【正文】 且項(xiàng)目?jī)r(jià)值充足可承擔(dān) 11 億元以內(nèi)的或有負(fù)債。 通過(guò)盡職調(diào)查，我們認(rèn)為： 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 34 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)向好，未來(lái)的幾年內(nèi)將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策也將保持持續(xù)穩(wěn)定 。 管理風(fēng)險(xiǎn) 在信托資金的管理運(yùn)用過(guò)程中，可能發(fā)生受托人因其知識(shí)、管理水平有缺陷、獲取的信息不完全或存在誤差及對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策走勢(shì)等判斷有誤，影響信托資金運(yùn)作的收益水平和收益兌付。 控制手段 :項(xiàng)目一期銷(xiāo)售收入約 億元， 稅前 利潤(rùn)近 億元。隨著 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，成交價(jià)格上漲，目前價(jià)位已處于相對(duì)高位，在 20xx 年政策調(diào)整可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)走低，市場(chǎng)形勢(shì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外個(gè)人債務(wù)解決實(shí)際支付金額低于 億元， 億元資金解決個(gè)人債務(wù)剩余部分仍會(huì)投入項(xiàng)目建設(shè)，所以信托規(guī)模完全可以覆蓋項(xiàng)目一期建設(shè)。格力廣場(chǎng)獲得建設(shè)部 “20xx 中國(guó)居住創(chuàng)新典范 ” 綜合大獎(jiǎng)。純水岸、香蜜湖水榭花都、泰格公寓、云深處、中信紅樹(shù)灣、萬(wàn)科第五園、香蜜湖 1 號(hào)、圣莫麗斯等更成為深圳的明星樓盤(pán)，其中華僑城波托菲諾現(xiàn) 與兩位業(yè)主 均已達(dá)成協(xié)議 （詳見(jiàn) 備查資料 ： 一 .PDF、四 16.劉錦魁退樓還款協(xié)議書(shū) .PDF） ， 對(duì)方同意房屋改建及合理拆遷，不會(huì)對(duì)改建項(xiàng)目的進(jìn)程造成影響。 (4)項(xiàng)目土地價(jià)值高、土地證多，可抵抗風(fēng)險(xiǎn) 同時(shí)該項(xiàng)目土地價(jià)值每畝市值不低于 250 萬(wàn)元人民幣， 500 畝土地市值不低于 億元人民幣，其中作為抵押的 325 畝土地價(jià)值不低于 8億元。 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 27 3） 吉鴻地產(chǎn)于 10 月 22日在廣東三大主流報(bào)紙：《南方都市報(bào)》、《羊城晚報(bào)》《佛山日?qǐng)?bào)》上刊登公告提請(qǐng)債權(quán)，至今沒(méi)有任何新的債權(quán)債務(wù)出現(xiàn)。信托資金進(jìn)入后各金融機(jī)構(gòu)債務(wù)問(wèn)題均可順利解決。 八 、項(xiàng)目改建進(jìn)程時(shí)間安排 項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況，并結(jié)合信托計(jì)劃的方案進(jìn)行討論研究，現(xiàn)初步制定以下項(xiàng)目改建進(jìn)程的時(shí)間安排： 日期 進(jìn)程安排 20xx 年 9 月 20xx 年 12 月 改建方案的設(shè)計(jì)、規(guī)劃 20xx 年 11 月 20xx 年 5 月 各項(xiàng)證件的辦理 20xx 年 1 月 開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備 20xx 年 3 月 開(kāi)始正式施工 20xx 年 5 月 綠化施工 20xx 年 9 月 11 月 第一期項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售 20xx 年 12 月 第 一期項(xiàng)目銷(xiāo)售完成 90% 由此可見(jiàn)，項(xiàng)目至 20xx 年 12 月即可完成 90%的銷(xiāo)售，信托資金進(jìn)入后一年半內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流足以覆蓋信托本金及預(yù)期收益 。 （ 3）廣佛同城 對(duì)房地產(chǎn)效應(yīng)體現(xiàn)在：一、加快房地產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)，二是推動(dòng)佛山商品房運(yùn)作成熟，三是提升佛山房地產(chǎn)前景 。 （ 2） 20xx 年 12 月 22 日，廣明高速公路廣州段正式開(kāi)通建設(shè)，該高速公路可直通番禺廣州新火車(chē)站，計(jì)劃于 20xx 年建成，由此廣明高速全線工程全部落實(shí)。 目標(biāo)客戶人群 （ 1） 廣佛區(qū)域休閑度假客戶，追求休閑度假第二居所； （ 2） 周邊工業(yè)園區(qū)私營(yíng)企業(yè)主，投資或自?。? （ 3） 政府高官、壟斷事業(yè)單位高層 ； 本案 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 16 （ 4） 、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主、商業(yè)老板。 廣州亞運(yùn)會(huì)重要配套工程、國(guó)內(nèi)第一條城際輕軌 —— 廣州至佛山輕軌 20xx 年11 月 3 日正式開(kāi)通，最高時(shí)速可達(dá) 200 公里。 未來(lái) 5年廣中旅將 把 南海西岸打造成類(lèi)似深圳東部華僑城的旅游休閑地區(qū) ， 規(guī)劃為酒店別墅區(qū)、國(guó)際會(huì)所區(qū)、道家文化區(qū)溫泉養(yǎng)生區(qū)等八個(gè)區(qū)域，第一期預(yù)計(jì) 20xx 年開(kāi)業(yè)。 目前，根據(jù)佛山市南海區(qū)國(guó)土規(guī)劃部門(mén)的相關(guān)要某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 13 求，正做相關(guān)的項(xiàng)目 規(guī)劃 調(diào)整，隨著新的規(guī)劃調(diào)整，該項(xiàng)目將更具有升值潛力和市場(chǎng)前景 ，根據(jù)佛山市南海區(qū)有關(guān)土地基準(zhǔn)地價(jià)以及相鄰?fù)恋啬壳笆袌?chǎng)價(jià)值，該項(xiàng)目土地價(jià)值每畝市值不低于 250 萬(wàn)元人民幣， 500 畝土地市值不低于 億元人民幣 。 監(jiān)理單位 廣州高新工程顧問(wèn)有限公司 具有國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)、甲級(jí)招標(biāo)代理資質(zhì)和乙級(jí)造價(jià)咨詢資質(zhì) ， 是廣東省政府指定的 “政府采購(gòu)招標(biāo)代理單位 ”，財(cái)政部授予的甲級(jí)政府采購(gòu)代理機(jī)構(gòu) ， 是廣州市工商局年檢免檢企業(yè)，并通過(guò) ISO9001:20xx 質(zhì)量管理體系認(rèn)證。楊先生有多年大型樓盤(pán)整體營(yíng)銷(xiāo)策劃工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著深刻的認(rèn)識(shí)，擅長(zhǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃。本科畢業(yè)于天津商學(xué)院會(huì)計(jì)系會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，會(huì)計(jì)師，從事財(cái)務(wù)管理工作多年。 二 、項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)介紹 項(xiàng)目公司實(shí)際控制人 胡光曉先生 20xx 年起創(chuàng)業(yè)經(jīng)商，有良好的政府、社會(huì)及商業(yè)人脈資源。 另外個(gè)人債務(wù)解決實(shí)際支付金額低于 億元， 億元資金解決個(gè)人債務(wù)剩余部分仍會(huì)投入項(xiàng)目建設(shè)，所以信托規(guī)模完全可以覆蓋項(xiàng)目一期建設(shè)。 若信托發(fā)行前 胡光曉通過(guò)關(guān)聯(lián)方開(kāi)始?jí)|付資金解決個(gè)人債務(wù) ，則以信托資金置換該部分墊付資金。 （ 3） .中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 ?，F(xiàn)有 萬(wàn) 平方米售出。 機(jī)構(gòu)名稱 債務(wù)金額 解決方案 南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社 億元 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)包的方式解決 信達(dá)資產(chǎn) 管理公司 廣州辦事處 億元 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)包的方式解決 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 億元 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)包的方式解決 中國(guó)建筑一局（集團(tuán)）有限公司 億元 直接還款 江蘇 中 恒建設(shè) 有限公司 億元 直接還款 總計(jì) 億元 機(jī)構(gòu)債務(wù)現(xiàn)狀： 通過(guò)與機(jī)構(gòu)債權(quán)人交流，南 海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社表示愿意出售債權(quán)并全力配合我方進(jìn)行債權(quán)、相應(yīng)抵押權(quán)及查封權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作；信達(dá)資產(chǎn)管理公司廣州辦事處 、 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 亦 示愿出售債權(quán)。 