【正文】 該項目為高層 建筑，屋頂花園確實是一個很有特色的綠化景觀。 ④ 睢寧的人十分重視孩子的教育問題，這種觀念容易更多地刺激農(nóng)村和增強社會中間層消費力，他們是相當活躍的消費層。但縣城中心的文化廣場旁的 17 高層建筑開泰大廈由于地段好，目前在售的戶型以 ㎡、 ㎡和 ㎡為主，其銷售價格相對高于其它項目，并且銷售情況也相當不錯。 第四部分 項目定位與可行性分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 一、目標客戶群定位： 第一類： 公務(wù)員、教師等事業(yè)單位工作人員。 100120㎡的三房是首選，多數(shù)人青睞于兩廳一衛(wèi)。 21162292175120510152025小區(qū)周邊配套醫(yī)院學校超市飯店賓館公園車站娛樂會所 （ 8）、信息來源 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 84020357801020304050607080信息渠道來源報刊雜志戶外廣告，路牌電視廣告房地產(chǎn)銷售人員朋友，親戚 在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)親戚朋友介紹，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹這三種方式是獲得信息的最主要方式。 在被問及可接受總價這一項 中，調(diào)查結(jié)果顯示 77％的人選擇了能夠負擔的購房總額在 2030 萬元之間。從當?shù)貥潜P的銷售情況來看，暢銷面積在為 90— 110 ㎡。 購房目的投資10%自住90% 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在睢寧，買房投資性成分比較小， 90%的調(diào)查者買房是為了自住。另外耀華苑輔助道旗，睢寧大院在天虹大道上有一高炮，同類口碑相傳作用大，應(yīng)引起重視。 區(qū)域房地產(chǎn)市場的暢銷面積在 90— 110 ㎡之間，暢銷戶型為三室兩廳一衛(wèi)，究其原因，當?shù)鼐用駥@一范圍的戶型結(jié)構(gòu)較為認同。 南邊三個項目中南苑小區(qū)開發(fā)較早，目前在售的是尾期，在當?shù)厝诵闹锌诒^好，小區(qū)中有小學和初中等配套。劣勢：樓盤位置教偏； 宣傳方式 屋頂廣告 成侯花園（一樣的睢寧，不一樣的居住） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 效果圖 開發(fā)商 徐州鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷推廣 蘇州同德投資顧問有限公司 項目地址 睢寧成候廣場旁 售樓地址 睢寧成候廣場旁 廣告語 一樣的睢寧，不一樣的居住 銷售電話 051688119999 宣傳方式 屋頂廣告、墻體廣告 周邊配套 成侯廣場、城西中學 目標客戶群 主要針對在西 邊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工作的人員 銷售進度 目前規(guī)劃未定 樓盤優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：樓盤規(guī)模較大；劣勢：離縣城中心較遠 彩虹公寓（一現(xiàn)身 就是一個絢麗的巔峰） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 效果圖 總占地面積 66549㎡ 總建筑面積 110191 ㎡ 建筑形態(tài) 1棟 17層、 3棟 12層 22棟多層 閣樓 單賣 容積率 綠化率 31% 銷售價格 多層： 1908元 /㎡ 高層 4層： 2348元 /㎡ 、 17層： 2500元 /㎡多 首付 40% 銷售情況 已售 90%，閣樓未開始 車位 /庫 地上車庫 ，儲藏室 2萬一個， 78㎡； 汽車庫： 6萬一個 20㎡左右 內(nèi)部配套 紅外線周界防盜警報監(jiān)控系統(tǒng) 家庭安防系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 背景音樂音響系統(tǒng) 外部配套 市政：工商局 商業(yè)：蘇果超市 中天公司 天虹集團 教育：城西小學 開發(fā)商 睢寧縣鼎力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 元府西路面粉場、植物油廠、軋花廠地塊 售樓地址 睢寧縣工商銀行樓下 銷售電話 051688006888 北面 耀華苑（為孩 子贏在起跑線上） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 實景圖 總建筑面積 32627㎡（住宅 25417㎡，商業(yè) 