【正文】 第五、 建成后 可以提供 12300 個的就業(yè)崗位及每年超 過 130， 000 萬元的稅收繳納，成為拉動地方經(jīng)濟(jì)的巨大動力。 寶龍城市廣場就業(yè)人口估算表 業(yè) 態(tài) 建設(shè)規(guī)模（ ㎡ ） 就業(yè)人口估算（人） 大型時尚百貨 20,000 500 大型生活賣場 30,000 600 大型家居飾品廣場 5,000 200 連鎖家電賣場 5,000 200 歐陸風(fēng)情商業(yè)街 80,000 7,000 萬國風(fēng)情休閑餐飲酒吧街 10,000 1,000 休閑運動中心 5,000 400 五星級動感電影城 5,000 150 五星級旅游度假酒店 31,000 1,000 大型娛樂不夜城 10,000 1,000 便捷 酒店 10,000 100 廣場物業(yè)管理人員 380,000 150 合計 12， 300 青島寶龍城市廣場的投資額接近人民幣 11 億，稅前投 資利潤率 只有 %， 短期經(jīng)濟(jì)效益不高，主要 源于 寶龍城市廣場屬于商業(yè)地產(chǎn)，主要收益來源于 未來 長期收益即租金收入，而不是短期開發(fā)的銷售收入，因此反應(yīng)在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的利潤 率 較 低 。 青島 寶龍城市廣場 國際社區(qū) 青島 3）康體中心，包括球館（壁球、保齡球、沙狐球、乒乓球等）、放映廳、網(wǎng)吧、茶藝館、棋牌室、美發(fā)沙龍、足浴城等項目。 “ 青島 ?寶龍 城市廣場 ”項目 總建筑面 積 約 38萬 平方米。比例尺度優(yōu)美的古典歐式柱列和山墻乃至細(xì)部與明亮寬敞的現(xiàn)代玻璃體量相互咬合，對此，實的墻面與虛的入口都因張力更加引人注目，皇冠狀的頭飾更是凸顯無與倫比的身份。 交通 主軸線為對稱軸，構(gòu)成商業(yè)廣場的主干道；同時配有橫向的商業(yè)步行街。 以人為本的原則 貫徹以人為本的原則，充分體現(xiàn)對人的關(guān)懷，創(chuàng)造輕松、舒適、獨具特色的休閑購物環(huán)境。寶龍城市廣場的開發(fā)將大大提升李滄的商業(yè)環(huán)境及商業(yè)運營檔次，為李滄的商業(yè)發(fā)展帶 來 更加繁榮的景象。 青島 逐漸形成了以 3 大百貨巨頭為基點， 4 大電器專業(yè)賣場為支點，服裝一條街、通訊一條街為兩翼的商業(yè)布局，整個商圈的經(jīng)營面積在 40萬 ㎡ 左右，每天的人流量在 40萬左右，商圈人氣非常旺盛。寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 13 三、李滄商業(yè)情況 商業(yè)現(xiàn)狀 李滄的商業(yè)非常發(fā)達(dá)，大型商場超市遍布李村，并形成以李村為中心，輻射、帶動周邊發(fā)展的網(wǎng)狀商業(yè)圈，建立了以批發(fā)市場為龍頭、大型商場超市為主體、集市貿(mào)易為補充、個私零售為拾遺補缺的商業(yè)大格局。 銷售及價格 李滄區(qū)的房地產(chǎn)市場檔次較低，需求較旺， 而 市場上的供給有限，期房比較少，導(dǎo)致各個 項目的 銷售速度較快，目前市場上可以銷售的房子所剩不多。 市場需求 世界各國的經(jīng)驗表明，但人均 GDP 達(dá)到 2500 美元，人均住宅面積達(dá)到 3035 平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，另據(jù)專家分析，當(dāng)恩格爾系數(shù)在 40%時，有關(guān)各國的住房消費在消費結(jié)構(gòu)中所占的比 重會達(dá)到 15%20%。每年約有 。寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 10 李滄房地產(chǎn)市場概況 市場供給 青島是中國的 經(jīng)濟(jì)中心， 是集聚型城市， 每年都有大量的人流匯聚這個城市，為市場創(chuàng)造了較 大的居住與消費需求，雖然近幾年青島市房地產(chǎn)供應(yīng)量都在不斷地增加，但還是緩解不了供不應(yīng)求的局面。 前三季度，青島市商品房銷售面積 ，同比下降了 %。其中住宅投資 億元，同比增長 %，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比去年同期提升了 ； 商業(yè)營業(yè)用房投資 ，同比增長 %，增幅較上年同期回落了 ；辦公樓和其他用房出現(xiàn)了不同程度的下降，辦公樓和其他用房投資分別為 、 ，同比下降了 %、 %。具有較強(qiáng)的輻射帶動能力 ,逐步形成了以化工、建材、機(jī)械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系?！皩汖埑鞘袕V場”是 集購物、娛樂、餐飲、休閑、運動、旅游、文化、游樂、商務(wù) 等功能為一體的新都市主義風(fēng)格的建筑 集 群，其建設(shè)將有助于完善所在區(qū)域的城市功能配套，提升商業(yè)檔次，改善投資環(huán)境，開辟新的稅源，增加就業(yè)人口，成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動力。 地塊現(xiàn)狀 地塊平坦， 無特別的 自然景觀，里面分布著幾個廠房，目前正在拆遷，較為雜亂。