【正文】 在此所謂的“優(yōu)勢(shì)”，除了包括區(qū)域地段、項(xiàng)目品質(zhì)、升值空間外，最重要的是性價(jià)比，因此，這也不得不讓諸多新盤給出更大的優(yōu)惠來(lái)贏得更多的市場(chǎng)關(guān)注，新盤“試水先 37/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 鋒”的身份早已成為商場(chǎng)的“潛規(guī)則”，也是當(dāng)前市場(chǎng)下的必然產(chǎn)物，新盤“被優(yōu)惠”已經(jīng)成為最簡(jiǎn)單的游戲規(guī)則。麓郡 90141 平米疊景現(xiàn)房 新房源熱銷中 都市晨報(bào) A01 版 六十分之一版 90141 平米疊景現(xiàn)房 新房源熱銷中 都市晨報(bào) A01 版 四十分之一版 90141 平米疊景現(xiàn)房 E14\D10 即將公開(kāi) 都市晨報(bào) A01 版 二十分之一版 90141 平米疊景現(xiàn)房 E14\D10 即將公開(kāi) 都市晨報(bào) A01 版 二十分之一版 北 區(qū) 天悅?cè)A景 九里山南香榭麗國(guó)際花園VIP 貴賓卡 2 月 6 日正式開(kāi)放 都市晨報(bào) A16 版 整版 城市中心 本月北區(qū)市場(chǎng)也依舊火熱，諸多新項(xiàng)目紛紛亮相。奧運(yùn)城 東 區(qū) 云龍區(qū) 17 19 萬(wàn)豪綠城 東 區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 17 20 旺旺家園 東 區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 17 21 華美生態(tài)園 北 區(qū) 鼓樓區(qū) 15 22 北京路 18 號(hào)本月徐州市場(chǎng)再次出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商收緊房源放量，試圖進(jìn)行“試水”預(yù)測(cè)，但從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)反應(yīng)，市場(chǎng)的需求依舊熱情。 成交分析 徐州市2 0 0 9 2 0 1 0 年每月商品房成交信息 （單位：萬(wàn)㎡） 數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng) 徐州E 房網(wǎng)市場(chǎng)分析部 020406080100120140160成交量 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 圖 徐州市（市區(qū)含銅山新區(qū)） 20xx20xx 年每月商品房成交信息 月份 20xx02 20xx01 20xx02 環(huán)比漲跌 同比漲跌 成交量（萬(wàn)㎡） ↓ % ↓ % 表 本月 徐州市（市區(qū)含銅山新區(qū)） 商品房成交環(huán)比、同比信息 2 0 1 0 年2 月徐州市區(qū)（含銅山新區(qū)）各區(qū)域商品房成交信息 數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng) 徐州E 房網(wǎng)市場(chǎng)分析部云龍區(qū), 5 198 9,38%鼓樓區(qū), 2 869 1,20%銅山新區(qū), 1 889 5,13%泉山區(qū), 2 091 8,15%九里區(qū), 0 , 0 %賈汪區(qū), 6 797 .96 , 5 %經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū), 9% 圖 本月徐州市（市區(qū)含銅山新區(qū)）各區(qū)域商品房成交信息 28/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 E 房點(diǎn)評(píng)： 本月徐州市（市 區(qū)含銅山新區(qū)）商品房總成交套數(shù) 1280 套，成交面積 萬(wàn)平米，環(huán)比上月 萬(wàn)平米下跌 %，同比 09 年 2 月 萬(wàn)平米下跌 %。 25/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 E 房點(diǎn)評(píng)： 2 0 1 0 年1 2 月徐州市國(guó)有土地出讓明細(xì) （單位：畝） 數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州市國(guó)土資源局 徐州E 房網(wǎng)市場(chǎng)分析部工業(yè), 1 8 6 5 ,71%住宅, 4 7 7 ,18%商業(yè), 2 9 9 ,11% 圖 20xx 年徐州市國(guó)有土地出讓明細(xì) 徐州土地市場(chǎng)繼上月平穩(wěn)開(kāi)局之后， 本月更顯活躍。所以，今后置業(yè)“只買對(duì)的，不買貴的”才是駕馭市場(chǎng)的不二法門。 細(xì)觀本月新政策的出臺(tái)，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)目前對(duì)外給出的利好消息是將嚴(yán)格控制個(gè)人貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)貸款，這一舉措意在使投機(jī)投資性購(gòu)房泛濫現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的熱情加以抑制，這一出發(fā)點(diǎn)是好的，都是為了控制當(dāng)前市場(chǎng)的樓市高溫，但是 E房網(wǎng)市場(chǎng)分析部認(rèn)為，這一急措難免有“病急亂投醫(yī)”的韻味。 去年，徐州市全力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，購(gòu)買、建設(shè)安置房 180 萬(wàn)平方米，惠及 16834 戶、60969 人。 