【正文】 自 2021 年開工以來(lái)，工期較順利，銷售情況一直較好。預(yù)計(jì)一期工程會(huì)在 2021 年底完工，二期工程工期 3 年左右，預(yù)計(jì)整個(gè)小區(qū)的完工時(shí)間將會(huì)在 2021 年。 市政配套 附近的市政配套有貴陽(yáng)六中，實(shí)驗(yàn)二中，實(shí)驗(yàn) 一小，實(shí)驗(yàn)二小，醫(yī)學(xué)院，菜市場(chǎng)，和云巖區(qū)政府大樓。 產(chǎn)品特點(diǎn) /比重 戶型面積從 56 ㎡的平層到 189 ㎡的躍層不等，以三房和兩房的中小戶型為主，其中 110 ㎡ — 135 ㎡的三房為主約占總房型比例的 45%， 74 ㎡ 、 83 ㎡的二房約占 30%左右，樓房下層架空作為商鋪和停車場(chǎng)。整個(gè)新城的總工期約在 8 年左右。 市政配套 小區(qū)附近缺乏的市政配套，只有一個(gè)水口寺小學(xué)，無(wú)大型商場(chǎng)、成規(guī)模菜場(chǎng)、健身場(chǎng)所、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和大型醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)。 二期有十一組團(tuán)：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。售樓人員素質(zhì)較好。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期風(fēng)臨半島： 727 戶環(huán)型電梯住宅， 125 戶退臺(tái)、連排、獨(dú)立別墅；二期城市綠洲：規(guī)劃主力產(chǎn)品為別墅，少量一梯一或二戶全景觀電梯住宅； 項(xiàng)目名稱 云凱 推廣用語(yǔ) 城市上游生活。 （ 2）市場(chǎng)供應(yīng)量大： 根據(jù)目前的市場(chǎng)信息反饋， 202104 年整個(gè)貴陽(yáng)市場(chǎng)供應(yīng)量仍將很大，兩城區(qū)、四郊區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)（大部分可能會(huì)團(tuán)購(gòu)消化）等幾個(gè)主要區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá) 250 萬(wàn)方。因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點(diǎn)的契機(jī)，在項(xiàng)目升值潛力上作文章，進(jìn)行此項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 （ 4）人文環(huán)境及形象較差： 珠江路 A 地塊因有洛解村處于其邊緣，沒(méi)有整體規(guī) 劃，加之其位于小河區(qū)的郊區(qū)地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環(huán)境較差。在醫(yī)療上，該地塊與小河四十四醫(yī)院的直線距離也比較近。地塊內(nèi)靠近水庫(kù)一側(cè)還有天然泉眼，水質(zhì)優(yōu)良。 距項(xiàng)目 1500 米左右 2 一中分校 有學(xué)生 300 多人，但不面對(duì)小河區(qū)招生，是一中寄宿制中學(xué)。目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在該項(xiàng)資源的情況大體相同。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒(méi)有其他的項(xiàng)目，也不能很好的在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項(xiàng)資源不足。頤園”等項(xiàng)目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點(diǎn)，同時(shí)，沙沖路的改建也將帶動(dòng)這一地段的商業(yè)氛 圍。 A、 B、 C地塊面積相對(duì)比較大，將會(huì)成為小河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過(guò)次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 （四） 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)： 四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析： （一） 區(qū)域定義： 根據(jù) 2021 年《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。 高起點(diǎn)快速發(fā)展金融、保險(xiǎn)、通信、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢、文化、教育、科技事業(yè)，建立功通齊全、行業(yè)配套、結(jié)構(gòu)布局合理，高度產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化的第三產(chǎn)業(yè)體系。 房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠(chéng)實(shí)守信、用心經(jīng)營(yíng)、實(shí)力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。金陽(yáng)新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200 萬(wàn)平方米的森活林城也將在今年新鮮推出 ,如果進(jìn)展順利全年預(yù)計(jì)有近 220 萬(wàn)平方米項(xiàng)目開發(fā)。 （７） 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。步入 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為了在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開發(fā)商們將會(huì)在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過(guò)環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來(lái)提高產(chǎn)品含金量，提升市場(chǎng)空間，這一切都以成本為支撐；從 2021 年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽(yáng)這個(gè)土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪，土地成本勢(shì)必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對(duì)需要大量資金在較長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會(huì)增多；再加上旺盛的市場(chǎng)需求、持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等 因素， 2021 年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房?jī)r(jià)向上漲的日子可以預(yù)測(cè)也就不遠(yuǎn)了，不漲價(jià)是不太可能的，只是漲多少罷了。 ２、銷售價(jià)格環(huán)境綜合因素影響、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示， 貴陽(yáng)的 GDP 增長(zhǎng)達(dá)到 %，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近 1000 美元。樓市開發(fā)區(qū)域由過(guò)去的三點(diǎn)（云巖、南明、小河）獨(dú)俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)樓市 10 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下 20 個(gè)， 50 萬(wàn)平方米以上的住宅小 區(qū)逐漸增多，占地 1000 畝，開發(fā)量 100 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺(tái)。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。除此而外，元旦、春節(jié)發(fā)放年終獎(jiǎng)較上年增長(zhǎng)，市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位在職工作人員發(fā)放公務(wù)員移動(dòng)通訊補(bǔ)貼，國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位兩年考核合格晉升一檔職務(wù)工資等都不同程度地拉動(dòng)了今年 1 季度城市居民的可支配收入增長(zhǎng)。 就業(yè)工作穩(wěn)步推進(jìn)，社會(huì)保障面逐步擴(kuò)大。金融形勢(shì)平穩(wěn)，存款總量穩(wěn)步上升。僅 1－ 2 月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng)％。 資料來(lái)源：貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局 （二）貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析： １、貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)工作 2021 年首 季開局良好，房地產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資主力軍。農(nóng)民人均純收入 2510元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。城市區(qū)域環(huán)境噪音和交通干線噪音平均值分別為 （ A） 和69 DB（ A）。