【正文】 我們小組由于只有兩位成員，因此時間緊、任務(wù)重，報告完成得也不盡如人意，其中紕漏和謬誤之處，還望老師和同學多多指正。作為西部金融中心域最宜居住宅大盤，最大化濱水景觀資源，高端的市場定位。后期開發(fā)地塊的樓盤價格將會低于均價。建筑群體個性鮮明，空間通透，強調(diào)天際線的豐富層次和動感韻律，真正做到建筑與環(huán)境和諧共生，既能享受最大化自然景觀，又能稱為城市景觀的點睛之筆。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 28 ? 6F多層在重慶無可比項目參考，按照公司利潤率要求，清水建面均價 19400元 /平米。戶型特征：正看江 146平米， 選取組團：江御組團四號樓銷售均價，高層，三梯五戶 選取組團：好河山組團20 號樓， 30層。 ? 購買特征： 注重圈層感與標簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認同的居所。 立面風格 ? 城市級地標 —— 現(xiàn)代時尚風格，代表城市神韻，臨江組團偏現(xiàn)代公建立面，時尚、俊朗、挺拔、大氣，具有豪宅氣質(zhì)，體現(xiàn)高低錯落的現(xiàn)代城市天際線； ? 風情濱江豪宅 —— 園景組團通過圍合式的建筑布局和精致的景觀設(shè)計，建筑與景色相互融合，建筑風格與臨江組團相區(qū)隔。 WO策略：把握機會，規(guī)避劣勢； ﹡通過對整個商務(wù)區(qū)的重點宣傳，在商務(wù)和高端生活兩方面進行強調(diào)項目的宜居性，彌補配套缺陷，強調(diào)中心概念； ﹡打造中央商住區(qū) 的居住及投資聲勢，塑造未來發(fā)展前景； ﹡針對客戶人群，打造真正意義上的濱江高端產(chǎn)品，滿足西部中高端人群的居住需求。 ? 產(chǎn)品線 —— 重慶本地豪宅尤其是高端高層豪宅產(chǎn)品水平不高，使得本地不少豪宅購買人群向別墅物流失。 劣勢（ Weakness） ? 配套不足 —— 周邊配套不足，公共交通網(wǎng)絡(luò)未完善，各交通系統(tǒng)都在建設(shè)中，生活配套缺乏，目前本區(qū)域基本上無生活配套，不能滿足高端消費者的生活需求，客戶對本項目自身配套可能有一定要求； ? 設(shè)施影響 —— 地塊內(nèi)部及周邊存在以下不利因素：快速干道、變電站、高壓線走廊、觀音廟、軌道 6 號、 9 號線影響等，對住宅品質(zhì)和客戶心理有一定影響。 配套設(shè)施 （ 1） 行政生活配套 —— CBD 中心商務(wù)區(qū)、江北行政區(qū)； （ 2） 高級酒店 —— 喜來登酒店、洲際酒店等五星級酒店、區(qū)域內(nèi)規(guī)劃待建五星級酒店； （ 3） 運動休閑設(shè)施 —— 江北嘴中央公園、重慶大劇院、重慶科技館、網(wǎng)球中心。清道光十年（ 1835年）開始，建起金沙、。 （ 2）景觀及視線分析 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 17 東 側(cè)是北去的長江，隔江即可眺望南岸區(qū)視野開闊，東南方向可以看到兩江交匯及解放碑 CBD；規(guī)劃中的東南向的游艇碼頭及超五星酒店等均是重要景觀； 南 兩側(cè)緊鄰江北城 CBD的中央公園綠化帶等，并與 CBD內(nèi)的標志性建筑相望（大劇院、科學館以及 A地塊地標建筑）， CBD景觀資源較佳； 西 側(cè)一路之隔為已于 06年開發(fā)完成的南方上格林小區(qū)，該小區(qū)以小高層為主，布有少量 24層點式高層住宅，整體視野比較通透，景觀尚可； 北 臨朝天門大橋，隔橋為規(guī)劃中的江北城生活拓展區(qū) —— 溉瀾溪居住片區(qū)，并北望長江，視野開闊 。 千廝門大橋已 于 2020年 12月 29日開工修建，江北城 五里店立交 對山 立交 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 15 預(yù)計 2020年 9月竣工， 全長 1900米，為軌道六號線和城市道路共用橋梁。 過江隧道，朝天門大橋引橋，千廝門大橋，輕軌 6 號線的開工建設(shè)可以將江北《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 14 城的人流及車流迅速轉(zhuǎn)換。 