【正文】 馬區(qū)辦公地址： 鑒湖校區(qū)保衛(wèi)處戶(hù)政室 聯(lián)系電話：87398030（備注：余區(qū) 辦理辦法：《戶(hù)口遷移證》由本科各學(xué)院畢業(yè)生工作負(fù)責(zé)人統(tǒng)一從保衛(wèi)處戶(hù)政室領(lǐng)取?？嫉叫Ｍ獾难芯可?，尤其是考到北京及上海的研究生必須與考入學(xué)校聯(lián)系，落實(shí)戶(hù)口遷移地址有無(wú)具體要求（因?yàn)橛行W(xué)校要求畢業(yè)生在遷移戶(hù)口時(shí)，將《戶(hù)口遷移證》上的“遷移地址項(xiàng)”填寫(xiě)為某一具體地址而不是學(xué)校名稱(chēng)），落實(shí)后確有要求的，請(qǐng)于6月11日前將準(zhǔn)確遷移地址報(bào)送至保衛(wèi)處戶(hù)政室。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。被上訴人陳某某辯稱(chēng)：原審法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定機(jī)構(gòu)所作的鑒定結(jié)論合法有效，公證授權(quán)委托書(shū)上，委托人的簽名不是陳某某所簽，該委托行為無(wú)效，陳某某不知曉房屋買(mǎi)賣(mài)的整個(gè)過(guò)程，系宓某某瞞著陳某某與毛某某所為，原審法院判決正確，不同意上訴人翁某某的上訴請(qǐng)求，要求維持原判。陳某某未曾參與過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程、公證為外地公證、交易價(jià)格偏低，翁某某在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中未能盡到買(mǎi)受人的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，毛某某的代理行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又兩次前往交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，均因不能提供產(chǎn)證密碼，未成。2008年9月28日江蘇省啟東市公證處出具(2008)通啟證民內(nèi)字第1945號(hào)公證書(shū)，載明：宓某某、陳某某委托毛某某就辦理系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)、抵押、還貸、退保、轉(zhuǎn)按揭、收取房款、交房、水電煤過(guò)戶(hù)等事宜訂立的《委托合同》，意思表示真實(shí)、內(nèi)容符合合同法的規(guī)定，當(dāng)事人的簽名均屬實(shí)。第六十七條 代理人知道被委托代理的事項(xiàng)違法仍然進(jìn)行代理活動(dòng)的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對(duì)的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。書(shū)面委托代理的授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱(chēng)、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。第六十三條 公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。四看：簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否完善。是否具備轉(zhuǎn)讓條件，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，有些問(wèn)題涉及需向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)后方可判斷。由于未與房屋所有權(quán)人見(jiàn)面，難以判斷真假，故購(gòu)房者一般不宜與代理人簽訂購(gòu)房合同并支付房?jī)r(jià)款，應(yīng)直接與房屋所有權(quán)人辦理。而二手房買(mǎi)賣(mài)涉及的法律問(wèn)題十分復(fù)雜，在目前社會(huì)信用體系尚未建立的情況下，購(gòu)房者如果對(duì)上述問(wèn)題不能準(zhǔn)確把握而貿(mào)然簽約、付款，可能會(huì)導(dǎo)致如下法律風(fēng)險(xiǎn)：與不具備售房資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)更無(wú)從辦理，購(gòu)房者無(wú)法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢(qián)財(cái)。合同簽訂后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付該房屋由原告居住，并相應(yīng)交付了該房屋的所有權(quán)證。沒(méi)有完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的購(gòu)房人可追求賣(mài)房者違約責(zé)任。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢(xún)，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門(mén)查詢(xún)。只不過(guò)需要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個(gè)月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。