【正文】 2 大堂和主要出入口 1. 首層大堂建議規(guī)劃在東北面或南面；車行出入口海田路一側。 5 層高 同酒店式公寓 6 使用率 不低于 75% 7 標準層 Loft 層高不低于 6 米，上下進行分割后，每層層高不低于 米 。大堂面積不低于 150 平米，高度不低于 7 米；裝修風格與 1 號樓統(tǒng)一。如圖所示， A 戶型交 樓后，業(yè)主可自行改造成獨立的 兩套： A1 戶型和 A2 戶型。 18 后勤房 每層單獨設立一間后勤房。 15 休閑娛樂 中心 設于架空層 ,面積約 15002021 ㎡。 11 洗衣房 規(guī)劃洗衣房，為業(yè)主提供增值服務 。 7 公共走廊 寬度不低 于 米，凈高度不低于 米。 3 電梯 轎箱內尺寸 米 米 米（凈高），國際一線品牌電梯 ，配備液晶顯示屏。 建筑高度 100 米 ,圍擋高度 120 米。 一個公共衛(wèi)生間 和一個 主臥衛(wèi)生間 ，主臥衛(wèi)生間面積大于公共衛(wèi)生間。 5) 三 房兩廳兩衛(wèi) ， 100120 ㎡。兩個房間為一間主臥，另一間作為客房或書房?？蛷d和餐廳的面積不小于 15 ㎡，能設置書寫工作區(qū)。 3. 戶型設計指引： 1) 戶型設計體現居家風格 。 2) 通向大堂所有經營、租賃、休息、服務、展示區(qū)域的流程。 5560 50％ 134 38% 兩房兩廳兩衛(wèi) 主臥衛(wèi)生間＋公共衛(wèi)生間 8090 35％ 93 40% 三房兩廳兩衛(wèi) 主臥＋次臥＋書房。 17 商務配套 會議中心：容納 50－ 70 人的多媒體會議室一間； 15－ 20人的會議室 2－ 3 間（可合并為大會議室）； 員工食堂：容納 300 人同時就餐的員工食堂，內設高級行政人員餐廳（可考慮設置在避難層）。 （ OA）： 辦公室 OA 布線采用網絡地板或地面線槽； 設物業(yè)管理系統(tǒng) . 2. 通信（ CA）： 計算機網絡通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數據通信條件； 布線 千兆 到層 ，百兆到桌。 為 VIP客戶 專用梯及貴賓 休閑 候梯室，專用車道， 智能刷卡門禁。 國際知名品牌（ 如 奧的斯或三菱）。辦公面的供電容量在 105W/m2 以上；每戶均配 置配電箱。 6 公共走廊 公共走廊裝修后寬度不 小 于 米，吊頂凈高不低于 米 7 使用率 平均不低于于 70％ 8 標準層 1. 凈 高 ： 30 層以下凈高不低于 米，預留 10 ㎝網絡地板； 30 層以上 凈高不低于 米，預留 10 ㎝網絡地板。還需考慮夜間燈光效果。具體細節(jié)見后面詳細設計指引 ； 4) 需求面積： 500 ㎡以上 850 ㎡（半層）， 1700 ㎡ — 2021 ㎡（整層）， 3000 ㎡以上（兩層以上） 5) 需求特征 ： ? 需求的寫字樓要位于城市核心優(yōu)越的地段，周邊配套齊全，交通非常便捷； ? 對寫字樓整體形象符合國際化現代簡潔潮流，是城市建筑群中視覺焦點和地標； ? 有非常大氣的正門入口和寬敞、高揚、充滿陽光、裝修簡潔現代的中庭或大堂； ? 有非?？旖?、舒適的垂直電梯交通工具；上班高峰期不用在電梯侯梯廳擁擠排隊候梯； ? 有方正使用率高的辦公區(qū)； ? 對各級別員工更多人性關懷，關注“人”的本身需求；內部空間符合人的需要； ? 辦公空間應該是讓人健康、舒適、快 樂地工作和享受工作； ? 內部空間不再是傳統(tǒng)的封閉式空間，能夠與外界陽光、景觀、空氣交流，享受更多自然的空間，打破內外之間絕然的分隔； ? 