【正文】 %及以上時，僅對直接影響部分科目修訂，同時分公司需事前郵件知會集團成本審算中心。樣板間動態(tài)成本按實際發(fā)生成本全額反映。目標(biāo)成本經(jīng)公司審批完成后五個工作日內(nèi)，將《項目目標(biāo)成本測算表》、《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》及相關(guān)的資料錄入成本管理軟件中，并郵件知會集團成本審算中心，具體要求見集團《成本管理軟件使用管理辦法》。作業(yè)時間成本是為控制各責(zé)任部門占用的關(guān)鍵線路時間，而將作業(yè)時間成本化，可體現(xiàn)為資本化利息的分配，衡量標(biāo)準(zhǔn)為該部門占用關(guān)鍵線路的作業(yè)時間占總作業(yè)時間的比例。產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是互動的決策過程，必須與設(shè)計、工程、營銷、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)(如鋼筋、砼含量等)，形成《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)?？勺匪菪栽瓌t：編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時收集、整理、存檔。《目標(biāo)成本測算文件》包括： 《目標(biāo)成本測算表》，見附件一； 《跨期成本分?jǐn)偯骷?xì)表》，見附件二：按確定的分?jǐn)傇瓌t，將跨期成本進行分?jǐn)偛R總成表，未經(jīng)公司審批，不允許改變。3職責(zé)集團成本審算中心負(fù)責(zé)本實施細(xì)則的制訂、修訂、解釋、監(jiān)督與檢查。項目入住三年以來，不僅成為了近1800位居民的棲息之地，更受到了社會各界的關(guān)注和好評，成為國內(nèi)在廉租房領(lǐng)域有益的實踐，為廉租房的廣泛建設(shè)提供了有價值的參考。萬科作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，每天有數(shù)以十萬計的勞務(wù)工在萬科的工地上辛勤工作。2009年，萬科北京假日風(fēng)景項目BB4樓被授予“北京市住宅產(chǎn)業(yè)化試點工程”稱號。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個中國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。第七節(jié) 目標(biāo)成本的修訂 施工圖確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。第六節(jié) 目標(biāo)成本的執(zhí)行 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月出一份《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議?！?開發(fā)前期準(zhǔn)備費用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。并按已完成的經(jīng)驗和“責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。第三節(jié) 目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求 項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、開發(fā)、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算“。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。還有激勵考核，這一點可能很多公司一開始覺得東西一定要給錢，要用金錢來激勵?？偨Y(jié)我們體會。這是我們的知識管理平臺，公司每個月有70%的人在瀏覽，平均每個人都要看10個知識，每周大概看兩個多一點，我們也覺得達到了我們的目標(biāo)。有很多人給他反饋、投票、提意見，他很開心，他覺得很有價值，用它了就更有價值了。這個平臺有什么特點？第一個是知識地圖。我們這個知識管理平臺，每個月都會評知識英雄榜，我們評出貢獻知識質(zhì)量最高、大家評價最好、大家學(xué)以致用最多的，評幾個人出來，把他們的頭像放在這里，這個對員工來說特別有激勵。最后，我們總結(jié)幾個關(guān)鍵點。不管是案場、維修、客戶投訴，這幫人在一塊工作往往學(xué)習(xí)起來最有效。另外一種是團隊學(xué)習(xí)。企業(yè)能力有多強，是指這些能力，這個能力是可以來提升，做好的。