運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度 1298公里，公交客運(yùn)總量 億人次，城市出租汽車 2444 輛。全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，現(xiàn)金支出 億元，收支相抵，凈回籠現(xiàn)金 億元，比上年多回籠現(xiàn)金 億元。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，比上年增長(zhǎng)了 %。全年具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，實(shí)現(xiàn)稅金總額 億 元。全部工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。從居民消費(fèi)的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)等四大類價(jià)格分別 上漲 %、 %、 %、 %，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)等四大類價(jià)格分別下降 %、 %、 %、%。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增幅是近年來(lái)的最好水平，比全國(guó)平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出 。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)埂⒗盥駡?chǎng)和一座水庫(kù)；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有 230 戶左右，拆遷 面積 4 萬(wàn) 2 千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀： 珠江路 A 地塊項(xiàng)目占地 47 公頃。 （二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 珠江路 A 地塊用地平衡表： 項(xiàng)目 用地面積（公頃） 百分比（ %） 居住用地 % 公建用地 % 道路用地 15% 公共綠地 % 總用地 % 珠江路 A 地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 總建筑面積 萬(wàn)㎡ 2 住宅建筑面積 萬(wàn)㎡ 3 公建建筑面積 萬(wàn)㎡ 4 總居住戶數(shù) 3244 戶 5 總居住人數(shù) 11354 人 6 人口毛密度 313 人 /公頃 7 人口凈密度 535 人 /公頃 8 容積率 9 綠地率 % （三） 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)： 現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元） % 年度銷售量 合計(jì) 一 二 三 四 五 六 七 八 九 啟動(dòng) % % % % % % % 現(xiàn)金流入 銷售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 小計(jì) 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 17220 前期費(fèi)用 212 212 212 212 212 212 212 212 1696 建安費(fèi)用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 開發(fā)費(fèi)用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 開發(fā)稅金 347 347 347 347 347 347 347 347 2776 不可預(yù)見費(fèi) 小計(jì) 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922 現(xiàn)金凈流量 7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078 土地及其它費(fèi)用按八年計(jì)，平均分批付出。全年非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)了 %，高于全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 9 個(gè)百分點(diǎn)，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪 費(fèi)狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，比上年增長(zhǎng) 倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 3238 萬(wàn)元。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成 億元，增長(zhǎng) %；更新改造投資完成 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。 金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù) 增加，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)較快，資金運(yùn)行趨于活躍。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。 環(huán)境保護(hù)工 作不斷加強(qiáng)。人口出生率 12‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長(zhǎng)率‰。 社會(huì)福利事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。三是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷穩(wěn)步增長(zhǎng)，出口交貨值大幅上揚(yáng)。 財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，金融形勢(shì)平穩(wěn)。 對(duì)外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。 ２、 2021 年 1 季度貴陽(yáng)市城市居民收入消費(fèi)同增長(zhǎng) 今年 1 季度我市城市居民 ，月均收入 867 余元 消費(fèi) 595 余元 。 （三）小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析： 根據(jù) 2021 年《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過(guò)次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。具備較強(qiáng)資 金實(shí)力和運(yùn)作能力的公司增多、增強(qiáng)。金陽(yáng)新區(qū)經(jīng) 過(guò)幾年來(lái)的強(qiáng)力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場(chǎng)、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，以金陽(yáng)的行政地位和一流的配套規(guī) 劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房?jī)r(jià)，同樣也會(huì)成為樓市中的有力競(jìng)爭(zhēng)者。 金陽(yáng) 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場(chǎng)反映較好，二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 據(jù)《貴陽(yáng)晚報(bào)》 040930 第 6 版報(bào)道：金陽(yáng)兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽(yáng)新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標(biāo)拍賣 6 塊土地。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出 2021 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)相對(duì)較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價(jià)只是一種表面現(xiàn)象而已。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 （五）貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬(wàn)平方米相對(duì)平穩(wěn)的 開發(fā)量。 （六）項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)： 2021 年國(guó)家相關(guān)部門先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號(hào)文件； （３） 建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》； （４） 國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶的設(shè)立。 （二）貴陽(yáng)城市 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)： 到 2021 年，把貴陽(yáng)市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭(zhēng) 2021 年城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)省會(huì)城市中等水平。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東 南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來(lái)就是小河區(qū)的一個(gè)大板