7210㎡） 面積、戶型 91 ㎡、 100 ㎡， ㎡ , ㎡兩室兩廳一衛(wèi)， 112㎡、 117㎡， 119㎡三室兩廳一衛(wèi)， 建筑類型 多層、小高層 (總 10 層 ) 交付時間 09年 3月 總戶數(shù) 238戶 外墻 面磚 屋頂形式 多層坡頂 ,閣樓最高 ,小高層平頂 (可用面積 4050 ㎡ ),買頂層送上閣樓 銷售價格 7層 2268,8 層 2298,頂層 2398,送上面平頂 (4050㎡ ) 銷售情況 未開盤，交五萬定金 ,目前預(yù) 定小高層，多層未知 車位 /庫 地上車庫，汽車 40個左右， 20 ㎡大小， ,未開始銷售 周邊配套 紅葉農(nóng)貿(mào)市場、睢城小學，第四中學，文華中學，菁華學校，法院，縣人民政府 開發(fā)商 江蘇耀華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃公司 蘇州新思達投資顧問有限公司 項目地址 睢寧縣睢河北路 199號 售樓地址 睢寧縣睢河北路 199號 銷售電話 051688338555 ， 88338666 廣告訴求點 周邊名校的品牌教學，睢城小學 宣傳方式 睢河北路道旗 備注 目前周邊學校教師有團購 銀河星城 (正在崛起的 城市中心地段 ) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 效果圖 實景圖 建筑類型 多層 (12棟 )，五躍六形式 層高 2． 9米 屋頂形式 坡屋頂 面積范圍 ㎡ , ㎡ ,二室二廳一衛(wèi) , ㎡三室兩廳一衛(wèi) , ㎡ ,㎡三室兩廳兩衛(wèi) 銷售價格 買五樓送閣樓，一樓 2028元 /㎡，二樓 2048元 /㎡，三樓 2068元 /㎡，四樓 2048元 /㎡，閣樓樓 1988元 /㎡ 銷售情 況 銷售率 85%,目前剩余面積偏大戶型 (120㎡以上 ) 車位 /庫 地上車庫，層高 ，儲藏室 1300/㎡， 1500/㎡，面積在 920㎡，汽車車庫2100/㎡，大小在 30 ㎡左右 配套 城西中心小學 ,職教中心 , 紅葉農(nóng)貿(mào)市場、睢城小學，第四中學，文華中學，菁華學校，法院，縣人民政府 開發(fā)商 江蘇小睢河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 睢寧縣睢河北路 售樓地址 睢寧縣睢河北路 銷售電話 051688300555 南面 南苑小區(qū) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 實景圖 占地面積 300畝 層高 建筑形態(tài) 多層 建筑外墻材料 涂料 銷售價格 1 層： 1918 元 /㎡ 2 層： 1938 元 /㎡ 3 層： 1958 元 /㎡ 4 層： 1838 元 /㎡ 5層： 2200元 /㎡（送閣樓） 車庫 /位 儲藏室： 1300元 /㎡ 內(nèi)部配套 小學，初中學校 開發(fā)商 江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 苑南大廈 效果圖 建筑類型 多層、高層 得房率 85% 高層戶型面積 ㎡兩室一廳兩衛(wèi)， ㎡、 ㎡三室兩廳一衛(wèi) 物業(yè)顧問 蘇州新加坡物業(yè)管理咨詢有限公司 銷售價格 高層 8層 2420元 /㎡， 10層 2500元 /㎡，層差價 40元 /㎡ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 銷售情況 目前預(yù)定高層、多層規(guī)劃未定。各區(qū)域樓盤分列如下： 東面： 睢寧大院、長壽里小區(qū)、 東方花園、海棠園、上海花園、東方明珠花苑、環(huán)島商城、 東升花園小區(qū)、 環(huán)島陽光花園、 九洲花園 、開泰大廈、 環(huán)宇商住樓、紫荊花城。我們從下面幾組數(shù)據(jù)來看。規(guī)劃居住人口 萬。集中設(shè)置兩所高中以及電大、黨校、技校、科研中心等用地，主要以教育和行政辦 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 公帶動居住區(qū)開發(fā)，在臨水一側(cè)開發(fā)一定數(shù)量的高檔住宅，規(guī)劃居住人口 萬 ? 天虹片區(qū)：即文化體育區(qū)。 ? 元府片區(qū)：即商業(yè)中心區(qū)。 ? 中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。 三、城市規(guī)劃 城市定位 根據(jù)睢寧縣城總體規(guī)劃（ 20202020）要求，將睢寧縣城定位為： 睢寧縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，徐州市域東南、蘇皖邊界重要的交通節(jié)點和商貿(mào)中心城市，具有現(xiàn)代化濱河園林特色的生態(tài)型城市、兒童畫之鄉(xiāng)。