【正文】 ............................... 59 六、 價(jià)格定位 .................................................... 60 (一 ) 定價(jià)前提 ............................................. 60 (二 ) 市場(chǎng)比較法 ........................................... 60 (三 ) 售價(jià)測(cè)算 ............................................. 60 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)進(jìn)度 .................................... 63 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期計(jì)劃 ............................................ 63 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 二、 項(xiàng)目銷(xiāo)售周期計(jì)劃 ............................................ 64 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 ...................................... 65 一、 項(xiàng)目投資估算說(shuō)明 ............................................ 65 (一 ) 投資估算的范圍 ....................................... 65 (二 ) 投資估算的取值說(shuō)明 .................................... 65 二、 項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè) ............................................ 65 (一 ) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..................................... 65 (二 ) 項(xiàng)目投資估算 ......................................... 66 (三 ) 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 ......................................... 67 (四 ) 項(xiàng)目資金來(lái)源與應(yīng)用 .................................... 68 (五 ) 項(xiàng)目損益分析 ......................................... 68 三、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 ................................................ 69 (一 ) 項(xiàng)目現(xiàn)金流流量分析 .................................... 69 (二 ) 項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流流量分析 ................................ 70 (三 ) 盈利能力分析 ......................................... 71 (四 ) 總資產(chǎn)評(píng)估 ........................................... 73 第十章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難點(diǎn)及對(duì)策研究 ................................. 74 一、 開(kāi)發(fā)難點(diǎn) .................................................... 74 二、 對(duì)應(yīng)策略 .................................................... 74 第十一章 項(xiàng)目結(jié)論 ............................................. 76 第十二章 附件 ................................................. 77 附件一：成 本明細(xì)表 ............................................... 77 附件二：銷(xiāo)售收入表 ............................................... 79 附件三：項(xiàng)目資金來(lái)源與應(yīng)用表 ...................................... 80 附件四：項(xiàng)目損益表 ............................................... 82 附件五：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ........................................... 84 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 1 第一章 總論 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于重慶市璧山縣城南部，隸屬于璧山工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總占地面積，其中建設(shè)用地面積 39898平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)用地 。 三、 本報(bào)告主要結(jié)論 重慶 是 一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)家級(jí)中心城市，城市定位、城市規(guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)穩(wěn)步的增長(zhǎng)，城市將邁入國(guó)際級(jí)大都市行列；同時(shí)，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會(huì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國(guó)內(nèi)外資金進(jìn)入重慶，提高市民收入，增加市民消費(fèi)能力；另外，隨 著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來(lái)，重慶將成為真正的中國(guó)內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠?？