【正文】 比如空調(diào)位置沒(méi)有做好、廚房洗菜的地方太小、拐角冰箱放不進(jìn)去，重復(fù)錯(cuò)誤是一個(gè)項(xiàng)目又一個(gè)項(xiàng)目來(lái)，基本上很難避免。較少創(chuàng)新，只要執(zhí)行到位和持續(xù)改進(jìn)就可以了，把細(xì)節(jié)做好。隱性知識(shí)還沒(méi)有形成文字，還沒(méi)有形成一個(gè)手冊(cè)，通常通過(guò)人的對(duì)話(huà)、交流，虛擬社區(qū)互動(dòng)來(lái)做好。還有經(jīng)理主管導(dǎo)師、教練也是傳承。我們一開(kāi)始叫個(gè)人學(xué)習(xí)，你參加了什么培訓(xùn)，參觀了什么樣板房，好的項(xiàng)目知識(shí)需要與團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分享，使你的團(tuán)隊(duì)也認(rèn)可你的想法，提升團(tuán)隊(duì)組織能力，最后你的團(tuán)隊(duì)運(yùn)用知識(shí)產(chǎn)生效益。今年我們要強(qiáng)調(diào)質(zhì)量控制、客戶(hù)服務(wù)，知識(shí)管理又結(jié)合這些熱點(diǎn)起來(lái)了。第一，發(fā)布多少知識(shí)貢獻(xiàn)出來(lái)，發(fā)布通過(guò)審批的、合格的知識(shí)。第三，通過(guò)試驗(yàn)學(xué)習(xí)，通過(guò)試驗(yàn)去創(chuàng)新、總結(jié)。我們發(fā)現(xiàn)很多公司也在慢慢改變，很多公司的培訓(xùn)都是按照?qǐng)F(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，團(tuán)隊(duì)一塊參加培訓(xùn)，不要一個(gè)個(gè)來(lái)，培訓(xùn)完了就回去一起用，這樣效果很好。這邊是我們的知識(shí)地圖，這個(gè)是按專(zhuān)業(yè)、流程分的。我們會(huì)每天實(shí)時(shí)把知識(shí)發(fā)布量和瀏覽量統(tǒng)計(jì)排名列出來(lái)，你們一看就知道哪個(gè)公司這個(gè)月到現(xiàn)在排名怎么樣。到后期了一定要有專(zhuān)家來(lái)提煉知識(shí)。 事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。 成本測(cè)算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場(chǎng)行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)?！颁N(xiāo)售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤(pán)計(jì)劃，于項(xiàng)目定位完成后制定投放時(shí)間和費(fèi)用額度計(jì)劃。銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。2007年，萬(wàn)科建筑研究中心被建設(shè)部批準(zhǔn)為國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。2006年以來(lái)，萬(wàn)科響應(yīng)政府號(hào)召，積極參與各地保障房、廉租房建設(shè)。項(xiàng)目總目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制線(xiàn)，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。主體建安費(fèi)以設(shè)計(jì)部編制的《建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個(gè)工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測(cè)算基礎(chǔ)，提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實(shí)施方案的成本控制。②各部門(mén)的責(zé)任書(shū)：主要作業(yè)目標(biāo)、作業(yè)時(shí)間目標(biāo)、成本目標(biāo)(作業(yè)成本與牽頭控制成本)、控制要點(diǎn)、資金計(jì)劃。合同審批時(shí)，即時(shí)揭示施工合同和材料采同的合同造價(jià)與目標(biāo)成本的對(duì)比概況；反映營(yíng)銷(xiāo)廣告合同、園林環(huán)境合同的成本發(fā)生情況。目標(biāo)成本的考核目標(biāo)成本考核指標(biāo)為目標(biāo)成本相對(duì)變動(dòng)率和目標(biāo)成本絕對(duì)變動(dòng)率。成本部按集團(tuán)統(tǒng)一格式編制《成本信息月報(bào)》，每月初三日內(nèi)報(bào)集團(tuán)成本審算中心。各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原測(cè)算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明，且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說(shuō)明，形成書(shū)面文件并上傳成本管理軟件。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，成本估算主要依據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或者已結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，但須在測(cè)算時(shí)進(jìn)行說(shuō)明。4方法與過(guò)程控制目標(biāo)成本釋義目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。