城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-文庫吧
2025-02-22 19:49 本頁面
【正文】 格外關(guān)注，也紛紛地加大了個(gè)人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 個(gè)人住房貸款 ? 截至今年 10月底，中國工商銀行的個(gè)人住房貸款余額由 1997年末的 62億元增加到 2418億元，增長了 38倍，預(yù)計(jì)到 2023年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到 1596左右，其中個(gè)人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到 12％以上。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 6） ? 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 ? 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲(chǔ)蓄存款 ，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款 。 這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說 ， 還是不適應(yīng)當(dāng)前市場的需要 ， 不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ， 相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)限制性因素 。 （ 如 ， 辦公物業(yè)的持有和管理 ） 間接融資和直接融資 ? 國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)顯示 ， 企業(yè)自籌資金不足 28％ ， 銀行融資占 ％ ， 建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占 38％ ， 在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一 。 迫切需要擴(kuò)大資本市場的融資渠道 ? 目前，我國 有 50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資 ? 但，上市是答案嗎？ 精品資料網(wǎng) 不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（ 1） ? 物理特征 1） 不可移動(dòng)性：各地市場是分散的 地方市場 /全國 /國際 2） 獨(dú)特性 （ 異質(zhì)性 ） ：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（ 2） ? 經(jīng)濟(jì)特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟(jì)壽命長 3） 改造：影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值 4） situs(位址 )/location(位置 /區(qū)位 ):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)市場的特點(diǎn)： 完全競爭市場不可能存在 ? 信息的獲取較困難 ， 成本較高 ， 需要經(jīng)紀(jì)人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運(yùn)轉(zhuǎn) ? 外部經(jīng)濟(jì) /基礎(chǔ)設(shè)施影響大 ? . 污染，軌道交通 不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品 ?1) 空間 ?2) 不動(dòng)產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （ 中國的地產(chǎn)基金 ？ ） 產(chǎn)品特性 使用價(jià)值和交換價(jià)值 “耐久消費(fèi)品” vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴 , 需要政府不同形式 /程度的介入 國際上 ， 房價(jià)和居民年收入之比一般在 4到 6倍 ，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了 8倍：北 京（ ） 、 云南 （ ） 、 上海 （ ） 、天津 （ ） 、 海南 （ ） 、 吉林 （ ） 、黑龍江 （ ） 、 廣東 （ ） 、 陜西 （ ）和寧夏 （ ） 。 不動(dòng)產(chǎn)的供需 ? 需求 ? 1) 不動(dòng)產(chǎn)既是消費(fèi)品，又是資本品。 ? 2) 有效需求 ? 供給 ? 1） 時(shí)間 :建筑期間造成的滯后 ? 如 ， 奧運(yùn) ， sars ? 2） 地點(diǎn)：不可移動(dòng)性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強(qiáng)北 ，北京大山子 市場中的個(gè)人和機(jī)構(gòu) ? 參加者包括 使用者 、 消費(fèi)者 ， 包括所有者和租戶 提供者 ， 建筑工人 、 建筑師 、 工程師 、測量員 、 開發(fā)商 、 投資者 中央和地方政府 ， 各級代理機(jī)構(gòu) ， 法院 其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員 ， 對市場運(yùn)作起關(guān)鍵作用：如 ， 中介 、咨詢 、 物業(yè)管理 細(xì)看投資者 ? 1） 個(gè)人 ? 2） 公司： CEO— 財(cái)務(wù)經(jīng)理 /不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)理 ? 3） 機(jī)構(gòu)投資者 （ 國內(nèi) /國外 ） ? 80年代
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1