去年徐州市安排城建重點(diǎn)工程 101 項(xiàng)，重點(diǎn)實(shí)施交通樞紐、商貿(mào)物流、旅游文化“三大中心”和新城建設(shè)、山水景觀、環(huán)境改善、民生實(shí)事“四大工程”，年度投資 244 億元，為歷年來(lái)項(xiàng)目最多、投資量最大的一年。全市經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了年初的低迷后，迅速扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑局面，逆勢(shì)快速回暖、回升、回復(fù)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的總體回升向好及持續(xù)回升向好發(fā)展，整體呈現(xiàn) V 形態(tài)勢(shì)。因此，兩會(huì)召開(kāi)前夕，地方政府為房地產(chǎn)調(diào)控定基調(diào)、出措施，是可以理解的。而在銀行間市場(chǎng)，短期資金的價(jià)格也進(jìn)一步上揚(yáng)。 9/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 其中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅和高檔商品住宅環(huán)比分別上漲 %、 %和 %。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭分析， 貨幣政策有三大工具，根據(jù)重要性依次為調(diào)整利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作。小型房企的日子會(huì)越來(lái)越艱難 ,新一輪行業(yè)調(diào)整或在所難免。此外， “一季度70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅將會(huì)收窄，二季度可能出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng) ，下半年總體呈盤整和小幅下跌態(tài)勢(shì)。 由此可計(jì)算出，截至 20xx 年閑置土地面積占 20xx 年全年開(kāi)發(fā)土地面積的 %。 中央一號(hào)文件鼓勵(lì)農(nóng)民建房擴(kuò)內(nèi)需 （ 20xx0202 徐州日?qǐng)?bào) ） 新世紀(jì)以來(lái)指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的第 7 個(gè)中央一號(hào)文件于 20xx年 2月 1 日發(fā)布。 2月下旬，徐州市商品房成交量也呈現(xiàn)節(jié)后抬頭的趨勢(shì)，加之徐州本地各大項(xiàng)目三月起紛紛推盤，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商押寶“金三銀四”，市場(chǎng)回暖值得期待。江蘇三大城市 南京、蘇州、無(wú)錫三地樓市 春節(jié)期間也 未出現(xiàn) “ 虎勢(shì) ”， 大年三十至正月初六 7天時(shí)間，三地商品房交易量分別只有 60套、 3套和 17套，樓市溫度跌至今年以來(lái)的最低點(diǎn)。如引用、刊發(fā)，須注明出處為“徐州 E 房網(wǎng)”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)和修改。 多渠道多形式改善農(nóng)民工居住條件，鼓勵(lì)有條件的城市將有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的農(nóng)民工逐步納入城鎮(zhèn)住房保障體系 。 REICO 工作室博士劉琳表示， 目前房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，交易量保持平穩(wěn)，降價(jià)動(dòng)力不足。 按照整體的安排，在虎年春節(jié)到來(lái)之前，相關(guān)的督查情況的匯總上報(bào)工作將陸續(xù)開(kāi)始。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中的閑置地、囤地、炒地問(wèn)題，對(duì)土地執(zhí)法監(jiān)察提出了新的任務(wù)。 除了傳統(tǒng)的環(huán)境污染、食品安全、農(nóng)民工權(quán)益等議題，本次“高房?jī)r(jià)影響人民生活”也榜上有名。而 目前各銀行紛紛降低房貸利率優(yōu)惠且上調(diào)首付比例，顯然已釋放出個(gè)人住房消費(fèi)信貸收縮的明顯信號(hào)。分析人士認(rèn)為出現(xiàn)這種走勢(shì)，一方面因?yàn)槿蛲ㄘ浥蛎涱A(yù)期的增加，另一方面國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的 1 月份房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，也起到了支撐地產(chǎn)指數(shù)上揚(yáng)的作用。另外，貨幣量的供給也較高，對(duì)于通貨膨脹的壓力較大。 參與督察的住建部專家委員會(huì)一位專家表示， 預(yù)計(jì)二季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)還會(huì)呈現(xiàn)上漲，政策調(diào) 控的力度在二季度后期將逐步加強(qiáng)，政策將出現(xiàn)明顯的“前松后緊”走勢(shì)，而房?jī)r(jià)相對(duì)合理或漲幅不大的二三線城市房地產(chǎn)政策還將會(huì)適當(dāng)放寬 。調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)（工農(nóng)中建交郵）為 ％，中小型金融機(jī)構(gòu)為 ％。