【正文】 確因特殊原因無(wú)法在三個(gè)月內(nèi)落戶的，同年內(nèi)憑報(bào)到證在我校所屬珞南街派出所審批即可，無(wú)需返回學(xué)校更改。本案審理中，原審法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據(jù)該結(jié)論，可以認(rèn)定毛某某的代理行為為無(wú)權(quán)代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，翁某某對(duì)鑒定提出的異議，理由不能成立。原審第三人宓某某未到庭應(yīng)訴。翁某某尚未取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，亦不構(gòu)成善意取得。2009年4月16日，翁某某起訴來(lái)院，要求陳某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助翁某某辦理系爭(zhēng)房屋的交易過戶手續(xù)，并支付違約金(按已付房款的日萬(wàn)分之五，從2009年3月12日起至陳某某實(shí)際履行之日止計(jì)算)。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬(wàn)元向翁某某轉(zhuǎn)讓北京市路某號(hào)606室房屋；簽訂合同當(dāng)日，翁某某向陳某某支付首付款65萬(wàn)元(含已付定金10萬(wàn)元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司(以下簡(jiǎn)稱漢宇地產(chǎn))后轉(zhuǎn)付給陳某某提供的帳戶；該房?jī)?nèi)已設(shè)立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個(gè)工作日內(nèi)，共赴交易中心辦理完畢注銷抵押登記手續(xù)；2009年6月30日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，交易中心出具收件收據(jù)當(dāng)日翁某某支付第二筆31萬(wàn)元；翁某某取得房地產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)，陳某某向翁某某辦理交房手續(xù)，翁某某支付尾款1萬(wàn)元；陳某某未按約定期限交接房地產(chǎn)的，翁某某應(yīng)書面催告，自收到催告之日起7日內(nèi)，陳某某仍未交付房地產(chǎn)的，翁某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內(nèi)陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應(yīng)按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實(shí)際損失與違約金的差額。第六十八條 委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。如果合同條款訂立得不完善，應(yīng)該約定的內(nèi)容沒有約定，一旦賣方交付的房屋出現(xiàn)合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據(jù)，買方往往索賠無(wú)門。三看：二手房成交方式是否合法。在目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)不規(guī)范的情況下，為了防止中介賺取買賣差價(jià)，增加買方的負(fù)擔(dān)，在確定轉(zhuǎn)讓價(jià)后，買方有必要與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，核實(shí)真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)。購(gòu)買了不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過戶手續(xù)無(wú)法辦理，購(gòu)房者購(gòu)房目的同樣落空。由于雙方是同事，一直未辦理過戶手續(xù)。由于僅僅完成了購(gòu)房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒有過戶。買家也可同去，以便核實(shí)房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。及時(shí)登記法根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。否則，房屋買賣行為無(wú)效?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購(gòu)房者一定要留意。再一個(gè)是，售樓處說(shuō)可以過年能辦理房產(chǎn)證那一定是有原因的你要問他是什么原因要等到過年才能辦理。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。▌問題十八：買家如何防止二手房戶口未遷出的情況出現(xiàn)？核查戶籍狀況在簽訂二手房買賣合同之前，一定要了解交易房屋的戶口情況。7．若是貸款買房，買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核征信，評(píng)估房屋，確定買方貸款額度，批準(zhǔn)貸款。比如：房屋是否被列入拆遷范 5 圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。4 若賣方惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，可直接用物業(yè)交割保證金支付物業(yè)欠費(fèi)，這樣可以大大降低買方承擔(dān)物業(yè)欠費(fèi)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。賣房人還要提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見。一旦能夠確定真實(shí)的合同交易價(jià)格，并且是雙方的真實(shí)意愿，那么房屋買賣合同就是有效的。▌問題七：定金問題產(chǎn)生爭(zhēng)議怎么辦?法律意見：二手房買賣中，定金糾紛應(yīng)該屬于最常見的問題了。▌問題三：賣家逾期不履行過戶手續(xù)怎么辦?法律意見：在房?jī)r(jià)迅速躥升的特別時(shí)期，一些賣家會(huì)不惜違約，通過拖延過戶時(shí)間，不配合辦理過戶手續(xù)等方式意圖破壞原來(lái)的買賣合同，達(dá)到毀約的目的。無(wú)其他途徑予以救濟(jì)時(shí)，應(yīng)探究向法院起訴的可行性，在訴訟請(qǐng)求中予以變通，爭(zhēng)取訴請(qǐng)賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請(qǐng)”，而非直接訴請(qǐng)遷移戶口。然而，筆者認(rèn)為：完成戶口遷移一般需要兩個(gè)程序，一是當(dāng)事人向公安戶籍部門提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請(qǐng)，二是公安戶籍部門依職權(quán)的審批和辦理。