偛拷?jīng)濟(jì)是我國(guó)中心城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、品位提升的動(dòng)力引擎，也是政府推進(jìn)中心城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的戰(zhàn)略選擇，總部基地的開(kāi)發(fā)建設(shè)為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良好的物質(zhì)承載體。 璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。 在此基礎(chǔ)上，璧山縣作為 重慶的 工業(yè)重鎮(zhèn)，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 提升區(qū)域的市場(chǎng)知名度，推動(dòng)區(qū)域的價(jià)值提升，提升外地資金對(duì)區(qū)域的投資信息，促進(jìn)大量社會(huì)資金進(jìn)入， 改善就業(yè)環(huán)境，增加區(qū)域稅收效益， 帶動(dòng)城市的綜合發(fā)展。 因此本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 是重慶市 西 面的一座衛(wèi)星城市，是集“優(yōu)美、生態(tài)、文化、宜居”為一體的現(xiàn)代生活高品質(zhì)城區(qū)。而 “兩江新區(qū)”的正式啟動(dòng)，將使得 重慶乃至整個(gè)西部地區(qū)的 重要經(jīng)濟(jì)體在未來(lái)十年甚至更久的時(shí)間里，均保持著 經(jīng)濟(jì) 高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭 和產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代 。 根據(jù)璧山產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到 2020 年，重慶璧山工業(yè)園區(qū)總建成面積將達(dá) 25 平方公里，其中工業(yè)用地 21 平方公里，區(qū)域范圍包括璧城片區(qū) 15平方公里和青杠片區(qū) 10 平方公里，以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設(shè)千億工業(yè)集聚區(qū)。 加之 重慶總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開(kāi)發(fā)水平亟待提升 。 根據(jù)目前公布的數(shù)據(jù)顯示， 重慶 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整，及以民生為導(dǎo)向的一系列改革舉措， 20xx年重慶經(jīng)濟(jì)保持了快速發(fā)展的良好勢(shì)頭， GDP同比增長(zhǎng) 17%，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 8000 億。 20xx 年開(kāi)始，工業(yè)產(chǎn)值比重已過(guò)半壁江山。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 7 二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)，將會(huì)加速將重慶推向國(guó)家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地和長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心。 圖表 20xx20xx 年重慶市基礎(chǔ)設(shè)施投資額走勢(shì)示意圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 4. 工業(yè)發(fā)展 目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國(guó)家級(jí)現(xiàn)代制造業(yè)基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進(jìn)。 5. 消費(fèi)收入 圖表 199720xx 年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢(shì)示意圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 圖表 199720xx 年重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)示意圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 隨著居民收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市民消費(fèi)觀念有所變化，吃、穿、用消費(fèi)比重有所下降，汽車(chē)、住宅、教育、旅游、娛樂(lè)、保健等消費(fèi)漸成熱點(diǎn)，這推動(dòng)了消費(fèi)市場(chǎng)的活躍。 推動(dòng)中西部地區(qū)與國(guó)際物流的有機(jī)結(jié)合，實(shí)施“一江兩翼三洋”的國(guó)際物流大通道戰(zhàn)略，構(gòu)建長(zhǎng)江上游的商貿(mào)中心和物流中心。換句話說(shuō)，在接下來(lái)的十年里，重慶將獲得更多，更優(yōu)秀是投資，這將大大的推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。這種和諧將以加速加速度的作用推動(dòng)城市全方面的迅速進(jìn)步。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 11 (三 ) 重慶 城市規(guī)劃：規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 1. 兩江新區(qū)掛牌 20xx 年 6月 18 日，作為“試驗(yàn)區(qū)”的配套政策之一“兩江新區(qū)”正式掛牌，標(biāo)志著重慶正式進(jìn)入中國(guó)第三區(qū)時(shí)代。近期，還將開(kāi)工黔張常鐵路、鄭萬(wàn)鐵路、安張鐵路、渝昆鐵路等項(xiàng)目。高壓調(diào)控立苛政時(shí)代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機(jī)。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 14 二、 璧山 投資環(huán)境 (一 ) 璧山 城市環(huán)境分析 1. 