【正文】 確因特殊原因無法在三個月內(nèi)落戶的，同年內(nèi)憑報到證在我校所屬珞南街派出所審批即可，無需返回學校更改。本案審理中，原審法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定科學技術(shù)研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據(jù)該結(jié)論，可以認定毛某某的代理行為為無權(quán)代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書不能作為本案認定事實的依據(jù)，翁某某對鑒定提出的異議，理由不能成立。原審第三人宓某某未到庭應訴。翁某某尚未取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記，亦不構(gòu)成善意取得。2009年4月16日，翁某某起訴來院，要求陳某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助翁某某辦理系爭房屋的交易過戶手續(xù)，并支付違約金(按已付房款的日萬分之五，從2009年3月12日起至陳某某實際履行之日止計算)。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬元向翁某某轉(zhuǎn)讓北京市路某號606室房屋；簽訂合同當日，翁某某向陳某某支付首付款65萬元(含已付定金10萬元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司(以下簡稱漢宇地產(chǎn))后轉(zhuǎn)付給陳某某提供的帳戶；該房內(nèi)已設(shè)立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個工作日內(nèi)，共赴交易中心辦理完畢注銷抵押登記手續(xù)；2009年6月30日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，交易中心出具收件收據(jù)當日翁某某支付第二筆31萬元；翁某某取得房地產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)，陳某某向翁某某辦理交房手續(xù)，翁某某支付尾款1萬元；陳某某未按約定期限交接房地產(chǎn)的，翁某某應書面催告，自收到催告之日起7日內(nèi)，陳某某仍未交付房地產(chǎn)的，翁某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內(nèi)陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實際損失與違約金的差額。第六十八條 委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。委托書授權(quán)不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。如果合同條款訂立得不完善，應該約定的內(nèi)容沒有約定，一旦賣方交付的房屋出現(xiàn)合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據(jù)，買方往往索賠無門。三看：二手房成交方式是否合法。在目前房地產(chǎn)中介市場不規(guī)范的情況下，為了防止中介賺取買賣差價，增加買方的負擔，在確定轉(zhuǎn)讓價后，買方有必要與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，核實真實轉(zhuǎn)讓價。購買了不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房，導致合同無效，房屋過戶手續(xù)無法辦理，購房者購房目的同樣落空。由于雙方是同事，一直未辦理過戶手續(xù)。由于僅僅完成了購房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒有過戶。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。及時登記法根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。否則，房屋買賣行為無效。”這是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。再一個是，售樓處說可以過年能辦理房產(chǎn)證那一定是有原因的你要問他是什么原因要等到過年才能辦理。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。▌問題十八：買家如何防止二手房戶口未遷出的情況出現(xiàn)？核查戶籍狀況在簽訂二手房買賣合同之前，一定要了解交易房屋的戶口情況。7．若是貸款買房，買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核征信，評估房屋，確定買方貸款額度，批準貸款。比如：房屋是否被列入拆遷范 5 圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。4 若賣方惡意拖欠物業(yè)費，可直接用物業(yè)交割保證金支付物業(yè)欠費，這樣可以大大降低買方承擔物業(yè)欠費經(jīng)濟損失的風險。賣房人還要提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。一旦能夠確定真實的合同交易價格，并且是雙方的真實意愿，那么房屋買賣合同就是有效的。▌問題七：定金問題產(chǎn)生爭議怎么辦?法律意見：二手房買賣中，定金糾紛應該屬于最常見的問題了。▌問題三：賣家逾期不履行過戶手續(xù)怎么辦?法律意見：在房價迅速躥升的特別時期，一些賣家會不惜違約，通過拖延過戶時間，不配合辦理過戶手續(xù)等方式意圖破壞原來的買賣合同，達到毀約的目的。無其他途徑予以救濟時，應探究向法院起訴的可行性，在訴訟請求中予以變通，爭取訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”，而非直接訴請遷移戶口。