【正文】 二、 總部基地發(fā)展分析 總部基地是項(xiàng)目選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室的有機(jī)組合；提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的企業(yè)總部集群。 這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。 (三 ) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭(zhēng) 的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。 1. 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的興起 國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面： 改革開放、敞開國(guó)門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì)；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移； 國(guó)內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度： 各個(gè)城市之間的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在 很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求； 政策層面： 出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。 它 是重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，在重慶乃至整個(gè)西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位和作用。 “一核”：即縣城核心商圈，是全縣商貿(mào)發(fā)展的重點(diǎn)和核心區(qū)域，通過縣城核心商圈聯(lián)結(jié)重慶主城和渝西，輻射帶動(dòng)全縣發(fā)展，包括璧城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、璧城購(gòu)物中心區(qū)和青杠商業(yè)區(qū)。 與縣域內(nèi)部鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系 ， 規(guī)劃對(duì)璧青公路北段進(jìn)行路幅斷面以及平面線形的優(yōu)化升級(jí) ，與現(xiàn)有的璧青公路南段主要承擔(dān)貨運(yùn)交通，打造與青杠、來鳳等主要南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系的區(qū)域東部通道。 3) 與西彭組團(tuán)、雙福組團(tuán)聯(lián)系 規(guī)劃在來鳳修建中部通道支線聯(lián)系雙福組團(tuán)，為城市綜合功能延伸拓展預(yù)留可能，遠(yuǎn)景建議預(yù)留三合 — 廣譜 — 健龍 — 西彭通道，爭(zhēng)取建設(shè)輕軌五號(hào)線支線延長(zhǎng)線經(jīng)雙福組團(tuán)至來鳳片區(qū) 。今后該縣所有行政部門，都將搬遷至新城辦公。人民群眾安全感和幸福指數(shù)進(jìn)一步提高。 生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)化。 小結(jié) ： 璧山縣在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的規(guī)劃下，與重慶各區(qū)形成核心發(fā)展區(qū)，區(qū)域工業(yè)增長(zhǎng)極、主城后臺(tái)服務(wù)區(qū)及生態(tài)宜居新城的定位，使其城市地位和功能得到進(jìn)一步升級(jí)，輻射能力逐步增強(qiáng)。 （ 2） 主城后臺(tái)服務(wù) 區(qū) 抓住重慶國(guó)家中心城市的功能升級(jí)機(jī)遇，將璧山功能發(fā)展的未來與主城掛鉤，以現(xiàn)代服務(wù)職能提升完善衛(wèi)星城職能。第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 (二 ) 璧山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境分析 1. 璧山經(jīng)濟(jì)發(fā)展 （ 1） 國(guó)民生產(chǎn)總值 璧山縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁有力，國(guó)民生產(chǎn)總值（ GDP）從 20xx 年的 億增加到 20xx 年的 億，增加了 倍。其中石膏、石英砂、石灰石、頁(yè)巖等建材礦產(chǎn)配套產(chǎn)出，規(guī)模大、品質(zhì)高，開采條件好，屬地 區(qū)優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)。 新型建材業(yè) 建筑建材工業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一， 20xx 年，有各類建筑建材企業(yè)168 余家。九龍坡、沙坪壩、大渡口、璧山將聯(lián)手打造“三都一谷 ”，即汽車摩托車之都、鋁加工之都、中國(guó)西部鞋都和西部“硅谷”。 1981 年，江津地區(qū)更名為永川地區(qū)，璧山縣屬永川地區(qū)。 3. 歷史沿革 在五千年前，璧山就已有先民勞動(dòng)生息。至東經(jīng) 39。 （ 3） 高速路網(wǎng)規(guī)劃聯(lián)通重慶輻射全國(guó) 圖表 重慶高速路網(wǎng)示意圖 重慶市高速公路網(wǎng)布局由 3 條環(huán)線、 10 條放射線、 3條聯(lián)線組成，簡(jiǎn)稱“三環(huán)、十射、三聯(lián)線”，總規(guī)模約 3888 千米。 3. 成渝經(jīng)濟(jì)合體 圖表 “ 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”規(guī) 劃概念示意圖 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)初步擬定五大戰(zhàn)略定位 —— 西部大開發(fā)的增長(zhǎng)極或經(jīng)濟(jì)高地，國(guó)家重要的先進(jìn)裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，國(guó)家內(nèi)陸開放示范區(qū)和國(guó)家生態(tài)安全保障區(qū)等五大戰(zhàn)略定位。 2. 五大中心加冕 提升城市地位 首先，全國(guó)性中心城市的戰(zhàn)略首次將重慶與成都 兩顆西部重鎮(zhèn)從平衡的格局中脫離，這意味著至少在政策的推動(dòng)上，在未來 10 年，重慶將作為整個(gè)西部的首要扶持對(duì)象。