【正文】 三、物業(yè)管理承諾書為有效促進(jìn)前期銷售推廣，充實(shí)現(xiàn)場銷售答客的底蘊(yùn)，擬在推盤的初期，直接向市場公布本方的物業(yè)管理專案，即《幸福尚城物業(yè)管理承諾書》?！笏菚r(shí)尚之家、健康之家、和諧之家?！残詮V告的發(fā)布硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領(lǐng)銜主打，保障各銷售檔期績效指標(biāo)的如期達(dá)成。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標(biāo)市場對本項(xiàng)目的獵奇心理，最終調(diào)動市場意欲一窺究竟的普遍愿望。軟性廣告更多地是站在社會公益或社會全局觀的立場，渲染項(xiàng)目對生活方式、對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、對社會民生、對地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)所能發(fā)揮的示范及引領(lǐng)性作用；而硬性廣告則是直接促進(jìn)銷售業(yè)績達(dá)成的助燃劑，同時(shí)也是測量市場體溫的溫度計(jì)。（四）廣告效應(yīng)的初級階段是創(chuàng)造預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，廣告效應(yīng)的高級階段是創(chuàng)造預(yù)期之外的品牌效應(yīng)。..........錯(cuò)誤！未定義書簽。.........錯(cuò)誤！未定義書簽。 準(zhǔn)備工作..............錯(cuò)誤！未定義書簽。 建筑外立面建議........錯(cuò)誤！未定義書簽。 商業(yè)、辦公和酒店式公寓類定位........錯(cuò)誤！未定義書簽。.........錯(cuò)誤！未定義書簽。 城區(qū)市政配套情況.............錯(cuò)誤！未定義書簽?！緰|岸 柳北區(qū)CBD中心區(qū)酒店分布.....錯(cuò)誤！未定義書簽。一、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析..........錯(cuò)誤！未定義書簽。 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述.........錯(cuò)誤！未定義書簽。相信經(jīng)過專業(yè)化的包裝和操作，該項(xiàng)目將會取得良好的銷售業(yè)績，達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。軟廣告： 軟廣告是利用新聞媒體宣傳項(xiàng)目形象品牌的一種極好形式。將廣告、軟性宣傳、促銷活動、服務(wù)活動和其他活動統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)行動，從而達(dá)到最佳的宣傳推廣效果。制作經(jīng)過CI設(shè)計(jì)的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項(xiàng)目的視覺形象得以強(qiáng)化，提高人們對項(xiàng)目的認(rèn)同度。① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側(cè)柏、雪松）。B．半開放式管理。如舉辦大型豪華戶外餐會，歌舞晚會，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機(jī)會，達(dá)到相互溝通的作用。C．提高球場周圍別墅售價(jià)。⑴“一個(gè)信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。同時(shí)在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標(biāo)準(zhǔn)裝修或毛坯房。須注意的是當(dāng)客戶在外立面上提出修改要求時(shí)，要和整體別墅群的風(fēng)格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。因此，我方建議：為了降低市場資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)先開發(fā)2塊地，然后由西向東滾式開發(fā)。歐美風(fēng)格，前廳后院。通過定期組隊(duì)，不定期組織交流比賽，這樣不但鍛煉了身體，同時(shí)也曾進(jìn)了業(yè)主之間的感情?！叭收邜凵?，智者愛水”，喜好大自然環(huán)境的餓人們紛紛棄城而去，尋找心中理想的家園。過去的萊茵河，曾經(jīng)記載了幾代人溫柔懷舊的夢。除了室內(nèi)功能分布區(qū)布局外，別墅也要擁有一定的園藝設(shè)計(jì)空間，較大面積的后花園，以滿足業(yè)主在品位上的表現(xiàn)欲望。這部分業(yè)主是項(xiàng)目所在區(qū)域別墅市場的消費(fèi)主體。，風(fēng)格鮮明的別墅市場看好由于大連市的國內(nèi)別墅買家長期居住在擁擠的市區(qū)，居住空間的狹小使他們充滿了對大面積住房的渴望，超大面積住宅成了剛剛富裕起來人們的追求目標(biāo)。其中按容積率和建筑形式分為頂級別墅，普通別墅，經(jīng)濟(jì)型別墅三種，從建筑形式上看，雙拼和聯(lián)排的形式占比約為66%，另外疊拼形式的占比為4%，所以說大連的別墅大部分基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。三期 2000現(xiàn)擬：容積率：：75%以上 擬建400410戶風(fēng)格未定 現(xiàn)擬：分期開發(fā)水清文苑第三期處于規(guī)劃階段四、.周邊環(huán)境水清文苑位于大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。只在讓水清文苑成為所有在大連居住的人理想的住所、滿意的住處！第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章目錄前言 項(xiàng)目總說明項(xiàng)目市場營銷環(huán)境分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 開發(fā)原則及營銷策劃 項(xiàng)目推廣略 項(xiàng)目推廣手段 銷售前景展望第一章：前言本銷售策劃書通過對水清文苑三期項(xiàng)目的市場營銷環(huán)境的分析，指定出切實(shí)可行的銷售思路、戰(zhàn)略、方法及明確的市場推廣手段，使銷售工作目標(biāo)清晰，銷售過程有據(jù)可依，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目既定的銷售目標(biāo)。