【正文】 （未按時間辦理的戶口將為滯留黑戶）。二審法院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實無誤，二審法院予以確認(rèn)。原審審理中，法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心對翁某某提供的(2008)通啟證民內(nèi)第1945號《公證書》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進(jìn)行鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：（一）被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；（二）被代理人或者代理人死亡；（三）代理人喪失民事行為能力；（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。(二)假贈與、真買賣。那么購買二手房應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險呢?一看：售房者是否是房屋所有權(quán)人。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，購房要及時進(jìn)行過戶登記。畢竟我們交納的定金，就是相當(dāng)于把房子定下來了，這個定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時也會具有相應(yīng)的法律效應(yīng)的。２、沒有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護(hù)的。戶口無法遷出可以解約有的買家買下房子就是為了能夠?qū)艨谶w入，這樣一來，如果賣家不遷移戶口就會給買家?guī)砗艽蟮挠绊懀@時買家就可以選擇解約。3．雙方向房地產(chǎn)管理部門遞交房屋交易申請手續(xù)，經(jīng)管理部門查驗后，對符合交易條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶。(房地產(chǎn)交易中心提供)。所以，具體明確的約定，是避免定金爭議最好的方法?，F(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進(jìn)行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認(rèn)識。賣房人未將戶口遷出原住房，導(dǎo)致買房人戶口無法遷入的（買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外）?！睉艨谶w移糾紛依規(guī)定應(yīng)屬于公安機(jī)關(guān)職責(zé)范圍，涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，因此不屬于民事案件的受理范圍。當(dāng)事人堅持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。然而，筆者認(rèn)為：完成戶口遷移一般需要兩個程序，一是當(dāng)事人向公安戶籍部門提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請，二是公安戶籍部門依職權(quán)的審批和辦理。▌問題三：賣家逾期不履行過戶手續(xù)怎么辦?法律意見：在房價迅速躥升的特別時期，一些賣家會不惜違約，通過拖延過戶時間，不配合辦理過戶手續(xù)等方式意圖破壞原來的買賣合同，達(dá)到毀約的目的。一旦能夠確定真實的合同交易價格，并且是雙方的真實意愿，那么房屋買賣合同就是有效的。4 若賣方惡意拖欠物業(yè)費，可直接用物業(yè)交割保證金支付物業(yè)欠費，這樣可以大大降低買方承擔(dān)物業(yè)欠費經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。7．若是貸款買房，買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核征信，評估房屋，確定買方貸款額度，批準(zhǔn)貸款。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。由于雙方是同事，一直未辦理過戶手續(xù)。在目前房地產(chǎn)中介市場不規(guī)范的情況下，為了防止中介賺取買賣差價，增加買方的負(fù)擔(dān)，在確定轉(zhuǎn)讓價后，買方有必要與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，核實真實轉(zhuǎn)讓價。如果合同條款訂立得不完善，應(yīng)該約定的內(nèi)容沒有約定，一旦賣方交付的房屋出現(xiàn)合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據(jù)，買方往往索賠無門。委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬元向翁某某轉(zhuǎn)讓北京市路某號606室房屋；簽訂合同當(dāng)日，翁某某向陳某某支付首付款65萬元(含已付定金10萬元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司(以下簡稱漢宇地產(chǎn))后轉(zhuǎn)付給陳某某提供的帳戶；該房內(nèi)已設(shè)立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個工作日內(nèi)，共赴交易中心辦理完畢注銷抵押登記手續(xù)；2009年6月30日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，交易中心出具收件收據(jù)當(dāng)日翁某某支付第二筆31萬元；翁某某取得房地產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)，陳某某向翁某某辦理交房手續(xù)，翁某某支付尾款1萬元；陳某某未按約定期限交接房地產(chǎn)的，翁某某應(yīng)書面催告，自收到催告之日起7日內(nèi)，陳某某仍未交付房地產(chǎn)的，翁某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內(nèi)陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應(yīng)按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實際損失與違約金的差額。