向當(dāng)?shù)氐墓矐艏块T申請(qǐng)強(qiáng)制遷出戶口。當(dāng)事人堅(jiān)持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。原因大致如下：我國(guó)民事訴訟法規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟?！睉艨谶w移糾紛依規(guī)定應(yīng)屬于公安機(jī)關(guān)職責(zé)范圍，涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，因此不屬于民事案件的受理范圍。為確保賣方在房產(chǎn)過戶后及時(shí)遷出戶口、保證買方家庭順利落戶，宜在房屋買賣合同中詳細(xì)約定遷移戶口的期限，以及未在約定期限內(nèi)遷移戶口應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。賣房人未將戶口遷出原住房，導(dǎo)致買房人戶口無(wú)法遷入的（買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外）。這一觀點(diǎn)在二手房過戶相關(guān)司法實(shí)踐中也可以得到印證：二手房買賣合同簽訂并支付房款后，賣方怠于行使房產(chǎn)過戶手續(xù)，法院一般都會(huì)判決賣方在一定期限內(nèi)“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”。現(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進(jìn)行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認(rèn)識(shí)。當(dāng)出現(xiàn)這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費(fèi)用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。所以，具體明確的約定，是避免定金爭(zhēng)議最好的方法。”如果有這樣的約定，那么這時(shí)候的誠(chéng)意金就相當(dāng)于“定金”，買家沒有正當(dāng)?shù)睦碛删芙^簽訂合同的時(shí)候，買家是不能要求返還的。(房地產(chǎn)交易中心提供)?！币虼?，對(duì)于這部分費(fèi)用的，如果買賣雙方在《房屋買賣合同》或補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定，應(yīng)當(dāng)由原業(yè)主承擔(dān)。3．雙方向房地產(chǎn)管理部門遞交房屋交易申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)管理部門查驗(yàn)后，對(duì)符合交易條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶。▌問題十六：買二手房后原房主戶口不遷出會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？ 風(fēng)險(xiǎn)一、易產(chǎn)生債務(wù)糾紛如原房主涉及了債務(wù)糾紛，戶口還在你的房子上，將會(huì)面臨債主或法院上門催收的風(fēng)險(xiǎn)。戶口無(wú)法遷出可以解約有的買家買下房子就是為了能夠?qū)艨谶w入，這樣一來(lái)，如果賣家不遷移戶口就會(huì)給買家?guī)?lái)很大的影響，這時(shí)買家就可以選擇解約。購(gòu)買5年后想要轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。２、沒有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護(hù)的?！熬W(wǎng)簽合同”，網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其大的標(biāo)志是合同首頁(yè)有“合同編號(hào)”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。畢竟我們交納的定金，就是相當(dāng)于把房子定下來(lái)了，這個(gè)定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時(shí)也會(huì)具有相應(yīng)的法律效應(yīng)的。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，購(gòu)房要及時(shí)進(jìn)行過戶登記。及時(shí)網(wǎng)簽買房時(shí)要通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段，如果中介敢配合房主解除網(wǎng)簽合同并完成“一房多賣”，則會(huì)面臨被取消網(wǎng)簽資格。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。后該案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、第二、第三被告在本調(diào)解書送達(dá)之日始3日內(nèi)協(xié)助原告陳某某辦理房屋過戶手續(xù)。那么購(gòu)買二手房應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢?一看：售房者是否是房屋所有權(quán)人。集體土地上的房屋。(二)假贈(zèng)與、真買賣。付款方式最好為銀行卡轉(zhuǎn)賬。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：（一）被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；（二）被代理人或者代理人死亡；（三）代理人喪失民事行為能力；（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅。2009年3月7日宓某某、毛某某辦理了系爭(zhēng)房屋的注銷抵押登記手續(xù)。原審審理中，法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心對(duì)翁某某提供的(2008)通啟證民內(nèi)第1945號(hào)《公證書》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進(jìn)行鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。翁某某經(jīng)法院釋明后，堅(jiān)持表示不要求在本案中一并處理房款返還、賠償?shù)仁乱耍瑢?duì)此本案不作處理。二審法院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，二審法院予以確認(rèn)。至于本案涉及到的房款返還、賠償?shù)仁乱?，因翁某某未在原審中提出，?duì)此可另案處理。（未按時(shí)間辦理的戶口將為滯留黑戶