōu)勢資源，不搞四處開花均衡發(fā)展，以重點休閑度假基地的度假型房地產(chǎn)的開發(fā)為主。對于黃山高爾夫、太平湖等幾個度假區(qū)，采取“發(fā)揮優(yōu)勢，積極發(fā)展”的策略。 2）企業(yè)層面上，要解決好產(chǎn)品研發(fā)、顧客權(quán)益、品牌形象、規(guī)范管理、發(fā)展模式、項目與銷售方面的政策。 ☆ 整體開發(fā) 應(yīng)該融合項目資源和開發(fā)力量，盡量使旅游區(qū)的開發(fā)經(jīng)營主體與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營主體相 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源