【正文】 ◆視銷售需要，公關(guān)以多種媒體方式展開。 擁有緊靠天河機場的優(yōu)勢，其發(fā)展前景已日漸凸顯，也許過不了多久一個“新虹橋”即 將誕生。設(shè)計不同的方案，供客戶選擇。 解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，在先搶占制高點方面具有現(xiàn)實意義。它所擔負的任務(wù)應(yīng)該有別與中小樓盤品牌“突出賣點”的做法。 產(chǎn)品概念模糊 —— 奧園品牌給市場的感知除了其是全國性的品牌之外和其將會在社區(qū)建設(shè) 運動場所之外，似乎再難有更為直觀和細致的認識。 第二步：分階段分重點進行市場傳播，界定產(chǎn)品“因傳統(tǒng)而時尚”的生活以及 產(chǎn)品概念。只有在快速占領(lǐng)區(qū)域市場的過程中樹立起名盤形象， 才可能進而推廣到整個大漢口進而影響力波及全市。 優(yōu)勢吸引法： 購買力旺盛的中年人可以承受 35－ 42萬的總價； 中年人感性購房占很大比例，憑借廣泛而細致的廣告宣傳可以打突破其區(qū)域概念 及風格喜好； 人到中年，健康日益重要，廣泛受到關(guān)注； 具有一定閑錢的中年人升值意識極強； 對異域風情具有“崇拜情結(jié)”的時尚白領(lǐng)。 （此階段僅僅作為市場定位、客戶定位的探詢） 第一階段： 預(yù)計 2020年 10月～ 2020年 5月），主要客戶群以項目為圓心向南擴展 3公里為主的 區(qū)域客（包含常青片、復興村、東西湖、古田等片）。 基于目前美聯(lián)品牌狀況的市場半徑，美聯(lián)品牌對有效目標消費群的支撐相對不足。 項目周邊呈現(xiàn)“臟、亂、差”的現(xiàn)狀，毫無景觀優(yōu)勢可言，與市民對金銀湖片區(qū)習慣性的樓盤形象（景觀賣點）不符。 三、產(chǎn)品分析結(jié)論 ―― 本項目在競爭格局中的 SWOT分析 優(yōu)勢： 大規(guī)模社區(qū)，目前在該區(qū)域（除很遠的沿海賽落城）無盤能出其右，具有規(guī)模效益， 是營造生活概念、塑造品牌的重要載體。 品牌： 奧園的品牌為本項目的云做提供了強力的支撐，但對于美聯(lián)來講，通過本項目的運 作，建立、完善自己的一流地產(chǎn)開發(fā)商乃至城市運營商才是美聯(lián)的目標。 但景觀、體育設(shè)施如何 切合武漢人的喜好將是美聯(lián)奧園必須思考的問題，尤其是必須能夠滿足規(guī)模社 區(qū)的居家生活需求和休閑、健身需求且與常青花園形成互補 才更能吸引漢口其他 片區(qū)甚至漢陽、武昌片的客戶來此臵業(yè)。 地形： 項目地塊呈較為規(guī)則的南北長條形，地勢平坦，利于項目的布局； 地塊東邊緊靠變電站及項目地塊內(nèi)的 “ 高壓走廊 ” 將對項目的運作和后期客戶心理將產(chǎn)生 較大的影響； 項目處于常青花園的交通 “ 終點 ” ，周遍邊雜草叢生，自然環(huán)境較差，毫無利用價值； 項目南面緊鄰的馬馳路路況極差，將對項目整體形象產(chǎn)生一定的影響； 配套： 常青花園配套除體育設(shè)施外，已經(jīng)極為成熟，完全能滿足居住的日常需求，而項目 又完全可共享其成熟的配套。這些資 源的最大限度的整合和利用將對項目的推廣和銷售起著至關(guān)重要的作用可與政府合做建設(shè) 湖北省體操青訓中心并邀請國家體操名將為此活動代言、開工剪裁、活動宣傳等迅速展現(xiàn) 美聯(lián)奧園的影響力； 或者動用美聯(lián)自己的文教資源與武漢市政府、知名教育機構(gòu)合作，引進多語幼兒園、 品牌中（?。W，進一步激活市場，樹立美聯(lián)品牌，也可對公益事業(yè)進行贊助 ,通過資源最 大限度的整合完成品牌的嫁接和塑造。 奧林匹克花園擁有強大的競爭力體系：奧林匹克花園品牌價值體系（品牌力）、 奧林匹克花園產(chǎn)品核心價值（產(chǎn)品力）、奧林匹克花園核心運營能力、奧林匹克花園 核心運營能力（執(zhí)行力） 多重的復合地產(chǎn)：奧林匹克花園是房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的完美嫁接的產(chǎn)物，將完 美的設(shè)計理念和奧林匹克精神融入到社區(qū)生活中。 