特別是“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)、璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 8 西永微電園區(qū)已經(jīng)成為重慶工業(yè)的戰(zhàn)略平臺(tái)和強(qiáng)大引 擎。目前，重慶市已開始了產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略，按照重慶“十二五”規(guī)劃，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量的比例將會(huì)下降到 5%，第二產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到 50%，而第三產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到 45%左右。 鑒于以上原因，在本區(qū)域選擇 總部基地 建設(shè) 是十分必要的 。 璧山縣 政府高度重視 工業(yè) 的發(fā)展，把 工業(yè)園作為 作為本地區(qū)的一個(gè)長(zhǎng)期堅(jiān)持的建設(shè)重點(diǎn)。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 項(xiàng)目提出背景 在“ 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的規(guī)劃下，璧山成為重慶主城拓展區(qū)。隨著璧山縣經(jīng)濟(jì)、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強(qiáng)城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進(jìn)、西永微電園拓展區(qū)啟動(dòng)及建設(shè)建造千億級(jí)工業(yè)園的規(guī)劃，使 璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園 帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 3 群，為打造總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好條件 。總部經(jīng)濟(jì)是中心城市新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)，作為一種高級(jí)形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，總部基地將成為稅收、資金、人才和品牌的匯集高地。 建設(shè)用地容積率 ，可實(shí)現(xiàn)地上建筑面積 119694 平方米。 從市場(chǎng)情況來看，目前我國(guó)工業(yè)發(fā)展正處于由產(chǎn)辦工業(yè)集群向總部工業(yè)基地發(fā)展的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期，總部工業(yè)基地是未來的發(fā)展趨勢(shì)，具有前瞻性，同時(shí)符合工業(yè)發(fā)展中多元化的需求。伴隨交通條件和城市地位的改善，城市的全面建設(shè)，人口的激增璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機(jī)，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場(chǎng)發(fā)展提供支撐。 預(yù)計(jì) 20xx 年 9 月開工奠基，開發(fā)周期約為 五 年。為實(shí)現(xiàn) 璧山 城市發(fā)展目標(biāo)， 推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，提升城市對(duì)外形象，本文 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了研究分析。工業(yè)是璧山縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，因此固定資產(chǎn) 投資中用于工業(yè)的占到了 56%左右，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 具體而言，在“十二五”期間，重慶的目標(biāo)是， GDP 翻一番，年均增長(zhǎng) %，達(dá)到 萬億元，相當(dāng)于上海目前的體量，人均 GDP 翻一番，達(dá)到 8000 美元 ，相當(dāng)于 20xx 年北京的水平，重慶整體進(jìn)入現(xiàn)代化階段。 在“五個(gè)重慶”建設(shè)的指導(dǎo)下，基礎(chǔ)設(shè)施投資額度也明顯增加，這帶來的是城市交通的通暢、環(huán)境的靚麗。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 9 (二 ) 重慶 城市 定位 ： 定位超前 ，城市價(jià)值創(chuàng)歷史新高 1. 五 大定位引 領(lǐng)城市發(fā)展 、構(gòu)建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心 圖表 城市定位 重慶，中國(guó)西部地區(qū)唯一的直轄市和中心城市，是中國(guó)內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對(duì)外開放的先行區(qū)、重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、國(guó)家高科技產(chǎn)業(yè)基地、長(zhǎng)江上游的航運(yùn)中心。這種門戶璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 10 作用，一方面昭 示了城市未來廣闊的發(fā)展空間，另一方面，也使得城市各方面的輻射、吸引能力得到了顯著的提升，城市化進(jìn)程將不再是簡(jiǎn)單匱乏的自然變動(dòng)，以高素質(zhì)人才流動(dòng)為核心的主動(dòng)遷入將在城市發(fā)展中占據(jù)更大份額。 “兩江新區(qū)”實(shí)質(zhì)是五大中心城市的重要配套政策，其正式掛牌標(biāo)志著重慶五大中心城市進(jìn)程的正式起航，標(biāo)志著重慶未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入了多輪驅(qū)動(dòng)給力時(shí)代，增速與增效都將在接下來的十年里發(fā)生天翻地覆的變化。 隨著城市輻射力的提升， 重慶 將帶來 大量產(chǎn)業(yè)集群 ，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，未來重慶產(chǎn) 業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期 。璧山地處重慶西大門，是川東、川北、渝西各縣市到重慶的交通要道。 1951 年 4 月，璧山專署遷至江津，改名江津?qū)^(qū)，屬之。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 15 璧山全縣共有市級(jí)文物保護(hù)單位 3 處，縣級(jí)文物保護(hù)單位 43 處 ；縣境之內(nèi)，還有 36座古寨、 95處古墓。 