是自立門戶，高品質(zhì)個(gè)性化居住的革命。精裝小戶型完美升級版，贈送全套品牌家電。③娛樂場所多。相對大戶型而言，小戶型的單位面積投資回報(bào)率高，空租率低。若貸款10萬15年還清，每月只需付800元。⑵小區(qū)的環(huán)境定位酷特區(qū)傲居豐慶路與博頌路交叉口黃金地段，東起豐慶路，西到天明路，北依城市大動脈北環(huán)路，南靠鄭州綠肺——中州綠蔭廣場傲岸清凈，路網(wǎng)頻密，交通發(fā)達(dá)，是鬧中取靜的首選居住地。是白領(lǐng)麗人的棲息部落，單身青年的時(shí)尚天堂，貴族生活盡顯自我，兩人生活自由共創(chuàng)！是符合當(dāng)代“酷”一族年輕人的心里需求。愛也全部為小戶型；寶龍城市廣場也有４００多套小戶型；還有我們所做的酷特區(qū)。2，市場概況由于大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。用酷來吸引年輕人，是由于當(dāng)代年輕人喜歡與眾不同，想讓別人說自己個(gè)性。工作之余，可以釋放疲憊的身心，躺在綠蔭廣場上的躺椅上聽聽MP3享受悠閑生活。據(jù)我們市場調(diào)查在“酷特區(qū)”，周邊有文化路科技市場，百腦匯，金城國際等高檔寫字樓！白領(lǐng)人群多他們的月工資都超過2000元。即使將來轉(zhuǎn)讓，由于小戶型的總價(jià)低，相對也更容易出手。如：海洋館，溫泉游泳池，古玩城，花卉市場，陽光生態(tài)園，黃河游覽區(qū)，珍惜植物園近在咫尺！在假日騎著單車，邊看風(fēng)景邊享受生活，④購物方便。① 格蘭仕微波爐。賣點(diǎn)6。第二章 項(xiàng)目總說明水清文苑三期項(xiàng)目位于大連市郊區(qū)，遠(yuǎn)離喧鬧的市區(qū)。經(jīng)過十多年的開發(fā)，已經(jīng)成為相對繁榮的區(qū)域，尤其在并入金州區(qū)，規(guī)劃為金州新區(qū)，發(fā)展?fàn)顩r更是有了前所未有的突進(jìn)。：中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時(shí)多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。其建筑風(fēng)格不斷推陳出新，從早期的日式歐式發(fā)展到現(xiàn)在比較流行的西班牙風(fēng)情和托斯卡納風(fēng)格，總體說大連別墅的建筑風(fēng)格以異國風(fēng)情為主，中式的較少。與此相對應(yīng)，別墅的面積越建越大，一般的在300、400平方米，大面積有700、800平方米，甚至上千米的別墅。年齡一般在30——45之間。法國諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)獲得者、偉大的思想家羅曼*羅蘭的巨著《約翰*克里斯多夫》開篇就深情描述了一代音樂家約翰*克里斯多夫的童年生活環(huán)境萊茵河畔，給人留下了深刻的印象。“水清文苑”恰好擁有寶貴的水資源——最大的人工湖。在平時(shí)小朋友們則可以在兒童樂園中進(jìn)行各種各樣的趣味活動，使他們可以結(jié)交到更多的小朋友，同事，培養(yǎng)了他們的互助精神。首層：客廳3650平方米；臥室20平方米（一間）；工人房8平方米（一間）；衛(wèi)生間10平方米，可分2個(gè)用；餐廳20平方米（一個(gè)）；廚房10平方米。但是，如果甲方資金允許（因牽扯到600戶的折遷，），可按我方上面意見先建一個(gè)9洞高爾夫球場，圖中的6塊地同時(shí)受益，風(fēng)險(xiǎn)與利益共擔(dān)，望慎重考慮。建議樣反間的風(fēng)格為：歐美風(fēng)格；設(shè)計(jì)風(fēng)格要和融入大自然的主題相吻合；建筑材料選用輕鋼。（6）采用高水準(zhǔn)的具有歐美風(fēng)格的物業(yè)管理公司就目前大連別墅市場的物業(yè)管理水平而言，距別墅這一特殊物業(yè)的要求還有相當(dāng)?shù)牟罹?。如果開發(fā)商資金允許，可考慮先建會所方案。支持點(diǎn)：①建造最大的人工湖水。D．建設(shè)工期：18個(gè)月；費(fèi)用：35004000萬（含會所）。一是起到良好口碑的傳播效應(yīng)；二是引導(dǎo)一、二期客戶再次購買及推薦朋友購買?？拷舆叺囊幻孀龀扇_放式。過濾空氣中的雜志，12提高住戶的生活環(huán)境質(zhì)量。售樓處：售樓處外部風(fēng)格較為潮流感與大氣，增強(qiáng)客戶的信任度和好感。我方認(rèn)為：主要采取“事件”銷售，并配合適量的電視廣告。如果用的好，可收到較好的效果。附錄：第三篇：房地產(chǎn)營銷策劃案房地產(chǎn)全程營銷策劃案□[營銷策劃階段]□廣告策略及計(jì)劃報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃》中心內(nèi)容： 廣告戰(zhàn)略目標(biāo)、項(xiàng)目分析及廣告定位、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告策略、分階段廣告策略及計(jì)劃、分階段媒體策略及發(fā)布計(jì)劃、廣告投放頻率及規(guī)模價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告》中心內(nèi)容： 依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，制定市場進(jìn)入價(jià)格策略，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。 柳州市房地產(chǎn)投資計(jì)劃分析.....錯(cuò)誤！未定義書簽。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)概況...........錯(cuò)誤！未定義書簽。三、柳北CBD未來功能定位.............錯(cuò)誤！未定義書簽。御花園】..............錯(cuò)誤！未定義書簽。二、項(xiàng)目SWOT分析.............錯(cuò)誤！未定