寶龍 城市廣場 可行性分析報告 寶龍集團(tuán)發(fā)展有限公司 POWERLONG GROUP DEVELOPMENT CO.,LTD 青島 寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 5 第一部分 項目總體概況 一、 地塊情況 地塊參數(shù) 總用地面積 108012㎡ ，容積率 ，建筑密度 %，規(guī)劃建筑面積 378971㎡ 。 地塊價值 地塊處于李滄區(qū)核心區(qū)域的咽喉，與李村商圈相隔不遠(yuǎn)，與傳統(tǒng)的李滄大集連接在一起，具有非常旺的商業(yè)人氣 ， 地塊 所處區(qū)域交通十分發(fā)達(dá) ，可以輻射到 整個青島 區(qū)域 。整個區(qū) 面積 98平方公里 ,人口 35萬人 ,人口密度為 3571人 /平方公里 ,轄 11 個街道辦事處。 青島 按用途劃分，商品住宅 萬平方米，同比增長 %，占全部施工面積的 77%；辦公樓 萬平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房 ，增長 %；其他用房 184萬平方米，增長 %。 從投資分布看，青島市嶗山、城陽、萊西等地成了房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱土。而這一上升勢頭將在李滄區(qū)優(yōu)越 的基礎(chǔ)環(huán)境和接踵而來的機(jī)遇烘托下，得以維系。從現(xiàn)有樓盤的建筑、景觀、配套來看，品質(zhì)普遍較低，主要以中低收入的客戶群體為主。寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 12 從購房群體來看 李滄區(qū)本地人是主要的購買對象，其中大量拆遷戶及改善居住環(huán)境是他們購房的動機(jī)所在，還有很大一部分是來青島工作的外地人及青島本地的青年人，由于經(jīng)濟(jì)收入有限，雖在市區(qū)工作，卻買不起市南、市北的房子，而李滄的房價相對來講還是比較低，他們會選擇在李滄購房，同 時在李滄做生意的外地人（韓國與鮮族人）也是一大購買群體； 從購買產(chǎn)品來看 鑒于整體居住環(huán)境，目前李滄是中低收入群體聚集的地方，因此在產(chǎn)品的需求上也主要以中小戶型為主，且利用率要高，大部分消費者對多層建筑形式、南北向、雙陽臺（封閉）比較偏好，還有注重社區(qū)的配套，如小區(qū)綠化、暖氣供應(yīng)、子女教育、物業(yè)管理等。政府在李滄區(qū)建設(shè)上也給予了足夠的政策支持。 李滄商業(yè)分布 為了把李滄建設(shè)成為青島北部的商業(yè)中心，李滄區(qū)將以李滄中心商圈、滄口商圈、東李商圈為輻射源，以 308國道 (李滄段 )、重慶中路 (李滄段 )、振華路 — 京口路 — 九水路、李村河兩岸為輻射帶，構(gòu)筑 “ 3圈 4 線” 新格局，加上傳統(tǒng)的李滄大集 ，打造青島市重要的商貿(mào)中心，實現(xiàn)商貿(mào)業(yè)質(zhì)量和效益的優(yōu)化提升。寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 15 東李商圈 —— 商貿(mào)批發(fā)中心 東李商圈是李滄新興商貿(mào)的集聚地，該商圈位于 308國道以東，青銀高速公路以西，環(huán)城南路以北，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，東臨東部開發(fā)區(qū)、南臨高科園，北接城陽區(qū)，交通條件非常便利，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 青島 寶龍城市廣場 建筑 平面圖 圖 2：青島由地下、地面、空中構(gòu)造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價值。它對柱式尺寸、門窗模式都有一定要求，因此現(xiàn)代歐風(fēng)風(fēng)格成了寶龍商業(yè)廣場的造型主題。 二、 項目 發(fā)展 內(nèi)容 青島 寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 22 1） 中外名品長廊，包括時尚精品店、休閑服飾旗艦店等中型主力店，建筑面積 55,000平方米； 2） 文體世界，包括大型書城、音像世界、運動主題商場等中型主力店，建筑面積 15,000平方米； 3） 美食天地，包括麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客以及高級西餐廳、咖啡吧、日韓料理、情景餐廳等中型主力店及大型美食廣場，建筑面積 10,000平方米。寶龍城市廣 場五星級酒店效果圖 辦公 OFFICE 十二層小高層頂級商務(wù)中心，總建筑面積 10220 平方米。 1 、大型生活賣場 30,000 2,000 6,0002 、大型時尚百貨 20,000 2,000 4,0003 、連鎖電器大賣場 5,000 2,000 1,0004 、五星級動感電影城 5,000 3,000 1,5005 、歐洲風(fēng)情商業(yè)步行街 80,000 2,000 16,0006 、大型家居廣場 5,000 2,000 1,000７、休閑運動中心 5,000 2,500 1,2508 、萬國風(fēng)情商業(yè)酒吧街 10,000 2,000 2,0009 、智能化停車場 70,000 2,000 14,000