城市經(jīng)濟規(guī)劃和房地產(chǎn)市場分析報告-文庫吧
2025-02-22 19:49 本頁面
【正文】 格外關(guān)注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 個人住房貸款 ? 截至今年 10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由 1997年末的 62億元增加到 2418億元，增長了 38倍，預(yù)計到 2023年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達到 1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重達到 12％以上。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 6） ? 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 ? 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款 ，所提供的貸款主要也是短期流動貸款 。 這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說 ， 還是不適應(yīng)當前市場的需要 ， 不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ， 相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限制性因素 。 （ 如 ， 辦公物業(yè)的持有和管理 ） 間接融資和直接融資 ? 國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標準 。 ? 去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計顯示 ， 企業(yè)自籌資金不足 28％ ， 銀行融資占 ％ ， 建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占 38％ ， 在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一 。 迫切需要擴大資本市場的融資渠道 ? 目前，我國 有 50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資 ? 但，上市是答案嗎？ 精品資料網(wǎng) 不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點（ 1） ? 物理特征 1） 不可移動性：各地市場是分散的 地方市場 /全國 /國際 2） 獨特性 （ 異質(zhì)性 ） ：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體 不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點（ 2） ? 經(jīng)濟特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟壽命長 3） 改造：影響不動產(chǎn)的價值 4） situs(位址 )/location(位置 /區(qū)位 ):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 不動產(chǎn)市場的特點： 完全競爭市場不可能存在 ? 信息的獲取較困難 ， 成本較高 ， 需要經(jīng)紀人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運轉(zhuǎn) ? 外部經(jīng)濟 /基礎(chǔ)設(shè)施影響大 ? . 污染，軌道交通 不動產(chǎn)的產(chǎn)品 ?1) 空間 ?2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （ 中國的地產(chǎn)基金 ？ ） 產(chǎn)品特性 使用價值和交換價值 “耐久消費品” vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴 , 需要政府不同形式 /程度的介入 國際上 ， 房價和居民年收入之比一般在 4到 6倍 ，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了 8倍：北 京（ ） 、 云南 （ ） 、 上海 （ ） 、天津 （ ） 、 海南 （ ） 、 吉林 （ ） 、黑龍江 （ ） 、 廣東 （ ） 、 陜西 （ ）和寧夏 （ ） 。 不動產(chǎn)的供需 ? 需求 ? 1) 不動產(chǎn)既是消費品，又是資本品。 ? 2) 有效需求 ? 供給 ? 1） 時間 :建筑期間造成的滯后 ? 如 ， 奧運 ， sars ? 2） 地點：不可移動性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強北 ，北京大山子 市場中的個人和機構(gòu) ? 參加者包括 使用者 、 消費者 ， 包括所有者和租戶 提供者 ， 建筑工人 、 建筑師 、 工程師 、測量員 、 開發(fā)商 、 投資者 中央和地方政府 ， 各級代理機構(gòu) ， 法院 其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員 ， 對市場運作起關(guān)鍵作用：如 ， 中介 、咨詢 、 物業(yè)管理 細看投資者 ? 1） 個人 ? 2） 公司： CEO— 財務(wù)經(jīng)理 /不動產(chǎn)經(jīng)理 ? 3） 機構(gòu)投資者 （ 國內(nèi) /國外 ） ? 80年代
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1