【正文】 數(shù)二手房業(yè)主的交易時間延長，價格跌破心理承受價位；同時，07 年的六次加息使得貸款購房業(yè)主的房屋持有成本增加，對后市看多且變現(xiàn)需求并不十分波且的部分業(yè)主選擇暫時將轉(zhuǎn)入租賃市場，待市場回暖后重新入市， “售 轉(zhuǎn)租 ”在 08 年成為 普遍現(xiàn)象。 20xx 年天津二手房買賣市場狀況回顧 20xx 年天津二手房買賣市場出現(xiàn)近年來最大跌幅 圖表 1： 20xx 年至 20xx 年天津二手房市場交易狀況分析 數(shù)據(jù)來源 :我愛我家 圖表 2： 08 年 1 月至 08 年 12月天津市二手房市場交易狀況分析 數(shù)據(jù)來源 :我愛我家 圖表 3： 08 年 1 月至 08 年 12月天津一、二手房市場交易狀況對比 數(shù)據(jù)來源 :我愛我家 根據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 20xx 年天津市二手住宅市場的交易總量為 3萬 9 千套左右，與去年相比直線下滑，降幅高達(dá) %，這 是自 20xx 年以來我市成交量最低、同時也是降幅最大的一年。 20xx 年天津二手房買賣市場中小戶型成絕對主流 圖表 7： 08 年 1 月至 08 年 12月交易面積比重對比 數(shù)據(jù)來源： 我愛我家 圖表 8： 08 年 1 月至 08 年 12月交易居室比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 縱觀 20xx 年的成交居室及面積分布，可以看出 90 平米以下一、二居室戶型成為交易的絕對主力，據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，全年成交中 60 平米以下房源占總體成交的 %， 6090 平米區(qū)間內(nèi)房源成交占比 %，二者共計達(dá)近 80%，居室分類來看， 一居室占總體成交的 %，二居室房源更是占總體成交的一半以上，達(dá) %；面積 90 平米以上、三居及三居以上戶型在總體成交中所占比例相對較小。未來政策仍有調(diào)整空間，由此也引發(fā)受眾對于進一步利好的普遍期待；另外，房價下行產(chǎn)生的 “買漲不買落 ”的消費心理也使得交易意愿受到影響。 我愛我家 認(rèn)為，在購買群體中，以首次置業(yè)及改善型購買為主的 “自住型需求 ”構(gòu)成二手房成交的絕對主力，在投資及投機需求的比例方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新建商品房，因此，宏觀調(diào)控政策的抑制效應(yīng)產(chǎn)生的影響弱于一手房市場；其次，在當(dāng)前中央對 房地產(chǎn) 市場的諸多政策中，健康發(fā)展二手房市場及住宅租賃市場被明確提出，多項政策如 “調(diào)稅減息 ”、 “營業(yè)稅政策調(diào)整 ”等直指二手房流通領(lǐng)域，二手房交易稅費在購房總成本中的比例由之前 最高 12%左右，降至 4%左右的平均水平。 我愛我家認(rèn)為，保障性住房將給房地產(chǎn)三級市場帶來多方面影響：首先，有效解決了部分 低收入家庭及困難家庭的住房問題，但同時分流了部分因拆遷等因素涌向二手房市場的剛性需求，一定程度上分流了二手房市場的部分客戶。另外，政策中對投資投機行為的抑制未見松動，面積較大、均價較高的非普通住宅，尤其是高端住宅并未受到政策的惠及，該類房屋的價格下挫仍有空間。 在目 前 “二套房 ”松動尚無具體執(zhí)行細(xì)則的前提下，改善性需求的全面釋放并未開始，預(yù)計20xx 年， “促進居民合理住房消費 ”的基調(diào)將不會改變，而 “自住型改善住房 ”將隨著具體政策的執(zhí)行得以釋放，對促進樓市回暖起到重要作用。行業(yè)的變革使得百姓對中介的選擇更為理性，規(guī)模的大小已不成為判斷品牌的唯一標(biāo)準(zhǔn)，更多的以 誠信服務(wù)來達(dá)到對企業(yè)的認(rèn)可。 供需兩旺帶來住宅租 賃市場的活躍，預(yù)計 20xx 年住宅買賣市場的調(diào)整仍將推動租賃市場的持續(xù)活躍。 改善性需求釋放將有助于促進樓市回暖 20xx 年 “”新政首次提出 “二套房 ”政策，在貸款購房首付及執(zhí)行利率水平方面進行了嚴(yán)格限制，政策對打擊投資和投機性需求，抑制房價過快增長起到了重要作用，但同時，也 “一刀切 ”式的打擊了 “改善型自住需求 ”，直接造成了成交量的大幅縮減。 同 時，對二手房市場來講，小面積、低總價的低端市場供不應(yīng)求局面隨著二手保障性住房的上市將得到緩解，該類房源的整體交易價格也將進一步減緩二手房均價的漲幅。 9 月起，央行連續(xù)五次降息，且降幅之大超出預(yù)料，近期伴隨國家統(tǒng)計局公布的 11 月全國經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示， CPI 漲幅大幅回落，年終央行的 第五次降息填補了此次預(yù)期。 我愛我家認(rèn)為，價格的調(diào)整受多方面因素的影響。 20xx 年天津二手房買賣市場狀況展望 20xx 年天津二 手房市場 “調(diào)整期 ”將持續(xù)全年 20xx 年，天津市二手房市場經(jīng)歷了自 20xx 年以來成交量最低的一年，市場 “調(diào)整期 ”期間成交持續(xù)低迷，價格起伏不定，局部供需關(guān)系變化及觀望氛圍日益濃重且難以破除等現(xiàn)象集中體現(xiàn)。 圖表 4： 20xx 年與 20xx 年天津市二手房均價走勢比對 數(shù)據(jù)來源： 我愛我家 圖表 5： 20xx 年 天津中心 城區(qū)二手房均價情況 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 與 20xx 年的一路上揚相比， 08 年天津市二手住宅的平均交易價格漲幅逐漸趨緩，并在第二季度開始出現(xiàn)震蕩局面，最終使得全年的交易均價維持在小范圍內(nèi)波動。 我愛我家認(rèn)為， 不論是購房者以最低的價格購得房屋還是業(yè)主以最高的價格獲利，都應(yīng)遵循合理的競價規(guī)則，衡量房屋本身的性價比和自身的實際購買力選擇是否購買，不要盲目跟風(fēng)。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。兩 年來的工作實踐證明，房地統(tǒng)一登記是符合《中華人民共和國物權(quán)法》基本原則的重要制度，在保護 房地產(chǎn) 權(quán)利人合法權(quán)益、保障房地產(chǎn)交易安全、降低登記成本、簡化辦事程序、提高登記效率，方便企業(yè)和群眾方面發(fā)揮了重要作用，有利于加強政府對房地產(chǎn)的調(diào)控和管理、防止政府土地收益流失、實現(xiàn)與國際接軌。辦法對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)登記、更正登記、異議登