然后是被重新運用的知識量，你的知識被拿去用了，說明你的知識有用。第五，還要有一個技術(shù)平臺，流程要有一個承載的平臺，不管對專業(yè)知識、流程知識、各種知識體系，還有互動社區(qū)討論形式的，建立一個很有效的平臺。我們有兩種地圖，一種是按照專業(yè)、部門的，一種是按照流程的。他想不想學(xué)習(xí)，你很難強迫，他想不想總結(jié)，你也很難強迫。個人學(xué)習(xí)有很多方法，我們需要知識管理的流程、平臺。這里面有幾個要點：一個是知識庫，平臺社區(qū)搜索，還有流程管理手冊、專業(yè)手冊、設(shè)計手冊，還有客戶信息庫、產(chǎn)品知識庫、競爭情報庫，還有專家組。像培訓(xùn)、崗位說明書、工作指引都屬于個人的知識傳承。知識管理是個人和組織知識進行總結(jié)、提煉、分享、使用和創(chuàng)新的過程。顯形知識有了，就可以大規(guī)模傳播了，我們說有這個平臺、有這個知識庫、有這個激勵，它就能夠傳播，通過培訓(xùn)各個方面。假設(shè)企業(yè)每個員工都能通過知識管理提高能力，組織就能保證一個很持續(xù)的高質(zhì)量、高效率、高客戶滿意度，組織能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。一個是要通過知識管理幫助我們設(shè)計新的戶型、新的規(guī)劃，不同的城市借鑒一些其他成功經(jīng)驗，給他一些參考、靈感，這一部分是知識創(chuàng)新。有這么多的問題，更暴露出這個行業(yè)對知識管理有很高的要求。因為沒有一次做好，導(dǎo)致很多返工、變更、維修投訴，這些都是浪費，如果一次做好了，后面就不需要了。第六，人才經(jīng)驗不足。第三，我們這個行業(yè)跟消費者日常生活密切相關(guān)。我相信在座的同行可能也做得特別好，可能以前沒有機會做溝通，我就先拋磚引玉，把房地產(chǎn)行業(yè)管理的思考給大家做這樣一個分享。到后期了一定要有專家來提煉知識。例如，優(yōu)秀產(chǎn)品知識、城市顧客的體驗要求、城市客戶的偏好。我們會每天實時把知識發(fā)布量和瀏覽量統(tǒng)計排名列出來，你們一看就知道哪個公司這個 月到現(xiàn)在排名怎么樣。這樣使這個流程串起來了，有人來評價，有人來看了。這邊是我們的知識地圖，這個是按專業(yè)、流程分的。我們項目啟動是一年前，知識傳承已經(jīng)基本正常運營，現(xiàn)在開始進行組織學(xué)習(xí)。我們 發(fā)現(xiàn)很多公司也在慢慢改變，很多公司的培訓(xùn)都是按照團隊培訓(xùn)，團隊一塊參加培訓(xùn)，不要一個個來，培訓(xùn)完了就回去一起用，這樣效果很好。后來我們總結(jié) 了一套方法，使它落地。第三，通過試驗學(xué)習(xí)，通過試驗去創(chuàng)新、總結(jié)。我們說的一個公司的組織能力，無非就是他的專業(yè)能力，設(shè)計、營銷、財務(wù)等專業(yè)能 力，或打通專業(yè)的流程管理能力。第一，發(fā)布多少知識貢獻出來，發(fā)布通過審批的、合格的知識。我們的知識不能只是發(fā)布，發(fā)布了沒有人看，或者沒有人去評價、反饋、使用，等于還是沒有 用。今年我們要強調(diào)質(zhì)量控制、客戶服務(wù)，知識管理又結(jié)合這些熱點起來了。ERP不這么麻煩，ERP搞一個采購還是生產(chǎn)，它更多是流程，強制執(zhí)行的。我們一開始叫個人學(xué)習(xí)，你參加了什么培訓(xùn)，參觀了什么樣板房，好的項目知識需要與團 隊進行分享，使你的團隊也認(rèn)可你的想法，提升團隊組織能力，最后你的團隊運用知識產(chǎn)生效益。如果你這個公司只有五個人，那師傅帶徒弟就可以了；如果只有幾十人的規(guī)模，通過培訓(xùn)和跟進也就可以了。還有經(jīng)理主管導(dǎo)師、教練也是傳承。這不叫知識，這屬于一個信息、新聞。隱性知識還沒有形成文字，還沒有形成一個手冊，通常通過人的對話、交流，虛擬社區(qū)互動來做好。而有些公司新員工一個月還不能熟練工作，說明你的知識傳承體系沒有 做好。較少創(chuàng)新，只要執(zhí)行到位和持續(xù)改進就可以了，把細(xì)節(jié)做好。另外，客戶體驗，我們對客戶的理解、知識體驗、生活體驗，對城市的需求偏好，這種東西無非是跟著人走，它不能傳承過去。比如空調(diào)位置沒有做好、廚房洗菜的地方太小、拐角冰箱放不進去，重復(fù)錯誤是一個項目又一個項目來，基本上很難避免。第五，行業(yè)不成熟。第二，我們大部分企業(yè)都是多項目、多城市。當(dāng)然也感謝藍凌公司給我們提供這樣一個機會。第一，我們這個行業(yè)知識管理為什么這么重要？這是業(yè)務(wù)的需要和戰(zhàn)略的需要。第四，變化多和快。所以知識管理對我們行業(yè)是一個特別重要的東西。前面沒有卡住，所以后面出現(xiàn)很多問題。