【正文】 （未按時(shí)間辦理的戶(hù)口將為滯留黑戶(hù)）。二審法院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，二審法院予以確認(rèn)。原審審理中，法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心對(duì)翁某某提供的(2008)通啟證民內(nèi)第1945號(hào)《公證書(shū)》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進(jìn)行鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：（一）被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；（二）被代理人或者代理人死亡；（三）代理人喪失民事行為能力；（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。(二)假贈(zèng)與、真買(mǎi)賣(mài)。那么購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢?一看：售房者是否是房屋所有權(quán)人。未辦理登記的，盡管房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，購(gòu)房要及時(shí)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記。畢竟我們交納的定金，就是相當(dāng)于把房子定下來(lái)了，這個(gè)定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時(shí)也會(huì)具有相應(yīng)的法律效應(yīng)的。２、沒(méi)有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護(hù)的。戶(hù)口無(wú)法遷出可以解約有的買(mǎi)家買(mǎi)下房子就是為了能夠?qū)?hù)口遷入，這樣一來(lái)，如果賣(mài)家不遷移戶(hù)口就會(huì)給買(mǎi)家?guī)?lái)很大的影響，這時(shí)買(mǎi)家就可以選擇解約。3．雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)遞交房屋交易申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)管理部門(mén)查驗(yàn)后，對(duì)符合交易條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)。(房地產(chǎn)交易中心提供)。所以，具體明確的約定，是避免定金爭(zhēng)議最好的方法。現(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買(mǎi)賣(mài)中的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行介紹，希望能給身邊的您在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中有所認(rèn)識(shí)。賣(mài)房人未將戶(hù)口遷出原住房，導(dǎo)致買(mǎi)房人戶(hù)口無(wú)法遷入的（買(mǎi)賣(mài)雙方有其他戶(hù)口遷移約定的除外）?！睉?hù)口遷移糾紛依規(guī)定應(yīng)屬于公安機(jī)關(guān)職責(zé)范圍，涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，因此不屬于民事案件的受理范圍。當(dāng)事人堅(jiān)持遷移戶(hù)口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。然而，筆者認(rèn)為：完成戶(hù)口遷移一般需要兩個(gè)程序，一是當(dāng)事人向公安戶(hù)籍部門(mén)提交辦理戶(hù)口遷移手續(xù)的申請(qǐng)，二是公安戶(hù)籍部門(mén)依職權(quán)的審批和辦理。▌問(wèn)題三：賣(mài)家逾期不履行過(guò)戶(hù)手續(xù)怎么辦?法律意見(jiàn)：在房?jī)r(jià)迅速躥升的特別時(shí)期，一些賣(mài)家會(huì)不惜違約，通過(guò)拖延過(guò)戶(hù)時(shí)間，不配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)等方式意圖破壞原來(lái)的買(mǎi)賣(mài)合同，達(dá)到毀約的目的。一旦能夠確定真實(shí)的合同交易價(jià)格，并且是雙方的真實(shí)意愿，那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是有效的。4 若賣(mài)方惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，可直接用物業(yè)交割保證金支付物業(yè)欠費(fèi)，這樣可以大大降低買(mǎi)方承擔(dān)物業(yè)欠費(fèi)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。7．若是貸款買(mǎi)房，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核征信，評(píng)估房屋，確定買(mǎi)方貸款額度，批準(zhǔn)貸款。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。”這是制約開(kāi)發(fā)商備案的重要條款，購(gòu)房者一定要留意。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。