【正文】 例如，未提交開工申請單并得到業(yè)主的審查、批準不得開工；未經業(yè)主簽署質量驗收單予以質量確認，不得進行下道工序等。施工前應對施工放線及高程控制進行檢查，嚴格控制，不合格者不得施工；有些在施工過程中也應隨時注意控制，發(fā)現偏差，及時糾正；中間驗收時，對于幾何尺寸等不合要求者，應指令施工單位處理。隱蔽工程須經業(yè)主代表檢查確認其質量后，才允許加以覆蓋。 10）審核與簽署現場有關質量技術簽證、文件等。 2）審批施工承包單位的開工申請書，檢查、核實與控制其施工準備工作質量。還需由業(yè) 主親自進行試驗或技術復核。 施工過程中的質量控制（事中控制） 業(yè)主在工程施工過程中進行質量監(jiān)控的任務與內容主要有如下幾個方面： （ 1）對施工承包單位的質量控制工作的監(jiān)控 1） 對施工單位的質量控制自檢系統進行監(jiān)督，使其能在質量管理中始終發(fā)揮良好作用。 B、 業(yè)主應做好的事前質量保證工作 在一項工程施工前，業(yè)主除了要做好上述對承包單位所做的各項準備工作質量的監(jiān)控外，還應組織好如下的各項工作。 對單位工程施工組織設計的審核，可著重抓住以下幾個方面： ①組織體系特別是 質量管理體系是否健全。 施工監(jiān)督的質量控制程序 在施工階段進行房地產產品生產的全過程中，要對產品施工生產進行全過程、全方位的監(jiān)督、檢查與控制，它與工程竣工驗收不同，它不是對最終產品的檢查、驗收，而是對生產中各環(huán)節(jié)或中間產品進行監(jiān)督、檢查與驗收。因此可以認為施工階段的質量控制是工程項目質量控制的重點。 （ 1） 初步設計階段 由于初步設計是決定工程采用的技術方案的階段，所以，這階段圖紙的審核，側重于工程所采用的技術方案是否符合總體方案的要求，以及是否 達到項目決策階段確定的質量標準。協議條款是根據不同工程特點，由甲、乙雙方協商議定的補充合同部分，其中質量控制涉及到許多方面的因素，任何一個方面的缺陷和疏漏，都會使工程質量無法達到預期的標準。它是根據《經濟合同法》、《建筑安裝工程承包合同條例》對承發(fā)包雙方權利義務作出的規(guī)定，除雙方協商一致對其中的某些條款作出修改、補充或取消外，都必須嚴格履行。 合同簽定過程的質量預控 合同管理是一個簽定到履行全過程的管理工作。 招、投標階段（含合 同簽定）的質量控制 概述 招、投標階段是選擇具體承包商的關鍵性環(huán)節(jié)，房地產商品的最終質量，必須要由信譽可靠、技術能力強、管理水平高、可信任的承包商來確保。因此 ，勘察設計單位要建立健全質量保證體系，加強設計過程的質量控制，健全設計文件的審核會簽制度，做好圖紙會審和設計文件的技術交底工作。 （ 4） 堅持質量標準 質量標準是評價產品質量的尺度，數據是質量控制的基礎。因此，施工階段是工程質量控制的關鍵環(huán)節(jié)。 工程建設各階段對質量形成的影響 （ 1） 項目可行性研究對工程項目質量的影響 項目可行性研究是運用技術經濟學原理，在對投資尋訪有關的技術、 經濟、社會、環(huán)境等所有方面進行調查研究的基礎上，對各種可能的擬建方案和建成投產后的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益等進行技術經濟分析、預測和論證，確定項目建設的可行性，并在可行的情況下提出最佳建設方案作為決策、設計的依據。 建設階段 建設階段是將開發(fā)過程中所涉及 的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程，包括招投標、設計、施工、竣工驗收全過程。 畢業(yè)設計（論文）報告紙 共 頁 第 14 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 第三章 房地產開發(fā)各階段的質量控制 我國房地產開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或租并實施全壽命 周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序，一般說來，這個程序包括八個步驟，即①投資機會尋找；②投資機會篩選；③可行性研究；④獲取土地使用權；⑤規(guī)劃設計與方案報批；⑥簽署有關合作協議；⑦施工建設與竣工驗收；⑧市場營銷與物業(yè)管理。其目的在于維護社會公共利益，保證技術性法規(guī)和標準貫徹執(zhí)行。 