2011年4月，萬(wàn)科宣布將從股東大會(huì)批準(zhǔn)的企業(yè)公民專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用中撥出五百萬(wàn)元人民幣，啟動(dòng) “春天里行動(dòng)”項(xiàng)目，為因貧困無(wú)力承擔(dān)自身或其配偶子女的大病治療費(fèi)用、或因貧困致其子女無(wú)法完成教育的勞務(wù)工提供救助；并協(xié)助與支持施工單位等合作伙伴建立勞務(wù)工互助共濟(jì)制度。自創(chuàng)建以來(lái)，萬(wàn)科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工和公司共同成長(zhǎng)；倡導(dǎo)簡(jiǎn)單人際關(guān)系，致力于營(yíng)造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。 工程施工和銷(xiāo)售過(guò)程中，如果售價(jià)、成本發(fā)生較大變化時(shí)（對(duì)利潤(rùn)影響達(dá)2%），應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報(bào)公司總裁批準(zhǔn)，同時(shí)報(bào)以財(cái)務(wù)部備案?！?園林環(huán)境工程及樣板間、賣(mài)場(chǎng)裝修費(fèi)用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制要點(diǎn)。第四節(jié) 目標(biāo)成本測(cè)算表的編制 目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用統(tǒng)一測(cè)算表格（見(jiàn)附件），并體現(xiàn)量?jī)r(jià)分離的原則。 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》是對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。這是第一。我們還可以看看跟蹤瀏覽次數(shù)、下載次數(shù)，我們可以統(tǒng)計(jì)這個(gè)。這里有最新知識(shí)，按時(shí)間順序的。假設(shè)我們下個(gè)月要交付了，上個(gè)月我們交付弄得很狼狽，沒(méi)有做好。分成四個(gè)緯度，一個(gè)是按照學(xué)習(xí)來(lái)源，是自個(gè)內(nèi)部學(xué)的還是外部學(xué)的；第二是開(kāi)發(fā)一個(gè)新領(lǐng)域，還是利用已經(jīng)有的機(jī)會(huì)，還是創(chuàng)新。第七，固化企業(yè)知識(shí)管理機(jī)制、組織、考核激勵(lì)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制，使它不斷循環(huán)。我們當(dāng)時(shí)做用的一些方法，還是比較有效的，給大家做一個(gè)介紹。還有團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，我們個(gè)人學(xué)習(xí)還不夠，我們工作是整個(gè)團(tuán)隊(duì)一起工作，所以需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)一起學(xué)習(xí)。如果你們跟你們老總談實(shí)施知識(shí)管理，老總可能會(huì)對(duì)你說(shuō)知識(shí)管理沒(méi)有用，不用做了，我們已經(jīng)有了。知識(shí)管理跟流程相關(guān)，大部分的知識(shí)積累通過(guò)流程積累出來(lái)的，大部分的知識(shí)要反映流程中一些關(guān)鍵點(diǎn)怎么操作更好，怎么接個(gè)電話(huà)，怎么推薦個(gè)樓盤(pán)，怎么設(shè)計(jì)個(gè)陽(yáng)臺(tái)。分兩個(gè)部分，前面需要通過(guò)知識(shí)管理為我們產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)劃提供更好的知識(shí)體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)管理顯得特別重要，比零售、快銷(xiāo)品更復(fù)雜，知識(shí)更多，更容易犯錯(cuò)，做好更難。知識(shí)管理特別特別重要，可能比其他行業(yè)還重要?？偨Y(jié)我們體會(huì)。有很多人給他反饋、投票、提意見(jiàn)，他很開(kāi)心，他覺(jué)得很有價(jià)值，用它了就更有價(jià)值了。我 們這個(gè)知識(shí)管理平臺(tái)，每個(gè)月都會(huì)評(píng)知識(shí)英雄榜，我們?cè)u(píng)出貢獻(xiàn)知識(shí)質(zhì)量最高、大家評(píng)價(jià)最好、大家學(xué)以致用最多的，評(píng)幾個(gè)人出來(lái)，把他們的頭像放在這里，這個(gè) 對(duì)員工來(lái)說(shuō)特別有激勵(lì)。不管是案場(chǎng)、維修、客戶(hù) 投訴，這幫人在一塊工作往往學(xué)習(xí)起來(lái)最有效。企業(yè)能力有多強(qiáng)，是指這些能力，這個(gè)能力是可以來(lái)提升，做好的。第五，還要有一個(gè)技術(shù)平臺(tái)，流程要有一個(gè)承載的平臺(tái)，不管對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、流程知識(shí)、各種知識(shí)體系，還有互動(dòng)社區(qū)討論形式的，建立一個(gè)很有效的平臺(tái)。他想不想學(xué)習(xí)，你很難強(qiáng)迫，他想不想總結(jié)，你也很難強(qiáng)迫。這里面有幾個(gè)要點(diǎn)：一個(gè)是知識(shí)庫(kù)，平臺(tái)社區(qū)搜索，還有流程管理手冊(cè)、專(zhuān)業(yè)手冊(cè)、設(shè)計(jì)手冊(cè)，還有客戶(hù)信息庫(kù)、產(chǎn)品知識(shí)庫(kù)、競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)庫(kù)，還有專(zhuān)家組。知識(shí)管理是個(gè)人和組織知識(shí)進(jìn)行總結(jié)、提煉、分享、使用和創(chuàng)新的過(guò)程。