【正文】 GOLF、陽(yáng)光地帶、灣區(qū)物業(yè) 世紀(jì)村：一部國(guó)際版本的濱海人居詞典 金地海景翠堤灣：大海、紅樹(shù)林和生態(tài)、自然、健康的生活方式 新天國(guó)際名苑：香蜜湖公園內(nèi)，四季全景名宅 …… 從以上競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的推廣形象中，從這些詞語(yǔ)中我們看到了他們的形象： 先天景觀極好后天產(chǎn)品優(yōu)秀的物業(yè)和片區(qū)形象。麗晶 萬(wàn)M2 天鴻集團(tuán) 波托菲諾二期 9 萬(wàn) M2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 華僑城 中海深圳灣畔 萬(wàn)M2 即將發(fā)售 中海地產(chǎn) 世紀(jì)村二 期 10 萬(wàn) M2 50% 華源實(shí)業(yè) 美廬錦園 萬(wàn) M2 60% 天蔚實(shí)業(yè) 陽(yáng)光帶結(jié)合深圳市場(chǎng)供應(yīng)分析，港人對(duì)深圳的樓價(jià)具有強(qiáng)大的支持。 收入居高端港人置業(yè)者更希望便利的居家模式 內(nèi)環(huán)是計(jì)劃購(gòu)置總價(jià)在 100 萬(wàn)之下對(duì)待裝修的比例，外環(huán)是計(jì)劃購(gòu)置總價(jià)在 100 萬(wàn)之上對(duì)待裝修的比例。 教育程度越高更傾向與中等戶型 內(nèi)環(huán)是教育程度在大專及大專以上希望購(gòu)房面積的比例，外環(huán)是教育程度在大專以下希望購(gòu)房面積的比例。 ? 選擇樓盤(pán)趣味，最關(guān)心的是周邊自然環(huán)境，其次是生活配套、交通狀況和與關(guān)口的距離。 貧富程度 據(jù) 20xx 年 10 月 26 日香港公布的人口普查結(jié)果， 堅(jiān)尼系數(shù)由 上升至 ，是香港的最高記錄。其中有相當(dāng)一部分的外籍人士，如來(lái)自臺(tái)灣、美國(guó)、印尼甚至非洲國(guó)家。 2 被訪者心目中認(rèn)可的發(fā)展商品牌 本問(wèn)題采用了開(kāi)放式問(wèn)答，約 84%的被訪者提及發(fā)展商品牌，說(shuō)明置業(yè)者已開(kāi)始重視發(fā)展商的品牌。調(diào)查顯示，環(huán)境景觀已成為置業(yè)者考慮的首要因素。 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 21 21 1 置業(yè)重要因素排序 置業(yè)者購(gòu)房關(guān)注的置業(yè)因素排序統(tǒng)計(jì)，排在前五位的回答頻數(shù)排序分別為環(huán)境景觀、交通、價(jià)格、工程質(zhì)量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、地理位置、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、其他因素等。 近六成的被訪者的工作地點(diǎn)在福田，約三成的被訪者工作地點(diǎn)在羅湖。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占 65％，方便池孩上學(xué)占 10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占 15％，顯得更有身份占 1％，現(xiàn)在的房子太小占 4％，離親戚朋友更近些及其他占 1％。按揭的比例超過(guò)八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)深圳住宅市場(chǎng)的支持 作用不容小視。這一結(jié)果值得業(yè)內(nèi)人士高度重視。 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 15 15 三房是首選 在單位房間的選擇上，選擇 1 房占 4％， 2 房占 28％， 3 房占55％， 4 房占 10％， 5 房以上占 3％。 從住房類(lèi)型看，平層占 56％，躍式占 20％，復(fù)式占 23％，其他占 1％。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。 內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)需求部分 安柏 今天的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢(shì)，對(duì)個(gè)盤(pán)來(lái)講，真正的挖掘細(xì)分市場(chǎng)，以有效的供給對(duì)應(yīng)有效細(xì)分的需求層次，是我們必須面對(duì)的發(fā)展之道。 前不久召開(kāi)的廣東住宅與房地產(chǎn)會(huì)議決定給廣東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱降溫，其中一項(xiàng)措施就是 對(duì)自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目；對(duì)違反合同約定拖欠工程款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，要限制其新項(xiàng)目。其中在 7 萬(wàn)㎡以上的項(xiàng)目共有 21 個(gè)，總推售面積 萬(wàn)平方米，占全市的 ％，推售面積最大的片區(qū)是后海，共推出了 4099 套，總面積 萬(wàn)平方米；推售面積在 4～ 7 萬(wàn)㎡的項(xiàng)目共有 36 個(gè)，總推售面積為 萬(wàn)平方米了， 占 ％。 二、深圳市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 房地產(chǎn)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)投資額迅速增加， 20xx 年有了一個(gè)新的激增，增長(zhǎng)率達(dá)到了 30%，結(jié)合 20xx 年目前高檔住宅市場(chǎng)的集中性供給情況，可以預(yù)測(cè)今年的房地產(chǎn)投資額將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。這 三 項(xiàng) 措 施 對(duì) 于 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 具 有 積 極 的 意 義 。 外資利用程度 20xx 年深圳實(shí)際利用外資 36 億美圓，增長(zhǎng) %，世界對(duì)中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注程度越來(lái)越高，加上 WTO 順利加入，深圳作為 中國(guó)大陸開(kāi)放的前沿陣地，比鄰香港這個(gè)金融經(jīng)濟(jì)中心的獨(dú)特位置，對(duì)外資的吸引程度將會(huì)越來(lái)越高。