調(diào)控措施頻出也在一定程度上影響到樓市成交，目前各地樓市成交仍比較清淡。北京更是推出 11 條措施，從供應(yīng)、信貸、市場(chǎng)、監(jiān)管等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。 20xx 年徐州市房地產(chǎn)投資增四成 （ 20xx0221 都市晨 報(bào) ） 20xx 年，徐州市城建重點(diǎn)工程投資量創(chuàng)歷年之最， 85%以上援川項(xiàng)目完成， 房地產(chǎn)投資超 183 億，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 525 億元。 徐州市今年還將加快縣城鎮(zhèn)和重點(diǎn)中心鎮(zhèn)建設(shè)。為了快速推進(jìn)，確保今年城建重點(diǎn)工程建設(shè)任務(wù)早部署、早啟動(dòng)、早落實(shí)，通過(guò)責(zé)任狀，將全年城建重點(diǎn)工程任務(wù)分解落實(shí)到各項(xiàng)目單位。但是仔細(xì)分析各家媒體和研究機(jī)構(gòu)的分析實(shí)例，單從個(gè)別數(shù)據(jù)或是采用傳統(tǒng)的環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行評(píng)論，作者認(rèn)為如此分析太過(guò)片面，我們可以回顧一下 08 年年末至 09 年年初階段，當(dāng)時(shí)成交量和整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期更不如現(xiàn)在，但是最終又如何？ 所以，作者認(rèn)為在非理性的市場(chǎng)背景下，我們要理性地去看待市場(chǎng)的 走勢(shì)，任何一個(gè)數(shù)據(jù)都不能決定整盤棋局的輸贏，更何況作為政府主要產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)呢。 22/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 土地成交 表 20xx 年 2 月徐州市國(guó)有土地成交信息 （數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州市銅山縣國(guó)土資源局） 地塊編號(hào) 所屬區(qū)域 土地位置 土地面積（平方米） 規(guī)劃用途 容積率 起始價(jià)（萬(wàn)元） 成交價(jià)（萬(wàn)元） 競(jìng)得人 成交日期 20xx055 銅山新區(qū) 銅山城區(qū)黃河路北側(cè)、海河路西側(cè)、泉新路東側(cè) 194220 商業(yè)、住宅 ≤ 34960 63960 保利銅山置業(yè)發(fā)展有限公司 20xx0203 20xx056 銅山新區(qū) 銅山城區(qū)珠江路北側(cè)、華山路西側(cè)、玫瑰大道南側(cè) 382789 A：旅館業(yè)B：住 宅 A≤ B≤ 22660 50160 保利銅山置業(yè)發(fā)展有限公司 20xx0203 20xx057 銅山新區(qū) 銅山城區(qū)珠江路北側(cè)、華山路西側(cè)、玫瑰大道南側(cè) 196510 商業(yè)、住宅 ≤ 17800 42650 保利銅山置業(yè)發(fā)展有限公司 20xx0203 20xx001 銅山新區(qū) 銅山城區(qū)華山路西側(cè) 96869 住宅 ≤ 14530 19230 深圳市物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司 20xx0210 20xx002 銅山新區(qū) 大彭鎮(zhèn)程莊 13333 工業(yè) ≥ 162 162 江蘇華源石化有 20xx0209 23/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 村 限公司 20xx003 銅山新區(qū) 柳新鎮(zhèn)蘇家村 19527 工業(yè) ≥ 241 241 徐州奧登機(jī)械科技有限公司 20xx0209 表 本月成交地塊數(shù)據(jù)分析表 地塊編號(hào) 土地面積 （平方米） 容積率 起始價(jià) （萬(wàn)元） 成交價(jià) （萬(wàn)元） 溢價(jià)率（ %） 樓面地價(jià) （元 /平方米） 20xx055 194220 ≤ 34960 63960 % 2058 20xx056 382789 旅館業(yè)≤ 住宅≤ 22660 50160 % 3448 20xx057 196510 ≤ 17800 42650 % 3617 20xx001 96869 ≤ 14530 19230 % 2481 20xx002 13333 ≥ 162 162 —— —— 20xx003 19527 ≥ 241 241 —— —— 附件：本月成交地塊住宅、商辦用地區(qū)域位置圖 24/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 圖 20xx 年 2 月成交地塊住宅、商辦用地區(qū)域位置圖 成交地塊分析 本月徐州土地市場(chǎng)共成交 6 宗地塊，總成交面積 903248 平方米（約 1355 畝），其中 2宗為工業(yè)用地，成交面積 32860 平方米（約 49 畝），其余則為住宅、商業(yè)和旅館業(yè)用地，成家面積 870388 平方米（約 1306 畝），環(huán)比上月土地成交面積 平方米（約 1169 畝）上漲 %。 26/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 第四章 商品房市場(chǎng) 供應(yīng)分析 徐州市2 0 0 9 2 0 1 0 年每月商品房供應(yīng)信息 （單位：萬(wàn)㎡） 數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng) 徐