2020 年的 2 月、 3月、 4月和 6 月的商品房成交價格均超過 5000 元 /平方米，成交量最高的 4月商品房成交價格更高達 6114 元 /平方米，而 1月和 5月的成交均價均不足 5000 元 /平方米。 15月房地產(chǎn)開發(fā)投資中 ,商品住宅投資 億元，同比增長 %，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %；辦公樓完成投資 ，增長 %，占比 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，增長 %，占比 %；其他《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 12 房屋完成投資 億元，增長 %，占比 %。在 “ 家電下鄉(xiāng) ” 、 “ 汽摩下鄉(xiāng) ” 、 “ 萬村千 鄉(xiāng)市場工程 ”等政策措施的推動下，鄉(xiāng)村消費品市場加快發(fā)展，城鄉(xiāng)市場呈現(xiàn)出共同繁榮的發(fā)展態(tài)勢 。 其將以迅猛的發(fā)展速度，十年再造一個重慶，從而揭開了重慶發(fā)展嶄新的一頁。 C地塊地塊總建筑面積約 80萬平米， 將成為 江北嘴內(nèi)最大規(guī)模生態(tài)宜居型社區(qū)。三項目均位于江北嘴 CBD核心位置，其建筑面積總規(guī)模超過 180萬平米。江北城作為新規(guī)劃的 北區(qū) CBD核心，與解放碑 CBD和彈子石 CBD構(gòu)成重慶市的 “ 金三角 ” 區(qū)域，正逐漸成為最受關(guān)注的一片經(jīng)濟熱土，而 C地塊正處于這片熱土之上。 景觀資源豐富 , 具備高端產(chǎn)品的屬性基礎(chǔ)，是未來城市的《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 6 亮點。中國未來十年的發(fā)展看重慶，重慶的發(fā)展看兩江新區(qū)，兩江新區(qū)的發(fā)展看江北嘴。 作為未來城市 CBD的重要組成部分，是城市主要的商務(wù)區(qū)，負擔著金融、商務(wù)辦公、文化娛樂以及旅游休閑等多種職能。交通規(guī)劃明朗 ， 緊密連接主城核心區(qū)域。 作為 重慶市場目前為止較高地價項目 和 中海地產(chǎn)在 重慶的高端項目，它所展現(xiàn)的 不 僅是西部區(qū)公 司，或者中海地產(chǎn)本身， 更 代表 了 其背后中國海外、中國建筑的企業(yè)形象。 圖 2：江北嘴 C地塊開發(fā)現(xiàn)狀 本地塊較為整端，地塊高差卻極大，垂直高差約 80米；地形為山包型，坡度均較大，其中西面陡坡，東南坡度略緩。 B地塊建筑面積規(guī)模超過40萬平米。 ① 區(qū)域領(lǐng)軍功能：國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐 ,西部中心，能對整個西部產(chǎn)生重大影響； ② 對外開放型城市：內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶，整個西部地區(qū)直接對外開放的開放型城市，直接參與國際競爭； ③ 國際門戶性樞紐 ：長江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心、金融中心和科技創(chuàng)新中心； ④ 國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)基地：能承擔國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)職能或經(jīng)濟職能，在金融業(yè)、制造業(yè)、會展業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上已初顯成效； ⑤ 改革開放政策試驗區(qū)：是國家深化改革開放的重要實驗區(qū)，兩江新區(qū)將享受上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)政策 ,并疊加重慶及西部的優(yōu)惠政策。上半年全市投資總量 億元，同比增長 %，隨著 “314” 總體部署、國發(fā) 3號文件和 “ 五個重慶 ” 建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策的貫徹實施，全市投資環(huán)境不斷優(yōu)化，投資集聚效應(yīng)將越發(fā)明顯。 