我們發(fā)現(xiàn)睢寧對國家出臺的政策不是十分敏感。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 三大產(chǎn)業(yè)增長情況及第三產(chǎn)業(yè)所占比重的變化 經(jīng)濟增長的同時，睢寧縣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也初見成效。天虹紡織城、港威制革、益友化工、金博藥業(yè)、益友特鋼、漢韻木業(yè)、鼎鴻激光、神龍巨力、海吉亞生物制藥等一批重大項目落戶睢寧， 是睢寧 工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的新生力量。全縣總面積 1773 平方公里，轄 16 個鎮(zhèn)， 1 個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 。 根據(jù)以往的專業(yè)策劃經(jīng)驗和市場觸覺，我司結(jié)合本項目的特點和發(fā)展前景，提交本報告供貴公司決策。 ［人口規(guī)模］ 2020 年底，全縣總?cè)丝跒? 萬人，其中 縣城人 口為 20 萬。應(yīng)該說快速的經(jīng)濟增長勢頭為整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況 固定資產(chǎn)投資 , 房地產(chǎn)投資情況 ( 億元 )051015200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資額 1 4 . 3 9 1 0 . 6 2 1 3 . 0 5 11房地產(chǎn)開發(fā) 1 . 5 5 0 . 7 5 0 . 9 7 1 . 21 0 . 8 0 % 7% 7 . 4 0 % 1 0 . 9 0 %2020 2020 2020 2020 近年來 睢寧 固定資產(chǎn)投資額 波動較大，有增有降。針對本項目而言，將存在以下一系列的有利影響。 三軸五心八片區(qū) “三軸”指兩橫一縱三條城市功能發(fā)展軸。 ? 文體中心：位于天虹大道西側(cè)，集中布置睢寧大型文化展覽設(shè)施和縣級體育中心。依托生產(chǎn)資 料市場以及對外交通條件，建設(shè)大規(guī)模的市場物流中心。用地規(guī)模 ，規(guī)劃居住人口 萬 ? 觀音片區(qū)。規(guī)劃為化工園工業(yè)園區(qū)。迫于房價快速上漲的壓力，很大一部分人提前購房，極大的拉動了市場的需求 ,釋放了當?shù)鼐用竦馁徺I力。 配套 勞動力市場、寧海中學、文化宮、 汽車站 開發(fā)商 徐州金頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃公司 杭州青鳥廣告 規(guī)劃設(shè)計 浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院 項目地址 東升街沿線 售樓地址 東升街沿線 銷售電話 0516— 88399555 0516— 88399666 0516— 88399777 宣傳方式 墻體廣告、屋頂廣告 優(yōu)勢 有一系列的樓盤推出，信譽好 ，價格不高 評注 銷售人員專業(yè)，素質(zhì)較好 金頂時貿(mào)城總介 項目規(guī)劃用地面積 400余畝，總建筑面積約 30萬㎡，由七個商住組團及世貿(mào)廣場組成，有薔薇園、丁香園、百合園、櫻花園、桂花園、海棠園 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 東方花園 效果圖 建筑類型 多層 層高 戶型面積 ㎡一室一廳一衛(wèi) , ㎡ ,㎡ , ㎡二室二廳一衛(wèi) , ㎡三室兩廳一衛(wèi) ,127㎡三室兩廳兩衛(wèi) 銷售價格 6樓 1758元 /㎡ 銷售情況 登記 ,未開盤 ,但目前只剩頂層和閣樓 (閣樓未開始登記 ) 車位 /庫 單賣 ,目前具體情況未知 周邊配套 中醫(yī)院 ,教育局 ,黨校 ,留侯廣場 開發(fā)商 徐州市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售電話 82501188,82501388 東升花園小區(qū) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 效果圖 實景圖 外墻材料 涂料 層高 建筑形態(tài) 4棟多層（一棟平頂，底層商鋪。 西邊三個項目規(guī)模都較大，成侯廣場目前還處于規(guī)劃階段，彩虹公寓只剩少量頂樓（閣樓未開始銷售），春江花城首府目前一期銷售率在 30%左右。 外立面以涂料、乳膠漆