【正文】 計重點是目標(biāo)群體的參與性，它的基礎(chǔ)是客觀市場具有相應(yīng)的消費能力。四、戰(zhàn)略對策戰(zhàn)略對策是保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)的一整套重要方針，措施的總稱，是保證戰(zhàn)略實現(xiàn)的手段。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性 研究報告等。 委托概念方案設(shè)計主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設(shè)計師信息庫中選擇2 至3 名分屬不同設(shè)計單位 的合適人選，并通過選中的設(shè)計師與其注冊的設(shè)計單位聯(lián)系委托設(shè)計事宜。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計單位溝通，由設(shè)計黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇單位酌情修改。6．作業(yè)描述： 調(diào)研外部環(huán)境： 生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。 小組集體討論，議題為： 市場研究。 項目發(fā)展前景預(yù)測市場前景、價格走勢、項目切入點等。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg 或tif 文件，然后插入電子相冊。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。 住宅設(shè)計指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。但不管是公開還是邀請招標(biāo)，都必須接受設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : ）的全程監(jiān)督和管理。 確定投標(biāo)人名單公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報名的投標(biāo)人資格，從中選擇3 至5 名入圍，邀請黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇招標(biāo)的可直接向3 名或3 名以上發(fā)邀請書。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計進(jìn)度、取費服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 規(guī)劃方案批準(zhǔn)后，本主辦崗位負(fù)責(zé)項目建議書的編制組織工作。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 批準(zhǔn)的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)計劃批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。協(xié)管崗位 總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益 的程度范圍內(nèi)。這個促銷方式充分利用了人們愛占便宜的心理，用自己可以定價的策略大大的調(diào)動了客人參與的熱情，從而達(dá)到了傾銷庫存、加大正品銷售的目的。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。 確定目標(biāo)工期和計劃工期根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中 的調(diào)整留有余地。一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。它可以對整個項目的進(jìn)度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 取得項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。在單獨密封的設(shè)計說明上無相應(yīng)資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。中標(biāo)方案一般不單獨補(bǔ)償，其費用納入設(shè)計合同內(nèi)。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 為了引進(jìn)競爭機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。 分階段實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評價。 建筑方案選擇建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。有特殊要求 的可聘請社會專業(yè)人員參加。黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。5．作業(yè)要求 踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。主管崗位 總建筑師：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評選會議，向總經(jīng)理推薦首選方案。融資會計：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級、存款證明）等方面的文字材料。主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。二、戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析是為了研究財務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)的性質(zhì)與數(shù)量，事先對企業(yè)理財環(huán)境的現(xiàn)狀和未來發(fā)展變化趨勢，所進(jìn)行的系統(tǒng)預(yù)測分析。要知道有些話題是不利于樓盤行銷的，相反還有可能使項目銷售陷入僵局。二、項目推廣的單一性有助于減少競爭威脅，提高效益。這種促銷方法具有一定的投機(jī)性，雖然對有些消費者而言，它不如送裝修、送家電等實在，但因為此法兼顧了人們的搏弈心理，反而會使消費者產(chǎn)生刺激的感受，因而還是有一定的誘惑力的。換句話說，對自身生存環(huán)境的關(guān)注、對健康生活觀念的崇尚，已經(jīng)成為新派現(xiàn)代人的一個重要“標(biāo)識”。七、名人效應(yīng)完美形象促銷法該法主要是指房地商應(yīng)用一些名人效應(yīng)來迅速培植項目的知名度和美譽(yù)度，塑造一些“形象完美”的房地產(chǎn)項目，借名人效應(yīng)代言項目來打開市場通路，以達(dá)到促銷的目的。不過，現(xiàn)在許多房產(chǎn)商提供的“菜單式裝修”這一方法彌補(bǔ)了這個缺陷。為了保護(hù)消費者權(quán)益，使消費者的購房風(fēng)險降到最低點，個別房地產(chǎn)商推出了“購房安全卡”這一服務(wù)項目，以幫助購房者安全購房。買了這家房地產(chǎn)公司的商品房，住進(jìn)去以后，覺得不如意，可以隨便換住別的商品房——先決條件是這些商品房必須是這家公司建造，而且還空著。銷售促進(jìn)（Sales Promotion）（簡稱SP），是企業(yè)行銷活動的一種促銷藝術(shù)與科學(xué)。不過，房產(chǎn)促銷的花樣再多，也有它的基本形式。