然而，筆者認為：完成戶口遷移一般需要兩個程序，一是當事人向公安戶籍部門提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請，二是公安戶籍部門依職權(quán)的審批和辦理。向當?shù)氐墓矐艏块T申請強制遷出戶口。當事人堅持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。原因大致如下：我國民事訴訟法規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟。”戶口遷移糾紛依規(guī)定應屬于公安機關(guān)職責范圍，涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，因此不屬于民事案件的受理范圍。為確保賣方在房產(chǎn)過戶后及時遷出戶口、保證買方家庭順利落戶，宜在房屋買賣合同中詳細約定遷移戶口的期限，以及未在約定期限內(nèi)遷移戶口應承擔的違約責任。賣房人未將戶口遷出原住房，導致買房人戶口無法遷入的（買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外）。這一觀點在二手房過戶相關(guān)司法實踐中也可以得到印證：二手房買賣合同簽訂并支付房款后，賣方怠于行使房產(chǎn)過戶手續(xù)，法院一般都會判決賣方在一定期限內(nèi)“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”?，F(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認識。當出現(xiàn)這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責任。所以，具體明確的約定，是避免定金爭議最好的方法?！比绻羞@樣的約定，那么這時候的誠意金就相當于“定金”，買家沒有正當?shù)睦碛删芙^簽訂合同的時候，買家是不能要求返還的。(房地產(chǎn)交易中心提供)?！币虼耍瑢τ谶@部分費用的，如果買賣雙方在《房屋買賣合同》或補充協(xié)議中沒有約定，應當由原業(yè)主承擔。3．雙方向房地產(chǎn)管理部門遞交房屋交易申請手續(xù)，經(jīng)管理部門查驗后，對符合交易條件的房屋準予辦理過戶。▌問題十六：買二手房后原房主戶口不遷出會有哪些風險？ 風險一、易產(chǎn)生債務糾紛如原房主涉及了債務糾紛，戶口還在你的房子上，將會面臨債主或法院上門催收的風險。戶口無法遷出可以解約有的買家買下房子就是為了能夠?qū)艨谶w入，這樣一來，如果賣家不遷移戶口就會給買家?guī)砗艽蟮挠绊懀@時買家就可以選擇解約。購買5年后想要轉(zhuǎn)讓所購房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。２、沒有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護的。“網(wǎng)簽合同”，網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其大的標志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯數(shù)字，并且是機打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。畢竟我們交納的定金，就是相當于把房子定下來了，這個定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時也會具有相應的法律效應的。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，購房要及時進行過戶登記。及時網(wǎng)簽買房時要通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段，如果中介敢配合房主解除網(wǎng)簽合同并完成“一房多賣”，則會面臨被取消網(wǎng)簽資格。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經(jīng)生效，但標的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。后該案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當事人自愿達成如下協(xié)議：一、第二、第三被告在本調(diào)解書送達之日始3日內(nèi)協(xié)助原告陳某某辦理房屋過戶手續(xù)。那么購買二手房應注意防范哪些法律風險呢?一看：售房者是否是房屋所有權(quán)人。集體土地上的房屋。(二)假贈與、真買賣。付款方式最好為銀行卡轉(zhuǎn)賬。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：（一）被代理人取得或者恢復民事行為能力；（二）被代理人或者代理人死亡；（三）代理人喪失民事行為能力；（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護關(guān)系消滅。2009年3月7日宓某某、毛某某辦理了系爭房屋的注銷抵押登記手續(xù)。原審審理中，法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定科學技術(shù)研究所司法鑒定中心對翁某某提供的(2008)通啟證民內(nèi)第1945號《公證書》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進行鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。翁某某經(jīng)法院釋明后，堅持表示不要求在本案中一并處理房款返還、賠償?shù)仁乱耍瑢Υ吮景覆蛔魈幚?。二審法院?jīng)審理查明，原審法院認定事實無誤，二審法院予以確認。至于本案涉及到的房款返還、賠償?shù)仁乱?，因翁某某未在原審中提出，對此可另案處理。（未按時間辦理的戶口將為滯留黑戶