買(mǎi)家也可同去，以便核實(shí)房源產(chǎn)權(quán)是否為賣(mài)家所有。由于雙方是同事，一直未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)不規(guī)范的情況下，為了防止中介賺取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)，增加買(mǎi)方的負(fù)擔(dān)，在確定轉(zhuǎn)讓價(jià)后，買(mǎi)方有必要與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，核實(shí)真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)。如果合同條款訂立得不完善，應(yīng)該約定的內(nèi)容沒(méi)有約定，一旦賣(mài)方交付的房屋出現(xiàn)合同中沒(méi)有約定的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有合同依據(jù)，買(mǎi)方往往索賠無(wú)門(mén)。委托書(shū)授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬(wàn)元向翁某某轉(zhuǎn)讓北京市路某號(hào)606室房屋；簽訂合同當(dāng)日，翁某某向陳某某支付首付款65萬(wàn)元(含已付定金10萬(wàn)元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)漢宇地產(chǎn))后轉(zhuǎn)付給陳某某提供的帳戶(hù)；該房?jī)?nèi)已設(shè)立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個(gè)工作日內(nèi)，共赴交易中心辦理完畢注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)；2009年6月30日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)，交易中心出具收件收據(jù)當(dāng)日翁某某支付第二筆31萬(wàn)元；翁某某取得房地產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)，陳某某向翁某某辦理交房手續(xù)，翁某某支付尾款1萬(wàn)元；陳某某未按約定期限交接房地產(chǎn)的，翁某某應(yīng)書(shū)面催告，自收到催告之日起7日內(nèi)，陳某某仍未交付房地產(chǎn)的，翁某某有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內(nèi)陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應(yīng)按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實(shí)際損失與違約金的差額。翁某某尚未取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，亦不構(gòu)成善意取得。本案審理中，原審法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據(jù)該結(jié)論，可以認(rèn)定毛某某的代理行為為無(wú)權(quán)代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書(shū)不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，翁某某對(duì)鑒定提出的異議，理由不能成立。所有本科畢業(yè)生在所在學(xué)院領(lǐng)取《戶(hù)口遷移證》。為避免因遷移地址出錯(cuò)給大家?guī)?lái)不便，請(qǐng)已經(jīng)落實(shí)就業(yè)單位為：北京、上海以及廣州的畢業(yè)生，與接收單位確認(rèn)戶(hù)口的準(zhǔn)確遷移地址，如果單位要求戶(hù)口遷移地址處填寫(xiě)的不是單位名稱(chēng)，請(qǐng)于6月11日前憑工作單位要求將準(zhǔn)確遷移地址報(bào)送至保衛(wèi)處戶(hù)政室。要求二審法院依法改判，支持其原審訴請(qǐng)，或發(fā)回原審法院重審。因毛某某、宓某某未能提供產(chǎn)證密碼，房屋過(guò)戶(hù)未成。第三人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。雙方簽好二手房合同后，要遵守誠(chéng)實(shí)信用的原則履行合同義務(wù)，并盡快過(guò)戶(hù)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。其他共有人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的已出租房屋等等情形都不能購(gòu)買(mǎi)。如今，買(mǎi)房過(guò)戶(hù)的官司日益增多，主要是一般購(gòu)房者由于欠缺相關(guān)法律知識(shí)、調(diào)查手段及對(duì)二手房信息掌握的不夠，對(duì)這些問(wèn)題很難準(zhǔn)確把握。另外，如果辦理過(guò)戶(hù)的購(gòu)房者被認(rèn)定為和賣(mài)房人惡意勾結(jié)過(guò)戶(hù)，其他購(gòu)房者則可以主張?jiān)撨^(guò)戶(hù)手續(xù)無(wú)效，房屋交易無(wú)效。也就是說(shuō)該房只能賣(mài)給預(yù)告登記的購(gòu)房人，預(yù)告登記后面的其他任何買(mǎi)賣(mài)人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等，皆非買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無(wú)效。