假設(shè)企業(yè)每個(gè)員工都能通過(guò)知識(shí)管理提 高能力，組織就能保證一個(gè)很持續(xù)的高質(zhì)量、高效率、高客戶(hù)滿(mǎn)意度，組織能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。有這么多的問(wèn)題，更暴露出這個(gè)行業(yè)對(duì)知識(shí)管理有很高的要求。第六，人才經(jīng)驗(yàn)不足。我相信在座的同行可能也做得特別好，可能以前沒(méi)有機(jī)會(huì)做溝通，我就先拋磚引玉，把房地產(chǎn)行業(yè)管理的思考給大家做這樣一個(gè)分享。小孩子怎么玩，老人怎么散步，怎么做飯、教育、配套。為什么沒(méi)有做好？就是因?yàn)榍懊婧芏嘀R(shí)沒(méi)有傳遞到位。另一部分是知識(shí)傳承。顯性知識(shí)通過(guò)培訓(xùn)、知識(shí)庫(kù)學(xué)習(xí)，變成個(gè)人一套獨(dú)特的風(fēng)格、技能，又成為一個(gè)隱性知識(shí)，它是這樣一個(gè)過(guò)程。團(tuán)隊(duì)組織方面也有一些傳承，比如團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)、專(zhuān)題討論、專(zhuān)業(yè)會(huì)、實(shí)踐活動(dòng)等等。組織 學(xué)習(xí)方面，大家怎么達(dá)到共同認(rèn)識(shí)，決定我們?cè)趺锤倪M(jìn)，我們?cè)趺礃犹嵘?，把這個(gè)東西落到我們的工作當(dāng)中，落到一些制度流程當(dāng)中，用知識(shí)進(jìn)行提升能力。你可以通過(guò)流程找到知識(shí)，你也可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)找到知識(shí)。被重新運(yùn)用了它產(chǎn)生什么效應(yīng)，例如，我用這個(gè)東西避免了錯(cuò)誤或不需要再重新創(chuàng)新了，很快把工作做完 了。團(tuán)隊(duì)可能跨專(zhuān)業(yè)，大家通過(guò)分享，最后對(duì)一個(gè)做法達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，統(tǒng)一創(chuàng)新、統(tǒng)一改善，以團(tuán)隊(duì)來(lái)執(zhí)行，這個(gè)非常關(guān)鍵。團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)一定要跟業(yè)務(wù)相結(jié)合，如果團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)跟業(yè)務(wù)沒(méi)有什么關(guān)系，跟未來(lái)工作沒(méi)有什么關(guān)系，就沒(méi)有用，緊跟業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)是最有效的。第二，我們把知識(shí)質(zhì)量控制當(dāng)作一個(gè)很重要的東西，知識(shí)在發(fā)布之后還有一個(gè)審核過(guò)程，審核之后才能真正發(fā)布上來(lái)。第二，知識(shí)評(píng)論和知識(shí)評(píng)分很重要。我們這個(gè)好像不用。第四，變化多和快。前面沒(méi)有卡住，所以后面出現(xiàn)很多問(wèn)題。我們看一個(gè)簡(jiǎn)單例子，如果我們能達(dá)到這樣的愿景就好了：“你最新雇傭的客戶(hù)服務(wù)代表回答問(wèn)題能與最資深的代表一樣好”；“每一個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)者不僅了解目前正在進(jìn)行的每一個(gè)項(xiàng)目，而且了解以前嘗試和拋棄過(guò)的東西，同時(shí)對(duì)出現(xiàn)的失誤有全面的了解”，“在實(shí)地工作的每一個(gè)銷(xiāo)售代表只用提前很短時(shí)間通知就能獲得最豐富的老銷(xiāo)售代表的集體智慧。怎么把隱性知識(shí)能夠傳到不同的人身上，我們把它顯現(xiàn)化，使更多的人知道，最主要還是要學(xué)以致用，學(xué)完之后能夠用到工作中，形成自己的一套打法，會(huì)有一套跟個(gè)人習(xí)慣結(jié)合的東西。為什么還要做知識(shí)管理？師傅帶徒弟，一個(gè)師傅不可能帶五個(gè)徒弟，你帶五個(gè)以上累死了。這是藍(lán)凌總結(jié)出的一套規(guī)律（如下圖），我覺(jué)得挺有道理，知識(shí)管理確實(shí)跟一般的項(xiàng)目不一樣，它的技術(shù)層面，文檔、平臺(tái)、搜索只是一部分功能，它很重要的是后面兩塊，一個(gè)是管理，知識(shí)管理組織架構(gòu)、激勵(lì)模式、相應(yīng)的考核，還有怎么把知識(shí)通過(guò)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)、固化，這個(gè)非常重要。知識(shí)管理是一個(gè)持續(xù)動(dòng)作，一定要有知識(shí)管理員、專(zhuān)家組，就像隊(duì)伍一樣，才能持續(xù)提煉、更新。后面就是知識(shí)創(chuàng)新，知識(shí)創(chuàng)新的個(gè)數(shù)，知識(shí)創(chuàng)新產(chǎn)生的效益是多少？從上到下越來(lái)越跟經(jīng)濟(jì)績(jī)效有關(guān)，但是越到后面越難衡量，我們可以從一開(kāi)始簡(jiǎn)單做起。六種方法中比較實(shí)際的，像固化實(shí)踐、持續(xù)改善、試驗(yàn)學(xué)習(xí)、團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，這些相對(duì)都是比較容易做的。第三，學(xué)習(xí)它的流程管理，怎么學(xué)習(xí)、落地，必須要有一套嚴(yán)格的流程。還有，就是知識(shí)的反饋與討論。還有搜索也是在增長(zhǎng)的，過(guò)去都是看首頁(yè)，還可以搜索一些以前的知識(shí)，你去搜索以后可以學(xué)習(xí)。還有是與企業(yè)文化結(jié)合，看你們企業(yè)是哪種文化，看哪種情況大家愿意來(lái)引導(dǎo)、激勵(lì)，可能各企業(yè)不大一樣。 