【正文】 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 線性盈虧平衡分析 （ 1） 當(dāng)處于盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目既不虧損又不盈利時(shí)，或利潤(rùn)為零時(shí)，即有： ① 當(dāng) R=0 時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)銷售量 Qo 為： 單位變動(dòng)成本假設(shè)為 1000 元 Qo=CvaP Cf ?? )1( Qo=100 0%)(100 01 575 ??=445602 平方米 單位變動(dòng)成本假設(shè)為 1000 元 ② P=Qa CfCvQR )1( ? ?? 如想盈利 萬(wàn)，最低售價(jià)為： P= 657 5*%)( 37 657 55 40063 492 1*10 0019 715 94 900 ? ??= 17907 元 由以上計(jì)算可知當(dāng)利潤(rùn)為 0 時(shí)最低開(kāi)發(fā)規(guī)模為 445602 平方米，如想盈利 萬(wàn) 最低銷售價(jià)格為 17907 元 。 （十 四 ） 、 CCTV 安保監(jiān)控系統(tǒng) 住宅部分：小區(qū)入口及周邊設(shè)有攝像機(jī)和紅外光束報(bào)警器。 （十） 、燃?xì)鈿庠? 本工程初步考慮從附近規(guī)劃的市政道路低壓天然氣管道引來(lái)低壓天然氣，直接供應(yīng)給各住宅用戶和餐廳廚房使用。在通風(fēng)系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)中風(fēng)管穿越防火墻、防火隔斷處均設(shè)有防火調(diào)節(jié)閥，這些消防用閥門均可手動(dòng)或自動(dòng)復(fù)位，并 與電氣專業(yè)的消防報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)鎖。 一期及二期的地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)均設(shè)有機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，車道自然補(bǔ)風(fēng)，排風(fēng)引至室內(nèi)地坪 米以上排放。室內(nèi)為上送上回的氣流組織形式。 雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)： a 雨水量：按上海市暴雨強(qiáng)度公式， q= 重現(xiàn)期按 3年考慮。 室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng) 室內(nèi)采用臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)理念 打造一個(gè) 生長(zhǎng)在自然中的有機(jī)社區(qū) 設(shè)計(jì)特 點(diǎn) 東勝 產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國(guó)房地業(yè)必經(jīng)之路。 七、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 一、二線城市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)仍然不樂(lè)觀，三、四線城市商品房?jī)r(jià)格走 勢(shì)仍然和 2020 年一樣，上漲空間較大。全年是 “ 緊、緊、緊、松 ” 。 2020 完成的廉租房和公租房將有一大部分會(huì)被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?。同時(shí)加強(qiáng)對(duì) 保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)保障性住房使用監(jiān)管。 商品住房土地供應(yīng)方式：以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。 國(guó)家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策； 國(guó)家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策； 一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺(tái)；開(kāi)征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購(gòu)房政策自動(dòng)取消之日； 國(guó)家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策； 下半年對(duì)商品房的金融政策將適度調(diào)整； 下半年對(duì)商品房的管理政策會(huì)也會(huì)適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會(huì)太大。 圖八： 2020年 3月 ~2020年 2月石家莊二手房市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)圖 從上圖中可以看出，一年來(lái)石家莊二手房市場(chǎng)整體成交價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，在2020 年 11 月開(kāi)始出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目成交價(jià)格波 動(dòng)較大， 2 月較上月攀升幅度明顯，但二手房市場(chǎng)整體成交均價(jià)仍然以二手房住宅成交均價(jià)為主導(dǎo)， 2020 年 1~2 月均在在 5000 元上游浮動(dòng)。 2020 年 1~2月，石家莊商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為 6756 元 /㎡，其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)為 15841 元 /㎡，住宅成交均價(jià)為 5446 元 /㎡。 但隨著傳統(tǒng)三月“小陽(yáng)春”的即將到來(lái)，市場(chǎng)供需回暖， 2月份供應(yīng)量雖然仍處于低點(diǎn)，但已有回暖跡象，并已經(jīng)漸漸逼近 2020 年 3月開(kāi)始反彈的低點(diǎn)，因而今年的三、四月是否能迎來(lái)樓市第一輪回暖，剛需是否能夠拯救樓市，蟄伏月余便可待證。 2020 年 12月，石家莊市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 萬(wàn)㎡，而 2020年 12月則只有 萬(wàn)㎡。 2020 年伊始，樓市將在“調(diào)控不放松”的總理論調(diào)中如何前行？ 