【正文】 沁園國(guó)際會(huì)議中心 項(xiàng)目擁有可同時(shí)容納 2021 人的大會(huì)禮堂、 16 個(gè)可以容納 50人 500 人的多功能廳、洽談廳、宴會(huì)廳、餐廳、音樂廳、貴賓室、休息室等內(nèi)容， 是高端大型會(huì)議和商務(wù) 活動(dòng)的首選會(huì)址及理想場(chǎng)所 。 引入大量的植被并借助良好的自然環(huán)境營(yíng)造與主題對(duì)應(yīng) 的森林生態(tài)體系。 商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊包括：沁園山莊度假酒店、沁園國(guó)際會(huì)議中心、特色商業(yè)街、旅游度假別墅型酒店。 項(xiàng)目亮點(diǎn)和特色 項(xiàng)目根據(jù) *自身的山地生態(tài)屬性和 *紅色文化屬性，運(yùn)用“紅 +綠”的創(chuàng)新開發(fā)模式，采用：紅色文化與綠色（森林生態(tài)）相映、紅色文化與自然（生態(tài)參與）相結(jié)合、紅色文化與動(dòng)感（主題娛樂）融合、紅色文化與會(huì)議（商務(wù)會(huì)議）聯(lián)合的四大創(chuàng)新理念。 c)符合上層規(guī)劃定位，有利長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 1995 年，由 *省城市規(guī)劃研究設(shè)計(jì)院編制的《 *風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)則》將 *景區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)確定為森林度假區(qū)， 2021 年由湘潭大學(xué)旅游應(yīng)用研究所編制的《 *市20212021 年旅游發(fā)展詳規(guī)》， 2021 年由 *省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制的《 *市城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃》均明文規(guī)定 *應(yīng)依托良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)度假、休閑、會(huì)議旅游及森林探險(xiǎn)等特色 旅游項(xiàng)目。 快速公路：長(zhǎng)常高速、京珠高速、上瑞高速、汽車站 鐵路： *鐵路火車站、規(guī)劃滬昆客運(yùn)專線，武廣高鐵 植被狀況 *市森林覆蓋率達(dá) 65%，但用地范圍內(nèi)山體有不同程度的破壞，或開荒種果、或開山土建，這些都嚴(yán)重破壞植被群落結(jié)構(gòu)和物種多樣性。村內(nèi) 建筑質(zhì)量參層不齊，整體景觀較差，與未來項(xiàng)目形象塑造有較大矛盾，定位拆遷對(duì)象，拆遷補(bǔ)償為貨幣補(bǔ)償方式。項(xiàng)目總用地面積約 137公頃（合 2055 畝）。 項(xiàng)目市場(chǎng)需求前景分析與預(yù)測(cè) a) 商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊 今年，隨著人們生活水平提高以及閑暇時(shí)間的增多，休閑度假的需求日益增長(zhǎng)，這為項(xiàng)目的商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊創(chuàng)造了良好的機(jī)遇，有望贏得較大的市場(chǎng)份額。 調(diào)查顯示，來 *旅游游客的旅游動(dòng)機(jī)出現(xiàn)三駕馬車齊頭并進(jìn)的局面，黨團(tuán)活動(dòng)、觀光旅游和進(jìn)修學(xué)習(xí)分別占 %、 %和 %。*常住人口 萬人。 旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，游客的滯留時(shí)間過短 據(jù)有關(guān)方面對(duì) *旅游地調(diào)查結(jié)果顯示， 197名接受調(diào)查的旅游者有 68 人選擇在 *過夜，占 %，而選擇返回出發(fā)地的游客 119 名，占 %，由于各種原因的綜合影響大部分游客不太愿意選擇在 *過夜。與周邊地區(qū)如 *、 *、 *等地相比差距較大， 1996－ 2021 年， *旅游在全省的市場(chǎng)份額始終處于不上不下的地位，接待人次、旅游收入等各項(xiàng)指標(biāo)均處于中下水平，這在一定程度上說明 *的客源市場(chǎng)開發(fā)力度較弱，客源市場(chǎng)尚處在艱難的市場(chǎng)培育期，要進(jìn)入到快速增長(zhǎng)期尚須做艱苦的努力。 近年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人均國(guó)民收入急劇增加，伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)數(shù)量和人口也迅速增多。 是適應(yīng)人民旅游需求變化，開發(fā)少數(shù)綠色生態(tài)旅游的需要 什么是生態(tài)旅游 ? 一般說來，自然旅游和建立在可持續(xù)基礎(chǔ)上的旅游可以被視為生態(tài)旅游。