融科智地項(xiàng)目商業(yè)專題市場(chǎng)策劃報(bào)告(中)-免費(fèi)閱讀
【正文】 按照零售引力模型，多個(gè)商業(yè)點(diǎn)吸引顧客的概率與商業(yè)面積正相關(guān)，與出行時(shí)間負(fù)相關(guān)，其表達(dá)式為： 其出行時(shí)間按項(xiàng)目商圈人口的重心至所到商場(chǎng)（道路商鋪按商業(yè)分布重心確定）的步行時(shí)間計(jì)算，計(jì)算結(jié)果如下： 商業(yè)名稱 商業(yè)面積 （ S：平方米） 到本項(xiàng)目的出行時(shí) 間（ T：分鐘） S/Tλ 概率 備注 香港路（大智路）商鋪 32730 16 128 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)品種，取λ =2 臺(tái)北路商鋪 17350 27 24 澳門路（三陽路）商鋪 23050 4 1441 解放大道 22500 5 900 中山大道 16360 18 50 中南商都 9000 18 28 中商家電平價(jià)廣場(chǎng) 8000 5 320 歐亞達(dá) 8000 8 125 燦坤商業(yè) 3000 2 750 好又多量販 2500 15 11 本項(xiàng)目 (假設(shè) ) 43000 2 10750 在考慮競(jìng)爭(zhēng)店與本項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶資源的情況下，本項(xiàng)目在商圈整體營(yíng)業(yè)額所占比重為 74%，由此推出本項(xiàng)目可能達(dá)到的最大商業(yè)面積為： ╳ = 萬平方米。日。 商鋪核心要素分析 本項(xiàng)目商鋪業(yè)態(tài)表現(xiàn)為專業(yè)店、專賣店及便利店等多種業(yè)態(tài)，其核心要素如下： —— 選址在居民區(qū) 、城市干道，并且交通便利； —— 服務(wù)對(duì)象主要為社區(qū)居民，有足夠的消費(fèi)力支撐； —— 營(yíng)業(yè)面積根據(jù) 經(jīng)營(yíng)品種 而定 ，可以靈活拼接； —— 經(jīng)營(yíng)的商品、品牌具有自己的特色 ； —— 營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng) ，營(yíng)業(yè)方式根據(jù)業(yè)態(tài)不同而定； —— 不需要停車場(chǎng)地； —— 可以做到鋪鋪臨街，使 其價(jià)值最大化。 1）、按商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目商圈多為為專業(yè)店、專賣店、便利店、超市等，項(xiàng)目四周近距離內(nèi)（ 500M）缺乏超市，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補(bǔ)性原則，上述業(yè)態(tài)應(yīng)是本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的構(gòu)成內(nèi)容； 2）、按城市規(guī)劃，京漢大道是武漢城市時(shí)尚文化品牌街，本項(xiàng)目處于京漢大道永清教育文化區(qū)與大智歷史文化休閑區(qū)之間，可以形成特色休閑商業(yè)街；因此建議為 以休閑、文化娛樂、餐飲及社區(qū)配套服務(wù)的特色商業(yè)街。 市場(chǎng)條件因素 —— 從宏觀層面來說，武漢市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)； —— 武漢市城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位及功能有所限定，尤其是 京漢大道和解放大道的規(guī)劃 ，按其設(shè)想，本項(xiàng)目在城市商業(yè)功能中扮演 社區(qū)中心商業(yè) 的角色，可以形成 特色休閑文化商業(yè)街區(qū)。 經(jīng)營(yíng)者 ? 主力商家：中小型超市。隨著消費(fèi)方式的變化，業(yè)態(tài)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的變化。 其計(jì)算公式如下： 零售飽和度 IRS＝ C RE／ RF 式中： IRS—— 商業(yè) 圈的零售飽和指數(shù)； C—— 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目； RE—— 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出； RF—— 商圈內(nèi)主要商店的營(yíng)業(yè)面積。這說明本商圈內(nèi)商業(yè)零售業(yè)尚未達(dá)到飽和狀態(tài)。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 整整 體體 商商 業(yè)業(yè) 功功 能能 休休 閑閑 功功 能能 文文 化化 功功 能能 娛娛 樂樂 功功 能能 保保 健健 功功 能能 餐餐 飲飲 功功 能能 社社 區(qū)區(qū) 公公 共共
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