城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和房地產(chǎn)市場分析報告-免費閱讀
【正文】 2023年 3月 23日星期四 上午 9時 9分 33秒 09:09: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 23日星期四 9時 9分 33秒 09:09:3323 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :09:3309:09Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 北京現(xiàn)已有老年人口 188萬，約占北京人口總數(shù)的 15％，并且以每年 5％的速度遞增。 美國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì) ? 美國 GDP每年 6萬億美元以上 。 這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說 ， 還是不適應(yīng)當(dāng)前市場的需要 ， 不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ， 相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限制性因素 。 ? 光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)項目惜貸 ， 但對于像北京城建集團(tuán) ， 住總集團(tuán) 、 建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶 ， 不但不提高貸款利率 ， 還會適當(dāng)放寬一些政策去爭取項目 。 在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開”的說法 : 一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的 30％，其余行業(yè)占 70％： 二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70％。 信用 ? 中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級，結(jié)果表明： 在信用較好的上海，受評的 238家開發(fā)商中，信用等級在 3B(有貸款價值 )及以上企業(yè)僅占 37％， 2B(有風(fēng)險但可以貸款 )占 59％；福建受評的 122家開發(fā)商， 2B及以上企業(yè)占 68％。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 5） ? 與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 ? 個人住房貸款的不良貸款率不足 ％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險小等眾多優(yōu)點，各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 ? 2) 有效需求 ? 供給 ? 1） 時間 :建筑期間造成的滯后 ? 如 ， 奧運(yùn) ， sars ? 2） 地點：不可移動性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強(qiáng)北 ，北京大山子 市場中的個人和機(jī)構(gòu) ? 參加者包括 使用者 、 消費者 ， 包括所有者和租戶 提供者 ， 建筑工人 、 建筑師 、 工程師 、測量員 、 開發(fā)商 、 投資者 中央和地方政府 ， 各級代理機(jī)構(gòu) ， 法院 其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員 ， 對市場運(yùn)作起關(guān)鍵作用：如 ， 中介 、咨詢 、 物業(yè)管理 細(xì)看投資者 ? 1） 個人 ? 2） 公司： CEO— 財務(wù)經(jīng)理 /不動產(chǎn)經(jīng)理 ? 3） 機(jī)構(gòu)投資者 （ 國內(nèi) /國外 ） ? 80年代后的顯著趨勢 ? 銀行 、 養(yǎng)老基金 、 人壽保險公司 房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用 ? 作為生產(chǎn)要素：為經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動提供空間 反過來說 ， 經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容 ） ? 作為公司財產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負(fù)債平衡表中重要的資產(chǎn)項目 ， 和公司負(fù)債相對應(yīng) ? 作為投資工具：是個人投資者的主要投資工具，是金融機(jī)構(gòu)，基金和保險金的主要收入來源 — 當(dāng)然，每個國家 /地區(qū)的情況有別。近幾年房地產(chǎn)銷售額約占全社會消費品零售總額的 5％至 7％，房地產(chǎn)同時在拉動其他消費上和生產(chǎn)上起到極大的作用。 人口趨勢的內(nèi)涵 ? 對住宅的意義：許多有特殊需求的細(xì)分目標(biāo)市場 ? 對零售的意義： 便利和選擇 人口統(tǒng)計學(xué) 技術(shù)創(chuàng)新的歷史性影響 ? 電梯增加了高度和密度 ? 電話增進(jìn)了溝通 ? 空調(diào)的使用使在新地點進(jìn)行開發(fā)成為可能 ? 汽車的使用可使項目分布距離加大，使不同用途的土地間隔加大 ? 計算機(jī)提高了效率 技術(shù)
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