本項(xiàng)目 在紅色文化內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)內(nèi)知名景區(qū)的開發(fā)模式和創(chuàng)新體驗(yàn)內(nèi)容，綜合 紅色文化旅游、森林生態(tài)體驗(yàn)、主題娛樂體驗(yàn)、商務(wù)休閑度假 等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，項(xiàng)目的建 成將構(gòu)建具有生命力的山地紅色旅游綜合體，創(chuàng)新 *旅游產(chǎn)品體系，促進(jìn) *旅游的跨越式發(fā)展。 經(jīng)過 20 多年快速發(fā)展的中國(guó)旅游業(yè)正面臨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)更新的關(guān)鍵時(shí)刻。 2021年，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元； 2021年 18 月，游客人數(shù) 萬人次，同比增長(zhǎng) %；旅游收入 億元，同比增長(zhǎng) 43%。上世紀(jì) 80 年代末，由于思想封閉保守，缺乏市場(chǎng)意識(shí)， *人民仍守著“金飯碗”受窮，只能眼睜睜看著豐富的人文資源和自然資源白白浪費(fèi)。 建設(shè)項(xiàng)目擬定 的資金 來源 由企業(yè)招商引資及自籌 萬元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 90000 萬元。 其中，山地生態(tài)紅色旅游板塊包括四大片區(qū)：入口集散區(qū)、紅太陽山頂區(qū)、主題動(dòng)感體驗(yàn)區(qū)、森林生態(tài)體驗(yàn)區(qū)。 項(xiàng)目性質(zhì)和類別 新 建 項(xiàng)目建設(shè)單位 *三金投資開發(fā)有限公司 企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 企業(yè)法人代表：賀南鑫 主要建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目劃分兩大板塊：山地生態(tài)紅色旅游板塊，商務(wù)會(huì)議休閑度假板塊。 根據(jù)項(xiàng)目生產(chǎn)需要，估算項(xiàng)目正常生產(chǎn)時(shí)所需的流動(dòng)資金為 萬元。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 11。新改擴(kuò)建的 *廣場(chǎng)更加大氣雄偉莊嚴(yán)肅穆； *遺物館生動(dòng)展示了 *風(fēng)范； *高速公路的通車更加拉近了 *與海內(nèi)外游客的距離，從省會(huì) *到 *只需 45 分鐘；南環(huán)線景觀帶這條綠色長(zhǎng)廊將紅色圣地妝點(diǎn)得分外妖嬈；景區(qū)內(nèi)南北兩條繞行公路和 4個(gè)停車坪構(gòu)建了景區(qū)交通新格局， *的旅游交通、景觀品質(zhì)等得到大幅度改善；一批星級(jí)賓館建成投入使用；同時(shí)建立了旅游綜合治理長(zhǎng)效機(jī)制，核心景區(qū)的環(huán)境和秩序不斷凈化和美化。 *省旅游局局長(zhǎng) *表示，“從 2021 年起，通過 5 年努力，力爭(zhēng)使 *成為國(guó)內(nèi)外知名的旅游勝地，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng) *旅游戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。為確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)， *旅游產(chǎn)業(yè)必須加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。等等?！? 生態(tài)旅游作為一種新的旅游形態(tài)，已經(jīng)成為國(guó)際上近年新興的熱點(diǎn)旅游項(xiàng)目。在城市周邊的旅游景點(diǎn)發(fā)展原始生態(tài)旅游具有現(xiàn)實(shí)的需要也有廣闊的前景。大部**生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 分國(guó)內(nèi)游客中旅游目的為游覽觀光，旅游產(chǎn)品單一，開發(fā)深度不夠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足游客的消費(fèi)需求，致使國(guó)內(nèi)游客在 *停留時(shí)間短、旅游消費(fèi)水平低，旅游經(jīng)濟(jì)效益不高。由此可見，人口集聚的城市旅游需求量較大，是旅游地的重要客源市場(chǎng)。 主要旅游客源市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)分析 （ 1）旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 如果說產(chǎn)品是市場(chǎng)的起點(diǎn)，客源是市場(chǎng)的終點(diǎn)，那么，起點(diǎn)有多高就決定了終點(diǎn)有多遠(yuǎn)。