【正文】 我愛(ài)我家 認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的客觀影響以及政府加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理是推動(dòng)中介行業(yè)變革的重要原因。 我愛(ài)我家 認(rèn)為，房屋面積的適度提高，居室、戶(hù)型及區(qū)域的變化都屬于 “改善型需求 ”。政策多涉及 “90平米以下 ”、 “首次貸款 ”、 “普通住宅 ”等關(guān)鍵字眼，可見(jiàn)，著力滿(mǎn)足居民自住型購(gòu)房是此輪政策的著眼點(diǎn)，中小戶(hù)型房源在 總體成交占比中進(jìn)一步提升。我愛(ài)我家認(rèn)為，對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，降息一方面可為貸款購(gòu)房者減輕還款壓力，降低購(gòu)房總成本；另一方面，有利于提振市場(chǎng)信心，刺激購(gòu)房者入市，活躍市場(chǎng)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)產(chǎn)生積極作用。但就二手房的自身特點(diǎn)來(lái)看， “區(qū)域、配套及現(xiàn)房 ”三大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)使其頗受 購(gòu)房者認(rèn)同，使其具有較強(qiáng)的抗跌性，加之，二手房購(gòu)買(mǎi)者絕大多數(shù)為自住需求，其價(jià)格下行幅度不會(huì)出現(xiàn)較大的跳水，預(yù)計(jì) 09 年全市二手房均價(jià)將在震蕩及小幅下挫中逐漸恢復(fù)平穩(wěn)局面。 首先，受?chē)?guó)際及國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，全球經(jīng)濟(jì) 危機(jī)的效應(yīng)將在 09 年全面爆發(fā)，購(gòu)房者對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的信心將直接影響其消費(fèi)行為；同時(shí)， 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及政策洗禮中將面臨新一輪整合，勢(shì)必影響其產(chǎn)品價(jià)格，二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)作用將影響二手房市場(chǎng)價(jià)格變化；其次，當(dāng)前 “保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需 ”涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多政策，對(duì)當(dāng)前樓市切實(shí)起到了一定的刺激及拉動(dòng)作用，二手樓市活躍度明顯增強(qiáng)。 20xx 年區(qū)域成交中心城區(qū)仍居主流 區(qū)域比重略有變化 圖表 6： 20xx 年與 20xx 年區(qū)域交易量比重對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： 我愛(ài)我家 據(jù)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)以及郊縣五區(qū)四大區(qū)域中，中心城區(qū)成交占比 %，與去年相比下降了 %，仍居于主流位置，環(huán)城四區(qū)成交占比%，同比下降 %，濱海新區(qū)占比 %，同比上漲 %，郊縣五區(qū)占比 %，同比上漲 %。 08 年新開(kāi)工建設(shè) 390 萬(wàn)平方米保障性住房，其中廉租房 10 萬(wàn)平方米，經(jīng)適房 380萬(wàn)平方米，年內(nèi)竣工 230 萬(wàn)平方米。 四是強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。首次購(gòu)房 證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門(mén)出具。 《天津市商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法》修訂出臺(tái) 實(shí)施日期： 20xx81 發(fā)布單位：天津市國(guó)土房管局 此次修訂，在堅(jiān)持業(yè)主集體決策原則和保障資金安全的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)針對(duì)使用范圍、使用程序等內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整。 《房屋登記辦法》 發(fā)布日期： 20xx71 發(fā)布單位：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 辦法在以下幾個(gè)方面體現(xiàn)出新的內(nèi)容： 一是堅(jiān)持 “登記為民 ”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。 