【正文】 、綜上論證：依據(jù)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、總體房地產(chǎn)市場(chǎng)等角度的綜合研究以及對(duì)項(xiàng)目在市場(chǎng)、投資、等方面的預(yù)估和嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，本報(bào)告研究認(rèn)為：l 本項(xiàng)目運(yùn)作周期較長(zhǎng)l 利潤(rùn)值較為可觀綜合評(píng)論：本地塊具備較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值。、項(xiàng)目劣勢(shì)概述項(xiàng)目主要優(yōu)點(diǎn)在于以下三個(gè)方面：l 區(qū)域發(fā)展進(jìn)程緩慢，若要達(dá)到本區(qū)域發(fā)展的成熟階段還需要若干年的時(shí)間，而本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系對(duì)周邊環(huán)境、配套的發(fā)展依賴(lài)性非常強(qiáng)烈。 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)相對(duì)較低；216。項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估從上述論證來(lái)看，本項(xiàng)目的土地成本如果能控制在8000萬(wàn)左右——即18萬(wàn)/畝，其預(yù)期回報(bào)比較符合當(dāng)前市場(chǎng)的投資回報(bào)行情。各項(xiàng)指標(biāo)如下：l 項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)實(shí)施費(fèi)：按200元/平米*建筑面積估算l 園林設(shè)計(jì)、建安費(fèi)：按120元/平米*綠化面積估算市政工程配套估算本項(xiàng)目市政配套費(fèi)用計(jì)算類(lèi)別包括供暖配套、煤氣配套、變電站設(shè)備等費(fèi)用等。同時(shí)，除區(qū)域發(fā)展等不可控制因素外，控制項(xiàng)目的總價(jià)也是決定本項(xiàng)目短期內(nèi)完成銷(xiāo)售的關(guān)鍵。從本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性及其當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)高總價(jià)產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度來(lái)看，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏如果分3期開(kāi)發(fā)實(shí)施，每期的銷(xiāo)售周期以1年半計(jì)算，其銷(xiāo)售周期大約需要4—5年的時(shí)間。 一期二期三期三期、啟動(dòng)板塊建議做為項(xiàng)目的啟動(dòng)板塊，本案一期的開(kāi)發(fā)、推廣直接關(guān)系著項(xiàng)目后期的形象、口碑、社會(huì)效應(yīng)、價(jià)格等一系列因素的發(fā)展。文化軸線——指小區(qū)中央縱向景觀軸線：建議本景區(qū)輔以人文景觀，一是用碑文、浮雕、小品等形式表現(xiàn)文化成就，；二是建議結(jié)合頤和園長(zhǎng)廊的設(shè)計(jì)進(jìn)行發(fā)揮，將本軸線進(jìn)行長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)，配以文化藝術(shù)的圖畫(huà)，規(guī)劃成本項(xiàng)目獨(dú)特的步行景觀系統(tǒng)，構(gòu)成一條“文化藝術(shù)長(zhǎng)廊”。立面、風(fēng)格建議如下：材質(zhì)上：采用傳統(tǒng)材料與現(xiàn)代化的材料相結(jié)合，如灰磚，彩色涂料等進(jìn)行柔和。道路因地形地勢(shì)微微起伏及靈活曲折，并加有五個(gè)環(huán)形節(jié)點(diǎn)，既做到通而不暢，迫使車(chē)輛緩行，又達(dá)到移部換景的視覺(jué)效果。 規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明、規(guī)劃方案、規(guī)劃方案說(shuō)明、項(xiàng)目規(guī)劃及補(bǔ)充建議、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施構(gòu)思、建設(shè)實(shí)施原則、啟動(dòng)板塊建議五、項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施說(shuō)明規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明、規(guī)劃方案總體規(guī)劃圖 《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！?。?9031789 52 、規(guī)劃方案說(shuō)明產(chǎn)品分布圖 　 黃島開(kāi)發(fā)區(qū)唐島灣別墅用地可行性分析報(bào)告、項(xiàng)目規(guī)劃及補(bǔ)充建議、方案規(guī)劃說(shuō)明　　 總體規(guī)劃原則　　因坡就勢(shì)、借助周邊資源、充分發(fā)揮海景資源是別墅位置規(guī)劃的主要原則，朝向原則及私密原則同樣在別墅擺位上起到重要作用。l 真正迎合黃島甚至外地的尖端消費(fèi)者消費(fèi)群體的需求，從而有效吸引客源，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)去化速度，減少銷(xiāo)售周期。、本案產(chǎn)品定位原則產(chǎn)品互補(bǔ)原則：三種產(chǎn)品，從市場(chǎng)需求角度來(lái)講，起到互補(bǔ)作用。