今后應(yīng)突破傳統(tǒng)的旅游營(yíng)銷模式，加強(qiáng)宣傳促銷力度，提高旅游營(yíng)銷效率，擴(kuò)大客源市場(chǎng)份額。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 4 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于我國(guó)四大紅色旅游圣地之一 —— *。不占用基本農(nóng)田。 項(xiàng)目區(qū)地形情況詳見附圖（項(xiàng)目區(qū)地形及剖面圖）。 b)環(huán)境幽雅，人杰地靈 *市森林覆蓋率達(dá) 65%，空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)。整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路交通也有待增修、升級(jí)改善。項(xiàng)目用地面積約 137 公頃（ 2055 畝）。建筑面積 萬平方米。 該區(qū)塊用地面積為 4 公頃，建筑面積 萬平方米。 特色商業(yè)街 作為聯(lián)系商務(wù)休閑度假板塊與山地生態(tài)紅色旅游板塊的紐帶和聯(lián)系。具體建設(shè)內(nèi)容有： 三大動(dòng)感娛樂設(shè)備：雪山飛龍、翻山越嶺、天旋地轉(zhuǎn)； 三大主題體驗(yàn)場(chǎng)館：紅色危機(jī)、超越極限、海底世 界； 兩大山地極限運(yùn)動(dòng)：野外拓展?fàn)I、越野卡丁車（ 500m）； 兩大特色實(shí)景演藝：包括飛奪瀘定橋、山洪暴發(fā)。 入口集散區(qū) 位于項(xiàng)目主入口，以景區(qū)最大的文化廣場(chǎng) —— 紅歌廣場(chǎng)為主，以游客服務(wù)中心、展示中心、停車場(chǎng)等旅游配套設(shè)施為輔，打造景區(qū)首個(gè)主題形象展示窗口區(qū)和景區(qū)主要游客集散區(qū)域。 在強(qiáng)化項(xiàng)目作為紅色旅游目的地的基礎(chǔ)上，再打造“三大基地”： 國(guó)際論壇商務(wù)會(huì)議基地、特色休閑度假基地、生態(tài)參與娛樂體驗(yàn)基地。 劣勢(shì) a)基礎(chǔ)設(shè)施劣勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)已有村莊需要 進(jìn)行拆除；規(guī)劃區(qū)外 *大道和湘寧路兩側(cè)建筑、設(shè)施因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)，需要進(jìn)行整改、完善。 2021 年至 2021 年，中央在 *建設(shè)全國(guó)愛國(guó)主義教育基地“一號(hào)工程”，投資 億元， *風(fēng)景名勝區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。整個(gè)山體西向山體海拔整體高于東部，北部坡度較緩，南部較陡，坑洼較多，形成四個(gè)山谷，地塊內(nèi)山體海拔最高 ，最低海拔 。地塊以西為 *主峰 —— 韶峰，山頂有少量景點(diǎn)設(shè)施。 山地生態(tài)紅色旅游 一直為項(xiàng)目所在地的旅游重點(diǎn)，黨團(tuán)活動(dòng)、觀光旅游和進(jìn)修學(xué)習(xí)分別占 %、 %和 %。這兩種產(chǎn)品的特點(diǎn)是游客停留時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)，人均消費(fèi)相對(duì)高，是為吸引中、高端客源群體的前提所在。當(dāng)然，這部分需求只是理論上可達(dá)到的最大值，沒有考慮別的區(qū)域分流狀況。 表 34 來 *市旅游游客選擇在湘潭過夜情況 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 過夜 返回 未填 合計(jì) 調(diào)查人數(shù) 68 119 10 197 百分比 (%) 100 表 35 來 *旅游游客未選擇在湘潭過夜的原因 缺乏有特色的夜市文化 特色 飲食住宿條件太差 旅游費(fèi)用預(yù)算限制 沒有合適的行程安排 其他 合計(jì) 調(diào)查人數(shù) 58 23 0 31 7 119 百分比 (%) 0 100 因而 *旅游要想延長(zhǎng)游客的滯留時(shí)間，一方面要加強(qiáng)晚間旅游娛樂項(xiàng)目、夜市文化、產(chǎn)品的建設(shè)，另一方面，需整合全市旅游資源，為游客提供更多更好的旅游產(chǎn)品。積極開發(fā) *獨(dú)具特色和發(fā)展?jié)摿Φ穆糜萎a(chǎn)品，對(duì)于縮小客源市場(chǎng)淡旺季差別，增加市場(chǎng)占有份額具有重要的意義。生態(tài)旅游是當(dāng)今世界旅游業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)，據(jù)估算，生態(tài)旅游年均增長(zhǎng)率為 20%25%，是旅游產(chǎn)品中增長(zhǎng)最快的部分。