制鞋業(yè) 皮革皮鞋業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。 6. 特產(chǎn)資源 璧山縣幅員面積 平方公里，耕地面積 391770 畝，人均耕地面積 畝。 璧山傳統(tǒng)的土特產(chǎn)品有“璧 山土布”、“璧山干酒”、“玉麟錦緞”、“青杠板栗”、“大路黃花”、“天池銀絲粉”，現(xiàn)代的璧山微雕、皮革皮鞋、“璧玉一號(hào)”優(yōu)質(zhì)梨、璧山財(cái)兔、風(fēng)味源板兔、“白云湖”板鴨等名揚(yáng)國(guó)內(nèi)外。 圖表 20xx20xx 年璧山地區(qū)生產(chǎn)總值走勢(shì)圖（億元） （ 2） 三大產(chǎn)業(yè) 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重來看，近幾年璧山縣的三大產(chǎn)業(yè)呈明顯優(yōu)化趨勢(shì)；其中，第一產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)處于較小的波動(dòng)當(dāng)中，但大體呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢(shì)；從數(shù)據(jù)顯 示來看，璧山縣以第二產(chǎn)業(yè)為主，其次為第三產(chǎn)業(yè)，再次為第一產(chǎn)業(yè)。 圖表 20xx20xx 年璧山地區(qū)固定資產(chǎn)投資趨勢(shì)圖（億元） 圖表 20xx20xx 年璧山地區(qū)固定資產(chǎn)投資用途比例示意圖（億 元） 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 19 小結(jié) : 璧山縣 經(jīng)濟(jì)保持高速穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快以及新城開發(fā)深入，未來 璧山縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。區(qū)域城鄉(xiāng)空間發(fā)展布局為“一心四帶五區(qū)”，璧山與都市區(qū)、江津城區(qū)一同構(gòu)建核心發(fā)展區(qū)。工業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng) 25%， 20xx 年超過 1200 億元。 社會(huì)更加和諧穩(wěn)定。此次擴(kuò)城，預(yù)計(jì)總投資為 800 億元左右。 2) 與西永城市副中心聯(lián)系 在現(xiàn)有渝遂高速公路和 G319 線的基礎(chǔ)上，增建以下通道，見圖 52： 成渝輔助通道 。 6) 與其他方向聯(lián)系 與江津聯(lián)系 ， 目 前璧山與江津的聯(lián)系道路只有，規(guī)劃改造 S208 線為二級(jí)公路。 規(guī)劃建設(shè)大學(xué)城隧道、大興 — 臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)園通道、青杠 — 金鳳通道、雙福隧道，提升 S10 G319 的道路等級(jí)，強(qiáng)化縣域內(nèi)部鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫向聯(lián)系。 三、 投資環(huán)境綜述 重慶 作為 一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)家級(jí)中心城市， 將在城市定位、城市規(guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)穩(wěn)步的增長(zhǎng)， 邁入國(guó)際級(jí)大都市行列；璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 25 同時(shí)，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，將吸引大量國(guó)內(nèi)外資金進(jìn)入重慶，提高市民收入，增加市民消費(fèi)能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國(guó)內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的 土地批租 年 限為 50 年。工業(yè)強(qiáng)國(guó)，工業(yè)的發(fā)展程度決定國(guó)家硬實(shí)力，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的中國(guó)，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必將迅速崛起，同樣也是多樣化需求的市場(chǎng)下催生的產(chǎn)物。二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。 2. 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下， 借助璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 29 企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。 總部經(jīng)濟(jì)是一種跨產(chǎn)業(yè)、跨行業(yè)的功能。 如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體；如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。 國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。 第三階段總部工業(yè)基地 ，功能多樣化、配套齊全、宜產(chǎn)、宜辦、宜生活的內(nèi)部環(huán)境，必將引領(lǐng)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來發(fā)展的主要方向 。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 26 第四章 工業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、 工業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展分析 (一 ) 工業(yè)地產(chǎn)的概念 工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有 毛地 、 熟地 ，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。 小結(jié) 伴隨交通條件和城市地位的改善 ， 城市的全面建設(shè) ， 人口的激增 ， 璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機(jī)， 第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場(chǎng)發(fā)展提供支撐。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 24 西部通道和 S208 線以