實(shí)施方案階段：實(shí)施方案確定后五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)《項(xiàng)目成本測(cè)算表》進(jìn)行細(xì)化和修訂。 各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原則不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明，原則是偏差不應(yīng)太大。 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬(wàn)元以上的重大事項(xiàng)，變化發(fā)生的責(zé)任部門(mén)應(yīng)及時(shí)向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時(shí)計(jì)算相應(yīng)成本變化金額和原因，向公司總裁和副總裁（成本負(fù)責(zé)人）匯報(bào)。堅(jiān)持快速銷(xiāo)售、合理定價(jià)，要求各地下屬公司樓盤(pán)推出后當(dāng)月銷(xiāo)售率達(dá)到60%以上。公司致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)。在捐建項(xiàng)目中，萬(wàn)科綜合運(yùn)用了17項(xiàng)防災(zāi)減震技術(shù)措施，不僅顯著提高了建筑物的結(jié)構(gòu)安全性，使所有項(xiàng)目均達(dá)到最高抗震設(shè)防等級(jí)，同時(shí)更關(guān)注了減災(zāi)、備災(zāi)、避難等理念的實(shí)踐?！秳?dòng)態(tài)成本月評(píng)估報(bào)告》反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用集團(tuán)統(tǒng)一測(cè)算表格(見(jiàn)附件一)，并體現(xiàn)量?jī)r(jià)分離的原則。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的控制包括開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的“營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)”和期間費(fèi)用中的“銷(xiāo)售費(fèi)用”，分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)按集團(tuán)《營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范》要求，確定總體和分期目標(biāo)，并嚴(yán)格控制。目標(biāo)成本的修訂目標(biāo)成本確定后不得隨意修訂，有下列情況之一者，可修訂目標(biāo)成本，一般成本變化在成本動(dòng)態(tài)中反映即可。因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查賬或竣工查賬導(dǎo)致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本變化累計(jì)達(dá)177?！颁N(xiāo)售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤(pán)計(jì)劃，于項(xiàng)目定位完成后制定投放時(shí)間和費(fèi)用額度計(jì)劃。成本測(cè)算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)(如建筑面積、基底面積、戶(hù)數(shù)、單元等)推算得出，如按“窗地比”推算門(mén)窗面積，按基底面積推算屋面面積。準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。 萬(wàn)科集團(tuán)目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則（第二版）1目的提高集團(tuán)成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系。萬(wàn)科在發(fā)展過(guò)程中積極實(shí)踐自身的社會(huì)責(zé)任。萬(wàn)科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線(xiàn)、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬(wàn)科獲得成功的基石。 項(xiàng)目結(jié)算完成后或者成本管理工作總結(jié)時(shí)，應(yīng)按照《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》對(duì)相關(guān)責(zé)任部門(mén)進(jìn)行評(píng)估，并提交公司管理層作為業(yè)績(jī)考核的依據(jù)之一。 目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)的制定，應(yīng)按照《責(zé)任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門(mén)等。建安費(fèi)的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。應(yīng)體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。從明年開(kāi)始我們開(kāi)始做知識(shí)創(chuàng)新，產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，提供一套知識(shí)支持。還可以看了之后怎么用，反饋回來(lái)；運(yùn)用這個(gè)知識(shí)產(chǎn)生效益了再進(jìn)行反饋，感謝作者。下面把我們項(xiàng)目的結(jié)果給大家做一個(gè)介紹。我覺(jué)得團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)從第五項(xiàng)修煉就提了很