美聯(lián) .奧林匹克花園整體操作思路 初次提報 前言： 這是一個特殊的項目！奧林匹克花園自從在華南洛溪板塊崛起之后，便被 復制并勢不可擋的走向全國，并都取得了良好的成績；它是由中國國家體育總 局領(lǐng)導的，中國體育復合地產(chǎn)的第一品牌；它的選址、社區(qū)營造、產(chǎn)品設(shè)計、 社區(qū)規(guī)劃（內(nèi)配套）都有自己相對固定的模式 …… 這樣的項目開發(fā)、運營也應(yīng)該有特別的思路，對于美聯(lián)來說，也許我們的 操作重點較其他項目的運營會有些許差別。并將在發(fā)展中不斷地融入新的復合 成分。 2,通過美聯(lián)公園前、美聯(lián)西馬名仕的次第運作，樹立強勁的本土品牌形象 鑒于目前的市場情況和三個項目的體量，公園前和西馬名仕應(yīng)該會早于奧林匹克花園 的入世，把握好三個項目的開發(fā)節(jié)奏是樹立美聯(lián)品牌的重要條件。 我們發(fā)現(xiàn)： 1，項目雖然屬于金銀湖片區(qū)，但這一片區(qū)經(jīng)過近幾年的開發(fā)，其居住價值并不被市場認 可。 比如奧林匹克城該設(shè)臵哪些運動設(shè)施？由 于其靠近機場且處于旅游商務(wù)區(qū)內(nèi)是否需要規(guī)劃五星級的酒店等等。針對本項目的 運作，美聯(lián)必須完成“品牌嫁接和升華“的任務(wù)。 獨具一格的規(guī)劃明顯高出周邊，符合現(xiàn)代人居家的要求。 美聯(lián)地產(chǎn)在本土還未積身一線地產(chǎn)開發(fā)商行列 ,開發(fā)如此規(guī)模的項目，市場可能產(chǎn)生系列疑問。 大規(guī)模的體量必將分期運作，但如果開發(fā)節(jié)奏掌握不好，將面臨較大的市場風險。 此階段屬于形象出展、概念塑造期。 核心區(qū)域定位： 對常青花園地段宜居的接受度較高的常青片 緊靠常青花園的復興村片 到達項目方便且需求旺盛的古田片 擁有較高收入、投資欲望較強、在市心擁有住房的新華路片、武廣片 目標客戶群年齡定位： 核心層以年齡在 25－ 45歲的青壯年為主。 樹立品牌的思路在項目開發(fā)主體分析時已進行闡述，在此不做解釋，后期將對如何操 作提供較為詳細的執(zhí)行方案。 第三步，在地段和形象被初步接受后，通過“低價出擊、快速反應(yīng)、持續(xù)走高” 的銷售手段快速打開市場，積累人氣，并樹立市場標桿。 為達到項目的總策略、總目標，我們必須解決的兩個問題： 地段解碼 —— 逆向思維 A．方法： 跳出地段看地段，放大視野，擴大領(lǐng)域，面向大漢口，面向全市，以“新常青、大品 牌、大配套”托起“大社區(qū)、大生活、大氛圍”。 它應(yīng)該是代表一種生活概念、一種時尚品質(zhì)、一種增值信心！ 本案資源非常豐富，但并不是在一期開盤時就完全具備，每一期都有自身獨特 的功能、資源推出。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對一期還是對整盤都大有裨益！ 波浪式進攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。 但對于各種方案的比重將在詳細的市場分析論證后確定。 建設(shè) MALL帶來的效益 能給政府或開發(fā)商帶來一定的經(jīng)濟收益； 有利于整體項目的推廣； 有利于項目住宅的推廣，提倡商住一體化，促進銷售。 投放原則： ◆量：開盤期、強銷期高密度集中投放，采用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤期結(jié) 合促銷手段靈活投放 ◆線：兩種組團 ―― 報紙和戶外結(jié)合 主線 ―― 楚天都市報、長江日報、戶外 輔線 ―― 武漢晚報、楚天金報、車體 上述對于“量”和“線”的把握是我司操盤武漢項目的經(jīng)驗積累及對項目定位綜合得 出的結(jié)論。 ◆傳播上不區(qū)分“一期”、“二期”、“三期”，而是統(tǒng)一“美聯(lián)奧林匹克花園”形象， 以組團形象區(qū)分。 無法滿足新常青居民對飲食、和商業(yè)的需求。 方案四、功能房裝修