【正文】 注：如未特別注明，本文的所有時(shí)間為 北京時(shí)間 日歷天。 （參照） 表二： 公寓戶 型面積分布表 3 層及以下 430 層 戶數(shù) 面積 所占比例（ 套數(shù) 比） 二房 填戶數(shù) 填戶數(shù) 填戶數(shù) 填面積 三房 四房 五房 其它 戶型 注 :以上表格僅供參考 . ９ .設(shè)計(jì)文件的權(quán)屬 設(shè)計(jì)單位 擁有其提供的所有圖紙、說明、電子文件、計(jì) 算機(jī)程序（包括程序產(chǎn)生的數(shù)據(jù)）的知識產(chǎn)權(quán)。 . 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖 明確商業(yè)、公寓、酒店和辦公分區(qū)； 排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。 5. 其余設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)參照 1塔樓寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 。 2樓——低區(qū)； 裙房部分， 中區(qū)； 辦公樓部分，高區(qū)， 酒店及酒店式公寓。內(nèi)部凈尺寸不低 于 2 米 米 米（高）；轎廂內(nèi)設(shè)置大屏幕液晶電視；承重 14001600 千克 以下 ，容量20 人標(biāo)準(zhǔn) 以下 。 公共洗手間配置： 1. 高檔入墻式抽水馬桶、小便池；感應(yīng)式?jīng)_水裝置； 2. 清潔專用洗手間：每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓層提供一個(gè)清潔工專用洗手間，配備拖把清潔水槽； 3. 廁位數(shù)量：男士小便池 2 個(gè)，蹲廁 2 個(gè)，坐廁1 個(gè)； 4. 女士蹲廁 2 個(gè)，坐廁 1 個(gè)； 5. 建議采用“洗手區(qū)”與“如廁區(qū)”分區(qū)； 6. 增加殘疾人洗手間體現(xiàn)人性化概念； 平面單元面積在每 200 平米以上和 loft 戶型單元 設(shè)計(jì)室 內(nèi)洗手間。以簡約、現(xiàn)代為主的風(fēng)格。 建筑高度 100 米 ,圍擋高度 120 米 2 大堂和主要出入口 1. 首層大堂建議規(guī)劃在東面或南面；車行出入口海田路一側(cè)。 17 行政樓層 行政樓層設(shè)計(jì)獨(dú)立的接待臺和商務(wù)中心。 10 空調(diào) 中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計(jì)量，房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié) 。裝修風(fēng)格和檔次同首層大堂相同。次臥的面積不小于 16㎡， 設(shè)置 梳妝區(qū) 和 衣儲區(qū) 。 4) 兩房兩廳兩衛(wèi) ， 8090 ㎡。這些流程不能與客人流程交叉或兼用 。 一、 3 號地塊 的酒店式公寓設(shè)計(jì)指引 1. 總面積和面積配比： 1) 總面積： 約 2 萬㎡ 2) 戶型配比： 戶型 面積區(qū)間（建筑面積） 套數(shù)比 套數(shù) 面積比 一房兩廳 獨(dú)立臥室。 14 智能化系統(tǒng) 至少達(dá)到 5A 級標(biāo)準(zhǔn)：加強(qiáng)建筑自動(dòng)感應(yīng)和遠(yuǎn)程控制、加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保的科技應(yīng)用，加強(qiáng)安全和通訊的最新科技應(yīng)用，加強(qiáng)各系統(tǒng)間的集成 協(xié) 作性。 12 電 梯 30 秒。 5 電梯等候區(qū) 建議在設(shè)計(jì)核心筒時(shí)分高、中、低區(qū)獨(dú)立分散人流；首層電梯前室 裝修后 寬度不低于 米， 裝修后 高度不低于 米； 中高區(qū)電梯前室寬度不低于 3 米； 雙側(cè)出口電梯間寬度不小于 米，裝修后 高度不低于 米 ；單側(cè)出口電梯間寬度不小于 3 米， 首層電梯前室實(shí)現(xiàn)智能刷卡進(jìn)入管理。如 VIP 專用電梯、 VIP 停車場、茶水間等等。 地塊商 業(yè)價(jià)值分析 ? 如上圖所示，地塊北側(cè)臨福華三路，商業(yè)展示面最好，人流車流最大，商業(yè)價(jià)值最大； ? 海田路靠近彩田商圈，車流較少，但較容易引入人流； ? 福華四路遠(yuǎn)離福華三路主干道，且南面是學(xué)校，人流較少； ? 