目前很多城市都有這樣的案例。▌問(wèn)題十七：二手房戶(hù)口若未遷出 買(mǎi)家可以強(qiáng)制其遷出嗎？ 果原房主沒(méi)有將戶(hù)口遷走，那么新房住的戶(hù)口就不能遷入，公安人員和居委會(huì)干部可以對(duì)賣(mài)家做思想工作，但無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求其將戶(hù)口遷移出去。▌問(wèn)題十四：二手房買(mǎi)賣(mài)委托中介后不通過(guò)中介直接與房主交易有何風(fēng)險(xiǎn)？ 法律意見(jiàn)：1．中介追償索賠風(fēng)險(xiǎn)一旦讓中介知道買(mǎi)家有意逃避中介費(fèi)，選擇跳過(guò)中介直接私下與房主交易，有可能會(huì)招致中介不斷向買(mǎi)方追究責(zé)任，進(jìn)而影響到買(mǎi)家正常工作和生活秩序，買(mǎi)家名譽(yù)也會(huì)因此受損。加入“兩證”不全，表示該“二手房”是不允許上市交易的，所以便不可購(gòu)買(mǎi)。第三，賣(mài)家已經(jīng)把房屋真實(shí)情況告知中介，但中介基于促成交易的考慮而沒(méi)有如實(shí)告知買(mǎi)家的，那么買(mǎi)家可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。綜上，為應(yīng)對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)中的遷移戶(hù)口糾紛，最好在源頭上予以控制，即在在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中詳細(xì)約定遷移戶(hù)口的期限及違約責(zé)任。至于違約金的計(jì)算方式，在實(shí)踐中一般可以總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之一至三的方式計(jì)算每日違約金。第一篇：二手房買(mǎi)賣(mài)中的戶(hù)口遷移糾紛應(yīng)如何處理和應(yīng)對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)中的戶(hù)口遷移糾紛應(yīng)如何預(yù)防和應(yīng)對(duì)？廣東四時(shí)律師事務(wù)所：曾濤律師在二手房交易過(guò)程中，除了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，還涉及一系列其他附帶事宜如水電煤氣過(guò)戶(hù)、戶(hù)口遷移等等，其中，戶(hù)口遷移屬于二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中比較棘手的附帶事宜，常有二手房買(mǎi)主由于未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中詳細(xì)規(guī)定戶(hù)口遷移事項(xiàng)，導(dǎo)致在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后戶(hù)口卻無(wú)法落戶(hù)在該房產(chǎn)或者無(wú)法全家落戶(hù)，或者嚴(yán)重影響到房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或者轉(zhuǎn)賣(mài)價(jià)格。而違約責(zé)任的形式，一般表現(xiàn)為逾期違約金，逾期違約金的計(jì)算方式也應(yīng)在一個(gè)合理的限度之內(nèi)，以免之后起訴至法院主張違約金時(shí)被法院認(rèn)定為違約金過(guò)分高于遭受的損失。同理可知，訴請(qǐng)賣(mài)方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶(hù)口遷移手續(xù)的“申請(qǐng)”實(shí)際與訴請(qǐng)賣(mài)方“協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)”的性質(zhì)并無(wú)二致，必然屬于法院的主管范圍。第二，如果是買(mǎi)家故意隱瞞房屋的真實(shí)情況，那么買(mǎi)家可以向買(mǎi)方主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任。其中，土地使用權(quán)證上的土地性質(zhì)必須明確是“國(guó)有出讓土地”。因此物業(yè)公司現(xiàn)向新業(yè)主追繳拖欠的物業(yè)費(fèi)是沒(méi)有法律依據(jù)的。風(fēng)險(xiǎn)三、拆遷補(bǔ)償影響分配還有一種風(fēng)險(xiǎn)可能就是拆遷補(bǔ)償了，雖然拆遷主要看戶(hù)口本，但在實(shí)際操作的時(shí)候還是會(huì)根據(jù)實(shí)際居住人數(shù)分配補(bǔ)償款，如果遇到一個(gè)事多的原房主，又將是無(wú)休止的麻煩。是開(kāi)發(fā)商蓋完這樓盤(pán)后沒(méi)有得到相關(guān)部門(mén)的審批，這類(lèi)房子就沒(méi)有辦法辦理房產(chǎn)證，沒(méi)有被審批的房產(chǎn)是比如綠化率不夠；樓盤(pán)的結(jié)構(gòu)等等原因，這種房產(chǎn)是拿不到房產(chǎn)證的。房屋買(mǎi)賣(mài)只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。凡是辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)的購(gòu)房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的