【正文】 —— 利用教育為推廣主題：華泰劍橋的“知識花園城”，香榭公寓“ SOHO公寓 ” ，常青藤的 “ 學(xué)院社區(qū) ” 。 雖然做得很初級，但畢竟是寧波房地產(chǎn)邁出可貴的一步。人以群居，物以類別，是未來居住潮流。在寧波，所有項目給予概念前所未有的重視，從天一家園的“生態(tài)、運動現(xiàn)代化的家”，到常青藤按毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交房，按照我們調(diào)查中知道的說法：寧波人比較精明、個性化意識濃，不愿意發(fā)展商提交帶裝修住房，而且裝修過程中苦中有樂。 1999 年每套面積為 70平方米，在 20xx年商品房主力面積為 90 平方米， 20xx 年主力 面積達(dá)到 110 平方米，特別是 90160 平方米的商品房交易日趨活躍，銷售量占到總量的 70%，而 90 平方米以下僅為20%,110 平方米以下占 27%。 同時大盤中各小區(qū)間亦缺乏和諧的色彩變化與搭配， 顯得比較平淡、呆板，如南都花園。現(xiàn)在是歐陸風(fēng)逐漸消退，興起后現(xiàn)代主義和新古典主義，講究外立面的簡潔流暢，沒有太多裝飾性構(gòu)件。 小區(qū)規(guī)模越來越大 體現(xiàn)在兩個方面：一是樓盤本身規(guī)模越來越大。同時寧波醞釀已久經(jīng)濟使用房也剛剛 此資料來自企業(yè) 啟動 。我們可以從這些城市經(jīng)驗中總結(jié)出房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾個階段： 市場發(fā)育程度 短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場 （全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩） 產(chǎn)品提升階段 地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 文化生活方式 買家認(rèn)識階段 認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌 競 爭層面提升 資源（土地） 銷售 設(shè)計 資源整合 全方位競爭（企業(yè)競爭） 企業(yè)狀態(tài)提升 項目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍 追求境界提升 看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到 寧波 廣州 注：藍(lán)色（左）虛線代表寧波市房地產(chǎn)市場目前所處的階段； 紅色（右）虛線代表廣州市房地產(chǎn)市場目前所處的階段； 王志綱工作室戰(zhàn)斗在房地 產(chǎn)市場第一線，在實踐中形成了一套比較符合中國房地產(chǎn)市場階段分析理論。 此資料來自企業(yè) 2 0 0 0 年寧波三區(qū)住宅供應(yīng)圖44%47%9% 0%海曙 江東 江北 甬江新區(qū)2 0 0 1 年寧波三區(qū)住宅供應(yīng)圖%%%%海曙 江東 江北 甬江新區(qū) 住宅產(chǎn)品分析 寧波住宅發(fā)展歷程 早在“七五”年間，曾以聯(lián)豐小區(qū)為代表，同常州市紅梅小區(qū)等一度為全國住宅綜合開發(fā)示范小區(qū)。 此資料來自企業(yè) 寧波住宅購房比例增長圖%%%%%%%系列1 % % % % %1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 價格走勢堅挺，漲幅全國領(lǐng)先 一、二級住宅市場聯(lián)動及有效需求的深層次釋放是寧波房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)步攀升的主要因素。 9798 年政府大量消化空置房，取得較好效果。 “東擴西拓，南工北住 ”帶狀空間結(jié)構(gòu)是中心城擴展基本原則。到 20xx 年底，全市私營企業(yè)突破了萬戶，全市稅收 33%由個私經(jīng)濟提供的。 1995 年 20 01 年寧波 G D P 增長圖6 3 7 . 6 37 9 5 . 8 68 9 7 . 4 39 7 3 . 4 41 0 4 1 . 7 41 1 7 5 . 7 51 3 1 0 . 5 8400500600700800900100011001200130014001995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年單位 : 億元 寧波市G D P 增長率%7%%%%%%%%%%%%1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年增長率 此資料來自企業(yè) “十五”期間，經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增 10%以上，預(yù)計到20xx年，經(jīng)濟總量突破 20xx億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約 。 寧波 —— 浙江的雙子城 沿海省份在經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)一個明顯現(xiàn)象：存在“經(jīng)濟雙核”城市。根據(jù)合同有關(guān)規(guī)定，從 5月 8日到 5月 14日，王志綱工作室水上公園項目組對寧波市房地產(chǎn)、水上公園項目以及房地產(chǎn)股份有限公司進行了初步的市場調(diào)查。全市轄慈溪、余姚、奉化三個縣級市，寧海、象山兩個縣，市區(qū)設(shè)海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)。 22年來，寧波人均 GDP翻了五番，達(dá)到 2600多美元， GDP 翻了 4 番，超過千億，財政收入超過百億，并在 1997 年提前進入小康社會。出現(xiàn)房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟共生共榮的局面。市域內(nèi)一線兩區(qū)，南生態(tài)區(qū)，北都市區(qū)，都市區(qū)為城市化發(fā)展、人口聚集的重點發(fā)展區(qū)域。 19901994年以炒家、投資客為主的 “ 炒家市場 ” ，到 1998年是開始普遍解決居住問題為主要買主的 “ 用家市場 ” ，到目前為止，可以說是滿足普通消費者的功能性產(chǎn)品的 “ 大眾化市場 ” 。房地產(chǎn)持續(xù)火熱和繁榮為中國其它城市罕見！ 此資料來自企業(yè) 199520xx年 寧波市區(qū)住宅銷售率圖%%%系列1 % % 83% % 110% 113%1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年寧波市三區(qū)新開工、竣工、銷售面積對比圖050100150200萬平方米新開面積 竣工面積 銷售面積新開面積 竣工面積 銷售面積 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 交易活躍、成交金額和面積呈增長態(tài)勢 寧波房地產(chǎn)活躍從成交面積和成交金額持續(xù)、高速增長， 20xx 年成交金額是 1996 年的 倍， 20xx 年成交面積是 1996 年的 倍。從大區(qū)域板塊看，從過去的 “海曙一枝獨秀 ”到現(xiàn)在 “海曙、江東并駕齊驅(qū) ”和江東稍稍勝出。同時，規(guī)?；淖≌鐓^(qū)出現(xiàn)了環(huán)境設(shè)計及人文氛圍營造的雛形，住宅產(chǎn)品逐漸豐富起來。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、市場細(xì)分不足 新近提供的產(chǎn)品多數(shù)為中檔普通住宅為 主，均價多在 2500— 3000元之間，較大規(guī)模社區(qū)（ 10