【正文】 ”活動期間，只要出示能證明你生日的有效證件，您那一年出生的就可以打幾折，比如：86年出生的，打86折，51年出生的，就打51折。如何能夠讓促銷方式與眾不同、出奇制勝?這是讓許多經(jīng)營者苦思不得其解的一個難題，在回答這個問題之前，我先還原兩個促銷的案例：【成功促銷活動案例1】：“每逢佳節(jié)倍思親，您的愛心我傳遞。 事先優(yōu)化成本目標，進度目標和過高的質(zhì)量目標，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應著時間座標。 時間要素在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示 后報總經(jīng)理批準。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預定的目標。*《建筑工程設(shè)計方案批復》及附圖（復印件一份）。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。項目建議書的主要內(nèi)容如下： 項目概況：建設(shè)地點、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想； 建設(shè)條件介紹； 投資估算和資金籌措設(shè)想，償還貸款測算； 項目建設(shè)進度計劃； 經(jīng)濟效益和社會效益估計； 結(jié)論。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復》和附圖。* 市測繪院提供的1/500 或1/1000 地形圖一份，地形圖上應有設(shè)計單位用≤ 的黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇墨線筆標明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復雜，反復多，在公司內(nèi)部又需要不黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。 投標文件有下列情形之一的，招標小組不予受理： 未按招標文件要求密封的。 踏勘和答疑： 招標人在發(fā)售招標書后的約定時間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。答疑、開標、評標等活動的日程安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開發(fā)項目的設(shè)計招標工作。 標有規(guī)劃紅線的1:500 地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000 的地形圖），并在所黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設(shè)計進入擴初前補上）。 樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的 等。 介紹現(xiàn)場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河 流、名貴樹木等。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務書。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期 的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標題的形式插入頁面合適的部位。 制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。 附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 項目區(qū)位分析項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。 初步可行性研究報告內(nèi)容： 市場分析 整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 項目分析和項目建議。初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇濟技術(shù)指 標。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 。 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 的接口位置。協(xié)辦崗位 營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。 保密責任本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。表達規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 編寫設(shè)計任務書草稿詳見作業(yè)指導書《編制設(shè)計任務書》。從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標書。 參加投標：投標授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現(xiàn)場指定的投標箱。成本控制：負責編制現(xiàn)場建設(shè)成本。 投標準備會議總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。主管崗位 總經(jīng)濟師： 負責投標書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標 報價。五、戰(zhàn)略目標財務戰(zhàn)略目標是在戰(zhàn)略分析的基礎(chǔ)上，確立企業(yè)較長時間的財務活動所規(guī)定的奮斗目標。戰(zhàn)略思想是制定和實施財務戰(zhàn)略的指導思想，也是企業(yè)理財思想的核心部分。目前許多房產(chǎn)商所運用的促銷手段還缺乏系統(tǒng)性和科學的設(shè)計，我們很難從有關(guān)報章上找到一個成系統(tǒng)的促銷廣告。上海的「徐匯37゜2」就是抓住了后SARS時期，人們對于溫度的敏感度比任何時候都敏銳這一特點，直接把溫度作為樓盤的推廣名，來吸引新聞媒體和公眾的注意，從而達到促銷的目的。在適應的樓盤方面，普通住宅、公寓別墅、辦公樓、商場商鋪等都適合運用，關(guān)鍵在于樓盤定位與商場定位的吻合程度因素。把房展辦進商場，房產(chǎn)商需要事先提出一整套的翔實可行的推廣計劃，為自己的樓盤進入商場定位：是舉辦獨家房展還是進行聯(lián)合促銷或是兩者兼而有之，是短期的促銷推廣行為還是伴隨著銷售周期的長期推廣……同時，房產(chǎn)商還需要就具體情形對于促銷資源與促銷利益的合理利用有充分的描述，以利于在計劃實行時控制。實則，盡管目前許多房產(chǎn)商開發(fā)的新盤沒有直接面對租賃市場，但在租賃市場上卻能常?？吹叫卤P房屋的影子。十二、抽獎促銷法抽獎活動是以高額的獎品或贈品，一人或數(shù)人獨占形式的附獎銷售。另外，也有的發(fā)展商會在現(xiàn)場簽約以營造一種熱銷氣氛。概念的開發(fā)過程就是對市場和消費的再認識過程，發(fā)掘消費者尚未被滿足的需要，并與競爭品牌區(qū)別開來。傳統(tǒng)的建筑有一個重要標志，就是完全依賴采暖制冷設(shè)備維持室內(nèi)舒適溫度。天第置業(yè)有限公司開發(fā)的「星期五公社」就是以優(yōu)惠價格促銷法的優(yōu)勢在競爭市場上取得了勝利?！