需要便捷快速沒有盲點的通訊和網絡； ? 跨國企業(yè)非常注重“空間的安全性”，火災預警、緊急疏散通道和嚴密防盜措施、非法闖入等； ? 希望預留更多的“可改造空間”。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自 動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等 ； 11) 休憩空間 ? 在商場內部設置多個可供顧客休息的設施及空間，同時亦是內部景觀的一部分； 12) 層高 ? 商場標準層高不低于 5 米，首層高度適當加高 (不低于 米 )； 負一層層高 5 米； ? 局部空間可設計兩層通高空間，層高 8－ 9 米，日后可自行分層間隔； 13) 配套設施 ? 足夠的公共洗手間、清潔用房，洗手間需設置隔氣前室； ? 特殊業(yè)態(tài)考慮通風排煙系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)、獨立洗手間、 獨立夜間通道 等； ? 消防設施及走火通道的合理設計； 超級 辦公 設計 要求 位于 1地塊 ,共約 12 萬㎡ 整體規(guī)劃設計指引 整體形象的一致性：四棟建筑在外觀上需保持一致性，形成一個整體； 盡量減少 金田路 一側 車行入口 的壓力 ； 各種業(yè)態(tài)底層大堂相對獨立，并考慮落客區(qū)的合理設置； 較好解決內部廣場人車流混雜的狀況； 引入雙首層或多首層設計，將人流直接帶入負一層或二 、三 層； 寫字樓盡量 減少東西朝向 ；辦公空間方正實用，避免出現過多的死角或不規(guī)則空間 。 設計 技術明細 指引 B戶型 福華四路 金田路 海田路 1 號 4 號 2 號 3 號 福華三路 濱河大道 彩田路 最好 入 口 D戶型 C戶型 A戶型 寫字樓 寫字樓 學 校 住 宅 住 宅 規(guī)劃 商業(yè) 最差 較差 整體規(guī)劃 ? “半開放式購物中心”規(guī)劃理念：結合地方特色及既有開放的廣場休閑空間，本項目的主要購物場所應集中在室內 ,同時與室外休閑空間交融 ,在室內室外空間交匯的地方可設計一些灰空間，不明顯 界定室內室外，增加空間趣味性； ? 商業(yè)主體量建議設置在地塊東側福華三路和四路之間，形成完整室內購物空間，其他部分商業(yè)在二樓以上需通過連廊互相連通； ? 內部空間柱距約 米以上； ? 負一層商業(yè)：應在滿足規(guī)劃停車位的前提下盡量增加負一層商業(yè)面積，保證不小于 10000 ㎡； 1) 交通 ? 著重解決易達性問題，在本項目無地鐵連通的情況下，更要解決好公交車、出租車和自駕車的交通流線及上落客問題； (可根據設計需要對項目周邊公交站點的設置提出調整建議 )； ? 由于金田路為交通主干道，車流量大，建議盡量不要設置商業(yè)車行出入口，而盡量于地塊北 、東及南側解決； ? 解決好貨運通道及卸貨平臺； 2) 立面 ? 立面設計簡潔、時尚，富有商業(yè)氣息和藝術氣質； ? 重點突出福華三路及金田路立面，在表皮材料及立面形式上有所創(chuàng)新；考慮廣告位與立面表皮的有機融合及創(chuàng)新廣告形式； ? 夜間和日間效果同樣重要； 3) 中庭 ? 商場內需設計從一樓至頂樓的封閉式采光中庭，將自然光引入商場內部； ? 中庭尺度需大氣，一樓中庭需有足夠空間可舉行各種推廣活動； ? 視商場內部動線長度，可設計多個類似中庭或連續(xù)中庭等聚客空間； ? 中庭部分盡量避免影響視線的大體量柱子的出現； 4) 主力店 ? 本商場主力店面積一般在 4000－ 8000 平米左右； ? 