、依據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行和消費(fèi)需求判斷當(dāng)前黃島開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)整體運(yùn)行情況增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，但消費(fèi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)比例和消費(fèi)行為完全失衡，區(qū)外客戶(hù)以60%的購(gòu)買(mǎi)比例極大地超過(guò)了本地客戶(hù)40%的購(gòu)買(mǎi)比例，完全呈現(xiàn)出一種投資市場(chǎng)。D、 在青島由于近幾年沿海用地極其稀少、高檔住宅價(jià)格不斷攀升；而開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿翱臻g，致使很多消費(fèi)力分流此地，為本案的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。戶(hù)型與面積：高檔次物業(yè)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型占供應(yīng)總量的60%左右，主力戶(hù)型對(duì)應(yīng)面積為120150平方米；兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型占供應(yīng)總量的25%左右，主力戶(hù)型對(duì)應(yīng)面積為90110平方米；四房?jī)蓮d和復(fù)式單位占總量的10%左右，對(duì)應(yīng)面積為170250平方米。去化現(xiàn)況：當(dāng)前該區(qū)域推出來(lái)銷(xiāo)售的二手別墅產(chǎn)品，標(biāo)出價(jià)格大都在6000—8000元/平米，但銷(xiāo)售狀況不是很理想。產(chǎn)品的總價(jià)基本上集中在45—60萬(wàn)左右。 2001年2003年是黃島房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的三年，區(qū)域均價(jià)被整體拉高，尤其是2003年黃島整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)較2002年上揚(yáng)近50%以上，整體上漲速度較快； 178。、大橋、隧道兩端市區(qū)接線工程初步方案黃島端接線走向示意圖 黃島端接線走向示意圖 綜合分析：跨海大橋/海底隧道的修建，使青島到黃島的距離縮短到20分鐘以?xún)?nèi)，同時(shí)隧道黃島接口的落點(diǎn)設(shè)在薛家島旅游度假區(qū)的東端登陸，對(duì)加快薛家島旅游度假區(qū)的發(fā)展建設(shè)將起到極大的推動(dòng)作用，為本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。迅速崛起的新興產(chǎn)業(yè)特色明顯,制造業(yè)核心地位日益凸現(xiàn),成為全市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)跑者。故此方案為被選方案，需三思而后行。如果當(dāng)前開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目今后幾年具備巨大的升值潛力，對(duì)投資客戶(hù)來(lái)講，將會(huì)是一個(gè)絕好的投資項(xiàng)目。地塊現(xiàn)狀解析、地塊周邊現(xiàn)況如下（圖七）：本項(xiàng)目周邊的發(fā)展梯次呈階梯狀：第一發(fā)展圈從（2000年——2005年）形成以區(qū)政府為中心、以長(zhǎng)江路為主軸的商務(wù)、商業(yè)中心，發(fā)展用地基本上消化完畢；第二發(fā)展圈預(yù)計(jì)將會(huì)從（2005年——2010年）以濱海路為主軸，發(fā)展成為旅游觀光帶及濱海高檔居住區(qū)，為今后幾年的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。在這樣的背景下為開(kāi)發(fā)區(qū)提供了千載難逢的發(fā)展機(jī)會(huì)。主要研究方面包括：項(xiàng)目的地理、地塊分析；開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況；開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況：周邊樓盤(pán)的市場(chǎng)現(xiàn)狀、價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)走勢(shì)等分析；項(xiàng)目的產(chǎn)品定位；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路及財(cái)務(wù)分析；項(xiàng)目的綜合論述七大部分。但“青黃不接”（因膠州灣的區(qū)隔而造成的地理阻隔）一直成為開(kāi)發(fā)區(qū)騰飛發(fā)展的一大阻力， “南隧、北橋”（圖三：①②所示）交通戰(zhàn)略方針確立與實(shí)施，將會(huì)對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，特別是旅游、商務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)的崛起與發(fā)展起著決定性的作用。l 北面：緊貼唐島灣水域，越過(guò)近200米的水面便可看到巍峨的開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)政府大樓以及寬廣美麗的區(qū)政府廣場(chǎng)；濱海大道旅游觀光帶（建設(shè)中）、廣播電視塔、香江路兩旁的高層建筑盡收眼底。、當(dāng)前項(xiàng)目的地塊現(xiàn)況本項(xiàng)目當(dāng)前的地理、地質(zhì)條件，如下圖①②③所示：①：北側(cè)臨唐島灣的濱海步道 ②：區(qū)政府廣場(chǎng)對(duì)望本項(xiàng)目用地 ③：項(xiàng)目中央對(duì)望對(duì)岸市政府周邊建設(shè)情況。