爸苣┵彿恐蓖ㄜ嚒钡耐瞥鰳O大的方便了市民，免除了購房者四處奔波的勞累。購房者常按照自己的喜好和習慣，選擇適合于自己風格、體現(xiàn)個人審美觀念的個性化居室裝飾。在房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變過程中，實施“精裝修房”建設(shè)，其意義在于：能夠加快實現(xiàn)商品住宅的價值和使用價值。但由于房屋的購買不同于其他商品房的買賣，購房的過程涉及到國家各種法律、法規(guī)、政策以及有關(guān)房地產(chǎn)、建筑、金融等方面的知識，專業(yè)性和政策性較強，再加上我國存在著有關(guān)法律、法規(guī)不夠健全，房地產(chǎn)商的開發(fā)方式各不相同，物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式多種多樣，交易合同及手續(xù)不規(guī)范等情況，消費者的購房行為承擔著較大的風險，購房者稍有不慎，就有可能陷入不法房產(chǎn)商設(shè)置的“陷阱”，產(chǎn)生大量糾紛和爭議，給消費者帶來極大的經(jīng)濟損失和時間的浪費。除此之外，房地產(chǎn)營銷還可以采取下面兩種方法，一是“以地段換面積”，就是說，想換大一點的房子，就好地段的小房子，換差一點地段的大房子；二是“以面積換地段”，就是說，想換好一點的地段，就以差一點地段的大房子，換好一點地段的小房子。如果一旦住進去了，買房的可能性會變得很大。在樓市，當我們遇到市場銷售不暢或競爭加劇的時候，就應該適當?shù)匾氩⑦\用已經(jīng)在營銷市場中久經(jīng)考驗的推廣工具——銷售促進。但是，對于一個新開樓盤而言，由于銷售周期的過長，在后續(xù)的23年時間中，其所面對的營銷風險就不斷加大。應用：本商理適用于在房地產(chǎn)策劃活動中，策劃人如何靈活地運用房產(chǎn)促銷基本方法進行樓盤營銷具有啟發(fā)意義。但同時需要予以重視的是，如果對銷售促進沒有適當?shù)目刂婆c監(jiān)測，它在帶來整體銷售業(yè)績提高的同時，也會產(chǎn)生一些負面影響，比如降低樓盤的品牌形象，增加買房者對樓盤價格的敏感性，導致房產(chǎn)商注重短期的經(jīng)濟效益等。廣義而言，凡是以創(chuàng)造消費者需要或欲望為目的，企業(yè)所從事的所有活動，均屬促銷的范疇。因為許多高檔商品房一直到建成，還賣不出一半，大量空置的商品房，會使開發(fā)商的資金陷于泥潭。但此法容易造成銷售失控，不便于對成交客戶的管理，建議少用。據(jù)我了解，目前房產(chǎn)市場上的購房俱樂部大多是由發(fā)展商牽頭組織，其規(guī)模屬于中小型的較多。四、“精裝修房”促銷法“精裝修房”，顧名思義，就是經(jīng)過裝修、裝飾，甚至配有基礎(chǔ)家電、家具的住宅商品房。“精裝修房”一般有發(fā)展商與裝修公司的質(zhì)量承諾書，保障了購房者的房屋質(zhì)量。五、周末購房直通車促銷法為方便市民購房，一些房地產(chǎn)銷售營銷公司與房地產(chǎn)管理機構(gòu)和新聞媒體聯(lián)合起來推出了一種“周末購房直通車”項目，目的是為了促進房地產(chǎn)銷售。為了使活動能收到更理想的效果，新聞媒體著力宣傳，大造聲勢，擴大影響；加盟的開發(fā)商不但推出了自己的精品樓盤，還邀請了一批政府部門的管理人員、房地產(chǎn)顧問進行義務咨詢、釋難答疑和購房指導。八、環(huán)保賣點促銷法隨著天氣預報中每日空氣質(zhì)量指數(shù)的公布，購房者也越來越關(guān)心所購住房上空空氣的質(zhì)量。這個賣點使得「鋒尚國際公寓」一上市就受到消費者的關(guān)注。房產(chǎn)展銷會免去了消費者來回奔波的勞累，集中了大量的房產(chǎn)項目，擴大了消費者購房的選擇余地。對消費者而言，如果購買房產(chǎn)的同時還有家具或者家電贈送，那么無疑讓他省掉了親自去購買的麻煩，當然是樂意接受的。由于客戶在決定買樓時，能通過具體的考察知曉其決定購買的房屋所存在的投資價值與發(fā)展?jié)摿Γ⑶矣捎诰哂鞋F(xiàn)實可行的資金回報，從一定程度上講，能在很大程度上刺激客戶的購買行為，最終產(chǎn)生很好的促銷效果。完全在于許多住宅由于購買者為自用，并且由于其用途價值的影響，往往買房者“喜新厭舊”，因此，本策略適用于住宅需謹慎行事。五、選擇公眾所經(jīng)常面對的商場，對于刺激客戶的信心極為有利。一般而言，現(xiàn)在的策劃人都會利用節(jié)假、雙休或慶典來進行促銷活動，十七、新聞、公關(guān)促銷法 為了讓自己的項目產(chǎn)生媒體或公眾效應，造成人們常說的耳語效應，策劃人可以建議發(fā)展商去制造一些新聞事件或是政府公關(guān)行為來引起媒體或是公眾的注意。銷售促進同廣告一樣，需要銷售力的支持，需要有規(guī)范、系統(tǒng)、科學的設(shè)計。這就需要策劃人根據(jù)項目的自身氣質(zhì)和實際情況，舉一反三，靈活地借鑒和運用這些促銷基本形式，從而制訂出符合房地產(chǎn)項目實際情況的促銷策略。萬科企業(yè)前期經(jīng)營投入過多的資金成本，導致后期存貨資金需求一擴大就造成現(xiàn)金短缺的風險，運營速度的緩慢也是不容忽視的問題，這是萬科資金運營的瓶頸，必須作為著眼點來重視并解決。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關(guān)鍵。 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調(diào)查》）。負責匯總項目總投資和預期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標信息承擔保密責任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔保密責任。5． 作業(yè)描述 編制工作進度計劃因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應比投標截止日期提早1 至2 天，留有一定的時間余地。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。 內(nèi)部審核本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 總經(jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 本作業(yè)形成的調(diào)研報告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟師的檢查和評價。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本 的地基處理可能性。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。協(xié)管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 編寫研究報告。 項目優(yōu)劣勢分析（SWOT 分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。 項目研究結(jié)論和建議。 財務評價財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結(jié)論。主辦崗位 設(shè)計管理：負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。 分首選信息庫和備用信息庫兩類。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)