xx項(xiàng)目貸款可行性報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 舊白云機(jī)場的搬遷將于明年實(shí)施，其原有用地初步規(guī)劃為起大型商住綜合居住區(qū)，現(xiàn)黃石路一帶已建成多個(gè)大型居住小區(qū)，居住人口持續(xù)增加，由此可見，該地段屬于政府引導(dǎo)投資建設(shè)區(qū)域，各方面資金將不斷增加投入，長遠(yuǎn)來說對于項(xiàng)目本身是非常有利的。 第七部分 項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 貸 款風(fēng)險(xiǎn)來自項(xiàng)目外部和項(xiàng)目自身兩個(gè)方面，主要有： 市場風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭比較激烈，近幾年廣州市商品房市場整體保持穩(wěn)定，住宅交易量不斷增加。具體詳見《 XX 項(xiàng)目財(cái)務(wù) (資金 )平衡表》（表 6）。 (5)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度 按公司提供的施工進(jìn)度，到 2020年 3月將完成全部南區(qū)第一期和第二期的工程建設(shè)并交付使用，預(yù)計(jì)在 2020年 5月底可以售完，項(xiàng)目建設(shè)期約為 、銷售期約為 ，總開發(fā)期自 2020年 5月至 2020年 5月接近 2年，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度如表5： 時(shí) 間 總銷售收入（萬元） 總體銷售比率 2020年 三季度 2048 ％ 四季度 7809 ％ 2020年 一季度 8708 ％ 二季度 6494 ％ 三季度 8581 ％ 四季度 11329 ％ 2020年 一季度 7122 ％ 二季度 11528 ％ 合計(jì) 63620 ％ 第四部分 項(xiàng)目投資估算分析 一、項(xiàng)目投資概述 XX項(xiàng)目 計(jì)劃總投資 50137萬元，公司目前已完成項(xiàng)目投資 9911萬元 (包括土地費(fèi)用 2279萬元、前期費(fèi)用 464萬元、建安工程費(fèi) 5687萬元、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 313萬元、開發(fā)期稅費(fèi) 559萬元、不可預(yù)見費(fèi)用 171萬元、企業(yè)管理費(fèi) 114萬元、銷售費(fèi)用 325萬元 )。則商業(yè)鋪位部分總建筑面積 8183平方米 的銷售價(jià)值為 6584萬元。 (2)鄰近區(qū)域 同類物業(yè)存量及新增供應(yīng)量較大，項(xiàng)目競爭對手較多，建成后區(qū)域市場內(nèi)的競爭將較激烈。部分首層臨街商鋪已售出，目前大部分商鋪正招租未經(jīng)營，招租價(jià)約為 80 元／平方米，地下室車位售價(jià)6000090000元／個(gè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年廣州市商品住宅均價(jià)為 4279元，同比下降 ％。 項(xiàng)目工程進(jìn)度安排 據(jù)公司稱， XX 項(xiàng)目從 2020年 5月開始動(dòng)工建設(shè)，施工單位為廣東建筑有限公司，到 2020年 9月 17日，第一期 8幢樓宇已分別建至地上第 7層和第 10 層，并已領(lǐng)取預(yù)售許可證。主要評估依據(jù)有： 全國人大、國務(wù)院及有關(guān)部委、廣東省和廣州市有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)和政策； 委托方和借款企業(yè)提供的有關(guān)資料； 廣州市房地產(chǎn)市場價(jià)格信息； 我司掌握的有關(guān)資料及評估人員現(xiàn)場實(shí)地勘察所獲取資料； 其他資料。 四、項(xiàng)目概況 地理位置及環(huán)境 XX項(xiàng)目位于機(jī)場路和黃石路交匯處東南角，西為機(jī)場路，北鄰黃石路，東面和南面均有新規(guī)劃路聯(lián)絡(luò)，南面的白云國際機(jī)場即將搬遷到花都區(qū)新國際機(jī)場 ，周邊有多個(gè)大型商住小區(qū)已建成入住或正在建設(shè)當(dāng)中，機(jī)場路和黃石路有多條公交線路通過，且鄰近地鐵二號線站 ( )，交通十分便利。按公司的建設(shè)計(jì)劃，第一期 8幢樓字預(yù)計(jì)于 2020年 3月完工交付使用，第二期 15幢預(yù)計(jì)在 2020年 11 月開始拆遷和工程建設(shè)，預(yù)計(jì) 2020年3月以前可先后竣工交付使用。反映房地產(chǎn)市場競爭的激烈導(dǎo)致開發(fā)商利潤的降低，開發(fā)商只有不斷讓利于消費(fèi)者，不斷提升產(chǎn)品檔次，才能立于不敗之地，由此亦說明廣州的房地產(chǎn)市場不斷趨于成熟和規(guī)范。 富力陽光美居：機(jī)場路和黃石路交界西南側(cè)、在元邦航空家園南面，屬大型商住小區(qū)，第一期已售完，現(xiàn)推售第二期兩幢高層住宅樓，另第三期計(jì)劃于 10月發(fā)售，住宅均價(jià)約為 4400元／平方米，配套的商業(yè)面積較少，個(gè)別首層臨街商鋪售價(jià)約為8000— 10000元／平方米、招租價(jià)約為 100元／平方米，地下室車位數(shù)量較多， 但出租率很低，如由業(yè)主購買，售價(jià)可低至 30000元／個(gè)。 五、預(yù)期銷售價(jià)格評估 評估方法：市場比較法、收益還原法。 (3)地下室車位銷售價(jià)值的確定 ①、先通過市場調(diào)查確定南區(qū)項(xiàng)目車位的平均租金，再用收益還原法，估算其車位的銷售單價(jià)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)到 2020年 3月全部完工并交付使用。 稅前成本利潤率 ％ 稅后成本利潤率 ％ 稅前銷售利潤率 ％ 銳后銷售利潤率 ％
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