金田路是車流主干道，人流較少，所以商業(yè)價(jià)值最差。 . 規(guī)劃范圍 即基地四至范圍；包括兩宗地之間的市政路、宗地地下及地上空間 。 在 空間上提供了靈活性，適合于有活力的小型私營公司。整個(gè)項(xiàng)目用地為一宗地 ,中間為代征市政道路 (中心七路 )用地。 5. 商業(yè)計(jì)容積率面積為 萬㎡ ,在 4地塊內(nèi)解決 。 2超高層塔樓地面交通應(yīng)成環(huán) (利用中心七路 ),減低西側(cè)入口交通壓力 。通過引導(dǎo)性的設(shè)計(jì)在負(fù)一層、首層和二層形成連續(xù)的開放式商業(yè)布局； 2. 1超高 層塔樓為純寫字樓 ,標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在 2050 ㎡內(nèi) ,按國內(nèi)防火規(guī)范每 15層設(shè)一避難層 (設(shè)備層 ),大堂及入口應(yīng)面向東南 。應(yīng)盡量布置于北側(cè)靠近福華三路 ,商業(yè)層數(shù)不限于 3 層 ,商業(yè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)多首層的概念 ,應(yīng)通過設(shè)計(jì)手法提高不同層商業(yè)的均好性 。 . 區(qū)域概況： 宗地 位于深圳市 CBD 南區(qū)，區(qū)域概況詳見《深圳市中心區(qū)城市設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì) 1996~2021》系列叢書（中國建筑工業(yè)出版社） 2． 宗地技術(shù)指標(biāo)及要求 . 土地面積： 詳附表一 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 . 土地用途： 詳附表一 《建設(shè)用 地規(guī)劃許可證》 . 建筑容積率： 詳附表一 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 . 建筑覆蓋率： 詳附表一 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 . 小區(qū)綠地率： 詳附表一 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 . 建筑退紅線： 詳附表一 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 . 計(jì)入容積率的總建筑面積： m2 其中， 辦公建筑面積： m2 商業(yè)建筑面積： 36000 m2 皇崗大廈計(jì)容積率建筑面積： 100000 m2 物業(yè)管理用房建筑面積： 500m2（可分散布置） 地下室 建筑面積： 約 90000 ㎡ 地下三層 機(jī)動(dòng)車停車設(shè) 置標(biāo)準(zhǔn)： 停車方式：以地下室停車為主，考慮建設(shè)約 1550 個(gè)停車位； 各業(yè)態(tài)應(yīng)就近停車 ,分區(qū)明確 。 6． 總體規(guī)劃要求 . 規(guī)劃原則 ： 1) 在深圳市 CBD 中心區(qū)規(guī)劃的宏觀指導(dǎo)下進(jìn)行設(shè)計(jì)，城市綜合體應(yīng)服務(wù)于城市總體規(guī)劃，提升城市天際線； 2) 按照資源分級的級配原則，合理分配各種自然及社會(huì)資源； 綜合體空調(diào)制冷系統(tǒng)采用冰蓄冷系統(tǒng) （采用片冰機(jī)） ，利用谷電節(jié)約能源成本； 原則上 1＃、 2＃、 3＃及 4＃各考慮一個(gè)冷凍機(jī)房； 3) 營造高雅的有品 位內(nèi)部環(huán)境，結(jié)合外部良好的景觀，保證公寓戶型的均好性； 減少或不出現(xiàn)朝北戶型；控制東西朝向 。 7．專項(xiàng)及 單體設(shè)計(jì) 指引 廣場規(guī)劃要求 1) 考慮廣場的完整性和使用效果，人車分流，避免被車道分割； 2) 沿北側(cè)路形成淺廣場 ,即 中心廣場需在一定尺度上向福華三路主干道開放，使主干道人車視線引入廣場，設(shè)置標(biāo)志性雕塑，引導(dǎo)人流進(jìn)入； 3) 基地東北角 (即福華三路和海田路交叉口 )應(yīng)形成商業(yè)引導(dǎo)性廣場 。 