主力店內部空間柱網規(guī)則，空間規(guī)整； ? 主力店一般布置在購物動線的端頭，面向主走道有良好展示面；若面積較大，考慮垂直分布到數層，并考慮獨立內部垂直交通； 5) 店鋪 ? 使用面積不小于 60 平米； ? 圍繞人流干道分布，令每一間店鋪都能吸引到同樣的人流； 6) 垂直交通 ? 設計足夠的垂直客梯及扶手電梯，令客流可以便捷抵達各個樓層； ? 足夠的貨梯及貨運通道，方便大型貨品的運輸； ? 可設計跨層快速扶手電梯，令客戶可直接抵達高層商業(yè)樓層； 7) 動線設計 ? 單一動線原則，盡量避免二次動線的出現 (即盡量避免盡端式流線 )。 ? 精品快餐及個性超市建議布置在負一層； ? 大型娛樂設施（如卡拉 OK、劇場）建議布置在頂層；建筑形態(tài)需給予支持 。 7．專項及 單體設計 指引 廣場規(guī)劃要求 1) 考慮廣場的完整性和使用效果，人車分流，避免被車道分割； 2) 沿北側路形成淺廣場 ,即 中心廣場需在一定尺度上向福華三路主干道開放，使主干道人車視線引入廣場，設置標志性雕塑，引導人流進入； 3) 基地東北角 (即福華三路和海田路交叉口 )應形成商業(yè)引導性廣場 。 3) 交通組織順暢： 各種流線組織，包括人流（租戶、訪客、物業(yè)管理人員等），物流（垃圾清運、貨物裝卸等），車流（機動車、消防車、自行車等）； 4) 裙樓處理對于綜合體整體性的重要作用 。 6． 總體規(guī)劃要求 . 規(guī)劃原則 ： 1) 在深圳市 CBD 中心區(qū)規(guī)劃的宏觀指導下進行設計，城市綜合體應服務于城市總體規(guī)劃，提升城市天際線； 2) 按照資源分級的級配原則，合理分配各種自然及社會資源； 綜合體空調制冷系統(tǒng)采用冰蓄冷系統(tǒng) （采用片冰機） ，利用谷電節(jié)約能源成本； 原則上 1＃、 2＃、 3＃及 4＃各考慮一個冷凍機房； 3) 營造高雅的有品 位內部環(huán)境，結合外部良好的景觀，保證公寓戶型的均好性； 減少或不出現朝北戶型；控制東西朝向 。 商務公寓： 1) 4 號地塊的商務公寓 目標市場選擇： 中小面積寫字樓， 辦公用途 。 . 區(qū)域概況： 宗地 位于深圳市 CBD 南區(qū)，區(qū)域概況詳見《深圳市中心區(qū)城市設計與建筑設計 1996~2021》系列叢書（中國建筑工業(yè)出版社） 2． 宗地技術指標及要求 . 土地面積： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 土地用途： 詳附表一 《建設用 地規(guī)劃許可證》 . 建筑容積率： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 建筑覆蓋率： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 小區(qū)綠地率： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 建筑退紅線： 詳附表一 《建設用地規(guī)劃許可證》 . 計入容積率的總建筑面積： m2 其中， 辦公建筑面積： m2 商業(yè)建筑面積： 36000 m2 皇崗大廈計容積率建筑面積： 100000 m2 物業(yè)管理用房建筑面積： 500m2（可分散布置） 地下室 建筑面積： 約 90000 ㎡ 地下三層 機動車停車設 置標準： 停車方式：以地下室停車為主，考慮建設約 1550 個停車位； 各業(yè)態(tài)應就近停車 ,分區(qū)明確 。 4樓高度 150m, 頂部圍擋高 170