一、購(gòu)房合同類(lèi)型有哪些紙質(zhì)合同”，這是一種完全手工的合同，購(gòu)房者在簽訂紙質(zhì)合同前，好仔細(xì)研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案。一般地，辦不了房產(chǎn)證的房子不能買(mǎi)，除非你愿意買(mǎi)集體產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)以外。即中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。如果買(mǎi)家就此事將賣(mài)家告上法院，法院對(duì)戶(hù)口問(wèn)題一般采取的是既不受理也不判決的態(tài)度，所以買(mǎi)家很難通過(guò)法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。雙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記后，買(mǎi)方會(huì)拿到一份房屋所有權(quán)證通知單，憑此單到發(fā)證部門(mén)領(lǐng)取新房本。2．房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于二手房私下買(mǎi)賣(mài)，由于不存在中介作為第三方的擔(dān)保，缺乏法律保護(hù)，買(mǎi)方極有必要到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢(xún)房屋登記信息，房屋產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目?jī)?nèi)容比較復(fù)雜，存在的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。直到買(mǎi)賣(mài)雙方物業(yè)交割順利完成，買(mǎi)方才把這筆錢(qián)交付給賣(mài)方。▌問(wèn)題十二：針對(duì)特殊性質(zhì)的二手房，需注意事項(xiàng)：（1）若有共有人，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；（2）若房屋已出租，須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；3（3）若房屋已被抵押，須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件；（4）若購(gòu)買(mǎi)公房，須賣(mài)方提供資料證明該公房已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。《合同法》第五十六條規(guī)定合同部分無(wú)效的，不影響其它部分的效力的，其它部分仍然有效。▌問(wèn)題六：房屋過(guò)戶(hù)后，發(fā)現(xiàn)買(mǎi)家戶(hù)口沒(méi)有遷移怎么辦?法律意見(jiàn)：房子往往和學(xué)位以及福利掛鉤，如果出現(xiàn)賣(mài)家沒(méi)有遷移戶(hù)口或者不肯遷移戶(hù)口的情況，除了要催促賣(mài)家及時(shí)遷移戶(hù)口之外，最好的方法還是在簽訂合同前明確戶(hù)口的遷移情況，并且把戶(hù)口遷移違約責(zé)任寫(xiě)在合同里。▌問(wèn)題二：賣(mài)家逾期交房怎么辦?法律意見(jiàn)：除了一些特別的事由，比如買(mǎi)家未付清尾款等原因，賣(mài)家都必須遵照合同約定及時(shí)移交房屋給買(mǎi)家，若賣(mài)家逾期騰房，那么買(mǎi)家可以據(jù)合同約定向賣(mài)家主張違約責(zé)任，或者向賣(mài)家主張因?yàn)橛馄诮环吭黾拥淖夥抠M(fèi)用賠償。在遷移戶(hù)口糾紛已經(jīng)發(fā)生并難以協(xié)商的情況下，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)貞?hù)籍政策向當(dāng)?shù)氐墓矐?hù)籍部門(mén)申請(qǐng)強(qiáng)制遷出戶(hù)口。如前所述，房屋內(nèi)戶(hù)口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶(hù)籍管理（行政管理）的范疇，法院不會(huì)受理及審理戶(hù)口遷移糾紛。詳細(xì)約定遷移戶(hù)口的期限及違約責(zé)任，一是可以督促賣(mài)方及時(shí)在合理期限內(nèi)遷出戶(hù)口，二是可以在賣(mài)方未及時(shí)遷出戶(hù)口之后以合同違約為由向法院起訴要求對(duì)方支付違約金，以彌補(bǔ)自己的損失。根據(jù)上海市高級(jí)人民法院《民事法律適用問(wèn)答（2003年第3期）》規(guī)定“問(wèn)題2：在二手房交易中，當(dāng)事人約定賣(mài)方遷出戶(hù)口，并由買(mǎi)方遷入戶(hù)口，但賣(mài)方嗣后拒不遷出戶(hù)口，買(mǎi)方起訴要求遷出戶(hù)口的，是否可以作為民事案件受理？答：我們認(rèn)為，對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，如果當(dāng)事人以賣(mài)方違約為由，要求賣(mài)方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的，可以作為民事案件處理；買(mǎi)方要求賣(mài)方實(shí)際履行約定，將戶(hù)口遷出并將自己戶(hù)口遷人的，法院可以告知該當(dāng)事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶(hù)口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，法院也無(wú)權(quán)作出此類(lèi)民事判決，故該請(qǐng)求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行的事項(xiàng)。