一、 2020 年 12月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房上市量報(bào)告 2020 年 12月，石家莊市區(qū)商品房市場(chǎng)上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售證共計(jì) 20個(gè)，供應(yīng)預(yù)售面積為 萬(wàn)㎡，其中住宅供應(yīng)預(yù)售面積為 萬(wàn) ㎡，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)預(yù)售面積為 萬(wàn)㎡。 2020 年 2 月，石家莊市區(qū)商品房市場(chǎng)上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)㎡，同比下降 66%，占 2020 年 1~2 月總批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)㎡的 61%；其中住宅類項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) ㎡，同比下降 64%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡，同比下降 98%。 圖三： 2020年 3月 ~2020年 2月石家莊商品房成交套數(shù)走勢(shì)圖 2020 年 2 月，石家莊商品房市場(chǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目成交 105 套；住宅類項(xiàng)目成交 892 套，其中非普通住宅 395 套，普通住宅 497 套。 三、 2020 年 2月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易報(bào)告 2020 年 1~2 月，石家莊二手房市場(chǎng)成交套數(shù)為 1003 套，成交面積為 萬(wàn)㎡，據(jù)銀河房產(chǎn)網(wǎng)抽樣調(diào)查， 2020 年 1~2 月石家莊二手房市場(chǎng)成交均價(jià)為 元 /㎡。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動(dòng)的光環(huán)，要等到下半年。 保障性住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量 15%。主要原因是以下五個(gè)問(wèn)題造成的： 由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位； 連續(xù)出臺(tái)的金融政策沒(méi)有到達(dá)預(yù)期，反而拉高了 CPI， CPI 回落緩慢； 區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒(méi)有進(jìn)行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟(jì) 泡沫風(fēng)險(xiǎn)圍墻； 保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財(cái)政與 地方財(cái)政支付，由于這兩年公民福利年年超標(biāo)，直接影響國(guó)家財(cái)政預(yù)算的總盤子； 仍然要利用房地產(chǎn)把過(guò)快的 GDP拉下來(lái)，維持到國(guó)家理想經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。 四線城市：廉租房與公租房由于地方財(cái)政無(wú)資金調(diào)配，要等到 2020年啟動(dòng)。地方政府不堪財(cái)政捉襟見(jiàn)肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔?shì)不可逆轉(zhuǎn)，對(duì)商品房較大沖擊的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。 四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。 八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢(shì) 在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場(chǎng)與資金問(wèn)題，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會(huì)想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。 結(jié)束語(yǔ) 2020 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策是堅(jiān)持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過(guò)渡。 熱水：本工程住宅熱水采用燃?xì)鉄崴?，分戶制備供?yīng)。 (三 )、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì) 排水體制：室內(nèi)污、廢水分流，室外雨、污水分流。該空調(diào)形式系統(tǒng)組合靈活，管理方便，運(yùn)行節(jié)能。設(shè)有完整的人防通風(fēng)系統(tǒng)，由懸板防爆活門，擴(kuò)散室，油網(wǎng)濾塵器，過(guò)濾吸收器，人防電動(dòng)腳踏兩用風(fēng)機(jī)以及密閉閥門，換氣堵頭，插板閥，消聲器，送風(fēng)口等組成人防送風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)系統(tǒng)由自動(dòng)排氣活門，密閉閥門，排風(fēng)口及風(fēng)管，擴(kuò)散室，懸板防爆活門等組成，防護(hù)單元的人防通風(fēng)系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)清潔通風(fēng)、濾毒通風(fēng)和密閉通風(fēng)的功能。 地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)設(shè)有機(jī)械排煙系統(tǒng)，該系統(tǒng)和平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合用。 設(shè)置中央空調(diào)的區(qū)域均在滿足相關(guān)節(jié)能規(guī)范的前提下保證最大的新風(fēng)量。 同時(shí)采用當(dāng)前先進(jìn)的帶大容量服務(wù)器的微電腦，實(shí)行信息處理傳輸管理智能化。 在地下車庫(kù)和廚房考慮設(shè)置溫感探測(cè)器，在客房、健身房、餐廳、郵局和銀行等地設(shè)感煙探測(cè)器，另外在樓梯口及交通要道口設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕及火災(zāi)警鈴。 。 住宅的底層、二層和頂層設(shè)置防盜報(bào)警控制器，并在陽(yáng)臺(tái)、窗等部位預(yù)留入侵探測(cè)器接口，報(bào)警信號(hào)接至小區(qū)管理室 (