設(shè)計(jì) 技術(shù)明細(xì) 指引 B戶型 福華四路 金田路 海田路 1 號 4 號 2 號 3 號 福華三路 濱河大道 彩田路 最好 入 口 D戶型 C戶型 A戶型 寫字樓 寫字樓 學(xué) 校 住 宅 住 宅 規(guī)劃 商業(yè) 最差 較差 整體規(guī)劃 ? “半開放式購物中心”規(guī)劃理念：結(jié)合地方特色及既有開放的廣場休閑空間，本項(xiàng)目的主要購物場所應(yīng)集中在室內(nèi) ,同時(shí)與室外休閑空間交融 ,在室內(nèi)室外空間交匯的地方可設(shè)計(jì)一些灰空間，不明顯 界定室內(nèi)室外，增加空間趣味性； ? 商業(yè)主體量建議設(shè)置在地塊東側(cè)福華三路和四路之間，形成完整室內(nèi)購物空間，其他部分商業(yè)在二樓以上需通過連廊互相連通； ? 內(nèi)部空間柱距約 米以上； ? 負(fù)一層商業(yè)：應(yīng)在滿足規(guī)劃停車位的前提下盡量增加負(fù)一層商業(yè)面積，保證不小于 10000 ㎡； 1) 交通 ? 著重解決易達(dá)性問題，在本項(xiàng)目無地鐵連通的情況下，更要解決好公交車、出租車和自駕車的交通流線及上落客問題； (可根據(jù)設(shè)計(jì)需要對項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)的設(shè)置提出調(diào)整建議 )； ? 由于金田路為交通主干道，車流量大，建議盡量不要設(shè)置商業(yè)車行出入口，而盡量于地塊北 、東及南側(cè)解決； ? 解決好貨運(yùn)通道及卸貨平臺； 2) 立面 ? 立面設(shè)計(jì)簡潔、時(shí)尚，富有商業(yè)氣息和藝術(shù)氣質(zhì)； ? 重點(diǎn)突出福華三路及金田路立面，在表皮材料及立面形式上有所創(chuàng)新；考慮廣告位與立面表皮的有機(jī)融合及創(chuàng)新廣告形式； ? 夜間和日間效果同樣重要； 3) 中庭 ? 商場內(nèi)需設(shè)計(jì)從一樓至頂樓的封閉式采光中庭，將自然光引入商場內(nèi)部； ? 中庭尺度需大氣，一樓中庭需有足夠空間可舉行各種推廣活動(dòng)； ? 視商場內(nèi)部動(dòng)線長度，可設(shè)計(jì)多個(gè)類似中庭或連續(xù)中庭等聚客空間； ? 中庭部分盡量避免影響視線的大體量柱子的出現(xiàn)； 4) 主力店 ? 本商場主力店面積一般在 4000－ 8000 平米左右； ? 主力店內(nèi)部空間柱網(wǎng)規(guī)則，空間規(guī)整； ? 主力店一般布置在購物動(dòng)線的端頭，面向主走道有良好展示面；若面積較大，考慮垂直分布到數(shù)層，并考慮獨(dú)立內(nèi)部垂直交通； 5) 店鋪 ? 使用面積不小于 60 平米； ? 圍繞人流干道分布，令每一間店鋪都能吸引到同樣的人流； 6) 垂直交通 ? 設(shè)計(jì)足夠的垂直客梯及扶手電梯，令客流可以便捷抵達(dá)各個(gè)樓層； ? 足夠的貨梯及貨運(yùn)通道，方便大型貨品的運(yùn)輸； ? 可設(shè)計(jì)跨層快速扶手電梯，令客戶可直接抵達(dá)高層商業(yè)樓層； 7) 動(dòng)線設(shè)計(jì) ? 單一動(dòng)線原則，盡量避免二次動(dòng)線的出現(xiàn) (即盡量避免盡端式流線 )。具體細(xì)節(jié)見后面詳細(xì)設(shè)計(jì)指引 ； 4) 需求面積： 500 ㎡以上 850 ㎡（半層）， 1700 ㎡ — 2021 ㎡（整層）， 3000 ㎡以上（兩層以上） 5) 需求特征 ： ? 需求的寫字樓要位于城市核心優(yōu)越的地段，周邊配套齊全，交通非常便捷； ? 對寫字樓整體形象符合國際化現(xiàn)代簡潔潮流，是城市建筑群中視覺焦點(diǎn)和地標(biāo)； ? 有非常大氣的正門入口和寬敞、高揚(yáng)、充滿陽光、裝修簡潔現(xiàn)代的中庭或大堂； ? 有非常快捷、舒適的垂直電梯交通工具；上班高峰期不用在電梯侯梯廳擁擠排隊(duì)候梯； ? 有方正使用率高的辦公區(qū)； ? 對各級別員工更多人性關(guān)懷，關(guān)注“人”的本身需求；內(nèi)部空間符合人的需要； ? 辦公空間應(yīng)該是讓人健康、舒適、快 樂地工作和享受工作； ? 內(nèi)部空間不再是傳統(tǒng)的封閉式空間，能夠與外界陽光、景觀、空氣交流，享受更多自然的空間，打破內(nèi)外之間絕然的分隔； ? 需要便捷快速?zèng)]有盲點(diǎn)的通訊和網(wǎng)絡(luò)； ? 跨國企業(yè)非常注重“空間的安全性”，火災(zāi)預(yù)警、緊急疏散通道和嚴(yán)密防盜措施、非法闖入等； ? 希望預(yù)留更多的“可改造空間”。 6 公共走廊 公共走廊裝修后寬度不 小 于 米，吊頂凈高不低于 米 7 使用率 平均不低于于 70％ 8 標(biāo)準(zhǔn)層 1. 凈 高 ： 30 層以下凈高不低于 米，預(yù)留 10 ㎝網(wǎng)