百日巨變?cè)僭旖裹c(diǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌 在 “拐點(diǎn)論 ”尚未平息之時(shí)， SOHO 中國(guó)董事長(zhǎng) 潘石屹 的 “百日巨變 ”又成眾矢之的，潘認(rèn)為：受?chē)?guó)際資本市場(chǎng)慘淡和國(guó)內(nèi)宏調(diào)銀根緊縮的雙重夾擊，中國(guó)很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反應(yīng)，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。 一是要抓緊完善住房保障體系。 四是細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類(lèi)型。 天津市全面實(shí)現(xiàn)房地統(tǒng)一登記兩證合一 實(shí)施日期： 20xx91 據(jù)了解，在我市房地管理機(jī)構(gòu)和職能整合后，市有關(guān)部門(mén)本著 “穩(wěn)步推進(jìn)、先易后難、分步實(shí)施 ”的原則，逐步推進(jìn)房地統(tǒng)一登記工作，分別于 20xx 年 1月 1 日和同年 9月 1 日起，對(duì)全市國(guó)有土地范圍內(nèi)住宅、市內(nèi)六區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的非住宅實(shí)行房地統(tǒng)一登記。加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持 力度。 二手房交易客戶(hù)違約：二手房交易均價(jià)的大幅上漲與短期內(nèi)的迅速下挫對(duì)市場(chǎng)中客業(yè)雙方的交易行為均產(chǎn)生直接的影響，與房?jī)r(jià)上漲時(shí)期頻發(fā)的業(yè)主違約相似，樓市調(diào)整期內(nèi) “觀望氣氛充斥市場(chǎng) ”、 “成交低迷使得房源可選擇性增強(qiáng) ”、 “業(yè)主議價(jià)空間增大 ”等特點(diǎn)，使得部分二手房購(gòu)買(mǎi)者對(duì) “成交價(jià)格是否合乎市場(chǎng) ”已經(jīng)陷入非理性判斷。 20xx 年天津二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交價(jià)格漲幅趨緩 20xx 年天津市二手房市場(chǎng)成交價(jià)格總體表現(xiàn)漲幅趨緩、小幅震蕩，全年整體交易價(jià)格為 5272元 /平米，與去年同比上漲了 %，其中中心城區(qū)成交 均價(jià)為 6834元 /平米，同比上漲 %，環(huán)城四區(qū) 4554 元 /平米，同比上漲 %，濱海新區(qū) 4458 元 /平米，同比上漲 %，郊縣五區(qū) 2754 元 /平米，同比上漲 %。 我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，從二手房成交均價(jià)來(lái)看，雖全年出現(xiàn)了降幅，但與一手房?jī)r(jià)格的下降相比，其降幅也較小，因此成交總價(jià)的區(qū)間格局變化較為平穩(wěn)，介于 90 平米以下中小戶(hù)型的流行，與之對(duì)應(yīng)的價(jià)格在 60 萬(wàn)元以下的房源更加吻合居民的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力，自然而然，其成交比重也較大，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向及國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型的優(yōu)惠側(cè)重，中低端價(jià)位房源將繼續(xù)保持成交主力，加之房?jī)r(jià)進(jìn)入了下行區(qū)間，二手房?jī)r(jià)格仍有下探的趨勢(shì)，天津市二手房成交總價(jià)區(qū)間格局或?qū)⒅饾u發(fā)生變化。 08 年初開(kāi)始，交易均價(jià)開(kāi)始小范圍內(nèi)震蕩，直至年中出現(xiàn)下挫趨勢(shì)，至第四季度，天津市中心城區(qū)不同地區(qū)二手房均價(jià)發(fā)生同比 5%15%不等的降幅。 09 年降息預(yù)期依舊存在 20xx 年下半年，美國(guó)金融危機(jī)快速蔓延至全球，影響到各國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩， “保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) ”成為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。一系列政策體現(xiàn)了政府對(duì)于低收入家庭住房的大力支持，合理的修正了住房市場(chǎng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我愛(ài)我家認(rèn)為，對(duì)于部分收入水平較低的家庭而言，二手保障性住房使得房源可選擇性更豐富，購(gòu)買(mǎi)壓力減輕。 我愛(ài)我家認(rèn)為，居民出行的便捷將直接影響區(qū)域內(nèi)二手房交易活躍程度，在交通升級(jí)的利好下，其周邊的二手房也必然成交活躍； 08 年連接北京天津的京津高鐵開(kāi) 通，助推了京津兩地的進(jìn)一步融合，為北京