本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 1 1 星河國(guó)際名城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 報(bào)告 第一章 市場(chǎng)調(diào)查 P4 1. 深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2. 深圳市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 3. 內(nèi)外銷(xiāo)市場(chǎng)需求分析 4. 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析 5. 中心區(qū)市場(chǎng)調(diào)研與分析 第二章 項(xiàng)目分析 P 6 5 1. 項(xiàng) 目概況 2. 項(xiàng)目地盤(pán)解析 3. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析 a:總體布局規(guī)劃及空間布局分析 b:主力戶型面積評(píng)析 4. 項(xiàng)目 SWOT 分析 5. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略 第三章 項(xiàng)目定位 P 8 2 1. 市場(chǎng)定位 2. 戶型定位 3. 客戶定位 4. 形象定位（含項(xiàng)目命名） 第四章 品牌策略 P 8 9 1. 品牌趨勢(shì) 2. 品牌診斷 3. 品牌方向 4. 品牌整合 第五章 物 業(yè) 發(fā) 展 建 議 P 9 5 1. 項(xiàng)目差異化建議 2. 總體布局規(guī)劃及空間布局建議 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 2 2 3. 環(huán)境景觀建議 4. 配套設(shè)施建議 5. 會(huì)所功能建議 6. 物業(yè)管理建議 7. 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 8. 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 第六章 營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣 策 略P106 1. 總策略 2. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略 3. 同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)策略 4. 項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)與條件（入市時(shí)機(jī)與銷(xiāo)售前提條件） 5. 銷(xiāo)售階段劃分與分期運(yùn)做策略（含銷(xiāo)售次序安排、各推廣階段銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售次序、推售單位安排） 第七章 包裝方案 P 1 1 7 1. 地盤(pán)包裝 2. 售樓處 3. 樣板房 4. 形象包裝 第八章 廣告策略 P 1 2 9 1. 廣告總體策略 2. 廣告訴求點(diǎn)重組 3. 各階段廣告策略及媒體組合 4. 推廣費(fèi)用計(jì)劃及可實(shí)行性 第九章 銷(xiāo)售實(shí)施P138 1. 市場(chǎng)預(yù)熱期銷(xiāo)售策略 2. 市場(chǎng)熱銷(xiāo)期 3. 促銷(xiāo)期 4. 造勢(shì)活動(dòng)一覽表 第十章 價(jià)格策略 P 1 4 2 1. 價(jià)格定位策略 2. 價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力 3. 價(jià)格走勢(shì)建議 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 3 3 4. 價(jià)格的市場(chǎng)應(yīng)變策略 5. 付款方式與折扣率 6. 關(guān)于價(jià)格表 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 4 4 第一章 市場(chǎng)調(diào)查 一、深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 深圳 20xx 年 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 背 景 GDP 指標(biāo) 20xx 年 深 圳 市 的 經(jīng) 濟(jì) 綜 合 實(shí) 力 明 顯 增 強(qiáng) 。 存貸款 國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 4093 億元，增長(zhǎng) %，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來(lái)的深圳人的消費(fèi)也會(huì)不斷的增長(zhǎng)，消費(fèi)指數(shù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。 人才政 策 深 圳 市 政 府 于 20xx 年 2 月 1 日 推 出 新 的 人 才 政 策 ，包 括 ： 取 消 人 事 單 列 制 度 ； 取 消 下 達(dá) 人 才 引 進(jìn) 指 標(biāo) ； 取 消人 才 引 進(jìn) 考 試 制 度 ； 取 消 人 才 地 區(qū) 限 制 ； 取 消 先 男 后 女 的人才引 進(jìn) 規(guī) 定 ； 取 消 人 才 入 戶 前 的 統(tǒng) 一 培 訓(xùn) 。 房地產(chǎn)投資額 01002003004001990 1992 1994 1996 1998 20xx 20xx本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 7 7 空置面積0501001502002503003501997 1998 1999 20xx 20xx 20xx年份空置面積（萬(wàn)平方米） 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時(shí)在減少，結(jié)合新樓住宅銷(xiāo)售面積來(lái)看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤(pán)的消化，在投資額增長(zhǎng)大幅超過(guò)預(yù)售面積增長(zhǎng)的情況下，說(shuō)明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤(pán)由于設(shè)計(jì)或管理落后以低價(jià)策略進(jìn)行消化達(dá)到了較理想的效果。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開(kāi)發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的