業(yè)主方面質量控制是為保證工程合同規(guī)定的質量標準對工 程項目進行的質量控制。 由定義可知，質量體系包括四個部分，即組織結構、程序、過程和資源。因此， ISO9000 系列標準的誕生，順應了消費者的要求；為生產方提供了當代企業(yè)尋求發(fā)展的途徑；有利于一個國家對企業(yè)的規(guī)范化管理，更有利于國際間貿易和生產合作。 近三十年左右國際化的市場經濟迅速發(fā)展，國際間商品和資本的流動空間增長，國際間的經濟合作、依賴和競爭日益增強，有些產品已超越國界形成國際范圍的社會化大生產，特別是不少國家把提高進口商品質量作為限入獎出的保護手段，利用商品的非價格因素競爭設置關貿壁壘。 全面質量管理階段（ 60年代以后） 60 年代以后，隨著社會生產力的發(fā)展和科學技術的進步，經濟上的競爭也日趨激烈。但由于當時不為人們充分認識和理解，故未得到真正執(zhí)行。進入 20 世紀，由于資本主義生產力的發(fā)展，機器化大生產方式與手工作業(yè)的管理制度的矛盾，阻礙了生產力的發(fā)展，于是出現了管理革命。 （ 2） 政府監(jiān)督中的質量控制 工程項目既由業(yè)主投資，又由業(yè)主自己使用，業(yè)主又委托有專門的監(jiān)理人員對工程質量進行管理，為什 么政府還要來監(jiān)督質量？從根本上說，這是由工程項目本身的特點和政府的職能所決定的。 其次，工程建設雖也是一種物質生產活動，但它不同于其它物質生產活動。對工程項目質量而言，就是為了確保合同所規(guī)定的質量標準，所采取的一系列監(jiān)督措施、手段和方法。 正是由于上述工程項目的特點而形成了工程質量本身的特點，即 （ 1） 影響因 素多 如決策、設計、材料、機械、環(huán)境、施工工藝、施工方案、操作方法、技術措施、管理制度、施工人員素質等均直接或間接地影響工程項目的質量。四是具有生產管理方式的特殊性。即使類型相同的工程項目，其設計、施工也存在著千差萬別。工作質量是指參與工程建設者，為了保證工程項目質量所從事工作的水平和完善程度。由于工程項目是根據業(yè)主的要求而興建的，不同的業(yè)主也就有不同的功能要求，所以，項目的功能與使用價值的質量是相對于業(yè)主的需要而言，并無一個固定的統一的標準。因此，對質量的比較應該使用相應的修飾詞，如用“相對質量”，表示“優(yōu)良程度”或“比較”意義上按有關的基準排序；用“質量水平”和“質量度量”，表示在“定量”意義上進行精確的技術評價。（ GB/T658394， ISO84021986） 質量主體是“實體”。日本的質量管理專家明確闡述了質量經營的思路。此外，質量優(yōu)劣還會帶來其他的間接損失（如停工、降低使用功能、減產等），給國家和使用者造成浪費、損失將會更大。多年來，我國一直強調必須貫徹“百年大計，質量第一”的方針，這對建立和發(fā)展社會主義市場經濟和擴大對外開放發(fā)揮了重要作用。加強質量管理，確保國家和人民生命財產安全是房地產企業(yè)質量管理的頭等大事。當今世 界流行著“當今時代是決策者重視質量的時代”這一觀念。質量是反映事物的本質、特性，是前提；而數量則是反映事物存在和發(fā)展的規(guī)模、程度、速度、水平等的標志。“明確需要”是指在合同、標準、規(guī)范、圖紙、技術文件中已經作出明確規(guī)定的要求；“隱含需要”則應加以識別和確定，它一是指顧客或社會對實體的期望；二是指那些人們所公認的、不言而喻的、不必作出規(guī)定的“需要”，如住宅應滿足人們最起碼的居住功能即屬于“隱含需要”。工程項目一般都按照合同條件承包建設的，因此，工程項目質量是在“合同環(huán)境”下形成的。因此，工程項目質量應包括如下 工程建設各個階段的質量及其相應的工作質量： （ 1）工程項目決策質量； （ 2）工程項目設計質量； （ 3）工程項目施工質量； （ 4）工程項目回訪保修質量。工程項目的特點一是具有單項性。三是具有高入性。五是具有風險性。所以工程項目終檢驗收時難以發(fā)現工程內在的、隱蔽的質量缺陷。房產業(yè)主不同，項目要達到的功能內容或標準也就不同。 再說，在社會主義市場經濟條件下，承包單位作為商品生產者或經營者與業(yè)主追求的經濟目標是不完全相同的，雖然承包單位的職責行為已由與業(yè)主簽訂的承包合同來界定，但是 ，不能排除個別承包承包單位為追求自己的經濟效益，而作出有損于工程質量的不良行為，須知，在工程實踐中，這類事情的屢見不鮮的。日本在第二次世界大戰(zhàn)后引進美國的一整套質量管理技術和方法，結合本國實際，又將其向前推進，使質量管理走上了科學的道路，取得了世界矚目的成績。