【正文】 因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。然而，從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對(duì)其所知曉的開發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下?！褒堯v杯”長跑比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì)、歌詠比賽、春節(jié)晚會(huì)等，無不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。政府應(yīng)不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，營造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項(xiàng)目，增加廉租房、保障房建設(shè)，滿足廣大公民住房需求。據(jù)報(bào)道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價(jià)，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現(xiàn)象。二、新房地產(chǎn)政策對(duì)市場的影響分析。房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告8今年以來，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn)，商品房銷售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。開盤價(jià)4400元/㎡左右。東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì)，%，%。預(yù)售資金21743萬元，%。%，商服房、普通住宅、%、%。%，%，%。在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積24萬平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動(dòng)不，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。七、居住環(huán)境對(duì)購房有多大影響調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級(jí)經(jīng)理居多。但是，他們的購買能力又怎樣呢？假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，％；6000元以上的高薪家庭比例最小。購房資金將主要來源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，%,%。20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬平方米，比去年同期增長44．84％；商品房竣工面積73．37萬平方米，比去年同期增長68．40％；商品房新開工面積20．45萬平方米，比去年同期增長25．54％。從資金來源上看：20xx年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。四是市場建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴(yán)格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右。我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。3月1日國五條細(xì)則出臺(tái)之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅，上漲幅度達(dá)到了8。從數(shù)據(jù)分析可以看出，諸暨房地產(chǎn)市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比08年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實(shí)90/70政策；經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，與08的計(jì)劃基本持平；中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比 08年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍；，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。二，南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。，銷售均價(jià)為5331元，%，%。07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點(diǎn)論的影響。本區(qū)域競爭樓盤分析針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。2)西北面區(qū)域3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。（8）競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動(dòng)向。（4）房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。（2）房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。第四部分房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（1）影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。（如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。3）有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。（2）篇幅較長。有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。此外，包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全，也是市場平穩(wěn)運(yùn)行的保障。從政策影響來看，隨著樓市有關(guān)寬松政策的陸續(xù)出臺(tái)，購房者入市信心有所提升，市場需求得到進(jìn)一步釋放，市場銷售逐步好轉(zhuǎn)，特別是一線城市房屋銷售回升勢(shì)頭明顯。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加速提升聯(lián)邦基金利率的預(yù)期越來越高，這或?qū)γ绹说馁彿恳庠冈斐纱驌?。大城市重點(diǎn)開拓郊區(qū)市場用地和市區(qū)存量用地開發(fā)，而小城市重點(diǎn)圍繞新興城區(qū)比如說高鐵新城積極供地?！?月5日上午，十二屆全國人大五次會(huì)議在京開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告，關(guān)于房地產(chǎn)工作安排，總理用了276個(gè)字進(jìn)行闡述。調(diào)研的目的更好的研究我國的房地產(chǎn)市場，以點(diǎn)看面了解中國的市場行情。即使迎來了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)于中國的大城市尤其是北、上、深等一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格前途仍然眾說紛紜。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。后續(xù)供地有望增加在政府工作報(bào)告中還提到，“房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。”張大偉說。“歐元之父”羅伯特?蒙代爾在接受媒體采訪時(shí)表示，北京的房地產(chǎn)沒有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京將是較后一個(gè)出現(xiàn)泡沫的城市，因?yàn)橥鈦砣丝谶M(jìn)入，北京有堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)，政府也有巨大的投資以及充裕的土地，而北京、上海、廣州等一線城市的樓市現(xiàn)在都處于正常的增長。對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，中央仍將從供需兩端發(fā)力，繼續(xù)放松管制，促進(jìn)發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。同時(shí)，結(jié)合我國各地區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。第一部分房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。4）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。（如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化；消費(fèi)者和構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。（6）開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。第六部分房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查（1）房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。對(duì)競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調(diào)查和分析。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場過度限制。截至到08年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，浦口板塊累計(jì)成交近3400套。三，南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，08年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬平方米，比07年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬平方米。20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價(jià)分析（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖）提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖）二手房：受到3月1日出臺(tái)的國五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。四、第一季度諸暨房地產(chǎn)市場總結(jié)20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現(xiàn)了增長。一、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了的65％。92年至20xx年，（含拆遷安置用房），產(chǎn)銷保持平衡。在小區(qū)建設(shè)、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場的規(guī)模也較小。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場前景廣闊，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，抓住?dāng)前時(shí)機(jī)，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長8．3％，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734．52億元，比年初增長8．69％。其中售給個(gè)人的79．60萬平方米，占商品房銷售總面積的88．08％，個(gè)人購房繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，占商品房銷售的比例越來越高。由于房改不斷深入，％，超過半數(shù)；％向房管所租用房屋；％租住單位的房子。調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，％希望使用家庭存款來購房，％希望政府貸款，％打算向銀行貸款。五、居民購房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。這一組人群中，％為已婚，％，％；％的獨(dú)身，％介于2135歲之間，％介于3645歲之間。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。開發(fā)企業(yè)資金短缺。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的