怎么看同行的戶型進行參照，像國外好的戶型，怎么看到城市客戶的偏好，怎 么看到客戶提的一些新要求，怎么幫助設(shè)計師做好他的規(guī)劃。我們看一個簡單例子，如果我們能達到這樣的愿景就好了：“你最新雇傭的客戶服務(wù)代表回答問題能與最資深的代表一樣好”；“每一個產(chǎn)品設(shè)計者不僅了解目前正在進行的每一個項目，而且了解以前嘗試和拋棄過的東西，同時對出現(xiàn)的失誤有全面的了解”，“在實地工作的每一個銷售代表只用提前很短時間通知就能獲得最豐富的老銷售代表的集體智慧。所以它一定是跟流程在一塊的，大家通過流程，作用流程，但這一塊過去是被忽視掉的。怎么把隱性知識能夠傳到不同的人身上，我們把它顯現(xiàn)化，使更多的人知道，最主要還是要學(xué)以致用，學(xué)完之后能夠用到工作中，形成自己的一套打法，會有一套跟個人習(xí)慣結(jié)合的東西。確實我們已經(jīng)有了一些，像知識傳承，我們員工之間的非正式交流，打電話，通過個人關(guān)系也能夠交流，這也是一個傳承。為什么還要做知識管理？師傅帶徒弟，一個師傅不可能帶五個徒弟，你帶五個以上累死了。還有虛擬社區(qū)比較重要，我們大部分東西都要靠討論、聊天得出一些創(chuàng)新。這 是藍凌總結(jié)出的一套規(guī)律（如下圖），我覺得挺有道理，知識管理確實跟一般的項目不一樣，它的技術(shù)層面，文檔、平臺、搜索只是一部分功能，它很重要的是后面 兩塊，一個是管理，知識管理組織架構(gòu)、激勵模式、相應(yīng)的考核，還有怎么把知識通過團隊學(xué)習(xí)、固化，這個非常重要。第一，知識管理要跟企業(yè)戰(zhàn)略掛鉤。知識管理是一個持續(xù)動作，一定要有知識管理員、專家組，就像隊伍一樣，才能持續(xù)提煉、更新。這里面有一個門檻，每個企業(yè)做知識管理，一開始大家不愿意總結(jié)、不愿意學(xué)，通過一些推動、獎勵、強迫，慢慢他就進入一個門檻了，這個門檻一過去，就可以自己轉(zhuǎn)起來了，你就不需要再費力推了。后面就是知識創(chuàng)新，知識創(chuàng)新的個數(shù)，知識創(chuàng)新產(chǎn)生的效益是多少？ 從上到下越來越跟經(jīng)濟績效有關(guān)，但是越到后面越難衡量，我們可以從一開始簡單做起。將分成六種學(xué)習(xí)方法。六種方法中比較實際的，像固化實踐、持續(xù)改善、試驗學(xué)習(xí)、團隊學(xué)習(xí)，這些相對都是比較容易做的。我們聽說另外一個公司做得很好，我們把他們的優(yōu)秀實踐學(xué)過來，通過找問題、學(xué)習(xí)我們下一次交付怎么做。第三，學(xué)習(xí)它的流程 管理，怎么學(xué)習(xí)、落地，必須要有一套嚴(yán)格的流程。還有一 些專題，比如這段時間你想推什么熱點的主題就可以在這里寫出來。還有，就是知識的反饋與討論。還有知識聯(lián)想，你發(fā)布知識了，他會把跟它相關(guān)的鏈接出來給你看。還有搜索也是在增長的，過去都是看首頁，還可以搜索一些以前的知識，你去搜索以后可以學(xué)習(xí)。第二，一定要建立一個組織，你沒有組織的話很難落地，特別是在一線的組織很重要。還有是與企業(yè)文化結(jié)合，看你們企業(yè)是哪種文化，看哪種情況大家愿意來引導(dǎo)、激勵，可能各企業(yè)不大一樣。這個行業(yè)特別復(fù)雜，因為整個資源很多，要做好很難。現(xiàn)在全球?qū)?jié)能環(huán)保、綠色要求很多，導(dǎo)致這個行業(yè)如果不學(xué)習(xí)就退步了，就很難跟上時代的潮流。第一，重復(fù)錯誤，一個錯誤可能是五年前發(fā)生的錯誤，但是今天另外一個項目出來，他又犯錯了。還有重復(fù)創(chuàng)新的問題，地產(chǎn)項目總是有人在折騰，一個地方做很好的戶型、景觀，可能類似的客戶群體、項目，因為知識傳承不到位，很多人要重復(fù)重新設(shè)計、重復(fù)摸索、重復(fù)出錯這個問題比較大。從設(shè)計開始到施工圖，到后面的建造，到采購、交付，這個流程比較成熟。聽說麥當(dāng)勞招新員工，他們有一套手冊，有一套操作指引，有一套培訓(xùn)體系，很快就能上崗。我們看所謂的隱性知識跟顯性知識的轉(zhuǎn)換。我看見很多企業(yè)大概有個混淆，把很多公司新聞當(dāng)作知識，像公司新聞，哪里拿了一塊地，什么慶?；顒樱睦镉謭笙舱f我們封頂呀。師傅帶徒弟也是一種傳承。但是我們知識管理沒有限制人數(shù)，可以在幾千、幾萬個人中進行知識管理，而且人越多，知識管理效果越好，可以帶來更多的提煉、討論、反饋。這是我們總結(jié)出的一套知識傳承方法，從個人學(xué)習(xí)到團隊學(xué)習(xí)這樣一個過程。它不像一個ERP項目。我們第一個發(fā)布的知識就是怎么賣車位。第四，制定知識管理的流程和衡量指標(biāo)、激勵機制、宣傳與文化建設(shè)。我們怎么績效考核呢？知識管理到底好