3 黃贊清 黃熾雄、李賀偉、文 杰旺、楊金宏 無(wú) 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 14 個(gè)月后項(xiàng)目銷(xiāo)售回款不足 2億元，則 某某 信托 可以 對(duì)項(xiàng)目未銷(xiāo)售部分 行使處置權(quán) 。 1）胡光曉與所有債權(quán)人達(dá)成和解協(xié)議； 2） 胡光曉 對(duì)吉鴻地產(chǎn)新增 億元 借款根據(jù) 某某 信托要求劃入指定帳戶 。 價(jià)款受讓 某某 信托所持有的吉鴻地產(chǎn)公司股權(quán)。 7. 投資者 收益： 由 吉鴻地產(chǎn) 按預(yù)期收益率支付至信托專(zhuān)戶， 滿第一個(gè)信托年度時(shí)支付第一年的投資者收益，信托到期時(shí)支付第二年的投資者收益， 由受托人根據(jù)與投資者簽訂的《資金信托合同》 約定進(jìn)行分 配 。 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 3 第二節(jié) 建議 ......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目管理 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 編制的依據(jù) ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的原則 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第四節(jié) 周邊市場(chǎng)分析 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第六節(jié) 研究結(jié)論 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 國(guó)內(nèi)旅游基本特征 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三節(jié) 沿湖護(hù)岸工程 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一節(jié) 職業(yè)安全衛(wèi)生 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 2. 受托人 ： 某某 信托股份有限公司 3. 交易對(duì)手 ： 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn) ； 開(kāi)發(fā)有限公司 4. 信托規(guī)模 ： 4 億元，以實(shí)際募集金額為準(zhǔn) 5. 信托期限 ： 18 個(gè)月， 滿 12 個(gè)月可提前 結(jié)束 。 根據(jù)佛山市南海區(qū)有關(guān)土地基準(zhǔn)地價(jià)以及相鄰?fù)恋啬壳笆袌?chǎng)價(jià)值，認(rèn)購(gòu)金額 預(yù)期年收益率 100 萬(wàn)元≤投資者＜ 300 萬(wàn)元 %/年 300 萬(wàn)元≤投資者 %/年 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 4 該項(xiàng)目土地價(jià)值每畝市值不低于 250 萬(wàn)元人民幣 （ 詳見(jiàn) 第八章第四節(jié)抵押物價(jià)值分析 ） ，吉鴻地產(chǎn)所有 500 畝土地市值不低于 億元人民幣，用于抵押的 325畝土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值 不低于 。 11. 銀行費(fèi)用 包括保管費(fèi)、代收付費(fèi)等。 信托管理吉鴻地產(chǎn)的公章。具體情況如下： （ 一 ） 個(gè)人債務(wù) 因吉鴻地產(chǎn)在 20xx 年前后，對(duì)外銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，未能交付房屋，經(jīng)與購(gòu)房者協(xié)商，將購(gòu)房款項(xiàng)轉(zhuǎn)為債務(wù)予以承接，經(jīng)過(guò)債務(wù)清理，截止 20xx 年 10月 31 日，吉鴻地產(chǎn)按合同約定債務(wù)本息為人民幣 億元，受法律保護(hù)的債務(wù)本息（ 按 銀行同類(lèi)貸款利率的四 倍 計(jì)算本息 ） 為人民幣 億元，因此受法律保護(hù)及需實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)本息會(huì)比合同約定債務(wù)本息要低，所涉自然人債權(quán)人為 七人。 