翁某某尚未取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記，亦不構(gòu)成善意取得。本案審理中，原審法院根據(jù)陳某某的申請依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據(jù)該結(jié)論，可以認(rèn)定毛某某的代理行為為無權(quán)代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書不能作為本案認(rèn)定事實的依據(jù)，翁某某對鑒定提出的異議，理由不能成立。所有本科畢業(yè)生在所在學(xué)院領(lǐng)取《戶口遷移證》。為避免因遷移地址出錯給大家?guī)聿槐?，請已?jīng)落實就業(yè)單位為：北京、上海以及廣州的畢業(yè)生，與接收單位確認(rèn)戶口的準(zhǔn)確遷移地址，如果單位要求戶口遷移地址處填寫的不是單位名稱，請于6月11日前憑工作單位要求將準(zhǔn)確遷移地址報送至保衛(wèi)處戶政室。要求二審法院依法改判，支持其原審訴請，或發(fā)回原審法院重審。因毛某某、宓某某未能提供產(chǎn)證密碼，房屋過戶未成。第三人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。雙方簽好二手房合同后，要遵守誠實信用的原則履行合同義務(wù)，并盡快過戶，規(guī)避風(fēng)險。其他共有人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的已出租房屋等等情形都不能購買。如今，買房過戶的官司日益增多，主要是一般購房者由于欠缺相關(guān)法律知識、調(diào)查手段及對二手房信息掌握的不夠，對這些問題很難準(zhǔn)確把握。另外，如果辦理過戶的購房者被認(rèn)定為和賣房人惡意勾結(jié)過戶，其他購房者則可以主張該過戶手續(xù)無效，房屋交易無效。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購房人，預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當(dāng)事人真實意思，原則上視為無效。目前很多城市都有這樣的案例。▌問題十七：二手房戶口若未遷出 買家可以強(qiáng)制其遷出嗎？ 果原房主沒有將戶口遷走，那么新房住的戶口就不能遷入，公安人員和居委會干部可以對賣家做思想工作，但無權(quán)強(qiáng)制要求其將戶口遷移出去。▌問題十四：二手房買賣委托中介后不通過中介直接與房主交易有何風(fēng)險？ 法律意見：1．中介追償索賠風(fēng)險一旦讓中介知道買家有意逃避中介費，選擇跳過中介直接私下與房主交易，有可能會招致中介不斷向買方追究責(zé)任，進(jìn)而影響到買家正常工作和生活秩序，買家名譽(yù)也會因此受損。加入“兩證”不全，表示該“二手房”是不允許上市交易的，所以便不可購買。第三，賣家已經(jīng)把房屋真實情況告知中介，但中介基于促成交易的考慮而沒有如實告知買家的，那么買家可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。綜上，為應(yīng)對二手房買賣中的遷移戶口糾紛，最好在源頭上予以控制，即在在二手房買賣合同中詳細(xì)約定遷移戶口的期限及違約責(zé)任。至于違約金的計算方式，在實踐中一般可以總房價的萬分之一至三的方式計算每日違約金。第一篇：二手房買賣中的戶口遷移糾紛應(yīng)如何處理和應(yīng)對二手房買賣中的戶口遷移糾紛應(yīng)如何預(yù)防和應(yīng)對？廣東四時律師事務(wù)所：曾濤律師在二手房交易過程中，除了房產(chǎn)過戶，還涉及一系列其他附帶事宜如水電煤氣過戶、戶口遷移等等，其中，戶口遷移屬于二手房買賣過程中比較棘手的附帶事宜，常有二手房買主由于未在房屋買賣合同中詳細(xì)規(guī)定戶口遷移事項，導(dǎo)致在房產(chǎn)過戶后戶口卻無法落戶在該房產(chǎn)或者無法全家落戶，或者嚴(yán)重影響到房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或者轉(zhuǎn)賣價格。而違約責(zé)任的形式，一般表現(xiàn)為逾期違約金，逾期違約金的計算方式也應(yīng)在一個合理的限度之內(nèi)，以免之后起訴至法院主張違約金時被法院認(rèn)定為違約金過分高于遭受的損失。同理可知，訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”實際與訴請賣方“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”的性質(zhì)并無二致，必然屬于法院的主管范圍。第二，如果是買家故意隱瞞房屋的真實情況，那么買家可以向買方主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任。其中，土地使用權(quán)證上的土地性質(zhì)必須明確是“國有出讓土地”。因此物業(yè)公司現(xiàn)向新業(yè)主追繳拖欠的物業(yè)費是沒有法律依據(jù)的。風(fēng)險三、拆遷補(bǔ)償影響分配還有一種風(fēng)險可能就是拆遷補(bǔ)償了，雖然拆遷主要看戶口本，但在實際操作的時候還是會根據(jù)實際居住人數(shù)分配補(bǔ)償款，如果遇到一個事多的原房主，又將是無休止的麻煩。是開發(fā)商蓋完這樓盤后沒有得到相關(guān)部門的審批，這類房子就沒有辦法辦理房產(chǎn)證，沒有被審批的房產(chǎn)是比如綠化率不夠；樓盤的結(jié)構(gòu)等等原因，這種房產(chǎn)是拿不到房產(chǎn)證的。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。凡是辦理登記過戶手續(xù)的購房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的