我在多年房地產(chǎn)策劃工作中，以個人經(jīng)驗總結(jié)了房產(chǎn)促銷的一些基本形式：一、“無風(fēng)險投資”促銷法“無風(fēng)險投資”促銷法以降低風(fēng)險為目的的促銷法，目前已受到人們的普遍歡迎，它常常表現(xiàn)為如下四種形式：自由退房法購房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用時，購房者如果要求退房，可以不說明任何理由退房，“立馬”一次性退還房款，而且給予20%的風(fēng)險補(bǔ)償金！這樣做，對于開發(fā)商來說，可以很早就收回投資，有利于資金周轉(zhuǎn)。復(fù)地集團(tuán)的“復(fù)地會”、萬科集團(tuán)的“萬科會”均屬于購房俱樂部這一類。避免了購房者陷入裝修的陷阱。購房直通車分成幾條路線，從不同的地方登車出發(fā)，沿不同的線路到不同的目的地。北京「鋒尚國際公寓」的概念就是“高舒適度低能耗”，將其進(jìn)行通俗化的創(chuàng)意表現(xiàn)，廣告口號就是“告別空調(diào)暖氣時代”。十一、贈獎促銷法贈獎活動是以贈品或獎金作為促銷誘因所進(jìn)行的活動，這種活動一般以消費者為對象，以贈品作魅力，來刺激消費者采取購買行為。此種策略在住宅類房屋的適用，可以局部、小范圍地適用，運用得當(dāng)，會對整個樓盤的銷售起到很好的促進(jìn)作用。例如，希望工程、體育大賽、夏令營……等，可能都可以作為房地產(chǎn)策劃尋找的契機(jī)。目前在許多行業(yè)適用的促銷工具在房地產(chǎn)行業(yè)并非適用；四、銷售促進(jìn)必須提供給買房者一個購房的激勵，或現(xiàn)金、或折扣、或贈禮、或心理的高額消費、或附加服務(wù)，這種激勵必須適應(yīng)于房產(chǎn)商品高額消費的特性；五、銷售促進(jìn)要求開發(fā)商注重自身銷售能力的訓(xùn)練與培養(yǎng)。第三篇：萬科房地產(chǎn)開發(fā)案例經(jīng)典集錦黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書 上海萬科（集團(tuán)）公司建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : （商務(wù)）4 （技術(shù)）6 8 10 14 15 16 19 22 24 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 25 26 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例） 31 33 36黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 38 40 42 43 46 49 51 52 54 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 56 58 《施工許可證》 60 62 64 68 70 71 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 75 、臨電配套 77 79 81 83 85 86 《預(yù)售許可證》 88 90 91 93 94 96 98 100 102 105 108 110 112 114 116黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 118 122 （土建）124 （安裝）126 128 133 135 139 142 144 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇“使用粘土磚”核定 163 164 168 172 174 175 177 179 181 183 185 186 188 190 192 194 201 206 209 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇土地投標(biāo)(商務(wù))1．作業(yè)目的土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。 投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律： 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，收集和編寫黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇 的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計成果：A3 文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊。建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費 下 載 地 址 : 取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需 要。對推薦方案進(jìn)行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟(jì)黃黃帝帝內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)文文言言文文全全篇篇可行性和抗風(fēng)險能力。 項目財務(wù)分析建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。在收集和制作的過程中，本崗位 的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫的名單。主管崗位 總建筑師：擬定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書。 作品表達(dá)方式：明確各個階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等 形式及規(guī)格。 發(fā)布信息待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。 組建評標(biāo)小組 評標(biāo)小組通常由7～11 人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4 名，營銷策劃專家2～3 名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各1～2 名，其中包括本公司的三總師。 定標(biāo) 評標(biāo)小組提出書面評標(biāo)報告后，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。* 經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)項目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。 本主辦崗位應(yīng)隨時對審批進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。 把沒有自由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。該活動最終大獲成功，創(chuàng)造出當(dāng)?shù)刈罡叩膯翁熹N售記錄。這個活動成功的關(guān)鍵在于，我們發(fā)現(xiàn)隨著人們生活水平的提高，買月餅自己吃的人已經(jīng)非常少了，幾乎都是作為禮品送朋友和家人的，月餅更多的含義已經(jīng)不再是食品，而是一種代表“愛心和思念”的禮品，其實每個人都有“愛心和思念”的情感，尤其是那些常年在外打工的游子，但有時候是因為傳遞這種情感的方式太麻煩、太復(fù)雜