區(qū)域 位置 璧山縣位于重慶市以西，東經(jīng) 106 .0239。東西寬 ，南北長(zhǎng) 。 2. 面積及人口 縣域面積 915 平方公里， 20xx 年末璧山縣常住人口為 萬(wàn)人，縣城常住人口數(shù)量為 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為 %，連續(xù) 8年居全市縣第一位。 1949 年 12 月 1日璧山縣解放，屬川東區(qū)巴縣行政專(zhuān)員公署管轄。 1968 年，江津?qū)^(qū)更名江津地區(qū)，璧山縣屬江津地區(qū)。 4. 人文風(fēng)貌 璧山史稱(chēng)“巴渝名邑”，歷史悠久，地靈人杰，歷史上曾出過(guò)“雙狀元”、“六翰林”。 5. 工業(yè)產(chǎn)業(yè) 有成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶和渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶經(jīng)過(guò)璧山工業(yè)園區(qū)，璧山縣成為兩大產(chǎn)業(yè)密集帶建設(shè)發(fā)展的橋頭堡。全縣機(jī)械工業(yè)依托紅宇公司、青山公司、大江公司等一大批重點(diǎn)企業(yè)的配套作用，初步形成了汽、摩配生產(chǎn)基地，全年完成汽車(chē)配件 ，完成摩托車(chē)配件 億元，完成摩托車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī) 萬(wàn)臺(tái)，摩托車(chē)成車(chē) 萬(wàn)輛?！凹t火鳥(niǎo)”牌皮鞋成為我縣歷史上第一個(gè)國(guó)家免檢產(chǎn)品，并被評(píng)為重慶品牌產(chǎn)品。璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 16 20xx 年新型建材產(chǎn)值達(dá) 2多億元?，F(xiàn)有礦產(chǎn)煤、鐵、石膏、天然氣、重金石、頁(yè)巖、石英砂、瓷土等。金堂湖風(fēng)景區(qū)，位于縣城西 35公里處的正興鎮(zhèn)，主要景點(diǎn)是重慶地區(qū)保存最好、最大的天主教堂“露德堂”，占地 30 畝，歷時(shí)百年至今完好無(wú)損。為本項(xiàng)目打造奠定一個(gè)良好的城市形象和基礎(chǔ)，有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。從這些數(shù)據(jù)顯示出北碚區(qū)較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 17 和強(qiáng)勁的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)未來(lái)發(fā)展還將繼續(xù)邁上新臺(tái)階。第二產(chǎn)業(yè)從20xx 年開(kāi)始增幅加大，增速加快。 圖表 20xx20xx 年璧山地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)圖（億元） 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 18 圖表 20xx20xx 年璧山地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)比重示意圖（億元） （ 3） 固定資產(chǎn)投資 璧山縣固定資產(chǎn)投產(chǎn)總額從 20xx年的 20xx年的 135億，增加了 倍，除 08 年金融危機(jī)影響， 09年增幅較小，其他年份增幅都在 24%以上，其中 09年到 10年的增幅達(dá)到 70%，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。構(gòu)建主城疏解工業(yè)的優(yōu)化升級(jí)基地；配套西永的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；重慶甚至成渝地區(qū)民營(yíng)中小企業(yè)的集聚升級(jí)區(qū)；承接國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的都市型工業(yè)基地和出口加工基地。定位于疏解主城人口、集聚區(qū)域人口的高品質(zhì)生態(tài)宜居城市；以休閑旅游、醫(yī)療康體、城郊農(nóng)業(yè)為特色的都市后花園。璧山縣 — 青杠組團(tuán)以機(jī)械和加工工業(yè)為主，同時(shí)配套居住和商業(yè)設(shè)施。地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) 30%以上， 20xx 年突破 100 億元。城鎮(zhèn)化率提高到 60%。森林覆蓋率提高到 48%以上，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 50%以上，建成深綠型 生態(tài)化城市。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)參保率分別達(dá)到 80%和 95%。 璧山新縣城幅員面積為 915 平方公里，均為綠島新區(qū)。 璧山新城推出“綠島新區(qū)”概念，志在成為“宜居重慶”代表作。 規(guī)劃增建成渝輔助通道與主城快速路二橫線對(duì)接、增建渝遂高速增線與主城快速路一橫線對(duì)接，打造直接通達(dá)兩江新區(qū)的快速通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 成渝城際鐵路、渝萬(wàn)城際鐵路西延線 。 規(guī)劃建設(shè)的成渝城際鐵路，在璧山及西部新城均設(shè)有站點(diǎn)，將形成璧山與西部新城聯(lián)系的城際快速鐵路通道；同時(shí)，沿成渝輔助通道方向預(yù)留渝萬(wàn)城際鐵路西延線走廊，并在團(tuán)結(jié)村規(guī)劃建設(shè)新的客站，構(gòu)筑和成渝城際鐵路平行的快速客運(yùn)通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展 戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 規(guī)劃軌道一號(hào)線延伸至璧山（承接《璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃》）； 建設(shè)大學(xué)城隧道與大學(xué)城橫四路相接（即將建成通車(chē)）； 規(guī)劃建設(shè)璧山至金鳳隧道聯(lián)系金鳳組團(tuán)； 遠(yuǎn)景預(yù)留橫五路至臺(tái)灣工業(yè)園通道 。 打造面向黃磏的疏港通道，可以提升璧山的區(qū)域交通地位，帶動(dòng)區(qū)域節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)。 與永川聯(lián)系 ， 規(guī)劃建設(shè)成渝城際鐵路，在永川