重慶市 房地產(chǎn)投資狀況 2020 年上半年重慶房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)穩(wěn)步推進。 2020 上半年重慶主城區(qū)共成交商品房 萬套，成交面積 982 萬平方米，成交金額達到 億元，建筑面積均價達到了 5370 元 /平方米。此外江北城原先所特有的過江索道、爬坡索道和輪渡游艇也將留用，在作為一道城市景觀的同時，也將繼續(xù)發(fā)揮其作為公共交通有效補充的重要作用。 ） ? 橋梁： 朝天門長江大橋 是重慶主城區(qū)向外輻射的東西向快速主干道，全長 1741米。交通的便利性更利于帶動江北城商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。岸上最繁華時，曾有 6000余戶商家。有 保定門、匯川門等古城門 ,以及古城墻遺址、明玉珍墓等遺跡 ,都將在記憶之城得到恢復 ,一些古老的路名如聚賢路等 ,也將得以 保留；原有的天主教堂、基督教堂也將復建。 ? 地脈優(yōu)勢 —— 以 記憶之城、未來之城 為規(guī)劃理念。 機會（ Opportunity） ? 宏觀發(fā)展 —— 重慶宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，西部經(jīng)濟圈整合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，重慶經(jīng)濟發(fā)展面臨再次騰飛； ? 區(qū)域發(fā)展 —— C 地塊片區(qū)是重慶市確定的中國西部金融中心內(nèi)唯一的一塊大型住宅項目，同時隨 著整個片區(qū)的整體建設(shè)，地塊必定成為整個西部的焦點 。如何高《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報告 21 于競品，在定位和推廣 上 仍是不小的挑戰(zhàn)。作為西部金融中心域最宜居住宅 大盤，最大化濱水景觀資源，打造 “中國 重慶 CBD高端江景大宅” 高端的市場定位。 客戶定位 客戶群 根據(jù)該項目的整體定位，結(jié)合項目所處區(qū)位環(huán)境和項目本身的打造目標，將客戶定位為： 年齡在 30 至 50 之間，有相當高的財富積累和多次置業(yè)經(jīng)歷， 注重品質(zhì)和品牌生活， 主要用于長期居住和投資的私企業(yè)主、個體業(yè)主、金融、房產(chǎn)、設(shè)計等城市金字塔尖人群。 ? 商務(wù)功能：在這種核心地段，考慮建立自己企業(yè)的商務(wù)會所，有足夠大的面積進行商務(wù)會晤，和娛樂派對。 ? 32F 高層與招商江灣城 T6比較， 清水套內(nèi)均價為 11000 元 /平米，清水建面均價 9350 元 /平米。 設(shè)置高層與低密度的混合小區(qū)，兩者需有效的加以區(qū)隔，在交通流線的處理上也做到相互獨立，避免相 互間干擾。 首期開發(fā)范圍包括 Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)，詳見下圖： 圖 10：江北嘴 C地塊首期開發(fā)地塊位置圖 主要考慮因素 地價 ：江北嘴 C地塊和 A地塊是由中海和九龍倉聯(lián)手以 41億元的價格拍得，其中， C地塊的價格大概在 16億左右， 而首期開發(fā)區(qū)域是 C地塊的黃金地段，江 景、園景 資源豐富，力圖一炮打響，因此雖然其面積只占了整個地塊的大概 2/5左右，其價值卻遠遠高于其他 3/5地塊的價值 。 主要指標的處理： 建筑安裝成本按 1500元 / ㎡（高層、超高層）和 2020元 / ㎡（多層）處理，前期工程費按 800元 / ㎡處理，配套設(shè)施費按 1000元 / ㎡處理，其他成本費按 600元 / ㎡處理 。過程期間因種種原因可能并沒有聽多少課，但結(jié)課之時仍是十分感 慨，畢竟我們在大學里就只剩一門課了。祝張昱老師工作順利，祝中海地產(chǎn)江北嘴項目的開發(fā)獲得巨大成功，祝我們剩下的大學時光 快樂 度過！ 付國立、張學森 2020年 11月 19日 。 綜合以上分析，我們認為江北嘴 C地塊項目具有極大的可行性。 開發(fā)成本 ： C地塊首期開發(fā)的面積區(qū)位較好，價值較高，銷售價格也偏高，因此開發(fā)質(zhì)量要求也特別高，在成本中 相關(guān)指標的處理方式應(yīng)該按較高范圍處理。 ?