項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)展判斷因此本項(xiàng)目若要實(shí)施開(kāi)發(fā)，將會(huì)有兩種開(kāi)發(fā)實(shí)施途徑：一、如若要在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，建議產(chǎn)品的定位方向以低總價(jià)、小獨(dú)棟產(chǎn)品入市，針對(duì)投資客戶(hù)和用于第二居所的度假型客戶(hù)。④①②②③⑤⑥圖八①石油化工工業(yè)區(qū) ②臨港工業(yè)區(qū) ③國(guó)際商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)加工工業(yè)區(qū)④生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū) ⑤行政商務(wù)中心區(qū) ⑥綜合旅游區(qū)綜上：完善的規(guī)劃、強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。、大項(xiàng)目工程集裝箱項(xiàng)目、港口項(xiàng)目、鋼鐵項(xiàng)目、造船項(xiàng)目、大煉油項(xiàng)目等六大項(xiàng)目的實(shí)施，帶動(dòng)相關(guān)下游企業(yè)上千家、帶動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)近5萬(wàn)人，為開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的原動(dòng)力。 房產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行分析、2004年市場(chǎng)供求狀況(單位:萬(wàn)平方米)、市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)分析黃島房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析 薛家島居住區(qū)塊分析 開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路板塊分析黃島別墅及青島海岸線地產(chǎn)市場(chǎng)概況（以沿海區(qū)域市場(chǎng)為重點(diǎn)）、黃島市高檔物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析、青島市高檔物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析市場(chǎng)判斷綜合論述三、市場(chǎng)運(yùn)行判斷（以沿海區(qū)域板塊為重點(diǎn)）房產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行分析、2004年市場(chǎng)供求狀況(單位:萬(wàn)平方米)竣工面積銷(xiāo)售面積批準(zhǔn)預(yù)售面積預(yù)售登記面積合計(jì)60508598黃島城區(qū)5548保稅區(qū)工業(yè)園10445長(zhǎng)江路唐島灣25356570石油大學(xué)長(zhǎng)江西路10588薛家島金沙灘10647綜合分析：178。產(chǎn)品的總價(jià)基本在30—40萬(wàn)左右。全區(qū)總共有120套左右。五四廣場(chǎng)沿海至石老人度假區(qū)板塊：是青島市環(huán)境資源最佳的區(qū)域，目前沿海樓盤(pán)已拋棄了地段論的觀點(diǎn)，都充分利用稀缺的景觀環(huán)境資源，以良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)打造青島市最高級(jí)的居住社區(qū)。但是從沿海一線已交付項(xiàng)目的實(shí)際入住率來(lái)看，項(xiàng)目的實(shí)際入住客戶(hù)不是很多，個(gè)別項(xiàng)目的空置率幾近60—70%。、依據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷黃島開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員主要以密集勞動(dòng)的藍(lán)領(lǐng)工薪階層為主，對(duì)于房產(chǎn)尤其是別墅產(chǎn)品的消費(fèi)群體非常稀少。l 相對(duì)于其他的居家別墅或市區(qū)別墅來(lái)講，本項(xiàng)目擁有的超低密度、規(guī)模、周邊未來(lái)的生態(tài)環(huán)境又是其他別墅區(qū)不可比擬的；擁有薛家島旅游度假區(qū)所占據(jù)的旅游、休閑、度假資源l 本項(xiàng)目巨大的發(fā)展空間和增值潛力l 以及開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)所形成的良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)欠缺的高檔的商務(wù)洽談空間故本案的定位方向應(yīng)該是： 度假養(yǎng)老、休閑商務(wù)、投資增值的結(jié)合體、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、本案產(chǎn)品架構(gòu)定位結(jié)合上述項(xiàng)目定位思路及市場(chǎng)機(jī)遇所闡述的內(nèi)容，結(jié)合項(xiàng)目的地理特點(diǎn)，本案的產(chǎn)品定位切入點(diǎn)應(yīng)建立在：度假養(yǎng)老、休閑商務(wù)、投資增值的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因此本項(xiàng)目的產(chǎn)品大致分為三種：第一種：定位為旅游度假型產(chǎn)品區(qū)，產(chǎn)品主要以酒店、度假連體別墅以及VIP私家會(huì)所構(gòu)成，其中獨(dú)家連體別墅的面積大致控制在120平米左右，主要針對(duì)外地的旅游度假客戶(hù)。本案何不打“享樂(lè)”牌呢？通過(guò)我們提供的服務(wù)，我們營(yíng)造的氛圍，我們彰顯的尊貴，讓我們的客戶(hù)得到前所未有的生活享受、精神享受。l