【正文】 我愛我家 認為，宏觀調控對市場帶來的客觀影響以及政府加強對行業(yè)的規(guī)范管理是推動中介行業(yè)變革的重要原因。 我愛我家 認為，房屋面積的適度提高，居室、戶型及區(qū)域的變化都屬于 “改善型需求 ”。政策多涉及 “90平米以下 ”、 “首次貸款 ”、 “普通住宅 ”等關鍵字眼，可見，著力滿足居民自住型購房是此輪政策的著眼點，中小戶型房源在 總體成交占比中進一步提升。我愛我家認為，對于二手房市場來說，降息一方面可為貸款購房者減輕還款壓力，降低購房總成本；另一方面，有利于提振市場信心，刺激購房者入市，活躍市場，對拉動內需、刺激消費產生積極作用。但就二手房的自身特點來看， “區(qū)域、配套及現房 ”三大傳統(tǒng)優(yōu)勢使其頗受 購房者認同，使其具有較強的抗跌性，加之，二手房購買者絕大多數為自住需求，其價格下行幅度不會出現較大的跳水，預計 09 年全市二手房均價將在震蕩及小幅下挫中逐漸恢復平穩(wěn)局面。 首先，受國際及國內宏觀經濟形勢影響，全球經濟 危機的效應將在 09 年全面爆發(fā)，購房者對于經濟形勢的信心將直接影響其消費行為；同時， 房地產 開發(fā)企業(yè)在市場競爭及政策洗禮中將面臨新一輪整合，勢必影響其產品價格，二三級市場聯(lián)動作用將影響二手房市場價格變化；其次，當前 “保增長、擴內需 ”涉及房地產市場的諸多政策，對當前樓市切實起到了一定的刺激及拉動作用，二手樓市活躍度明顯增強。 20xx 年區(qū)域成交中心城區(qū)仍居主流 區(qū)域比重略有變化 圖表 6： 20xx 年與 20xx 年區(qū)域交易量比重對比 數據來源： 我愛我家 據我愛我家的數據統(tǒng)計顯示，在中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)以及郊縣五區(qū)四大區(qū)域中，中心城區(qū)成交占比 %，與去年相比下降了 %，仍居于主流位置，環(huán)城四區(qū)成交占比%，同比下降 %，濱海新區(qū)占比 %，同比上漲 %，郊縣五區(qū)占比 %，同比上漲 %。 08 年新開工建設 390 萬平方米保障性住房，其中廉租房 10 萬平方米，經適房 380萬平方米，年內竣工 230 萬平方米。 四是強化地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責。首次購房 證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設主管部門出具。 《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》修訂出臺 實施日期： 20xx81 發(fā)布單位：天津市國土房管局 此次修訂，在堅持業(yè)主集體決策原則和保障資金安全的基礎上，重點針對使用范圍、使用程序等內容進行了調整。 《房屋登記辦法》 發(fā)布日期： 20xx71 發(fā)布單位：住房和城鄉(xiāng)建設部 辦法在以下幾個方面體現出新的內容： 一是堅持 “登記為民 ”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。 百日巨變再造焦點 開發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌 在 “拐點論 ”尚未平息之時， SOHO 中國董事長 潘石屹 的 “百日巨變 ”又成眾矢之的，潘認為：受國際資本市場慘淡和國內宏調銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應，并進入前所未有的融資艱難期。 一是要抓緊完善住房保障體系。 四是細化了《物權法》規(guī)定的登記類型。 天津市全面實現房地統(tǒng)一登記兩證合一 實施日期： 20xx91 據了解，在我市房地管理機構和職能整合后，市有關部門本著 “穩(wěn)步推進、先易后難、分步實施 ”的原則，逐步推進房地統(tǒng)一登記工作，分別于 20xx 年 1月 1 日和同年 9月 1 日起，對全市國有土地范圍內住宅、市內六區(qū)國有土地范圍內的非住宅實行房地統(tǒng)一登記。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持 力度。 二手房交易客戶違約：二手房交易均價的大幅上漲與短期內的迅速下挫對市場中客業(yè)雙方的交易行為均產生直接的影響，與房價上漲時期頻發(fā)的業(yè)主違約相似，樓市調整期內 “觀望氣氛充斥市場 ”、 “成交低迷使得房源可選擇性增強 ”、 “業(yè)主議價空間增大 ”等特點，使得部分二手房購買者對 “成交價格是否合乎市場 ”已經陷入非理性判斷。 20xx 年天津二手房買賣市場成交價格漲幅趨緩 20xx 年天津市二手房市場成交價格總體表現漲幅趨緩、小幅震蕩，全年整體交易價格為 5272元 /平米，與去年同比上漲了 %，其中中心城區(qū)成交 均價為 6834元 /平米，同比上漲 %，環(huán)城四區(qū) 4554 元 /平米，同比上漲 %，濱海新區(qū) 4458 元 /平米，同比上漲 %，郊縣五區(qū) 2754 元 /平米，同比上漲 %。 我愛我家市場研究中心認為，從二手房成交均價來看，雖全年出現了降幅，但與一手房價格的下降相比，其降幅也較小，因此成交總價的區(qū)間格局變化較為平穩(wěn)，介于 90 平米以下中小戶型的流行，與之對應的價格在 60 萬元以下的房源更加吻合居民的現實購買能力，自然而然，其成交比重也較大，隨著經濟形勢的走向及國家對購買中小戶型的優(yōu)惠側重，中低端價位房源將繼續(xù)保持成交主力，加之房價進入了下行區(qū)間，二手房價格仍有下探的趨勢，天津市二手房成交總價區(qū)間格局或將逐漸發(fā)生變化。 08 年初開始，交易均價開始小范圍內震蕩，直至年中出現下挫趨勢，至第四季度，天津市中心城區(qū)不同地區(qū)二手房均價發(fā)生同比 5%15%不等的降幅。 09 年降息預期依舊存在 20xx 年下半年，美國金融危機快速蔓延至全球，影響到各國的實體經濟，中國經濟增速放緩， “保增長、擴內需、調結構 ”成為經濟工作的重點。一系列政策體現了政府對于低收入家庭住房的大力支持，合理的修正了住房市場的消費結構，我愛我家認為，對于部分收入水平較低的家庭而言，二手保障性住房使得房源可選擇性更豐富，購買壓力減輕。 我愛我家認為，居民出行的便捷將直接影響區(qū)域內二手房交易活躍程度，在交通升級的利好下，其周邊的二手房也必然成交活躍； 08 年連接北京天津的京津高鐵開 通，助推了京津兩地的進一步融合，為北京