【正文】 深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 p|d 169。 mamp。 24修理、更換燈泡、燈管 1030元 /次 VT`q 25 貼地磚面議 `%}yV 26 貼瓷片面議 Ae\k 商務(wù)服務(wù) 27 傳真 10元 /張 _L 28 打字 元 /字 ` 29 復(fù)印 1元 /A4X 30 電話市價 lst 其它 31洗車 10 元 /輛 W39。od 10 代辦收訂報刊雜志 w+amp。我們將秉持“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)”的經(jīng)營方針，充分考慮 GM 花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，通過提供舒適的服務(wù)項目，將在“ GM花園”經(jīng)過調(diào)查，組成套餐，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。經(jīng)過精心設(shè)計和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。 DTyamp。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 rv^ 39。i^l ，住戶與裝修隊均為第一責(zé)任者，均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對物業(yè)管理的特點(diǎn)，制定出整個物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計劃和實(shí)施方案。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。如道路、交通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識不清、管理方法不當(dāng)?shù)仍蛟斐勺羰軗p等，我們將視情況對住戶遭受的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)總額的 5%100%。 t 第二，嚴(yán)密措施。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 ZmXs=+ 為使“ GM 花園”住戶安居樂業(yè)， S 物業(yè)管理公司在對“ GM花園”進(jìn)行現(xiàn)場考查和綜合分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)其獨(dú)特的地理位置、特點(diǎn)，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責(zé)任發(fā)案率為零，火災(zāi)責(zé)任發(fā)生率為零，三車責(zé)任丟失率為零 .?2F[.2 169。 8OPN8 2）服務(wù)運(yùn)作（包括但不限于） qe/xg 樓梯、大堂、電梯：每日清掃 2次以上，清除垃圾，保持潔凈； 1q\jj 路面：實(shí)行 16 小時全天候保潔，無雜物，無垃圾，道路潔凈，每周沖洗公共通道 2次以上； ${ 生活垃圾：每天上門收集 3次，周圍環(huán)境潔凈； r 游泳池：每日清洗、洗塵 1 次以上，每周消殺 2 次； 喬 木：每周巡查二次，及時修剪枯枝，病蟲枝，名貴 樹種懸掛標(biāo)識牌； 9 灌 木：每周巡查二次，及時修剪，保持旺盛長勢，注意滅蟲害； ^p,w 花 卉：每周巡查二次，勤澆灌，保持正常生長； :zdQ 草、坪：及時修剪，夏季不長于 15 厘米，春季不長于 10 厘米。~t 1）管理策劃 b^Y_ ：在“ GM花園”管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。 jG ，配置消防器材和防盜門，檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。4V ； 、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件； Aq$Tpq ； ~A | ； CK 發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文； YK I. km39。\ 第二節(jié) 檔案建立和管理 sM}sZd 169。 (詳見其他文件 )， 管理規(guī)章制度分類目錄 9+Zdz 一、公共制度： 業(yè)主公約 | 住戶手冊及裝修規(guī)范 pj8 社區(qū)精神文明建設(shè)公約 | 消防管理規(guī)定 +^Ct 暫住人員管理規(guī)定 v{={ 出租房屋管理制度 二、管理運(yùn)作制度： oC 0{e } N V5Z,bf (=。 uu 日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的工作過程。 。 x39。要實(shí)現(xiàn)人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā) 展戰(zhàn)略常抓不懈。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。做到人人有動 力，個個有壓力。尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊希望。為此，我們堅持員工建議制度，設(shè)置員工建議接待機(jī)構(gòu)，在廣大員工中 Y 4 x]x. 我們提倡“尊重每一位員工”，堅持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)員工的集體協(xié)作精神。通過充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長。 amp。同時我們還擬定了每一崗位、0 z|?kqV 量化考核，客觀評價：人員管理中 的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個人專長。 T19q 企業(yè)只有管好人，才能管好事。每年公司管理技術(shù)部要對業(yè)主進(jìn)行一次意見調(diào)查，并發(fā)放《業(yè)主意見調(diào)查表》，回收后由公司總經(jīng)理親自拜讀，并給予回復(fù)，這樣便于公司在做經(jīng)營管理決策時，隨時了解公司服務(wù)現(xiàn)狀及業(yè)主滿意程度。%Y 169。 % c 管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 bir39。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 5Z 第三章 GM 花園物業(yè)管理人力資源保障 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。 G39。 %39。 U 6管理人員專業(yè)崗位合格率 90％ 100%培訓(xùn)格人員／培訓(xùn)員總計 100%1．管理（值班服務(wù)）人員英語對話水平。 ^J][`m 第二章物業(yè)管理服務(wù)承諾 為了將 GM花園建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，在依照 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理委員會的《 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容》有關(guān)招標(biāo)書，同時參照中華人民共和國建設(shè)部《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合 S公司“以家為本，服務(wù)社群、精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“規(guī)范化服務(wù)”為指導(dǎo)方針對 GM 花園物 業(yè)管理事項進(jìn)行量化， S 物業(yè)管理公司在 GM 花園進(jìn)行之物業(yè)管理項目及措施承諾如下： 1 特別承諾： R* S物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將 GM 花園創(chuàng)建成 J市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達(dá)到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以國家權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可來檢驗本公司的服務(wù)水準(zhǔn)，同時提升 GM花園的社會知名度。 