合計(jì) 個(gè)人債務(wù)現(xiàn)狀： 劉錦魁、謝浩彪已簽署協(xié)議 （累計(jì)金額 5000 萬(wàn)元） ，其余 5某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 7 個(gè)債權(quán)人經(jīng)協(xié)商均 已同意簽署和解協(xié)議 （累計(jì)金額 10700萬(wàn)元） ，待信托資金進(jìn)入后均可順利解決，總金額不超過(guò) 億元 。 吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 億元與不高于 億元的信托資金，一起解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)問(wèn)題。 、查封情況 （ 備查資料 一 。 （ 1） .其中 億元由 某某 信托對(duì)吉鴻地產(chǎn)增資擴(kuò)股獲得吉鴻地產(chǎn) 80%的股權(quán)。 吉鴻地產(chǎn)一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 在解決 上述金融機(jī)構(gòu)債務(wù)與自然人債務(wù) 且將不用于一期開(kāi)發(fā)的 325 畝土地使用權(quán)抵押 在 某某 信托名下使 某某 信托享有 完全的、第一順位的抵押權(quán)利與查封權(quán)利 后， 某某 信托予以釋放 用于一期開(kāi)發(fā)的 175 畝土地使用權(quán)（即將該 175 畝土地使用權(quán)予以解除查封并解除抵押）用于項(xiàng)目的一期建設(shè)開(kāi)發(fā)。 2OO4 年，在中國(guó)銀行南海支行的引薦下由李宏先生收購(gòu)，在收購(gòu)?fù)瓿珊?，李宏因資金短缺 無(wú)法解決債務(wù)和工程款問(wèn)題 ，導(dǎo)致銷(xiāo)售因債務(wù)問(wèn)題無(wú)法有效開(kāi)展 。李力先生從商多年，有著豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及良好的社會(huì)關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著深厚的了解和多年實(shí)際運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)，先后主持或分管開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如占地 1000 畝的“中國(guó)十大別墅豪宅”—— 佛奧 .佛山奧園 、 320 畝“巴厘島風(fēng)情半山別墅豪宅” —— 佛奧 .棕櫚園 、“新生活領(lǐng)跑者” —— 佛 奧 .奧園華庭 、 340 畝“中山東鳳首席生態(tài)品質(zhì)社區(qū)” ——佛奧 .陽(yáng)光花園 及順德龍江 佛奧康橋水岸 等等大型、高端地產(chǎn)項(xiàng)目，是佛山房地產(chǎn)界知名領(lǐng)軍人物。 公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊雨順先生， 1972 年 4月出生。 三．項(xiàng)目 合作單位介紹 合作單位 簡(jiǎn)介 規(guī)劃設(shè)計(jì) 柏濤咨詢（深圳）有限公司 全國(guó)別墅設(shè)計(jì)前三名，波托菲諾、黃山國(guó)際中 心、水榭花都、萬(wàn)科第五園均為該公司作品 。 處于中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位 。 五 、 項(xiàng)目?jī)?yōu) 勢(shì)及定位 地理優(yōu)勢(shì) ? 畔山水岸項(xiàng)目地處佛山著名風(fēng)景旅游名勝地 —— 南海西岸風(fēng)景區(qū)，南海西岸風(fēng)景區(qū)，位于珠三角腹地的佛山南海區(qū)西南，全區(qū)總面積 平方公里，是珠江三角洲腹地最后一片凈土 。 ? 區(qū)域配套：西岸小學(xué)、信用社、郵局等。 目標(biāo)客戶地區(qū) （ 1） 佛山：佛山市的順德、南海、禪城、三水、高明地區(qū)的客戶，尤以龍江、九江、樂(lè)從、南莊、西樵地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)為主。 廣佛同城 利好高明房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年珠三角城市經(jīng)濟(jì)水平11%%%%%%%0100020xx300040005000600070008000900010000廣州 深圳 佛山 東莞 中山 惠州 江門(mén)億元0%2%4%6%8%10%12%