世界銀行環(huán)境部和生態(tài)旅游學(xué)會(huì)給生態(tài)旅游下的定義是：“有目的地前往 自然地區(qū)去了解環(huán)境的文化和自然歷史，它不會(huì)破壞自然，而且它會(huì)使當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)從保護(hù)自然資源中得到經(jīng)濟(jì)收益。每年人流量達(dá) 300余萬人次的 *紅色文化旅游說明， *紅色之旅品牌有著巨大的市場(chǎng)潛力和拓展余地?！拔磥砦迥?， *旅游產(chǎn)業(yè)的總體目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)由旅游資源大省向旅游產(chǎn)業(yè)強(qiáng)省的轉(zhuǎn)變。他寄語 *旅游業(yè)搶抓機(jī)遇，解放思想，深化改革，加快項(xiàng)目建設(shè)，積極迎接旅游休閑高峰期到來。目前 *擁有故居、滴水洞、韶峰、清溪等 7 大景區(qū) 82 個(gè)景點(diǎn)，已成為全國(guó)的四大革命紀(jì)念地之一、全國(guó)愛國(guó)主義教育示范基地、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家重要的紅色旅游景區(qū)。 可行性研究編制依據(jù)及范圍 研究依據(jù) a) 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司編著的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； b)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522021）； c) 國(guó)家其他有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、法律、法規(guī)； d) 《 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃》 ； e) 項(xiàng)目單位與 *省國(guó)際工程咨詢中心簽定的可行性研究合同； f) 項(xiàng)目單位提供的其他基礎(chǔ)資料。 總用地面積 48 公頃，總 建筑面積 20 萬平方米。 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 *二 0 一 0 年 三 月 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 *二 0 一 0 年 三 月 **生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 1 總論 ...............................................................................................................................1 1． .................................................................................................................................1.1 項(xiàng)目概況 ...............................................................................................................1 2． .................................................................................................................................1.2 可行性研究編制依據(jù)及范圍 ...............................................................................2 3． .................................................................................................................................1.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ...............................................................................................2 2 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 ...........................................................................................5 4． .............................................................................................