S 倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識。 Gvh39。 |ULNQl 169。 .ak S 物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。 u(` 為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“ GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。溝通服務(wù)缺 乏：物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)委托合同的行為，相互溝通是委托合同進(jìn)行的重要因素，缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。 FTrX* 178。 ! 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 E}) 169。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 。物業(yè)管理系由中港合資的 J市物業(yè)管理公司進(jìn)行。 n`C 178。私人個性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。6gq 我們考慮到在“ GM 花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富裕的境內(nèi)外企業(yè)家、外企高級管理人士和外籍人士。\ 為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀(jì)功能”。 +H*F 169。 F 169。 *M1i~I 充分利用“ GM 花園”的高級會所，將部分內(nèi)容以成本價向居民開放，吸引居民更多的參加會所活動，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時間休閑娛樂、放松身心。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 nK 加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。 s41 3 綠化完好率 95％ 98％完好綠地／總綠化面積 100％ 1．綠化制度、工作計劃行之有效 且有執(zhí)行力度； 2．治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護(hù)環(huán)境； 3．主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題； 4．發(fā)動住戶熱愛綠地，主動保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。 R 9 道路完好率及使用率 95％ 100%完好道路總面積／規(guī)劃道路總面積 100％ 1．嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度 ,治安管理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)； 2．向住戶宣傳有關(guān)法規(guī) ,培養(yǎng)熱愛家園意識 ,合理使用道路； 3．及時整改修補(bǔ)損壞路面； 10 化糞 池、雨、 污水井、完好率 95％ 100%完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量／化糞池、雨、污水井總數(shù)量 100％ 1．每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理； 2．化糞池每半年清理一次； 3．雨水井、污水井每一年全面檢修一次。 R5y}w 14 公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率 95％ 99％完好公共文體、休息設(shè)施／公共文體、休息設(shè)施總計 100%1．有詳細(xì)管理養(yǎng)護(hù)計劃； 2．保潔員每日保潔 3．社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護(hù)； 4．開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設(shè)施，合理使用； 5．部分設(shè)施實(shí)行有償服務(wù)，以彌補(bǔ)管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)不足，及時修繕。 s 169。針對 GM花園小區(qū)國際化特性，我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“ 三合一” (事務(wù)、保安、日常服務(wù) )。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 \Q 169。 9[zS 169。在整個過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。 +RlA9 169。 }}87[\ 錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過外語、計算機(jī)使用、智能化等知識的考核，成績合格者方可錄用 ；作業(yè)層人員要通過技能考試。如：引進(jìn)美國 JIT(JUST IN TIME)適時管理模式，對管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識。各級人員均有詳細(xì)的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在“二維”分析圖上反映出來。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為物業(yè)管理贏得人才與人心。[ED 我們在用人問題上堅持唯才是舉、任人唯賢的原則。深圳物業(yè)管理 論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 bTM 激勵系統(tǒng)示意圖： 。工作方式有談心、座談、家訪等等。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。深圳物業(yè)管理論壇 歡迎大家來討論物業(yè)管理的方方面面 jW+t 第四節(jié) 管理處人員培訓(xùn)系統(tǒng) eN 169。同時，我們確立了“全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到h us 一、人員培訓(xùn)系統(tǒng)說明： xVuZJJ 為了使培訓(xùn)更有實(shí)效，我們根據(jù) GM 花園小區(qū)的特點(diǎn)，確定目標(biāo)并擬定計劃。 (JCyH 169。辦法是員工先付款，學(xué)成后公司補(bǔ)還 80%；如拿到學(xué)位，公司付 100%學(xué)費(fèi)。 S物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照 ISO9001 國際標(biāo)準(zhǔn)及本公司質(zhì)量體系文件要求，對GM 花園小區(qū)實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理。6 （收款）職責(zé) V*r （保安）職責(zé) zE^H *\t5Vx scG Z,a yNJ`= 四、工作考核標(biāo)準(zhǔn)： ?7W3? )rY_|t GO = \$J `x} 施維護(hù)員（技工）考核標(biāo)準(zhǔn) ++}vUn /34 39。 Wv 2 t