他認為，質量管理除了事后檢查以外，還應做到事先預防，應在有不合格產品出現的苗頭時，就應發(fā)現并及時采取措施予以制止。戰(zhàn)后，許多工業(yè)發(fā)達國家企業(yè)也紛紛采用和仿效這種質量工作模式。 ISO9000系列質量管理及質量保證標準（標準化質量管理階段） 質量檢驗、統計質量管理和全面質量管理三個階段的論和實踐發(fā)展，促使世界各發(fā)達國家和企業(yè)紛紛制訂出新的國家標準和企業(yè)標準，以適應全面質量管理的需要。此后又不斷對它進行補充、完善。 ISO9000 作為國際性的質量管理和質量保證系列標準，是許多經濟發(fā)達國家多年實踐經驗的總結，帶有通用性和指導性，企業(yè)按 ISO9000 系列標準去建立、健全質量體系，可以使質量管理工作規(guī)范化、制度化，使全面質量管理工作建立在更踏實地基礎上，因而可使全面質量管理工作向縱深發(fā)展 。因此，工程項目質量控制就同為了保證達到工程合同規(guī)定的質量標準而采取的一系列 畢業(yè)設計（論文）報告紙 共 頁 第 13 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 措施、手段和方法。 （ 2）政府方面的質量控制――政府監(jiān)督機構的質量控制。其特點是內部的、自身的控制。投資決策分析主要包括市場分析和項目的財力評估（評價）兩部分工作。 （ 3） 工程設計：將工程項目質量目標與水平具體化，直接關系到項目建成后的功能和使用價值。設計在技術上是否可行、工藝是否先進、經濟是否合理、設備是否配套、結構是否安全可靠等，都將決定著工程項目建成后的使用價值和功能。 （ 2） 堅持以人為控制核心 人是 質量的創(chuàng)造者，質量控制必須“以人為核心”，把人作為質量控制的運輸，發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性，處理好與質檢、承包單位各方面的關系，增強人的責任感，樹立“質量第一”的思想；提高人的素質，避免人的失誤；以人的工作質量保工序質量、保工程質量。 （ 1） 房地產開發(fā)商即業(yè)主的質量責任 房地產開發(fā)商應按資質等級開發(fā)相應項目，按照國家現行的有關規(guī)范和法律、法規(guī)，對本單位開發(fā)項目的工程質量負責。對重要工程部位和隱蔽工程 實行旁站監(jiān)理。 （ 3） 評標 評標時不能僅重視投資，應將質量、進度、投資，三大目標綜合統一評定。 《合同條件》是由以下十部分內容組成的： 1）詞語含義及合同文件； 2）雙方一般責任； 3）施工組織設計和工期； 4）質量與驗收； 5）合同價款與支付； 6）材料設 備供應； 7）設計變更； 8）竣工與結算； 9）爭議、違約和索賠； 10）其他?！? （ 3） 《示范文本》的適用范圍 《示范文本》具有較強的通用性，房地產開發(fā)項目均可適用。 設計方案的審核 控制設計質量，首先要把住設計方案審核關，以保證項目設計 符合設計綱要的要求；符合國家有關工程建設的方針、政策；符合現行建設設計標準、規(guī)范；適應國情，結合工程實際；工藝合理，技術先進；能充分發(fā)揮工程項目的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益。如實行監(jiān)理的項目可由監(jiān)理工程師組織會審及交底。 概括說來，屬于這類專門的技術法規(guī)性的依據主要有幾類： 1）工程項目質量檢驗評定標準 這類標準主要由國家或部統一制訂的、用 以作為檢驗和評定工程項目質量水平或等級所依據的技術法規(guī)性文件。 主承包單位選擇分 包工單位時，需事先由主包單位提出申請，經業(yè)主審查認可，確認其技術能力和管理水平保證按要求完成工程施工，方可允許進場承擔施工任務。 （ 3） 施工用機械、設備的質量控制 施工單位所采用的主要施 工機械、設備對工程施工的質量保證有重要影響。在施工前，施工承包單位應將他們對擬用的施工圖紙和技術文件的意見提交業(yè)主。 （ 4）施工過程中的檢查驗收 1）工序產品的檢查、驗收。 （ 1） 審核有關技術文件、報告或報表 這是對工程質量進行全面監(jiān)督、檢查與控制的重要途徑。 7）審批有關設計變更、修改設計圖紙等，確保設計及施工圖紙的質量。 ③ 對于重要的和對工程質量有重大影響的工序。 B、 施工階段質量監(jiān)督控制手段 （ 1） 旁站監(jiān)督 這是駐地業(yè)主代表經常采用的一種主要的現場檢查形 式，