那么，因二手房交易而產(chǎn)生的戶(hù)口遷移糾紛，當(dāng)時(shí)人應(yīng)如何預(yù)防和應(yīng)對(duì)呢？一、戶(hù)口遷移糾紛的司法實(shí)踐：不屬于法院主管范圍在我國(guó)的司法實(shí)踐中，戶(hù)口遷移糾紛一般不認(rèn)為是法院的主管范圍，買(mǎi)房人起訴要求賣(mài)房人遷出戶(hù)口的訴訟請(qǐng)求，法院通常不會(huì)受理。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十四條規(guī)定“人民法院對(duì)下列起訴，分別情形，予以處理：??(三)依照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān)處理的爭(zhēng)議，告知原告向有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)解決。遷移戶(hù)口的期限，應(yīng)先了解當(dāng)?shù)毓矐?hù)籍部門(mén)的相關(guān)政策和辦事效率，根據(jù)實(shí)際情況確定一個(gè)雙方都可接受的合理期限。經(jīng)買(mǎi)房人申請(qǐng)，戶(hù)口所在地公安派出所履行告知后，賣(mài)房人仍拒絕辦理戶(hù)口遷出的，經(jīng)縣級(jí)公安機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，將賣(mài)房人戶(hù)口整戶(hù)遷移至現(xiàn)戶(hù)口所在地的社區(qū)（村）托管戶(hù)臨時(shí)管理。實(shí)際上，辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)屬于房管部門(mén)的行政管理范疇，不屬于法院主管范圍，但是“協(xié)助”辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)又可作為訴訟請(qǐng)求，原因在于“協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)”是賣(mài)家應(yīng)盡的義務(wù)，此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求實(shí)際為要求賣(mài)方為某種行為的給付之訴。▌問(wèn)題一：遇到銀行政策調(diào)整，買(mǎi)家無(wú)法及時(shí)支付房屋尾款怎么辦? 法律意見(jiàn)：由于銀行政策調(diào)整、買(mǎi)家個(gè)人征信原因?qū)е碌难舆t放款，從而買(mǎi)家無(wú)法按合同約定支付房屋尾款，這種情況是很常見(jiàn)的。▌問(wèn)題五：房屋質(zhì)量有問(wèn)題怎么辦?法律意見(jiàn)：這個(gè)問(wèn)題主要有三種情況，第一，如果簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，賣(mài)家已經(jīng)明確如實(shí)告知買(mǎi)家房子的質(zhì)量情況，買(mǎi)家據(jù)此得到優(yōu)惠價(jià)格，房子過(guò)戶(hù)后，買(mǎi)家又以此對(duì)賣(mài)家主張賠償責(zé)任的，那賣(mài)家可不承擔(dān)責(zé)任。▌問(wèn)題八：房?jī)r(jià)突然大漲，賣(mài)家寧可毀約不要定金怎么辦?法律意見(jiàn)：在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。▌問(wèn)題十一：在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)該查看賣(mài)方資格，主要需要查詢(xún)以下證件：賣(mài)方身份證、戶(hù)口簿（這么做是為了查驗(yàn)賣(mài)房人與產(chǎn)權(quán)人是否為同一人），如果賣(mài)方委托他人賣(mài)房，購(gòu)房者應(yīng)該查看委托證書(shū)及雙方的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證明：房屋所有權(quán)證（原件）、土地使用權(quán)證（原件）。還有一點(diǎn)必須提醒大家，二手房的購(gòu)買(mǎi)一定要通過(guò)合法交易渠道，萬(wàn)萬(wàn)不可自己私底下交易買(mǎi)賣(mài)房子沒(méi)去辦理過(guò)戶(hù)，否則就算“兩證”齊全了，將來(lái)也會(huì)來(lái)帶不小的麻煩。物業(yè)與新業(yè)主之間形成新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，對(duì)于原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司應(yīng)向原業(yè)主追繳，新業(yè)主對(duì)此不承擔(dān)任何責(zé)任。過(guò)戶(hù)當(dāng)日買(mǎi)方付給賣(mài)方六成房款；4．房地產(chǎn)交易管理部門(mén)按照審批的權(quán)限，進(jìn)行逐級(jí)申報(bào)工作，在經(jīng)相關(guān)人員審批后，交易雙方進(jìn)入辦理立契手續(xù)流程。風(fēng)險(xiǎn)二、轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí)影響成交價(jià)買(mǎi)的房子過(guò)幾年想轉(zhuǎn)賣(mài)出去，對(duì)方買(mǎi)主問(wèn)到遷戶(hù)口的問(wèn)題，如無(wú)法清戶(hù)將會(huì)面臨價(jià)格打折的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)家可以在合同的《補(bǔ)充協(xié)議》中約定“若出售方因特殊原因?qū)е伦罱K不能將戶(hù)口遷出的，則買(mǎi)方享有單方解除權(quán)，且買(mǎi)方已支付的購(gòu)房款賣(mài)方應(yīng)予